вычет за съем квартиры
Хочу вернуть налог с доходов от сдачи квартиры. Так можно?
Этот материал обновлен 16.04.2021
Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.
Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?
Заранее спасибо за ответ,
Роман
Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.
Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры
Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.
Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.
Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.
Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.
Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры
Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.
Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:
Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем
Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2021 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2021 год до 30 апреля 2022 года.
Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.
Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры
Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.
Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.
Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.
Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.
Минстрой предложил ввести налоговый вычет за аренду жилья
Минстрой России предложил ввести налоговый вычет с расходов на аренду жилья, соответствующие поправки предложены в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ».
В проекте постановления правительства отмечается, что по итогам прошлого года арендуют жилье порядка 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств), в то время как в развитых странах данный показатель может достигать 40% (а в крупнейших мегаполисах — и 80%). При этом большая часть арендного фонда находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет.
«Решением задачи в данном направлении является улучшение жилищных условий граждан за счет формирования доступного рынка найма жилья, в том числе для отдельных категорий граждан с доходами ниже среднего», – утверждают авторы поправок.
Помочь в формировании рынка доступного жилья должно предоставление налогового вычета на сумму в размере арендных платежей, создание наемных домов через механизм коллективных инвестиций, повышение прозрачности рынка наемного жилья путем создания цифровых инструментов и расширение мер жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды.
Ведомство также предлагает снизить госпошлины на регистрацию долгосрочного договора аренды (найма) и права собственности и создать механизмы поддержки проектов коммерческой аренды с предоставлением ипотечных кредитов.
В Минстрое считают, что за счет этих мер к 2030 г. ежегодные объемы строительства арендного жилья достигнут 5 млн кв. м. В данный момент проект проходит этап независимой антикоррупционной экспертизы.
Сейчас россияне могут совершить возврат НДФЛ (13%) при покупке жилья на сумму до 2 млн руб. или с суммы до 3 млн руб. по процентам по ипотечному кредиту. Получить выплату можно один раз в жизни после оформления права собственности на жилье.
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Отвлекает реклама? Подпишитесь, чтобы скрыть её
Наши проекты
Контакты
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Ведомости в Facebook
Ведомости в Twitter
Ведомости в Telegram
Ведомости в Instagram
Ведомости в Flipboard
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Серая зона: почему россияне не хотят уплачивать налоги с аренды квартир
Рынок аренды жилья является одним из самых нерегулируемых секторов экономики: многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не уплачивают налоги. В итоге большая часть этого сегмента находится в тени. По данным НАФИ, 41% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона, а 51% сами не стали бы уплачивать подобный налог, если бы были арендодателями. Более того, если бы государство решило ужесточить контроль над уплатой налогов в этой сфере, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.
Вместе с экспертами разбираемся, почему россияне не хотят обеления рынка арендного жилья и можно ли вывести из тени эту сферу.
До 95% рынка арендного жилья находится в тени
Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская.
Однако, по оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за чего государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.
С такой оценкой согласны риелторы. Как правило, налоги уплачивают около 15% собственников, чаще всего это люди, которые сдают дорогое жилье от 100 тыс. руб., сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В массовом сегменте процент ниже. Всего около 10% собственников уплачивают налог», — отметил он. Без уплаты налога сдается более половины квартир в Москве, добавила управляющий партнер компании «Миэль» Мария Жукова. За последний год в связи с введением понятия «самозанятость» число налогоплательщиков немного увеличилось. «Однако до полной прозрачности еще далеко», — отметила она.
Под серой арендой жилья понимается сдача квартиры без уплаты налогов. Нередко из-за этого собственник не может сделать временную регистрацию своим жильцам. Сейчас существуют три варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.
Почему россияне не хотят уплачивать налоги с арендного жилья
Причин, по которым россияне не хотят уплачивать налоги с аренды жилья, множество: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения и ответственности за данное правонарушение.
«Государство не идет навстречу собственникам — не предлагает добросовестным налогоплательщикам ни преференций, ни льготного налогового режима. Эффективного механизма контроля также не создано. Получается, что арендодатели не замотивированы ни кнутом, ни пряником», — считает адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Еще одна глобальная причина — общее невысокое благосостояние населения, традиционное ощущение у людей, что государству и без того достаточно денег, а также недостаток общей налоговой культуры, добавила Мария Жукова. «Если налоги не уплачивает человек с невысоким или средним достатком, то это не порицается обществом — напротив, «доброжелатели» из числа соседей подвергнутся осуждению, если сообщат в налоговые органы или в полицию», — отметила она.
По ее словам, собственники не видят объяснения, почему они должны уплатить этот налог — в их глазах квартира не имеет отношения к государству, власти не поддерживают собственников, а только собирают деньги. Кроме того, люди часто считают, что доход от сдачи стандартной квартиры не настолько велик, чтобы еще и делиться с государством. Также практически отсутствуют стимулы для полноценной легализации жилья. «Пока люди не видят выгод от того, что они уплатят налог со сдачи своей условной однушки», — говорит Жукова.
Серые арендные отношения — это не только низкая собираемость налогов, но и риски и для тех, кто сдает, и для тех, кто снимает жилье, считает Ларченко из Asterisk. «Даже заключив письменный договор, наймодатель не всегда будет готов взыскивать долг по аренде в судебном порядке. Наниматель может шантажировать собственника тем, что сообщит в налоговую инспекцию о незадекларированном доходе», — привел в качестве примера он. Для арендатора — это риски попасть на мошенников при поиске жилья или недобросовестных владельцев квартир.
Согласно исследованию НАФИ, сами россияне главной причиной, по которой арендодатели не хотят уплачивать налог с дохода, назвали «нежелание делиться доходом с государством» (54%). На втором месте — бюрократические сложности (24%), на третьем — отсутствие реального наказания (8%).
Как вывести аренду жилья из серой зоны
В качестве меры, которая может повлиять на собираемость налогов с аренды жилья, эксперты предлагают введение специального налогового режима. Это может быть снижение налоговой ставки или предоставление преференций — налоговые вычеты, субсидирование расходов на коммунальные услуги или взносов на капитальный ремонт. «Также можно обязать всех граждан, которые проживают не в собственной квартире, предоставлять в ФНС договоры найма. По факту, нужно разработать целый комплекс мер контроля и мер, ограничивающих возможность обхода закона (например, занижения в договоре размера арендной платы)», — предложил Родион Ларченко.
Но сначала нужно выяснить, кто и для чего сдает жилье, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Людей, которые именно живут на эти деньги, можно освободить от уплаты налогов. «Для собственников, у которых это бизнес, ужесточить наказание за неуплату и контролировать этот процесс. «Наказательные» меры всегда эффективнее, чем те, которые не подразумевают какой-либо ответственности», — отметил он.
Ключевой мерой, которая может повлиять на собираемость налогов, является общее повышение финансовой и налоговой культуры, добавила Мария Жукова из «Миэль». Но это невозможно без улучшения финансового состояния россиян, роста финансовой грамотности, более эффективного налогового аппарата и распределения налоговых платежей, а это уже общегосударственная проблема.
Штрафы за неуплату налогов предусмотрены и сейчас. Так, за непредставление налоговой декларации положен штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренду жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.
Создание специального сервиса
Решения проблемы серой аренды жилья готовят и на законодательном уровне. Речь идет о создании специальной платформы арендного жилья (разработкой занимается «Дом.РФ») для обязательного учета арендных отношений. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в серой зоне — без уплаты налогов в бюджет. Сервис также планируется интегрировать с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами.
По оценкам НКР, даже при абсолютной дисциплинированности налогоплательщиков после легализации сумма, которую получит бюджет, может составить не 200 млрд руб., а вдвое меньше. Большинство арендодателей перейдут на налог для самозанятых со ставкой 4%, а не по стандартной ставке подоходного налога в 13%, считают аналитики. В итоге вывод рынка арендного жилья из тени может принести государству от 50 млрд до 100 млрд руб. в год дополнительных налоговых поступлений. Для бюджета эта сумма не слишком велика: так, поступления от НДФЛ в первом квартале 2020 года составляли в среднем 303 млрд руб. в месяц. С учетом возможных расходов на администрирование чистый доход государства от налога на аренду может оказаться еще ниже.