дкп квартиры с долями

Как оформить договор купли-продажи квартиры

И для чего он нужен

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник

Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка

Нас пугали, что без риелтора продать квартиру с долями несовершеннолетних детей невозможно.

Это действительно непросто, потому что такую сделку нужно согласовать с опекой. Вдобавок ее надо организовать: когда мы выставили свою квартиру на продажу и нашли покупателя, необходимо было за очень короткий срок подыскать новое жилье и получить разрешение органов опеки на обе сделки.

Расскажу, как этот процесс происходит в органах опеки и какие нюансы есть у таких сделок.

Как в квартире появились доли несовершеннолетних

Поскольку мы использовали маткапитал, то должны были оформить квартиру на всех членов семьи, в том числе и детей. Мы разделили ее в равных долях: каждый получил по 8 м². Так среди собственников нашей квартиры появились несовершеннолетние.

Когда мы переехали в квартиру, то поняли, что она нам не нравится. В период отопительного сезона батареи почти не грели, было прохладно. Летом тоже было холодно, потому что солнце вообще не попадало в комнату. Из-за этого появились сырость, плесень и неприятный запах. Даже вчетвером нам было тесно, а когда родился третий ребенок, стало понятно, что нам нужна другая квартира.

Мы решили, что хотим переехать. В идеале — купить дом не меньше 60—80 м² в транспортной доступности от магазинов и школы. Мы пошли на консультацию в агентство недвижимости.

Риелтор агентства объяснила нам схему и сложность сделки. Поскольку собственниками квартиры были в том числе несовершеннолетние, нам нужно было получить разрешение на продажу в органах опеки. Одновременно мы должны были сразу купить детям новое жилье.

Я знала, в каком состоянии находится наша квартира, а также примерную цену других вариантов в нашем районе. Мне показалось, что 680 000 Р — слишком высокая цена.

С другой стороны, у нас не было лишних средств, чтобы заплатить риелтору из своих денег, если снизить цену. А еще нам предстояли расходы на оформление сделок. В итоге мы решили организовать все самостоятельно.

Перед тем как продать квартиру, мы начали собирать в интернете информацию о том, как это сделать. В Т⁠—⁠Ж тоже есть статьи на эту тему:

Почему сложно продать квартиру с детскими долями

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то при продаже недвижимости необходимо соблюсти ряд условий и получить разрешение органов опеки: без него продать такое жилье невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

Родители обязаны действовать в интересах ребенка — условия в новом жилье должны быть лучше либо аналогичными. Под улучшениями обычно понимают, что ребенок получит в новой квартире долю не меньше той, что у него есть сейчас. В некоторых случаях опека разрешает положить деньги на счет: ребенок сможет сам ими воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

Участие детей в сделке зависит от их возраста. Нашим тогда было меньше 6 лет — они считались малолетними и полностью недееспособными. Все решения за таких детей принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Если ребенку 14 лет, он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие.

Когда ребенку исполняется 18 лет, он становится полностью дееспособными и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

Мы не знали, каким образом опека дает разрешения на сделки и какие требования предъявляет к старому и новому жилью. В интернете было одно и то же:

Я позвонила в опеку — в моем городе она называется Отдел охраны прав детства Управления образования администрации города. Там объяснили, что каждую ситуацию рассматривают отдельно и условия тоже определяют в индивидуальном порядке. Мне сказали прийти на прием, когда мы найдем покупателей на свою квартиру и новое жилье для себя. Причем явиться нужно и мне, и продавцу, и покупателю.

Закон Кемеровской области 51-ОЗPDF, 73,6 КБ

Мы снова подумали, что стоило пойти в агентство недвижимости: эта процедура выглядела непростой. Но мы с мужем решили, что все равно продолжим пробовать: обратиться к специалистам в случае сложностей мы всегда успеем.

Для себя я определила такой алгоритм действий:

Как мы нашли покупателя нашей квартиры

В первую очередь нужно было определить, сколько стоит наша квартира. Для этого я сравнивала цены похожих по параметрам квартир на сайтах по продаже недвижимости. Обращала внимание, где расположено жилье, есть ли ремонт, как близко находятся магазины, школы и садики. Аналогичные квартиры в нашем районе стоили от 600 до 650 тысяч рублей.

Наша квартира расположена в центре района, рядом есть остановки трамвая и автобуса, магазины. Недалеко находится облагороженный парк для отдыха и прогулок, за домом есть детский сад, в пешей доступности — школа. В квартире натяжной потолок в комнате, пластиковые окна и новая сантехника.

Из минусов — первый этаж, поэтому на окнах у нас решетки; старые обои, линолеум постелен только частично. И вдобавок ко всему — несколько собственников, в том числе несовершеннолетних.

Квартиры с лучшими условиями, например где всего один владелец или ванна с кафелем и новой сантехникой, стоили дороже. Но в целом разброс цен был в пределах 50 тысяч.

Несмотря на минусы квартиры, мы рассчитывали, что ею могут заинтересоваться пенсионеры: им трудно подниматься на верхние этажи, поэтому они часто ищут жилье на первом. Еще наша квартира подходила молодым семьям с материнским капиталом, поскольку она недорого стоит.

На основании всех данных цену мы поставили такую, как и хотели изначально: 630 тысяч рублей. Я сделала фотографии и в сентябре 2018 года опубликовала бесплатные объявления на «Авито», «Юле», местном сайте и в газете «Поиск-Инфо». В тексте я не указывала, что в доле есть несовершеннолетние дети, об этом сообщала уже на просмотре.

Я периодически продлевала объявления: на «Авито» — раз в месяц, в «Поиск-Инфо» — раз в неделю. И старалась каждый день отслеживать количество просмотров на всех сайтах.

Покупатели звонили в среднем раз в неделю. Мы спрашивали, откуда они узнали про квартиру. В процессе выяснилось, что больше всего звонков было с «Поиск-Инфо» и «Авито».

Когда нам перестали звонить, мы решили обратиться в агентство. Риелторы разместили нашу квартиру у себя в базе данных, но по цене на 50 тысяч рублей выше нашей. В эту сумму входили их услуги и сопровождение сделки. Это не принесло результатов.

В то же время мы начали делать в квартире косметический ремонт. Он длился три месяца. Мы поменяли трубы отопления и батареи, потратили на это 18 тысяч. Покрасили стены на кухне, поменяли светильник в прихожей, покрасили там стены и потолок, поставили шкаф, покрасили стены и потолок в ванной, а также сделали ремонт в кладовке. На все ушло примерно 23 тысячи. Я сделала фотографии и обновила объявления.

В итоге в июле 2019 года, спустя почти год после того, как я выставила квартиру, мне позвонил мужчина, которого она заинтересовала. Он искал жилье маме, с которой и пришел на просмотр. Им все понравилось, особенно то, что вблизи дома есть магазины и остановки. Мы стали торговаться и остановились на сумме 600 тысяч рублей.

Мы предупредили, что жилье с долями несовершеннолетних, поэтому для заключения сделки необходимо сходить в опеку и получить разрешение на продажу и оформление. Также нам требовалось время, чтобы найти новое жилье.

Покупательница сказала, что продает свой дом в деревне и на днях они поедут оформлять сделку. Она не ограничивала нас во времени на поиск жилья, но в наших интересах было сделать все как можно быстрее. Мы не брали аванс и не подписывали никаких документов. Договорились созвониться, когда опека назначит время встречи.

В тот момент мы не знали, сколько готовят разрешение в органах опеки, какие еще требования и условия там предъявят и согласится ли на них покупательница. Эти вопросы нас беспокоили.

Как мы искали новое жилье для себя

Взамен старого жилья мы должны были купить своим несовершеннолетним детям новое. Следовало определиться с бюджетом.

Еще до того, как нашелся покупатель, мы мониторили рынок недвижимости и смотрели дома и квартиры. Поэтому мы представляли, что можем приобрести и в каком состоянии будет это жилье.

В какой-то момент мы увидели на «Авито» жилой дом в хорошем районе. Решили, что если его не продадут до того, как мы найдем покупателя, то в первую очередь поедем смотреть этот дом. Когда нашелся покупатель, мы сразу туда отправились.

Коттеджный поселок примыкал к городу. Остановка транспорта была недалеко от дома, магазины — в 15 минутах ходьбы. Сам дом площадью 100 м² находился на участке в 11 соток.

Владельцы сказали, что раньше использовали дом под дачу, но два года назад продали квартиру и теперь живут в нем постоянно. Они собирались уезжать в другой город, поэтому продавали дом. По документам все было в порядке: один собственник, недвижимость купили в браке, жена владельца не против продажи.

Несмотря на все недостатки дома, мы решили остановиться на этом варианте. Нас устраивал район: это была не деревенька с непонятным контингентом, а коттеджный поселок. Дом можно было отремонтировать, и он бы вырос в цене. Мы решили, что это хорошее вложение в будущее.

Мы обговорили с владельцами детали сделки и предупредили, что продаем свою квартиру и покупаем их дом одновременно. Работник опеки должен был приехать к ним и убедиться, что дом пригоден для проживания. Также всем, включая нашу покупательницу, нужно было приехать в опеку.

Гораздо больше опеки продавцов испугал наш региональный капитал. Они насторожились и сказали, что к ним уже приезжали покупатели, которые хотели обналичить материнский капитал через кооператив. Владельцы дома посчитали эту схему ненадежной и отказали. Чтобы успокоить продавцов, мы пообещали, что расплатимся с ними наличными в день сделки.

Когда всех все устроило, мы подписали договор задатка. Условия были следующие:

Деньги на задаток в размере 30 000 Р мы решили взять у покупательницы нашей квартиры. Она была не против. Ее сын привез деньги, и мы составили расписку.

задаток, который мы отдали продавцу

В итоге по деньгам получалось так:

Какие документы нужны опеке для первого приема

Я позвонила в отдел охраны прав детства. Нам назначили время консультации через неделю после звонка.

На консультации сотрудник опеки посмотрел бумаги и сказал, что в качестве заявителей должны присутствовать все участники сделки со следующими правоустанавливающими документами.

Какие документы потребовали в опеке

Главное для органов опеки — составить четкую схему сделки в ходе беседы с заявителями. На основании этого формируют приказ о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки, в результате которой продают имущество несовершеннолетних. Это разрешение нужно предъявить при продаже старого жилья и покупке нового.

Как проходила встреча со всеми участниками сделки в опеке

Чтобы составить схему, сотрудница опеки задала ряд вопросов и проверила документы.

Вопросы, которые проясняет опека перед сделкой

С покупательницей квартиры в опеке обсудили всего два вопроса:

С первым вопросом все было в порядке: квартиру покупательница оформляла только на себя. Со вторым возникли сложности: выяснилось, что пока у нее на руках денег нет. Однако покупательница сказала, что они будут к назначенной дате, и показала выписку из МФЦ о выдаче документов, которую она получила на сделке со своими покупателями.

В этот момент наша покупательница уточнила, что ее жилье приобретает молодая семья с помощью материнского капитала в 450 тысяч рублей.

Тут нам стало ясно, что в назначенный срок денег у нее не будет. Дело в том, что средства материнского капитала перечислят продавцу не сразу, а только после того, как в Пенсионный фонд поступят все необходимые документы. На тот момент срок, в который Пенсионный фонд рассматривал и переводил деньги, был 40 дней.

Остальные деньги женщина планировала отдать наличными: 20 000 Р у нее было, а остаток она хотела занять у родственников.

Мы расстроились, поскольку подписали с продавцами дома договор задатка с конкретным сроком, а с покупательницей квартиры составили расписку. Если бы по расписке мы отказались от сделки, то должны были бы отдать покупательнице деньги. И задаток от продавцов к нам бы не вернулся, потому что отказывались именно мы.

Если бы мы не уложились в оговоренные сроки, то могли потерять 60 000 Р : 30 000 Р остались бы у продавца дома, еще 30 000 Р нам пришлось бы вернуть покупательнице.

Но если от сделки отказался бы наш продавец, он потерял бы 60 000 Р : наш задаток в виде 30 000 Р и 30 000 Р штрафа. Мы обговорили сложившуюся ситуацию, и все согласились ждать перечисления денег.

Также нас уведомили, что при продаже квартиры договор купли-продажи должен быть удостоверен у нотариуса.

Продавцам дома специалист опеки задала такие вопросы:

Собственник все подробно объяснил: владелец он один, задолженностей, арестов и залогов на доме нет, прописаны только он и его жена. От супруги нужно было лишь нотариальное разрешение на продажу, поскольку дом купили в браке.

Сотрудница опеки предупредила нас, что лично поедет на осмотр приобретаемого нами жилья. Так она поймет, соответствует ли недвижимость требованиям, которые предъявляют для проживания несовершеннолетних детей.

В итоге в опеке получилась такая схема сделки:

Схему формально составили на бумаге. Она нужна работнику опеки, чтобы помнить суть сделки и верно составить приказ о выдаче предварительного разрешения.

Доли в доме между нами распределила работница опеки. Если бы что-то изменилось, например кто-то из участников сделки отказался от участия в ней, мы были бы обязаны сообщить об этом, иначе составленная схема стала бы недействительна, и приказ тоже. Разрешение выдают на конкретные объекты: получить его на одно жилье, а в результате купить другое нельзя.

На основании схемы сотрудница написала, какие документы нужно предоставить каждому участнику.

Вот что требовалось от родителей, то есть от нас:

Покупательница должна предоставить только копию паспорта.

Нас предупредили, что после приобретения нового жилья мы должны в течение 30 дней принести в опеку выписку из ЕГРН, а также оригинал и копию договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Прием в опеке занял около 40 минут. Нам подробно все разъяснили и выдали списки документов. Мы показали бумаги, которые принесли с собой, а затем заполнили заявления.

Осмотр дома и выдача предварительного разрешения на сделку

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Как мы обналичили региональный капитал

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

В итоге мы собрали свой перечень документов для кредитного кооператива.

От продавцов дома понадобились:

Ожидание сделки

5 августа 2019 года у нашей покупательницы прошла сделка по ее дому. Она оформила все документы, чтобы ей перечислили маткапитал. Деньги должны были прийти на ее счет в банке.

С этого числа пошли 40 дней ожидания. В интернете пишут, что материнский капитал могут перечислить и раньше. Но чаще это происходит только через 40 дней. У нас это должно было быть 15 сентября.

В глубине души мы надеялись, что нам повезет и деньги придут раньше. Периодически мы звонили покупательнице с вопросом, не проверяла ли она свой счет. В основном с ней связывался муж, они долго беседовали. Когда покупательнице перечислили деньги, мы знали о ней почти все.

Однажды она с племянницей и двумя ее детьми без предупреждения пришла еще раз осмотреть нашу квартиру. Я с детьми была дома, муж — на работе. Женщина внимательно обошла все жилье, мы немного пообщались, и они ушли.

Когда муж пришел с работы, то сообщил мне, что покупательница звонила ему в слезах. Она сказала, что ее не устраивает квартира, что там посторонний запах, сырость, а ее диван туда не влезет. Муж успокоил ее как мог.

На следующий день она позвонила и сказала, что погорячилась. Если бы она отказалась покупать нашу квартиру, мы не смогли бы срочно найти другого желающего и потеряли бы не только право приобрести дом, но и деньги по договору задатка. К тому же схема в опеке была бы уже неверна, пришлось бы начинать все заново.

Мы случайно увидели на «Авито», что продавцы дома не сняли объявление. Нас это удивило и насторожило. Выяснилось, что они это сделали для подстраховки.

В итоге покупательница могла отказаться от квартиры, а владельцы дома могли продать его другим людям. Это подвешенное состояние очень напрягало.

Когда маткапитал перевели на счет, наша покупательница сообщила, что покупатели ее дома не хотят отдавать оставшиеся деньги, пока она не съедет. Они обвинили и ее, и нас в мошенничестве. Нам пришлось пойти на уступки и позволить ей въехать в квартиру до того, как мы подпишем договор купли-продажи.

К этому времени мы уже перевезли свои вещи к родителям. Но все равно мы потратили много нервов.

Продажа нашей квартиры

20 сентября 2019 года мы были готовы к сделке. Мы все сделали так, как положено по закону при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних:

Мы обещали нашим продавцам, что сразу передадим им сумму регионального капитала наличными. Поэтому мы заранее оформили все необходимые документы в кредитном кооперативе, чтобы не затягивать процесс. Деньги от кредитного кооператива пришли сразу после того, как мы подписали договор.

После первой встречи в опеке мы сходили на предварительную консультацию к нотариусу. Он посмотрел наши бумаги, сообщил необходимый перечень документов для сделки и стоимость услуг.

Когда у покупательницы появилась вся сумма для расчета, мы записались на прием к нотариусу для финальной сделки.

Документы, которые мы предоставили нотариусу:

Нотариус составил договор, проверил дееспособность сторон и наличие всех документов, а также тот факт, что на квартире нет арестов и ограничений. Нам зачитали договор и спросили, произведен ли расчет и все ли согласны с условиями. Мы расписались на всех экземплярах. Все это заняло три часа.

Пока нотариус занимался нашими документами, мы с покупательницей пошли в ближайший банк. Там она перевела со своего счета на мой 570 000 Р за квартиру.

Мы заплатили нотариусу 3000 Р госпошлины и 4875 Р за услуги правового и технического характера.

Покупка нового жилья

С продавцами дома мы договорились о том, что, когда сделка у нотариуса закончится, мы позвоним и они подъедут в этот же день.

Продавцы дома приехали к банку, где у нас был открыт счет. Я перевела им 820 000 Р за дом, 30 000 Р мы отдали раньше в качестве задатка.

Переход права собственности мы зарегистрировали в МФЦ одновременно с куплей-продажей дома. Заплатили госпошлину за регистрацию имущества: 2730 Р за обе сделки. Документы из МФЦ получили через 7 дней, выписку из ЕГРН нам дали на всех покупателей.

После сделки мы принесли в комитет социальной защиты свой пакет документов. После этого кредитному кооперативу должны были перечислить наш региональный капитал, а тот должен был закрыть наш долг перед ним и снять обременение с нового дома.

Документы, которые мы предоставили соцзащите:

В договоре купли-продажи было указано, что продавцы должны освободить жилье в течение месяца. Так как они собирались уезжать в другой город, у продавцов уже был билет на самолет. Через месяц мы наконец-то переехали в свой новый дом.

Что в итоге

Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.

Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.

Источник