апартаменты переведут в квартиры
В Думу внесли законопроект об условиях прописки в апартаментах
Группа сенаторов и депутат внесла в Госдуму законопроект, который вводит понятие многофункционального здания, а также регулирует возникающие в связи с этим правоотношения. Законопроект должен помочь определить правовой статус апартаментов, которые пока не считаются жилыми помещениями. Документ содержится в электронной базе нижней палаты парламента.
Авторы предложили считать многофункциональным зданием то, в котором есть две и более группы жилых и/или нежилых помещений, связанные друг с другом через помещение общего пользования. «При этом жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям
должен быть ограничен», — говорится в документе.
Многофункциональным будет здание, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Также предлагается распространить действие Жилищного кодекса на многофункциональные здания, если в их состав входят жилые помещения, в том числе положения о плате за коммунальные услуги, уплате взносов за капитальный ремонт и другие.
Помимо этого, законопроект определяет условия перевода квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение и обратно. Для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или все квартиры с выходом в один холл.
В пояснительной записке говорится, что в России исторически сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые приспособлены для пребывания в них граждан (апартаментов). Поправки о многофункциональных зданиях определяют правовой статус таких помещений.
Предлагаемая дата вступления закона в силу — 1 сентября 2021 года.
Согласно законопроекту после смены статуса апартаментов на жилое помещение в них можно будет зарегистрироваться, оплата коммунальных услуг будет проходить по тарифам для жилых помещений, которые ниже, чем в апартаментах и других нежилых помещениях, также ставка налога на недвижимость будет соответствовать ставке на жилые помещения, поясняет партнер BMS Law Firm Денис Фролов.
«Вопрос созрел и, я бы даже сказал, перезрел. Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже. Это выглядит странно и нелогично», — говорит Фролов.
«Те, кто сейчас владеет апартаментами, могут убирать шампанское обратно в сервант, на них этот законопроект не распространяется. При условии, что он будет принят в той редакции, которая сейчас доступна, что, конечно, не факт. Это сильно осложняет потенциальным покупателям апартаментов понимание того, попадают ли они под действие этого закона или не попадают, потому что он привязан к утверждению градостроительных документов», — добавил Фролов.
В пресс-службе Минстроя РБК заявили, что ведомство представит свои предложения и комментарии после рассмотрения законопроекта. «Минстрой ознакомится с предложенным проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа. В целях оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы Российской Федерации», — ответили в пресс-службе министерства на запрос РБК.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в свою очередь, также говорит, что законопроект касается только будущих зданий, то есть ситуаций, когда градостроительные документы на строительство многофункциональных зданий утверждены после принятия закона. Существующие комплексы апартаментов законопроект, по словам Некрестьянова, не затрагивает.
Фактически многофункциональные здания будут отличаться от многоквартирных домов только тем, что их можно размещать не только в жилых зонах. «А так жилые помещения в таких зданиях дают все права и льготы по жилью», — добавляет Некрестьянов.
«Речь именно о возможности перевода апартаментов в жилой фонд, потому что законодатель предлагает внести изменения в федеральные нормы, тогда как требования к жилым зданиям как минимум в части обеспечения их транспортной и социальной инфраструктурой регулируются на уровне законодательства, в том числе и регионального», — пояснил управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт.
По словам эксперта, в будущем региональные власти смогут, пользуясь возможностью, предоставленной им этими поправками, изменять и местные нормы. «Но если, например, московские власти не согласятся с тем, что часть многофункционального здания может быть признана жилой, как бы этого ни хотел инвестор, это просто не случится», — добавил Иккерт.
Банк России в аналитической записке о жилищном строительстве признавал, что наделение апартаментов статусом жилья «несколько облегчит» правительству достижение национальной цели строительства 120 млн кв. м жилья в год к 2030 году. В то же время в ЦБ отмечали, что этот шаг не окажет решающего влияния на динамику жилищного строительства.
Официальная статистика по объему и вводу апартаментов в России не публикуется. Но по оценкам «Дом.РФ», которые приводятся в той же аналитической записке, по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках, в том числе 2–3 млн кв. м — в Москве.
Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3–0,5 млн кв. м, то есть составляет 6–10% годового ввода нового жилья в столице.
В ЦБ также отмечали, что, поскольку многие покупатели приобретали апартаменты для проживания, в том числе из-за их более низкой кадастровой и рыночной стоимости, постепенный процесс легализации апартаментов как жилья может привести к росту затрат на их строительство в связи с необходимостью соблюдать все градостроительные нормы для жилья. «В результате цены на апартаменты будут подтягиваться до уровня цен на обычное жилье», — говорится в аналитической записке ЦБ.
О том же говорили и эксперты рынка недвижимости, отмечая, что апартаменты продаются на 15–20% дешевле классических квартир с сопоставимыми характеристиками и могут сравняться с ними в цене.
Курс доллара и евро
сейчас и на завтра
В России определились с новым статусом для апартаментов. Предполагается, что закон заработает с 1 сентября 2021 года. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.
В Госдуму внесли законопроект, определяющий статус апартаментов и порядок прописки в них. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.
Документ, описывающий новый правовой статус апартаментов и условия их перевода в жилые помещения, появился в электронной базе нижней палаты парламента. Авторами законопроекта значатся сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).
Что предлагают?
Авторы законопроекта указали, что в России сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые вполне пригодны для полноценного проживания в них (апартаменты), но не уравнены по закону с рядовыми квартирами.
Депутаты предложили относить к многофункциональным зданиям (МФЗ) те, в которых сочетаются группы жилых и нежилых помещений, связанных с друг с другом помещениями общего пользования. Документ прописывает, что жилые и нежилые помещения не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников нежилых помещений к жилым нужно ограничить. Кроме того, подобного типа здания должны стоять вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Также в законопроекте предлагается:
Квартиры в многофункциональных зданиях при этом можно будет переводить из статуса нежилых помещений в жилые и обратно. Но для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или с выходом в один холл.
После смены статуса в апартаментах собственники получат право зарегистрироваться в них и платить коммунальные услуги по «жилым» тарифам, которые ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений. Также будет уравнена ставка налога на недвижимость.
Кому это нужно?
Фактически будущие «многофункциональные дома» будут отличаться от многоквартирных тем, что их можно размещать не только в жилых зонах — помещения в них будут давать владельцам все права и льготы. Если закон относительно быстро пройдёт все стадии одобрения, предполагается, что он заработает с 1 сентября 2021 года.
Разговоры по поводу статуса апартамента звучат уже не первый год и, по мнению экспертов, вопрос уже «перезрел». Когда чиновники осенью 2020 года заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на такую недвижимость в Москве и Петербурге вырос в 2-2,5 раза. При этом подскочили и цены — сразу на 15%, а эксперты предрекли рост и до 20%. Сейчас апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле квартир аналогичной площади и характеристик, но приравнивание их к жилым помещениям нивелирует эту разницу, рассуждал ранее гендиректор жилищной экосистемы ВТБ Вячеслав Дусалеев.
В декабре в интервью Forbes глава ДОМ.РФ Виталий Мутко указывал на желание правительства защитить права тех, кто приобретает и пользуется апартаментами. Сейчас, если застройщик банкротится, собственники таких помещений даже не смогут встать в специальный реестр, подчёркивал он. С ним согласны и юристы.
«Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже. Это выглядит странно и нелогично», — заявил РБК партнёр BMS Law Денис Фролов.
Вместе с тем эксперты отметили, что на нынешних владельцев апартаментов закон в его нынешней редакции не распространяется, так как привязан к процессу утверждения градостроительных документов для новых зданий. Это осложняет жизнь потенциальным покупателям апартаментов, которые не понимают, попадаёт ли помещение под действие нового закона или нет, подчеркнул Фролов.
Кроме того, решающее слово останется за региональными властями, утверждающими местные нормы для строящихся домов. И если московские власти не согласятся признать часть многофункционального здания жилой, инвестор и собственники ничего не смогут с этим поделать, указал юрист Павел Иккерт.
По состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м. Большая их часть расположена в городах-миллионниках, 2-3 млн кв. м — в Москве.
Заселение в жилье
Стоимость апартаментов может достичь цен на квартиры
Регулируется также порядок проведения общего собрания собственников, по аналогии с собраниями собственников жилья. Кроме того, для защиты покупателей строящихся апартаментов предлагается распространить на них нормы закона об участии в долевом строительстве.
Предполагается, что закон вступит в силу с сентября нынешнего года, однако новый порядок не коснется уже существующих апартаментов.
Цены на апартаменты массового сегмента в Москве за первый квартал выросли на 13,6%, сообщает «Метриум». Спрос на апартаменты выше, чем год назад, на 30%, но ниже, чем в конце 2020 года, на 40%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, чем на апартаменты, отмечают в компании. Всплеск спроса в начале нынешнего года стимулировала, в первую очередь, стоимость апартаментов, а также надежда на их приравнивание в будущем к квартирам.
Решения об обязательстве девелоперов строить социальные объекты переданы на региональный уровень, поэтому пока непонятно, изменится ли экономика проектов, отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов: «Если застройщиков апартаментов обяжут возводить школы и детские сады, себестоимость строительства значительно вырастет. И если раньше апартаменты пользовались спросом у покупателей, так как стоили дешевле квартир, то теперь это преимущество может быть утрачено». Возможен также бум вывода новых проектов апартаментов на рынок: изменения подтолкнут девелоперов ускориться с оформлением разрешительной документации на проекты для экономии возможных затрат на социальную инфраструктуру.
Апартаменты как многофункциональные здания будут возводить в общественно-деловых зонах, а во всех остальных, включая санитарные зоны или промышленные территории, вероятно, будут по-прежнему строиться апартаменты в нынешнем виде, считает Косарева.
Сколько будут стоить апартаменты после изменения их статуса
Специально для «Российской газеты» Павел Логачев, коммерческий директор компании «Мосреалстрой», рассказал, что ждет рынок и цены на жилье в случае положительного решения относительно смены их статуса и кратко остановился на основных различиях между квартирами и апартаментами:
Однако есть приятные нюансы. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, правда только в том случае, если дом имеет статус гостиницы. А вот повышенные тарифы на услуги ЖКХ зачастую нивелируются разницей в цене при их покупке. Если сравнивать одинаковые по характеристикам апартамент и квартиру, то первый будет дешевле на 10-15% в новостройке бизнес-класса, разница в цене в классе комфорт достигает 15-20%. Апартаменты можно купить в ипотеку, оформить на них право собственности, заложить, подарить, сдать в аренду.
Тем не менее останется целый ряд вопросов, которые еще предстоит решить. Среди них: стоимость коммунальных услуг, возможность получения резидентского разрешения на парковку и другие. Существуют нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы нежилое помещение можно было отнести к жилому фонду и занести в перечень недвижимости со льготным налогообложением. Прежде всего, данная площадь должна использоваться исключительно для проживания физических лиц.
_t_310x206.jpg "апартаменты переведут в квартиры. Смотреть фото апартаменты переведут в квартиры. Смотреть картинку апартаменты переведут в квартиры. Картинка про апартаменты переведут в квартиры. Фото апартаменты переведут в квартиры")
Чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде.
Что касается объектов редевелопмента, то зачастую они не отвечают каким-либо нормам, относящимся к жилым помещениям. Так называемые апартаменты в стиле лофт могут располагаться в бывших производственных зданиях и не могут быть признаны пригодными для жилья по ряду причин. Такие апартаменты могут так и остаться в статусе нежилых помещений.
В ожидании амнистии: стоит ли сейчас покупать апартаменты
Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?
Судьба апартаментов
Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.
Вопрос статуса
Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.
Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Инвестиционный потенциал
Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются. Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас. «Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.
Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.
Что будет с ценами
Несмотря на ситуацию неопределенности вокруг апартаментов, снижение цен на них маловероятно, поскольку на рынке сформировался устойчивый восходящий тренд, единодушны эксперты. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения апартаментов в старых границах Москвы, по итогам октября текущего года, достигла 474,5 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом элитного сегмента). За месяц рост составил 7%.
Более того, заявление Минстроя о приравнивании части апартаментов к жилью может привести к дополнительной надбавке. «После утверждения министерством документов об амнистии можно ожидать дополнительного роста цен. Сейчас он пропорционален спросу и строительной готовности», — отметил Роман Родионцев из Est-a-Tet.
Однозначно цены на готовые апартаменты вырастут, если их приравняют к жилью, согласна Мария Литинецкая из «Метриума». «Однако существенного увеличения расценок из-за этого фактора пока не будет. Только после определения конкретных контуров реформы станет понятной динамика цен», — добавила эксперт.
Аналогичную позицию выразил Алексей Попов из ЦИАН. По его мнению, в строящихся корпусах застройщики могут повысить цены на апартаменты, убрав скидку за нежилой статус. Сейчас эта поправка составляет 7–9%. «Вместе с тем большинство апартаментов уступают квартирам по своим потребительским свойствам (в эргономичности планировок, уровне инсоляции) и локальным особенностям местоположения (они могут находиться у железнодорожных магистралей, где строительство квартир невозможно). Эти факторы никуда не денутся, несмотря ни на какие законодательные инициативы. Таким образом, апартаменты подорожают, но в большинстве случаев останутся на 2–4% дешевле квартир», — подытожил он.
Мнение бизнеса
Дискуссии по юридическому статусу апартаментов ведутся не первый год. Тем не менее спрос на данный формат недвижимости растет, несмотря на то что они относятся к нежилым помещениям и покупатель об этом знает, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Сейчас на рынке существует много разных форматов апартаментов. Например, есть апартаменты, которые строились как гостиницы или в составе многофункциональных комплексов (МФК), как в Москва-Сити. Некоторые апартаменты появились в результате реконструкции зданий. «Нельзя сказать, что готовящаяся инициатива отразится на всех этих проектах одинаково. В данной ситуации важно, чтобы законодатель описал эту типологию и уточнил детали законопроекта», — сказала она.
Что касается решения, покупать сейчас апартаменты или нет, то здесь нужно в первую очередь ориентироваться на цели покупки (например, кто-то рассматривает сервисные апартаменты для сдачи в аренду) и смотреть историю компании, ее проекты и концепцию апартаментов. В любом случае интересы всех сторон должны быть учтены.
Директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган в свою очередь рекомендует дождаться детальных комментариев и расшифровки со стороны регулятора по поводу законопроекта — какие типы апартаментов он выделяет и какие собирается запретить. По его мнению, самое главное, чтобы все это было четко и понятно прописано. «Очень важно, чтобы законодатель выделил классификацию апартаментов, обратил внимание на уже существующие типы, например сервисные апартаменты, а не запрещал все подряд», — отметил Юрий Коган.
По его словам, например, сервисные апартаменты, которые ориентированы на туризм и служат альтернативой арендному жилью, сейчас интересны поколению Z и миллениалам. В Санкт-Петербурге на такой формат приходится до 70% от общего объема предложения апартаментов. Поэтому важно, чтобы регулятор прописал типологию апартаментов и что конкретно он будет приравнивать к жилью, добавил топ-менеджер.
Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, наоборот, считает, что сейчас подходящее время для покупки апартаментов. По его мнению, с точки зрения инвестиций данный законопроект — максимально выгодная история для владельцев апартаментов. По его словам, здесь особый акцент нужно сделать на комплексы, строящиеся за пределами ТТК. «Сейчас разница в ценах между обычным жильем и апартаментами порядка 20%. После принятия этого законопроекта стоимость двух видов сравняется. То есть возможности приобрести жилье с таким дисконтом может уже и не быть» — отметил он.
Типология апартаментов
Сейчас к проблеме правого статуса апартаментов эксперты также относят вопрос типологии такого типа жилья. Условно апартаменты делят на несколько типов. Первая группа — это проекты апартаментов, расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе новой гостиницы. Данный тип недвижимости называют сервисными (или управляемыми) апартаментами, так как чаще всего в такой недвижимости используется дополнительный набор услуг отеля, которые распространяются и на жителей апартаментов. Вторая группа — апартаменты в составе многофункциональных центров. В таких объектах часто можно встретить помещения, которые могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Третья группа — апартаменты, которые появились в ходе реконструкции старинных особняков, бывших фабрик. Нередко их переделывают в лофты, помещения с высокими потолками. Обычно они относятся к дорогому сегменту. Четвертая группа — здания, построенные на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры — и в итоге строятся комплексы апартаментов.