Скидки, дефицит, потолок цен: что происходит со вторичным жильем Москвы
Нестабильный курс российского рубля, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских депозитов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке выросли до рекордного уровня. При этом предложение ликвидных квартир снизилось до минимума. Что происходит с ценами сейчас и как они изменятся к осени?
Цены вверх
Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2020 года и продолжается по сей день, говорит главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее оценке, рост средней цены предложения за год (май 2021 года к маю 2020 года) составил 20%.
Сейчас цены предложения на вторичное жилье в Москве неадекватно высокие, говорит эксперт, — многие собственники, ориентируясь на аналогичные предложения на рынке, завышают цену на свой объект. Это приводит к увеличению сроков экспозиции и к продаже объекта со скидкой. В компании «Миэль», говорит Бережнова, со скидкой прошла каждая третья сделка в апреле и каждая четвертая — в мае. Похожие цифры называют также в компаниях «Бест-Недвижимость» и «Азбука жилья». Средняя сумма дисконта, по оценкам риелторов, 3–4%.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в округах Москвы
Округ Москвы
Цена, май 2021 года, тыс. руб. за 1 кв. м
Восточный АО
236,147
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев. Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Парки, маткапитал и панельные дома
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен. Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях. По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят. К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
Хаотичный рост цен: что будет со вторичным жильем в Москве в 2021 году
Эпидемия COVID-19, нестабильный курс рубля, программа льготной ипотеки, падение доходности банковских депозитов — все это создало ажиотаж на рынке недвижимости. Причем в Москве высокий потребительский спрос был отмечен не только в отношении новостроек, но и на вторичном рынке: в 2020 году это уже привело к росту цен и уменьшению числа ликвидных объектов.
Стоит ли покупать или продавать квартиру в Москве в 2021 году — редакция спросила об этом у аналитиков и экспертов.
Цены немного вырастут, но можно ждать дисконта
Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.
В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2019-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.
Предложение будет снижаться
На вторичном жилом рынке в этом году продолжит уменьшаться объем предложения. В конце прошлого года, напомнила Толстик, количество объектов на вторичном рынке упало на 40%, а этот недостаток предложения «не компенсируется за один и даже за три месяца, несмотря на постепенный выход новых объектов».
«С одной стороны, [предложение будет снижаться] из-за сокращения ликвидных объектов. С другой стороны, в связи с прошлогодним уменьшением курса рубля. Многие собственники захотели провести переоценку своих квартир в бóльшую сторону, но цена тогда была бы выше текущего рыночного уровня, когда покупатели готовы к сделке. В результате многие решили снять свои квартиры с продажи», — подчеркнул Дарусенков.
За десять лет рынок недвижимости Москвы пополнился новым жилым фондом, что повышает конкуренцию для старого жилья, уточнил Дарусенков. По его словам, в связи с этим многие покупатели в среднесрочной перспективе будут отдавать предпочтения жилью в новых домах и новостройках, а не старой вторичке, где объектов с каждым днем становится все меньше.
Среди приобретателей квартир на вторичном рынке столицы в 2021 году станет еще больше граждан из регионов. «Это произойдет ввиду их миграции в Москву. Сегодня около 25% покупателей столичного жилья приезжают из российских регионов. Число таких людей будет только увеличиваться ввиду ожидания кризиса», — резюмировал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
Цены на недвижимость уже несколько месяцев держат в напряжении экспертов строительного рынка и потенциальных покупателей. Всего за полгода, по признанию самих застройщиков, цены на новосибирские новостройки выросли на 15-20 %, что созвучно показателю по стране в целом. Цифры впечатляющие. Естественно, всех волнует вопрос: что дальше? Выйдет ли этот процесс из-под контроля или уже можно говорить о некой стабилизации? Этим вопросам был посвящён круглый стол «Рынок недвижимости: Динамика и прогнозы».
Причины роста
Если кратко, то причин роста цен на недвижимость несколько: достаточно высокая динамика рынка до кризиса, падение ставок по депозитам, заставившее искать другие варианты инвестиций. А также резкий скачок цен на строительные и отделочные материалы. В частности, как рассказал директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев, «нам поставщики за 2021 год от 5 до 8 раз сбрасывали новый прайс на межкомнатные двери. Обычно это бывает 2 раза в год – повышение цены на 5-10 процентов. А сейчас 5-процентное повышение 1-2 раза в месяц». И дело тут не только в укреплении доллара, приведшего к естественному удорожанию импортных составляющих, но и, как считает Даниил Казанцев, в отсутствии должного противодействия спекулятивным настроениям некоторых производителей и продавцов.
директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев
Впрочем, в региональном министерстве уверены, что держат руку на пульсе. По словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, «ситуация с изменением цен на строительные ресурсы находится на особом контроле Минстроя России. На данный момент в Новосибирской области разработана и принята вся нормативно-правовая база, необходимая для реализации на территории региона федерального механизма, который позволит компенсировать строительным предприятиям дополнительные расходы, связанные с резким удорожанием стоимости строительных материалов». «При этом, – добавил министр, – правительством области и далее будут прорабатываться варианты господдержки предприятий строительной отрасли и совершенствоваться механизм контроля за исполнением нацпроектов». Подействуют ли эти меры, покажет будущее.
директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков
Однако главным драйвером роста цен называют льготные ипотечные программы, спровоцировавшие ажиотажный спрос на жильё. Хотя не все присутствовавшие эксперты с этим согласились. По мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, «люди просто, видя постоянно повышающуюся инфляцию, начали прятать деньги».
председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева
А вот председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва считает, что всё-таки именно льготная ипотека вкупе с другими факторами спровоцировала скачок цен: «Я поспорю, что ипотека не является драйвером спроса. На самом деле, в прошлом году снижение ипотечной ставки произошло не на 1 процент, особенно если говорить о пригородном жилье. Например, мы предлагаем программу сельской ипотеки, у нас особенный сегмент. А в 2020 году ещё и коронавирус поспособствовал тому, что люди захотели уехать за город, где обеспечивать самоизоляцию гораздо проще. У нас была сельская ипотека под 3 %, даже без партнёрских программ с банками. И всё это, безусловно, вызвало существенный рост спроса».
Как бы то ни было, рост цен – свершившийся факт, который держит интригу до сих пор.
Можно ли стабилизировать цены?
Теоретически – да. Как пишет РБК, по мнению генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, остановить рост поможет увеличение объёмов ввода жилья в стране.
независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов
Однако, согласно статистике, которую привёл независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев со ссылкой на данные регионального Минстроя, наша область в этом году по этим показателям отстаёт: «По многоквартирному жилью идёт небольшое, но снижение. И на уровне всей страны мы смотримся не очень хорошо. Если мы обычно входим в десятку по объёмам строительства, то теперь страна приросла на 29 процентов, мы на 13-м месте, а по итогам 2015 года были на 7-м».
руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко
Что будет с ценами?
заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов
Судя по высказываниям экспертов, большинство застройщиков пытаются так или иначе удерживать ценники в разумных пределах, поскольку, как справедливо заметил заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов, «главное – не только построить, но и продать». И поэтому, – добавил эксперт, – чтобы удержать свою нишу, застройщики будут менять где-то технологии, где-то сервис, И в какой-то момент, чтобы стабилизировать цены, наверное, будут вынуждены сокращать свою долю прибыли». Последнее звучит почти утопически, но то, что уже звучит, само по себе показательно.
Впрочем, девелоперы надеются на то, что покупатель с пониманием отнесётся к новой ценовой политике «Мне бы хотелось, – рассказал Денис Гузенко, – чтобы после нашего разговора у наших читателей сложилось правильное мнение: девелопмент – это совокупность множества производственных цепочек: поставщиков строительных материалов, подрядчиков различных работ. Мы соединяем в себе массу звеньев. И основные события происходят сегодня там. Девелопмент пытается сохранить ту норму рентабельности, которая позволяет ему развиваться, держаться на плаву».
Тем более что девелопер в условиях перехода к проектному финансированию не так свободен, как кажется. «Все модели застройщика практически прописаны банком. В настоящее время банки фактически частично управляют строительным бизнесом», – констатировал Артём Оводов.
учредитель и директор АН «Юнион трейд» Иван Терехов
Несмотря на явную перегретость рынка, особенно рынка маленьких квартир, которую отмечали эксперты, предпосылок для снижения цен нет даже в этом сегменте.
Единственное, где такое чудо может произойти, по мнению учредителя и директора АН «Юнион трейд» Ивана Терехова, это вторичный рынок, который в будущем году обещает выйти на первый план: «Примерно 95 процентов тех, кто покупал новостройки, на мой вопрос: зачем они покупают, отвечали: инвестировать. Те, кто в 2020-2021 году вложили деньги в недвижимость, вошли в рынок, ещё не зафиксировали прибыль и не вышли. Им нужно продать. Поэтому я считаю, что 2022 год – это будет год переуступок».
«По крайней мере, в этом сегменте цены точно упадут, потому что предложение превысит спрос», – уверен управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.
Что касается загородного жилья, то здесь снижения цен не стоит ждать точно, даже при резком падении спроса. Как объяснила Екатерина Толкачева, объем предложения тоже может упасть. «Помимо изменения цены застройщика, для меня важно, как себя будет вести ипотечный фактор, и мне кажется, что ставка со временем всё-таки будет расти», – добавила она.
директор направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инна Терехова
Особняком стоит рынок премиального жилья. По наблюдениям директора направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инны Тереховой, «в элитном, премиальном сегменте предложения у застройщиков увеличились, и они все продаются. И показаний к снижению цены там нет, и сокращения не ожидается. Более того, там до сих пор остаётся дефицит предложения. Поэтому совершенно точно, что будет сокращаться предложение и будут расти цены».
Согласен с ней и Максим Марков: «Должна появиться на рынке вот такая продуктовая вилка, то есть, то качество продукта, которое делалось раньше, с явным уклоном в повышение комфортности жилья, этот продукт сохранится, но его объём от общего рынка будет сокращаться, схлопываться, и цена в нем не то что не будет падать, она будет расти».
директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, Независимый аналитик по новостройкам Сергей николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов
В то же время, по мнению эксперта, останется и тот рынок, на котором стратегия застройщиков – работать с объёмами, оборотами. И там они смогут себе позволить остановить цены и, возможно, даже опустить, потому что у них сама бизнес-модель заточена под их массовые показатели. «Но падающее потребление, не стимулируемое со стороны государства, – считает Максим Марков, – будет заставлять их снижать качество продукта: сокращать площади квартиры. Поэтому, если потребитель хочет купить то, что считается реальным комфорт-классом, наверное, это нужно делать сейчас или в ближайшей перспективе».
Стоит ли паниковать?
Обсуждая нынешнюю ситуацию, эксперты то и дело вспоминали кризис на рынке 2008 года. Хотя, стоит вспомнить, что это был не первый и не последний кризис, если учесть кризисы 1998 и 2014 годов. Тогда, согласно данным, которые приводит РБК, падение цен было соответственно на 30-35 %, на 55 % в долларах и на 10-20 % в рублях. Тем не менее худо-бедно рынок сумел выкарабкаться из этих передряг.
Может быть, поэтому сейчас, как пытались убедить в ходе круглого стола эксперты, падения цен ожидать не стоит, и всё на самом деле не так страшно.
член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов
«Ничего такого пугающего на рынке не происходит. Всё прогнозируемо, всё подлежит коррекции, причём такой незначительной – на уровне конкретных девелоперов, конкретных застройщиков и конкретных потребителей. Каких-то срочных мер, которые могли бы якобы спасти ситуацию, не нужно принимать. Поэтому строители могут спокойно строить и не бояться, что резко упадет спрос на их жильё, И я не думаю, что качество жилья ухудшается, поскольку достигнуты уже определенные стандарты. А дешеветь оно просто не сможет, потому что себестоимость в любом случае выросла. Поэтому можно с уверенностью сказать, что цены не упадут в ближайшее время точно», – подвёл итоги разговора представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов.
Хотите видеть больше интересных новостей? Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:
директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков
член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов