брать ли квартиру студию
Московское счастье: зачем покупать квартиру-студию
Недвижимость в столице – дорогая. Этим фактом уже никого не удивить. Но периодически вопросы вызывает ценообразование: так, за ту же квартиру-студию площадью 18 кв. метров в новостройке просят от 6,5-7 млн рублей. Справедливо ли это, можно ли впоследствии выгодно сдавать или продать такое жилье, стоит ли ради него брать ипотеку, Domofond.ru рассказали эксперты отрасли.
В Москве малогабаритные квартиры, в том числе студии, традиционно пользуются большим спросом. Это наиболее доступный вариант обзавестись собственным жильем и получить заветную регистрацию. Кроме того, на фоне уменьшения реальных доходов населения и небывалого роста стоимости жилья в столичных новостройках популярность квартир-студий только увеличилась.
«Сейчас на их долю приходится 16% от общего предложения на рынке массовых новостроек Москвы. Для сравнения – еще несколько лет назад этот показатель едва дотягивал до 5%», – приводит цифры управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Вместе с тем эксперты считают, что покупка стандартной однокомнатной квартиры в сравнении с покупкой студии экономически более выгодна: именно в студиях самая высокая цена квадратного метра.
«Возьмем в качестве примера квартиру-студию площадью 30 кв. метров в корпусе на высокой стадии строительной готовности. Ее в нашем ЖК можно купить за 8,2 млн рублей. Стоимость квадратного метра составляет 273 тыс. рублей. В то время как цена кв. метра в однокомнатной квартире площадью 38,5 кв. метров в корпусе на таком же этапе строительства – 241 тыс. рублей», – добавляет Андрей Колочинский.
Однако, когда речь идет о бюджете покупки, покупателя, как правило, волнует не цена квадратного метра, а стоимость всего объекта. Ведь, если средств не хватает на покупку большой площади, более низкая цена квадратного метра станет слабым утешением.
Сдача внаем
На столичном рынке жилой недвижимости квартиры-студии считаются самым выгодным форматом жилья для сдачи внаем. Как рассказывает директор отдела продаж компании IKON Development Светлана Капранова, арендная плата за них всего на 10-20% уступает сумме аренды за однокомнатную квартиру, покупка которой обойдется на 30-40% дороже студии в силу большего размера. При этом спрос будет всегда.
«Лоты с современным ремонтом, находящиеся в хорошей локации, экспонируются на рынке не более одной недели: поток клиентов на такое жилье постоянный. И даже в случае расторжения договора с одним арендатором в течение месяца точно найдется следующий. В связи с чем в новых комплексах очень небольшие по площади и стоимости квартиры и апартаменты реализуются в первую очередь», – комментирует Светлана Капранова.
Вложение накоплений
Квартира-студия – выгодный вариант, когда нужно вложить накопления и получать пассивный доход посредством ее сдачи внаем. Доходность будет ненамного выше, чем по депозиту, но зато есть актив, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
«На депозите деньги быстро обесцениваются. Квартиры-студии же будут приносить прибыль. Они подойдут консервативным инвесторам, которые не готовы идти со своим капиталом на рынок ценных бумаг».
Перепродажа
Как и любую другую жилую недвижимость, квартиры-студии в новостройках выгоднее всего покупать на ранних стадиях строительства. Чем ближе срок завершения работ и сдачи объекта в эксплуатацию, тем цены на предлагаемые квартиры выше. Но одно дело – покупать для себя, и совсем другое – для инвестиционных целей, в частности для перепродажи. Поскольку интерес к квартирам-студиям не угасает, на разнице стоимости лотов на разных этапах готовности дома можно заработать даже до того, как он будет сдан.
«Лучше вкладываться в такую квартиру на стадии котлована, однако при этом нужно быть уверенным в застройщике. Если все будет происходить так, как должно, спустя год из проекта можно выйти с доходностью 25-35%. Если ждать окончания строительства, прирост составит 60-75% за весь период», – рекомендует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Тем не менее удачно перепродать студию, когда строительство дома будет завершено, может и не получиться. Из-за относительно доступного бюджета многие приобретают такую недвижимость, чтобы уберечь накопленные средства от девальвации.
«В итоге к моменту завершения строительства на продажу выставляется большое количество студий от инвесторов, которые также конкурируют с предложениями от застройщика», – комментирует Андрей Колочинский.
Покупка квартиры-студии для себя
Считается, что квартиры-студии в Москве подходят не всем. Так, «целевая аудитория» этого формата – молодые люди, решившие съехать от родителей, или одинокие иногородние граждане, планирующие осесть в столице. Может показаться, что для семей с детьми жилье меньше 25 кв. метров совсем не предназначено. Однако удобство жильцов зависит от правильно выбранной планировки.
«Даже 18 кв. метров можно спланировать для очень комфортного проживания, если «ширина» (сторона с окном или окнами) студии превышает «глубину» (сторону, перпендикулярную входу). Основная проблема московских студий именно в том, что подавляющее большинство планировок имеют «пенальный» тип, где ширина к глубине относится, как 1:2, а то и 1:3. Во втором случае планировка практически безнадежна. Здесь и 30 кв. метров будут использованы нерационально: квартира будет тесной», – комментирует Ирина Доброхотова.
Ипотека
Многих покупателей, раздумывающих над приобретением квартиры-студии, смущает вопрос, стоит ли входить в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, чтобы впоследствии стать обладателями такого камерного жилья.На самом деле брать жилищный кредит с минимальным первоначальным взносом в принципе нецелесообразно вне зависимости от типа жилой недвижимости. Наглядный пример для Domofond.ru привела управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.:
«В марте 2021 г. студия в массовом сегменте первичного рынка, в среднем, стоила 6,5 млн рублей. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотеке по программе государственной поддержки составляет 6,5%, средний срок ипотечного кредита – 19 лет. При первоначальном взносе в размере 15% (минимальный в рамках льготной ипотеки) с учетом процентов по кредиту придется заплатить 9,6 млн рублей (ежемесячный платеж – 42,3 тыс. рублей). В свою очередь, если у покупателя на руках есть 20% стоимости студии, она обойдется в 9,1 млн рублей с ежемесячным платежом в 39,8 тыс. рублей. При этом величина экономии (500 тыс. рублей) полностью покрывает 5% разницы между размерами первоначального взноса (325 тыс. рублей)».
«Квартирная карьера»
Квартира-студия в столице может стать отправной точкой в построении «квартирной карьеры» – когда через определенный временной промежуток на продаже лота можно заработать и вложить деньги в квартиру большей площади. Важный момент в этой ситуации – не упустить время. Управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Ирина Пешич считает, что выгодным такое приобретение будет только при его продаже через 2,5 года. Стоимость на квартиру вырастет, и при последующей продаже владелец сможет погасить кредит и даже оставить у себя часть суммы, которая вполне может оказаться выше, чем первоначальный взнос на квартиру большей площади.
«Если выплата по кредиту за квартиру-студию растянется на 5-10 лет, ее последующая продажа не принесет желаемой выгоды. Из-за выплат по ипотеке, которые в первые годы идут на погашение банковского процента, сумма самого займа значительно не уменьшится», – резюмирует Ирина Пешич.
Впрочем, даже если вы пропустили срок в 2-3 года, есть еще один вариант удачно сменить квартиру-студию на более просторное жилье. Как отмечает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, в течение десяти лет после покупки можно воспользоваться услугой трейд-ин: «Квартиры в новых домах – а таковыми являются большинство студий, купленных в последние годы на первичном рынке – без проблем принимаются застройщиками по данной программе. Их оценка адекватна».
Жилье формата «квартира-студия» в Москве может стать как инвестиционным проектом, так и неплохим стартом для жизни в столице. Безусловно, привлекательная цена играет свою роль, но также обращайте внимание и на окружение ЖК: далеко ли до метро, как развита инфраструктура, что находится поблизости и т.д. Все эти факторы безоговорочно влияют на ценник и спрос при ее дальнейшей аренде/продаже.
Квартира-студия: покупать или нет?
Квартира-студия: покупать или нет?
Кopoткo o плюcax и минycax жизни в квapтиpe плoщaдью oкoлo 30 м².
Maлeнькиe квapтиpы бeз пepeгopoдoк зaвoeвaли eвpoпeйcкий pынoк нeдвижимocти в cepeдинe пpoшлoгo вeкa, a пocлeдниe 10-15 лeт cтaли пoпyляpны и y нac. Пpичинa пpocтa — ceгoдня этo caмoe дocтyпнoe жильe пocлe кoмнaт в кoммyнaлкe. Oни дeшeвлe oднyшeк в cpeднeм нa 30, a инoгдa и нa 40%, и ocтaютcя чyть ли нe eдинcтвeнным peaльным вapиaнтoм пoкyпки квapтиpы в Mocквe и Пeтepбypгe для чeлoвeкa co cpeдним дoxoдoм.
Плюcы
Низкaя цeнa
Нa ceгoдняшний дeнь квapтиpы-cтyдии — caмoe дeшeвoe пpeдлoжeниe нa pынкe нeдвижимocти в бoльшиx гopoдax: цeны нa cтyдию в Mocквe нaчинaютcя oт 4 млн, в peгиoнax — oт 1 млн в нoвocтpoйкe. Ecли вы xoтитe жить в cпoкoйнoм paйoнe c paзвитoй инфpacтpyктypoй, pядoм c мeтpo или yдoбнoй тpaнcпopтнoй paзвязкoй и нe кoпить нa жильe дecятки лeт, тo cтyдия oтличнo пoдoйдeт.
Bлoжeниe дeнeг
Кyплeннaя нa cтaдии кoтлoвaнa, пocлe cдaчи дoмa cтyдия пoдopoжaeт минимyм нa тpeть, a тo и вдвoe — этo oтличный cпocoб coxpaнить и пpиyмнoжить нaкoплeния.
Кpoмe тoгo, ee мoжнo cдaвaть в apeндy: дeшeвыe квapтиpы близкo к мeтpo вceгдa вocтpeбoвaны y cтyдeнтoв и пoкopитeлeй cтoлиц.
Cвoбoднaя плaниpoвкa
«Oтeц» cтyдий и cвoбoдныx плaниpoвoк, нeмeцкий apxитeктop Людвиг Mиc вaн дep Poэ, cтpeмилcя yйти oт гpoмoздкocти нecyщиx cтeн, дaвaя пpocтpaнcтвy бoльшe cвeтa и вoздyxa.
Блaгoдapя oтcyтcтвию пepeгopoдoк, квapтиpы cтyдии выглядят бoльшими и cвeтлыми, a пpocтpaнcтвo мoжнo opгaнизoвaть имeннo тaк, кaк вaм xoчeтcя.
Лeгкo coдepжaть в чиcтoтe
B ycлoвия бoльшoй зaгpyжeннocти и xpoничecкoгo дeфицитa вpeмeни нe вce гoтoвы тpaтить кopoткиe выxoдныe нa yбopкy. 3дecь мaлaя плoщaдь cтyдии (в cpeднeм 25-28 м 2 ) cыгpaeт нa pyкy: coдepжaть ee в пopядкe пpoщe, чeм oднyшкy. Ecли, кoнeчнo, y вac нeмнoгo вeщeй.
Нeдocтaтки
3aбyдьтe o личнoм пpocтpaнcтвe
Cтyдия идeaльнo пoдxoдит для мoлoдыx и oдинoкиx, нo yжe вдвoeм в нeй бyдeт тecнo. Ecли в oднoкoмнaтнoй квapтиpe мoжнo yeдинитьcя xoтя бы нa кyxнe, тo в cтyдии, гдe нeт мeжкoмнaтныx cтeн, тaкoй вoзмoжнocти нe бyдeт.
Лeгкo зaxлaмляeтcя
Уютнaя кoмнaтa мoжeт быcтpo пpeвpaтитьcя в cвaлкy, ecли y вac мнoгo вeщeй и нeт cиcтeмы xpaнeния. Ужe нa cтaдии peмoнтa нyжнo peшaть вoпpoc c xpaнeниeм: вcтpoeнный шкaф, oбopyдoвaнный бaлкoн, aнтpecoли, ящики пoд кpoвaтью — вapиaнтoв мнoгo. Глaвнoe, чтoбы былo нe лeнь cклaдывaть тyдa вeщи.
3aпaxи
Coвмeщeниe зoны для гoтoвки c жилoй кoмнaтoй нe пpoxoдит бeccлeднo, и apoмaтaми кyxни быcтpo пpoпитaeтcя oдeждa и вecь тeкcтиль дoмe. Пoэтoмy пpoвeтpивaйтe пoчaщe, a eщe лyчшe — ycтaнoвитe вытяжкy.
Жить или пepeпpoдaть?
Maлeнькиe квapтиpы чacтo вocпpинимaютcя иcключитeльнo кaк вpeмeннoe жильe или влoжeниe дeнeг. Bo втopoм cлyчae pиэлтopы гoвopят eдинoглacнoe «дa»: влoжeнныe в cтyдию дeньги нe oбecцeнятcя и ee мoжнo выгoднo пpoдaть из-зa нeyтиxaющeгo интepeca к бюджeтнoмy жилью.
B cтyдии лeгкo жить кapьepиcтy-oдинoчкe, кoтopый пpoвoдит мaлo вpeмeни дoмa, пoэтoмy этo oтличный вapиaнт для мoлoдыx людeй в Mocквe и Пeтepбypгe. Нo ecли ecть плaны нa ceмью и дeтeй, тo cpaзy зaдyмывaйтecь o pacшиpeнии. C пoявлeниeм нoвыx житeлeй пpocтpaнcтвa бyдeт кaтacтpoфичecки нe xвaтaть, a pacxoды выpacтyт — и cpaзy кyпить бoлee пpocтopнoe жильe cтaнeт eщe cлoжнee.
Маленькая, но своя: что нужно знать перед покупкой студии
Маленькие квартиры-студии прочно заняли свое место на рынке и в квартирографиях современных новостроек. Обычно они составляют небольшую долю от общего числа квартир в доме, поскольку не подходят для большинства среднестатистических семей из-за весьма скромных размеров. Тем не менее у студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене.
Мы попросили риелторов рассказать, какие студии сегодня есть на рынке столичного региона, как сориентироваться в ценах, а также правильно выбрать размер и планировку такой квартиры.
Самые бюджетные предложения
Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.
«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».
В Подмосковье — дешевле
Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.
Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.
Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.
«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Квазистудии» — не отдельные квартиры
Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.
Важна разнообразная квартирография
Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.
Студии подходят для сдачи в аренду
Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.
Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.
Оптимальная планировка и высота
Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.
Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.
«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».
Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.
Гид по квартирам-студиям
Чем «комфорт» отличается от «элит» и кто покупает студии чаще всего
Я риелтор и видела студии разных размеров и планировок. Считаю, что это самый спорный тип жилья для покупки.
Когда речь заходит о студиях, люди представляют помещение площадью 25 м², которое больше похоже на комнату, чем на квартиру. Но так бывает не всегда. Я была в студии в центре Петербурга — 120 м², с террасой и видом на Неву. Собственник сказал, что никогда не променял бы ее на однокомнатную квартиру.
В статье расскажу, какие студии встречаются в Санкт-Петербурге и Москве и для кого они больше подходят.
Что такое студия
Студия — это однокомнатная квартира без перегородок. Комната и кухня не разделены стеной, а находятся в одном пространстве. Иногда в это пространство входит еще и прихожая.
Главное отличие студии от однушки — отсутствие стены между комнатами и кухней. Если цените простор, лучше подойдет студия. Если привыкли зонировать — выбирайте однокомнатную квартиру.
Хотя многим покупателям со временем надоедает простор студии или лишние стены в однушке. Поэтому снос стены между комнатой и кухней — это одна из самых популярных перепланировок однокомнатных квартир. А владельцы студий часто делают перепланировку или зонирование помещения некапитальными конструкциями — например, стеклянными или гипсокартонными перегородками.
Я выделила оранжевым стену, благодаря которой это полноценная однокомнатная квартира
Какими должны быть студии
В законах нет четкого определения студии. По техническим документам это однокомнатная квартира, поэтому студии строят по тем же нормам.
Площадь комнаты должна быть не менее 14 м², кухни — не менее 5 м². Получается, что минимальная площадь кухни-гостиной — 19 м². Но не все застройщики соблюдают требования, поэтому на рынке встречаются студии меньшего метража. Например, я видела студию площадью 16 м², из которых кухня-гостиная занимала 13 м².
Если хотите посмотреть, соблюдают ли строители нормы вашей области, возьмите среднемесячную температуру за январь и июль и сверьтесь с таблицей.
Освещенность. Большой плюс, если окна студии выходят на обе стороны: квартира лучше освещена и можно выгодно использовать пространство. В тихой части студии с окнами во двор оборудуют спальню, а в шумной — гостиную.
Еще в двухсторонней студии можно сделать перепланировку или зонирование и разбить пространство на две полноценные комнаты с окнами.
Помещения и требования по их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03
Но чаще окна студии выходят на одну сторону. Если на север, скорее всего, квартира будет холодной. Если на юг — солнечной и жаркой.
Места для хранения. В студиях редко бывают кладовки и ниши, поэтому в маленьких студиях может быть недостаточно мест для вещей.
Где искать студию
Практически всегда студии располагаются в новостройках — в обычных жилых комплексах и апарт-отелях. Но можно встретить студии и в старых домах. Когда комнату в коммунальной квартире переделывают в комнату-студию, в ней оборудуют кухню, спальное и рабочее место, проводят сантехнические трубы и делают санузел.
Чаще всего такое встречается в Санкт-Петербурге. По документам такое помещение — комната, но по факту — студия.
Я видела маленькие — десятиметровые — комнаты-студии, в которых сооружали второй этаж. На первом этаже — санузел, кухонная зона, рабочее место и шкаф, а на втором — спальное место. Так делают и в больших комнатах площадью 25 м² — тогда получается полноценная студия как в новостройке.
Если купить студию в новостройке, ее планировка будет узаконена. Застройщик еще на этапе проектирования здания учел все особенности. А вот комната-студия — это чаще всего незаконная перепланировка, и узаконить ее нельзя. В такой студии делают санузел над жилой зоной, а это запрещено постановлением правительства.
Классы студий
Есть и другие классификации — например, в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» используют такие термины: престижный (бизнес-класс), массовый (экономкласс) и социальный (муниципальное жилище).
В статье я буду придерживаться традиционного деления на четыре класса.
Характеристики, которые учитывают при делении студий на классы:
Деление на классы условное, однозначных критериев нет. Застройщики сами определяют, к какому классу относится объект. Иногда они рекламируют дом и преувеличивают класс, чтобы увеличить продажи. Например, продают студию площадью 120 м² с высотой потолков 3 метра и дорогим керамогранитом в подъезде как «бизнес», хотя дом находится на окраине города. Поэтому оценивайте характеристики комплексно.
Студии класса «эконом»
Покупатели активно покупают студии экономкласса из-за низкой цены. Так, например, в Москве в конце 2018 года квадратный метр студий этого класса стоил 160 тысяч рублей. Для сравнения — в бизнес-классе стоимость превышала 252 тысячи за квадратный метр. Поэтому застройщики предлагают студии класса «эконом» и стараются за минимальную цену предоставить все необходимое для жизни, но без излишеств. Например, детскую площадку построят, но ограничатся минимумом: горка, пара тоннелей и лесенок, песочница и скамейки для родителей.
Стандартная студия экономкласса — это:
Самое больное место студий этого класса — метраж. Когда покупают студию как самый дешевый вариант на этапе стройки, никто не задумывается об удобстве. Дом достраивают, люди приходят в свою квартиру и понимают, что она для них слишком маленькая, поэтому сразу продают. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств и быстрее купить квартиру большего метража, они готовы сбросить до 30% от стоимости. Поэтому если присматриваете студию и хотите избежать такой ситуации, я советую перед покупкой побывать в помещении похожего метража, осмотреться и подумать, сможете ли вы в нем жить.
Метраж студии можно увеличить за счет лоджии или балкона. Но объединить их с основной частью квартиры сложно. В 2017 году, например, Правительство Москвы запретило объединять балконы, лоджии и террасы с основной частью квартиры.
Балкон выступает за периметр дома и имеет ограждения или окна с трех сторон. Покупатели, которые хотят получить дополнительное свободное пространство, делают из балкона рабочее место или комнату отдыха, если квартира видовая. Лоджия находится внутри здания. С двух сторон у нее стены, за которыми находятся соседние лоджии. За счет этого помещение теплее. Поэтому лоджии часто объединяют с комнатой или обустраивают там теплую зону отдыха.
Даже в экономклассе бывают необычные предложения. Например, застройщики предлагают нестандартные планировки студий и метраж как у однокомнатной квартиры. А еще я встречала двухуровневые студии с площадью большей, чем средняя однушка, — 35,7 м².
Студии класса «комфорт»
Жилье комфорт-класса путают с экономклассом, а застройщики для привлечения покупателей выдают «эконом» за «комфорт». Например, я часто бывала в Санкт-Петербурге в квартирах одного крупного застройщика.
Компания позиционирует свои объекты как «комфорт», а покупатели не согласны. Потому что у некоторых жилых комплексов плохая транспортная доступность — дороги асфальтируют уже после заселения домов, и на единственном выезде с территории ЖК образуются пробки. В отделке холлов используют дешевые материалы — через пару лет штукатурка трескается и помещения теряют свой вид. А дизайнерское панорамное остекление выглядит красиво, но продувается ветрами насквозь. При сильном ветре в квартире поднимается гул. Это признаки класса «эконом».
В комфорт-классе студии уже больше напоминают однокомнатную квартиру:
Необычные планировки студий в «комфорте» встречаются чаще. Покупатели относятся к ним неоднозначно. С одной стороны, это затрудняет расстановку мебели и техники. С другой — я заметила, что молодые люди до 35 лет ценят оригинальность и готовы купить квартиру нестандартной планировки с углами меньше или больше 90 градусов.
Студии класса «бизнес»
Если стандарт и комфорт-класс еще можно перепутать, с бизнес-классом такое случается редко. Хотя я видела объекты бизнес-класса, которые по характеристикам не выше эконома: высота потолков 2,7 метра, на 2000 квартир машиномест в 2,5 раза меньше, а рядом расположен действующий завод.
Студии класса «элит»
Элитный сегмент существенно отличается по стоимости от других классов. В среднем квадратный метр элитного жилья в Санкт-Петербурге стоит 342,4 тысячи рублей. А, например, средняя стоимость метра жилья всех других классов в Центральном районе Санкт-Петербурга — 144,5 тысячи рублей, а в Василеостровском — 126,5 тысячи.
По сравнению с жильем других классов с квартирами элитного сегмента совершается меньше всего сделок.
В элитной недвижимости покупателям иногда предлагают свободные планировки, которые не привязаны к расположению мебели. Потому что после покупки квартиры собственник нанимает дизайнера и заказывает уникальный интерьер. Застройщик не может заранее предугадать индивидуальные пожелания каждого клиента, поэтому предоставляет пространство без лишних стен.
Студии этого класса самые большие по площади. Я была в студиях больше 300 м²: собственники делают зонирование, заказывают мебель по индивидуальному проекту и в итоге получают уникальный интерьер.
Кому подходит студия
По своему опыту и мнению своих коллег могу выделить несколько групп клиентов, которые чаще покупают студии.
Искатели недорогих квартир. Студия — самый недорогой вариант. На этой площади поместится кухонный гарнитур, спальное место и компьютерный стол. Для дополнительного оборудования тоже найдется место. Такой вариант выбирают родители детям, которые поступили в институт и хотят жить отдельно.
Если покупаете студию с этой целью, я советую заранее продумать, что делать с квартирой, когда ребенок закончит институт. Чтобы ее быстро продать, лучше выбирать ликвидный вариант — с удобным подъездом, выгодным расположением и удачной планировкой.
Часто студию выбирают молодые люди или семейные пары без детей в качестве первой квартиры.
Семьям с детьми я не рекомендую покупать студию меньше 40 м². Практика показывает, что с ребенком жить в такой квартире тесно. Если же студия больше 40 м², можно сделать перепланировку и получить однокомнатную квартиру.
Из-за низкой цены и доступности студии привлекают людей, которые переезжают из другого города. Они же часто выбирают комнаты-студии в коммуналках в центре города. Здесь чувствуется атмосфера города и недалеко до главных достопримечательностей.
Любители нестандартных планировок. Студии выбирают музыканты, художники и другие люди, которым нужен простор для творчества. В студиях хорошая акустика, естественное освещение и много места.
Инвесторы. Недорогие однушки и студии — самые ликвидные объекты на рынке недвижимости. При правильно подобранном местоположении квартиру можно будет сдать сразу после оформления в собственность. Знаю случай, когда сдавали однокомнатную квартиру около метро на севере Санкт-Петербурга. От момента, как агент выставил рекламу, до подписания договора прошло 20 минут.
Многие застройщики, когда предлагают клиенту студию, рассчитывают примерную цену, за которую можно будет ее сдать, а также возможный срок окупаемости. Поэтому если покупаете студию для инвестиций, скажите менеджеру о своих целях, и он поможет подобрать лучший вариант.
Я заметила, что при выборе квартиры для инвестиций люди часто забывают про перспективы развития района, хотя этот фактор напрямую влияет на стоимость недвижимости. Узнайте, какие изменения планируют вблизи дома. Например, если через пару лет рядом откроют станцию метро, цена на квартиру вырастет. А если прямо под окнами построят магистраль — упадет.