жк платинум аренда квартир
Аренда квартиры на набережной Свердловская, дом 58 в Санкт-Петербурге
2-комнатная 70/37/13 м²
Свердловская наб., 58
Ж.К ПЛАТИНУМ. ВИД.Евро.ВСЕ НОВОЕ.Сдается впервые.Вся мебель и техника.
1-комнатная 50/22/14 м²
Свердловская наб., 58
Новый дом.Евро..Вся мебель и техника.Новая, качественная мебель, в квартире вся бытовая техника для комфортного проживания. Новая квартира, ремонт сделан в июне
1-комнатная 49/20/- м²
Свердловская наб., 58
Вся мебель и техника новые.Новая, качественная мебель, в квартире вся бытовая техника для комфортного проживания. Теплый дом, закрытый двор, охрана, видеонаблюдение, консьерж, паркинг.
1-комнатная 50/20/18 м²
Свердловская наб., 58
Новый дом.Паркинг.Балкон.Вся мебель и техника.Закрытая тер-ия.Вид.
2-комнатная 67/37/14 м²
Свердловская наб., 58
Новый дом..Евро.Вся мебель и техника.После ремонта..Теплый пол.Лоджия.Паркинг.
2-комнатная 70/44/14 м²
Свердловская наб., 58
Евро.Вся мебель и техника.Лоджия.Сдается на длительный срок.
2-комнатная 65/35/13 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская»
Свердловская наб 58 ЖК «Платинум» Метро Новочеркаская Площадь 65 м2 Комнаты 15+20 м2 Кухня 13 м2 Евро ремонт Авторский дизайн Сдаётся впервые Застеклённая лоджия Вид на Неву Подземный паркинг Этаж 9/13
1-комнатная 49/20/14 м²
Свердловская наб., 58
«Чернышевская»
Свердловская наб 58 ЖК «Платина» Метро Чернышевская Площадь 49 м2 Комната 20 м2 Кухня 14 м2 Встроенная кухня Новая мебель Сдаётся впервые Этаж 7/15
2-комнатная 65/20/35 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская»
Свердловская наб д 58 Метро Новочеркасская ЖК «Платина» Площадь 65 м2 Комната 20 м2 Кухня 35 м2 Новая мебель сдаётся впервые Окна на набережную Этаж 4/11
3-комнатная 65/34/24 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 3 минуты на транспорте
ЖК платинум.Евро.Кухня-гостиная 24 метра и 2 комнаты..Вся мебель и техника.После ремонта.Паркинг подземный.
2-комнатная 72/40/14 м²
Свердловская наб., 58
«Новокрестовская», 5 минут на транспорте
ВИД.Новый дом.Евро.Вся мебель и техника.Паркинг.
3-комнатная 90/50/12 м²
80000 RUB /мес. + комиссия 50%
Свердловская наб., 58
«Площадь Ленина», 5 минут на транспорте
2-комнатная 64/20/23 м²
45000 RUB /мес. + комиссия 50%
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 5 минут на транспорте
ЖК Платинум.Вся мебель и техника.Закрытый двор.Теплый пол.
2-комнатная 67/37/15 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 5 минут на транспорте
ЖК Платинум.Новый дом.Дизайн.Вся мебель и техника.
1-комнатная 45/19/17 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 3 минуты на транспорте
Новый дом.Евро,Кухня-гостиная, встроенная кухня, посудомоечная машина, полы с подогревом, консьерж, есть вся необходимая мебель, есть вся бытовая техника.
1-комнатная 48/20/14 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 5 минут на транспорте
Евро..Вся мебель и техника.Сквер.
2-комнатная 62/35/- м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская»
Новый дом.Паркинг.Балкон.Вся мебель и техника.Закрытая тер-ия.Вид.
1-комнатная 50/20/12 м²
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская», 6 минут на транспорте
4-комнатная 140/75/10 м²
145000 RUB /мес. + комиссия 100%
Свердловская наб., 58
«Новочеркасская»
Платинум (Свердловская наб., д.58)
ЖК «Платинум» — проект одноимённого застройщика в северной части района Большая Охта, на излучине Невы. 12-секционное 16-этажное монолитное здание в форме петли решено в стиле хай-тек: линии керамогранитной и кирпичной облицовки образуют на фасадах симметричную сетку, в ячейках которой расположены крупные блоки витражного и панорамного остекления. Большинство квартир имеет нелинейную форму и удлинённые лоджии. В подземной и стилобатной части здания расположены: подземный паркинг на 366 машиномест, торговые, сервисные, рекреационные и социальные объекты, в том числе частный детский сад. Минусом проекта является внутренний двор-колодец, в котором разрешено движение и стоянка автомобилей, не выполнено полноценное озеленение.
Система контроля доступа, система видеонаблюдения, закрытая территория, служба консъержей
Река Нева, Смольный собор, мост Петра Великого
Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.
Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Аренда: что выгоднее сдавать
Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.
Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.
Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.
Доходность: квартира vs апартаменты
Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.
Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.
Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).
Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
«Мы сохраним бренд «Платинум»
Жилой комплекс с непростой историей «Платинум» будет сдан в эксплуатацию осенью 2013 года. Генеральный директор ООО «Квартира.ру Платинум» ДМИТРИЙ ЮЖИК в интервью корреспонденту «Дом» КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ рассказал о темпах строительства, о концепции проекта и о том, почему у Охты есть все шансы стать новым центром деловой активности.
— Насколько правильным с точки зрения маркетинга было решение работать под брендом компании, от которой вам достался проблемный объект — жилой комплекс «Платинум»?
— Когда в декабре 2010 года инвестиционная компания «РБ Инвест» получила в управление этот проект, необходимо было решить огромное количество сложнейших и запущенных проблем: предыдущий менеджмент ИК «Квартира.ру» не до конца оформил исполнение инвестиционных условий перед городом, не был продлен договор аренды, отсутствовала разрешительная документация, не была пройдена экспертиза наружных инженерных сетей. На этом этапе заниматься ренеймингом было просто несвоевременно. Нам пришлось бы столкнуться с необходимостью менять наименование юридического лица в кипе документов.
— Но покупателей не отталкивает ассоциация с застройщиком, у которого было три долгостроя?
— Безусловно, тень «Квартиры.ру» в представлении рынка об объекте присутствует. Мы потратили немало времени, чтобы всем стало ясно, что «Квартира.ру Платинум» и «Квартира.ру» — не просто разные компании, а компании, по-разному строящие бизнес-процессы. Сейчас люди, которые покупают квартиру в нашем объекте, отлично информированы.
— В чем принципиальное отличие в подходах этих двух компаний?
— Мы реализуем проект в классической девелоперской модели, при которой строительство осуществляется независимо от того, насколько успешны продажи. В качестве схемы мы выбрали реализацию проекта за счет заемных средств. При этом мы рассчитываем, что большая часть квартир будет продана после завершения проекта. Люди должны видеть, что покупают, и иметь возможность потрогать это руками. В основном на рынке жилой недвижимости превалирует иная идеология. Она ориентирована на денежный поток от продаж. Будущим жильцам, по сути, продают коммитмент девелопера о том, как будет выглядеть объект через 2-3 года. Люди покупают мечту, и при этом нет гарантии, что она будет реализована в обещанном виде.
— Да, но это всегда вопрос цены.
— Мы строим объект бизнес-класса, который ориентирован на состоявшихся людей, которым важно знать, что они приобретают.
— Что позволяет вам позиционировать ЖК «Платинум» как объект бизнес-классса?
— Говорить о принадлежности к бизнес-классу можно благодаря архитектурным и проектным решениям, качеству материалов, применяемым современным системам закрытого и безрамного остекления. На территории комплекса будет соответствующая бизнес-классу инфраструктура. Мы построим собственный детский сад площадью 800 кв. м. Кроме того, мы уделим должное внимание безопасности. Вся территория комплекса будет оснащена системой видеонаблюдения, системой контроля доступа, регулирования движения. В коммерческих помещениях комплекса будут работать банки, инжиниринговые компании, кафе, булочные, прачечные, SPA.
— Арендаторы уже найдены?
— Мы ведем переговоры с инвесторами. Арендный бизнес и бизнес рантье в Петербурге пока не очень развит. Мы ориентируемся на людей, которые готовы покупать площади для последующей сдачи в аренду. При этом мы будем придерживаться общей концепции комплекса. Это значит, что если мы продаем помещение под банк, инвестор должен гарантировать, что арендатор будет заниматься именно этим бизнесом.
— Пришлось ли корректировать планы по объему финансирования?
— Мы уже провели одну коррекцию отдельных единичных расценок и общей стоимости договора генерального подряда по завершению строительства объекта. Мы рассчитываем увеличить объем финансирования стройки на 300-400 млн рублей. Таким образом, общий объем финансирования проекта составит 3,5-3,6 млрд рублей. Удорожание проекта произошло из-за роста валютной составляющей в оборудовании и отделочных материалах, а также вследствие общего роста расценок на основные строительные материалы и конструкции. Кроме того, мы вводим в проект дополнительные работы, позволяющие создавать системы, делающие жизнь жильцов более комфортной и безопасной. Изначально договор кредитной линии с Номос-банком был подписан на 3,16 млрд рублей. Первый транш мы получили в августе 2011 года. Надо отметить, что финансовые условия кредитования крайне комфортные. Банк с пониманием относится к проблемам такого масштабного проекта и, при необходимости, готов без труда расширить лимит кредитования на требуемую сумму.
— Какой объем средств уже освоен?
— Освоено уже порядка 1,8 млрд рублей. Таким образом, мы прошли «экватор» с точки зрения расходования кредитных средств. При этом и строительство идет в высочайшем темпе. Строительно-монтажные работы идут в две смены. Работы, которые можно выполнять без использования техники, идут и в вечернее время, и в утренние часы. Это доставляет дополнительные неудобства жителям окружающих домов, и мы с пониманием реагируем на высказываемые претензии, стараясь минимизировать возможность возникновения шума. Но чем быстрее будет завершена стройка, тем скорее жизнь окружающих домов вернется в нормальное русло, мы стараемся максимально сократить этот срок. За строительную часть, как и за финансирование, мы спокойны. Завершить проект мы планируем в сентябре 2013 года.
— Сколько реализовано квартир?
— Сейчас продано чуть более четверти квартир. Мы планируем, что на этапе строительства будет продано порядка 60% квартир, а оставшиеся 40% — уже после ввода в эксплуатацию. Если говорить о цене, то сейчас некоторые квартиры реализуются по 90 тыс. рублей за квадратный метр, но этот демпинг скоро закончится. В сентябре минимальная стоимость квадрата составит 95-96 тыс. рублей. Уже сейчас видовые квартиры продаются не ниже 120 тыс. рублей за метр. Через год средняя цена будет на уровне 125 тыс. рублей. После ввода комплекса в эксплуатацию мы прогнозируем подъем средней цены на 10%.
— Что вы можете сказать о перспективах развития района?
— В окружении жилого комплекса «Платинум» будут такие проекты, как комплекс RBI «Александрия», уже существующий бизнес-центр «Бенуа». Кроме того, «Газпром нефть» продает площадку «Охта-центра», на которой, возможно, будет построен бизнес-центр. Через несколько лет район Охты превратится в новый центр деловой активности. Рано или поздно город вернется к проекту Орловского тоннеля, и когда он будет реализован, эта территория окажется самой удобной с точки зрения транспортной доступности.
— Чем будет заниматься компания после завершения строительства «Платинума»?
— Компания была создана как раз под реализацию проекта. После его завершения часть сотрудников компании перейдет в эксплуатирующую структуру. Часть коллектива пойдет дальше. Мы не будем останавливаться на «Платинуме», мы ищем интересные площадки, на которых можно будет реализовать проекты бизнес- и элитного класса.
— Вы будете работать под брендом «Квартира.ру Платинум»?
— Скорее всего, мы сохраним бренд «Платинум». Бренд «Квартира.ру» будет существовать самостоятельно, не пересекаясь с деятельностью нашей компании