с чего надо начинать строить дом на земельном участке
Как получить разрешение на строительство дома
Чтобы потом не ходить по судам
Разрешения на строительство домов больше не выдают
Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.
В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.
Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.
Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.
Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.
Как правильно
По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.
Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.
Выписка из реестра
По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.
Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.
В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.
Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.
Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.
Инженерно-геологические изыскания
Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.
Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.
Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.
стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде
Адрес и кадастровая выписка
Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.
Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.
Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.
Проект и ситуационный план
Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.
Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.
Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:
Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.
Получить разрешение
В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.
Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.
Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.
На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.
В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:
На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.
Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.
Дачная амнистия — 2020: что нужно знать владельцам домов и участков
Дачной амнистией называют несколько законов, но все они работают по-разному. Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформить недвижимость стало проще и дешевле.
До 1 марта 2021 года можно в упрощенном порядке оформить в собственность земельные участки и дома. Для всех частных домов теперь не нужно получать разрешение на строительство, причем тут даже нет окончательного срока. Это выдержки из действующих законов, и это называют дачной амнистией.
Мы прочитали все эти законы и разъяснения ведомств. Вот как обстоят дела с амнистией по документам.
Главное об очередной дачной амнистии
Что нужно знать, если у вас есть участок и дом без документов:
О каких изменениях речь и кого они касаются?
Эти изменения касаются тех, у кого есть земельные участки и какие-то постройки, на которые пока нет документов. Если у вас квартира или участок с домом уже оформлены в собственность как положено, разбираться в поправках не нужно.
1 января 2019 года вступил в силу закон № 217-ФЗ — о садоводстве и огородничестве. В нем идет речь об участках и постройках со специальным назначением: не жилищное строительство, а ведение хозяйства и выращивание овощей. Но на таких участках тоже можно строить дома, причем даже жилые.
В каждом из законов десятки страниц. Мы выбрали самое важное.
Дачных земельных участков и жилых строений больше нет
Раньше в документах на участки встречались такие понятия: садовый земельный участок, участок для садоводства, дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства или дачного строительства. Теперь у таких участков одно назначение: все они автоматически садовые. На таких участках можно строить хозпостройки, садовые и жилые дома.
Еще бывают огородные участки: там тоже можно выращивать овощи, но строить можно только сарай для лопат или теплицу, а дом нельзя.
Если на садовом участке было здание, его могли не признавать жилым домом, а называли жилым строением. Это не одно и то же. У владельцев строений, а не домов были проблемы с вычетами, налогами и пропиской. Теперь если строение находится на садовом участке и у него жилое назначение, то считается, что это автоматически жилой дом. Если на садовом участке находится нежилое строение, оно автоматически считается садовым домом. Старые документы менять не обязательно, но по желанию это можно сделать. Иногда лучше иметь для подтверждения выписку из ЕГРН, что в собственности именно жилой дом, хоть и на садовом участке.
Важное об улучшении жилищных условий. Если собственник такого жилого дома на садовом участке нуждался в улучшении жилищных условий, этот дом не будут учитывать при расчете площади. То есть переоформление документов не лишает права на льготное жилье.
Разрешения на строительство для частных домов отменили
С 4 августа 2018 года при строительстве на своем участке больше не нужно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Вместо разрешительного порядка ввели уведомительный. То есть владелец участка просто сообщает в администрацию: «Я планирую строить дом вот в этом месте и вот с такими параметрами». Администрация изучает документы и говорит: «Хорошо, стройте».
После того как дом достроен, нужно подать еще одно уведомление — об окончании строительства. К нему нужно приложить технический план и заплатить госпошлину. Если все в порядке, дом ставят на кадастровый учет и одновременно регистрируют право собственности. Причем это заявление отправляет тот орган, куда подают уведомления.
Так как закон об уведомительном порядке вступил в силу 4 августа 2018 года, он касается тех домов, которые начали строить после этой даты. До этого по правилам не всегда можно было строить без разрешений.
До 1 марта 2021 года можно узаконить садовый дом в упрощенном порядке
Хотя уведомительный порядок начали применять с 2018 года, его нужно использовать и для домов, которые начали строить раньше. Если дом на дачном или садовом участке начали строить до 4 августа 2018 года, то до 1 марта 2021 года можно подать уведомление в орган, который выдает разрешения на строительство.
Такое уведомление позволит получить технический план после окончания строительства. Когда придет время, на основании этого техплана дом поставят на кадастровый учет и оформят на него право собственности. Причем порядок будет такой же, как и для новых домов: заявление подаст орган власти. Вот этот порядок сейчас и называют дачной амнистией: возможность подать уведомление до 1 марта и не получать разрешение на строительство, даже если дом начали строить до вступления в силу закона № 340-ФЗ.
Иногда уведомление можно и не подавать. Если строите дом на садовом или дачном участке, до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать право собственности в Росреестре без отправки уведомления, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Для этого должны одновременно соблюдаться три условия:
Если это ваш случай, можно сдать на регистрацию техплан и документы на землю — этого хватит. Сведения о доме в техническом плане заполнят на основании декларации.
При регистрации права собственности Росреестр проверит, соблюдаются ли общие условия оформления и нет ли оснований для отказа. Например, не подделано ли свидетельство на выделение земли и не претендует ли на этот участок кто-то еще.
Если на участок уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН, оформлять дом придется с уведомлением.
Главное, что нужно запомнить: разрешения на строительство теперь не нужны в любом случае. Достаточно подать уведомление — а иногда можно и без него самостоятельно зарегистрировать право собственности. Сначала проверьте, как оформлены ваши права на землю. Потом можно проконсультироваться в межевом центре — вам подскажут варианты.
Для жилых домов на участках под ИЖС разрешения не нужны
Раньше без разрешения можно было строить гаражи, садовые дома и некапитальные объекты. Обычных жилых домов на участках под индивидуальное жилищное строительство в списке не было. С 4 августа 2018 года их туда добавили.
Теперь любой владелец участка под ИЖС может строить дом без разрешения на строительство. Потому что для всех ввели уведомительный порядок.
Вот для каких объектов не нужно разрешение:
Раньше мы рассказывали, как получить разрешение на строительство частного дома. Теперь все это неактуально: хотите построить дом на своем участке — стройте без разрешения. Но с уведомлением.
Если не нужно оформлять разрешение на строительство, то и на ввод в эксплуатацию тоже не придется.
Если разрешение оформили до того, как их отменили, ввод в эксплуатацию оформляется уведомлением.
Если дом начали строить до 4 августа и без разрешения на строительство, то до 1 марта 2019 года можно подать уведомление о планируемом строительстве. И тогда дом можно достроить и узаконить без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. И без суда.
Для строительства гаражей и хозпостроек не нужны ни разрешения, ни уведомления
Чтобы построить садовый или жилой дом, теперь нужно подавать уведомление. Но если в дополнение к этим основным домам вы строите что-то вспомогательное — гараж, баню, сарай, мастерскую, бытовку, то для регистрации понадобится только технический план этого сооружения и документы на участок. Причем право собственности на участок можно не подтверждать, если оно уже зарегистрировано. А технический план составляется на основании декларации.
Что можно строить на огородном участке?
Есть участки, у которых в назначении так и написано — не садовый, а именно огородный. Это не одно и то же.
На огородном участке нельзя строить жилые дома, а можно только выращивать огурцы, клубнику и, например, картошку. До 1 января 2019 года из построек на огородном участке мог быть только некапитальный объект, например теплица, беседка или туалет. Тогда в определении огородных участков это допускалось.
С 1 января огородные участки — только для выращивания. Некапитальные объекты там строить тоже нельзя. На огороде не должно быть вообще никакой недвижимости — только хозпостройки для инвентаря или урожая.
Если на огородном участке есть некапитальный объект и он узаконен, его не нужно сносить. Право собственности сохраняется. А вот узаконить самовольные постройки такого плана теперь не дадут.
Как подать уведомление на строительство?
Об этом мы рассказали в другой статье — с пошаговой инструкцией.
С уведомлениями проще строить дома на участках?
Кажется, что проще. На самом деле — не совсем. Все эти нормы периодически меняются. Не успевают наладить работу одних новшеств, как выходит еще какое-то изменение.
На практике уведомительный порядок мало отличается от разрешительного: там тоже всё проверяют и могут отказать в постановке дома на учет. Хотя разрешения на строительство для ИЖС вроде были нужны, но многие прекрасно строили без них и потом узаконивали свои дома через суд: чаще всего это дешевле и проще, чем оформлять разрешение. Лишь бы нормы не нарушались и соседи не были против. Это правило для самовольных построек действует и сейчас.
Это не все нюансы и сложности, еще много частных случаев. Случаются отказы без причины и полное непонимание, что делать с документами. Но это не первое изменение — к нему остается только приспособиться, как обычно. Многие как строили без уведомлений, так и будут строить. Как возводили домики на огородных участках, так и буду возводить без всяких документов. А власти как не могли отследить и снести все незаконные постройки, так и не смогут. Но это не повод пренебрегать законом: не забывайте про двойной налог с земельных участков без домов и административные штрафы.
Когда заканчивается дачная амнистия?
Термина «дачная амнистия» в законе нет. Так называют любое упрощение при оформлении объектов недвижимости.
Например, возможность оформить в собственность земельный участок, который выделили до 30 октября 2001 года, — это дачная амнистия. Условия и сейчас действуют, а окончательной даты нет.
Строительство гаражей и домов на садовых участках без разрешения на строительство, как было и до всех этих поправок, тоже можно считать дачной амнистией.
Возможность узаконить жилой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, которая действует до 1 марта 2021 года, тоже называют дачной амнистией. И уведомительный порядок для садовых и жилых домов, которые начали строить до 4 августа 2018 года, — это как бы тоже дачная амнистия со сроком до 1 марта 2021 года.
А теперь это еще и возможность вообще все частные дома и хозпостройки строить на основании уведомлений. Такая бессрочная дачная амнистия.
Если вам нужно что-то построить и узаконить, лучше не привязываться к термину, под которым все понимают разные нормы закона, а почитать сам закон или проконсультироваться у эксперта.
Правила размещения строений на участке
Каждому собственнику перед началом активной застройки необходимо изучить нормы расположения построек на земельном участке. Это позволит впоследствии избежать конфликтов с соседями и всевозможных штрафных санкций от уполномоченных органов.
Сегодня мы поговорим о том, как правильно размещать сооружения.
Законы и правила расположения строений
Чтобы не было лишних вопросов, отметим, что действующие нормативы созданы с учетом опыта эксплуатации сооружений и разработаны специально для обеспечения безопасности здоровья и жизни. То есть выполнять нормы нужно не потому, что их кто-то просто придумал, это реальная необходимость, которая может сберечь вам много нервов, сил и здоровья.
Все нормы расположение дома и других сооружений на участке, о которых мы будем говорить, носят обязательный или рекомендательный характер. Первые исполнять обязательно, вторые — по желанию собственника. К последним относят, к примеру, требования, которые действовали ранее, но были отменены.
Как правильно производить замеры
Нормы расположения дома на земельном участке в 2021 году необходимо знать и выполнять правильно. Здесь все достаточно просто: все расстояния измеряются от крайней точки цоколя фундамента строения. Если таковой отсутствует, то измерения производятся от стены сооружения.
Когда элементы сооружения выступают за пределы цоколя фундамента или стены на 50 см или больше, то измерения осуществляются от точки их проекции на землю.
Расположение дома на участке согласно нормам
Нормы расположения жилого дома на участке регламентируются сразу несколькими документами, а именно:
В соответствии с этими документами, дом должен быть расположен согласно следующим требованиям:
Крыша здания должна быть выстроена таким образом, чтобы полностью исключить слив воды или сход снега на территорию соседей.
При размещении строения также обязательно нужно соблюдать существующие противопожарные расстояния.
Нормы расположения других строений
Нормы регламентируют не только расположение жилых объектов, но также размещение строений иного назначения на участке.
Это сооружение хозяйственного назначения, к размещению которого предъявляются следующие требования:
Рекомендуемое расстояние от бани до жилого строения на том же участке составляет 8 метров.
Гараж
Нормы расположения гаража на участке:
При получении согласования выезд из гаража может быть создан на границе участка.
Скважина
В соответствии с действующими нормативами скважина должна быть расположена на участке так, чтобы она:
Другие постройки
Практически любые сооружения, размещаемые на участке, должны соответствовать действующим нормативами. Рассмотрим наиболее частые случаи:
Котельная
Так как котельная представляет собой объект повышенной пожарной опасности, ее размещение на участке, в том числе, расположение до других сооружений, необходимо согласовывать с ответственными службами.
При этом рядом должен быть расположен огнетушитель, песок и другие первостепенные инструменты, необходимые для борьбы с возгораниями.
Теплицы, курятники и другие хозяйственные постройки
Сараи нужно размещать на участке в соответствии со следующими нормами:
Сооружения для содержания животных размещают в отдалении от погребов и компостных устройств — не ближе 4 метров.
Единственное исключение — будка собаки. Ее можно разместить на расстоянии 1 метра от любого сооружения.
Расстояния от межи
В соответствии с действующими нормами расположения объектов на участке ИЖС, расстояние от межи до объектов должно составлять:
Другие требования и нормы к планировке участка
Кроме того, при определении разрешенного расположения строений на участке в 2021 году нужно учитывать существующие санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.
Санитарные
Это нормативы, призванные защитить здоровье и жизни людей, поэтому пренебрегать ими нельзя. В соответствии с ними необходимо:
Эти же нормы действуют в отношении жилых сооружений на соседних участках.
Противопожарные
Согласно действующим сегодня в России требованиям, расстояние между сооружениями в пределах участка должно соответствовать следующей таблице:
Работать с таблицей нужно следующим образом: допустим, нужно высчитать расстояние между вашим домом из бетона и соседским из дерева. Нужно найти пересечение между А (негорючим строением) и В (горючим) — 10 метров.
Природоохранные
Их главное назначение — сохранение природы. В соответствии с ними:
Наказания за несоблюдение
Действующее законодательство предусматривает наказание для собственников, которые не соблюдают указанные нормы и требования. Если они будут проигнорированы, то в отношении человека могут применяться штрафные санкции:
Соблюдение правил — это не просто обязанность, это возможность застроить участок комфортно и безопасно. Нормативы созданы, чтобы защищать людей от многих проблем. Игнорируя правила, вы подвергаете опасности себя и своих близких.
Компания Render House занимается строительством коттеджей под ключ с соблюдение всех норм и требований. Чтобы получить консультацию и выбрать проект, звоните по телефону в шапке сайта.
Как я строил загородный дом под Петербургом
На крутом склоне и по современным технологиям
В конце 2011 года я купил участок для строительства дома под Санкт-Петербургом. Но построил я его только в 2020 году.
Когда я задумал строить дом, мне было 28 лет, я был женат и не имел детей. С супругой мы жили в двухкомнатной квартире 64 м² в Приморском районе и проблем с жилплощадью не испытывали.
Идея загородного дома появилась сама собой как новый этап на пути создания семьи и комфортного образа жизни. Купить готовый дом не позволял бюджет, кроме того, хотелось реализовать такой масштабный проект самостоятельно.
В итоге я выбрал участок со сложным рельефом и начал возводить дом. Когда коробка была готова, так получилось, что я развелся, все бросил и отправился в кругосветное путешествие. Вернулся в Россию спустя несколько лет и продолжил стройку — уже совсем другим человеком.
В этой статье я расскажу про этапы возведения дома, к чему готовиться, сколько моральных сил нужно и какой бюджет может для этого понадобиться.
Этапы строительства
Если кратко, процесс возведения своего дома можно разделить на следующие этапы.
Покупка подходящего участка. Его локация, рельеф, доступность коммуникаций — все это повлияет на дальнейший ход процесса. Еще важно учитывать характер почвы и уровень грунтовых вод: если он высокий, участок в зависимости от сезона может оказаться заболоченным и придется его поднимать.
Проектирование. Нужно все распланировать: на каком фундаменте и по какой технологии будет строиться дом, как он будет отапливаться. Внешний вид строения, его ориентация по сторонам света, а также внутренняя планировка вплоть до дизайна интерьера — все это тоже желательно обдумать и рассчитать до строительства.
Бюрократические вопросы. Если строиться по правилам, то нужно получить в местной администрации разрешение на строительство. Еще до начала стройки желательно подвести к участку электричество. А это означает, что нужно получать ТУ, согласовывать схему подключения и оформлять прочие документы. Хождение по инстанциям может пройти гладко, а может превратиться в многострадальный сюжет в духе Кафки. Я два года ждал, когда мне подключат электричество.
Подводка коммуникаций. Без электричества, отопления, воды и канализации представить современный дом невозможно. Чаще всего к загородному участку не подведены централизованные канализация и вода — их придется организовывать локально. А вопрос источника отопления — наиболее актуальный в нашей климатической зоне. Он самый сложный и дорогостоящий.
Подготовка участка к строительству. Нужно организовать подъезд, чтобы могли заезжать груженые машины, повалить и выкорчевать лишние деревья. Если на участке стоит вода, придется его поднимать, организовывать дренаж. Если в почве преобладает торф, то нужно его выкапывать и завозить грунт с хорошей несущей способностью. Если участок на склоне, может понадобиться организовать подпорные стенки и укрепить склон. Затем нужно привезти и поставить бытовку, в которой будут жить строители и складироваться инструмент. На этот этап может потребоваться очень много денег.
Возведение фундамента. В зависимости от несущей способности грунта, рельефа, уровня грунтовых вод и расчетного веса дома можно выбрать разные фундаменты: ленточный, столбчатый, свайный, плиту. Фундамент также может быть мелкозаглубленным, а может уходить в землю на глубину промерзания почвы, образуя цокольный этаж. Подробнее про фундамент я расскажу в следующей статье.
Возведение коробки дома. Технологий возведения стен также масса. Нужно выбрать материал и решить, какие будут перекрытия.
Внутренняя черновая отделка. По дому необходимо развести электрику и прочие коммуникации, организовать вентиляцию. Может понадобиться дополнительно штробить стены, обшивать, утеплять их. А полы — заливать и выравнивать. Все это грязные и пыльные работы, поэтому этап называется черновым.
Внутренняя чистовая отделка. Финальный эстетический ремонт, а именно укладка ламината, поклейка обоев, покраска стен, установка натяжных потолков, светильников, встроенной мебели, сантехники и прочее.
Благоустройство участка. Как правило, идет последним пунктом, когда черновые работы закончены, на участок больше не заезжают грузовики и никакой материал не складируется на улице. Сюда входит посадка деревьев, организация освещения участка, дорожек, деревянных террас, парковочного места, беседки, навеса для машины, бани, японского садика, альпийских горок, пруда и всего остального.
В некотором смысле можно сказать, что стройка никогда не заканчивается, это бесконечный процесс. А жизнь в своем доме — особое состояние сознания, иной ритм, где нужно поддерживать хозяйство и постоянно что-то доделывать.
Сразу отмечу, что процесс строительства для меня еще не закончен, — сейчас я нахожусь на этапе внутренней чистовой отделки. Внешне дом тоже не отделан. Поэтому речь в статье пойдет про черновой вариант моего дома.
Покупка участка
За это время я понял, что покупка нового автомобиля ничего не поменяет, а только лишь укоренит мой старый образ жизни. Мне хотелось расширять границы — жизни, знаний и опыта. Одновременно с этим я встретил университетского знакомого, который приобрел секцию в строящемся таунхаусе, Так я понял, в каком направлении двигаться, и твердо решил покупать участок и строить свой дом. Я отменил заказ на машину и начал поиски участка в своем бюджете.
За пару месяцев мне попался интересный вариант в деревне — в пяти минутах езды от кольцевой автодороги в сторону Приозерска. Для меня было принципиально, что это земля ИЖС, то есть на ней можно возводить индивидуальный жилой дом, а также получить свой адрес и зарегистрироваться по месту проживания. Жить же в садоводстве или коттеджном поселке мне не хотелось — там меньше свободы действий.
Мой участок — это 14 соток на южном склоне холма с перепадом в 11 метров, на котором растут сосны. У подножья холма была болотистая низина, где скапливалась вода. Казалось, что там вообще невозможно ничего построить. Но мне место понравилось, и я сразу согласился. Участок стоил 1,4 млн рублей, мне пришлось срочно искать недостающие деньги, чтобы хватило на покупку. Я вытащил их из бизнеса — на тот момент у меня был интернет-магазин по продаже чая.
Соседний участок купили одновременно с моим, поэтому сосед у меня появился сразу. Совместными силами мы начали организовывать дорогу — подъезд к нашим стройплощадкам.
Проектирование
Я знал: чем лучше продумать все на старте, тем меньше потом придется мучиться в процессе. Но, как показала практика, даже при самом тщательном проекте от переделок все равно не застраховаться.
Этап проектирования можно пропустить. Можно купить типовой проект дома — так дешевле. Но проблема в том, что такой вариант не учитывает рельеф местности, геологию участка, стороны света, окружающую растительность и индивидуальные потребности хозяина.
Мне хотелось экологичный, компактный и технологичный дом, чтобы он удачно сочетался с окружающим рельефом и соснами. Даже определить пятно под застройку дома было нетривиальной задачей — ведь я хотел по максимуму сохранить сосны. По нормам при строительстве дома нужно отступить минимум по пять метров от границ участка и соблюсти противопожарное расстояние — 10—15 метров в зависимости от материала стен твоего и соседних домов. В то время никаких других строений рядом не было, а идеальным местом под дом оказался самый центр участка, где отступы от границ были достаточными. Но некоторыми соснами все-таки пришлось пожертвовать — три штуки мы спилили.
Еще было непонятно, как возвести дом на склоне: ставить его на сваи или делать подпорные стенки. На тот момент я был частным предпринимателем с бэкграундом программиста и в строительной теме не ориентировался. Поэтому начал активно штудировать интернет-форумы, в особенности «Форумхаус». Около полугода я вникал в теоретические аспекты: технологии строительства, типы стен, фундаментов, способы отопления и прочее. Помимо этого, смотрел видео на «Ютубе».
По рекомендациям на форуме я нашел небольшую фирму из Днепропетровска. За зиму мы с ней сделали индивидуальный проект. С архитектором общались удаленно по «Скайпу». Сначала я представил свои идеи, мысли, пожелания и наработки. Через пару недель архитектор прислал эскиз. Дальше мы снова созванивались и обсуждали нюансы. В итоге где-то через 4—5 итераций мы пришли к финальному варианту.
Из материалов по участку я предоставил:
Дом мы старались сделать энергоэффективным. Запланировали большое остекление на юг, а от окон на северную сторону отказались. Современные материалы и технологии позволяют строить дома с низкими потерями тепла. Чтобы уменьшить теплопотерю, используют буферные помещения вроде тамбура. Или применяют пассивные системы накопления солнечного тепла, например стену Тромба, которая впитывает солнечное тепло и отдает его в помещение.
я потратил на проектирование дома, геодезическую съемку и геологические изыскания
Вот как мы повышали энергоэффективность дома:
На основе архитектурного проекта мне сделали конструкторский и инженерный — они моего участия практически не требовали. Я оплачивал все по безналу по факту готовности каждого этапа проектирования.
В итоге у меня на руках оказался пакет документов:
Архитектурный проект. Изначально я проектировал дом на семью из четырех человек — два взрослых, два ребенка. Детей у меня не было, но при строительстве нужно думать наперед.
Многие мои соседи возводят трехэтажные строения по 300 м² и больше. Мне же хотелось компактное решение: без лишнего пространства, которое нужно убирать и отапливать. Изначально я рассматривал одноэтажный или двухэтажный вариант. Но, так как одноэтажный дом требует большей площади под застройку, я выбрал двухэтажный. В итоге получился дом площадью 140 м².
площадь моего дома
На первом этаже — общее пространство: гостиная совмещена с кухней. На втором этаже — три комнаты и санузел. Спальни небольшие — около 15 м². Санузлы первого и второго этажа, а также кухня — это смежные помещения с топочной комнатой, где стоят котлы. Поэтому разводка водоснабжения и канализации внутри дома сведена к минимуму.
Конструкторский и инженерный проекты. Это технические чертежи, раскрывающие в деталях конструктив дома. Детализация стен и стропильной системы заняли 33 альбомных листа, структура фундамента — 7 листов, а проект коммуникаций — 14 листов.
Все это нужно, чтобы минимизировать потенциальные ошибки и нарушение технологии в процессе строительства. Приведу для примера несколько чертежей.
Бюрократические вопросы
Если строить по правилам, то сначала нужно получить в местной администрации разрешение на строительство. Большинство людей строят дом без него, а потом регистрируют дом по дачной амнистии. Всякий раз, когда действие амнистии заканчивается, ее продлевают на новый срок, так как государству выгодно, чтобы люди регистрировали самовольные постройки и платили налоговые отчисления. Поэтому на практике проблем с регистрацией дома не возникает.
Я же решил все сделать по правилам и получить РНС — разрешение на строительство. Для этого сначала нужно запросить в администрации другой документ — ГПЗУ, градостроительный план земельного участка. Я общался со всеми инстанциями через заказные письма с уведомлением. При таком варианте все инстанции обязаны присылать ответ в течение месяца, и не могло произойти ситуации, что при личной встрече что-то обговаривали, а потом этого как бы не было. С письмами весь процесс общения задокументирован.
По закону для РНС необходимы:
Я подал в «Ленэнерго» заявление и получил ТУ, затем согласовал схему подключения, самостоятельно собрал щиток и начал ждать. Ждал я около двух лет — столбы мне поставили только в конце 2014 года.
Коммуникации
Электричество. Мне выделили стандартную мощность 15 кВт, три фазы. Пока ждал подключения электричества, я подключался к розетке соседа — а потом платил ему за использованные киловатты.
Источник водоснабжения. Здесь два варианта — скважина или колодец. Я выбрал второй как более бюджетный. Выкопать колодец местные работники предлагали за 3500—4000 Р за кольцо. Цена зависит от глубины: за нижние кольца берут дороже.
Но проблема в том, что изначально неизвестно, на какую глубину придется копать. У моего соседа рабочие смогли вкопать всего три кольца — в итоге я у него перекупил шесть незадействованных колец. А у соседа выше по склону колодец состоит аж из 15 колец.
Вариант с септиком дешевле. Кроме того, он энергонезависимый, то есть не требует электричества. По сути, септик — это большая емкость с тремя отсеками. В каждой секции производится дополнительная очистка стоков. Септик нужно откачивать раз в несколько лет в зависимости от интенсивности использования.
Вода, которая получается на выходе из септика, не предназначена для выброса на поверхность земли или в водоем — ее надо дополнительно очищать. Для этого на выходе из септика организуют поле фильтрации или дренажный колодец — здесь вода всасывается в землю и доочищается за счет почвы. Желательно, чтобы поле фильтрации располагалось минимум в 10 метрах от колодца.
Септик я делал уже самостоятельно в 2020 году — закопал емкость 2 м³, поле фильтрации сделал площадью около 10 м². Это широкая канава из щебня и песка, а внутри этой толщи пролегает перфорированная дренажная труба.
Отопление. Первоначально я планировал в качестве источника отопления тепловой насос. Это такой прибор, который зимой берет из земли низкопотенциальное тепло — от 0 до 6 °C и на 1 кВт потребляемого им электричества выдает до 3—4 кВт тепловой энергии.
По внутреннему устройству он напоминает холодильник, только работает в обратную сторону. Холодильник забирает тепло из продуктов внутри камеры и отдает наружу — в помещение кухни. А тепловой насос забирает тепло из земли и направляет его в систему отопления дома. К сожалению, в отличие от холодильника тепловой насос стоит очень дорого — от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей в зависимости от мощности и производителя.
Подготовка участка к строительству
Если участок проблемный, земляных работ будет много. Не все успешно проходят этот этап. Такая ситуация произошла с соседским участком неподалеку от моего. Его все время затапливало, и владельцу пришлось поднимать уровень земли. Туда завезли огромное количество бетона, а потом что-то пошло не так — как я понял, из-за недобросовестного прораба. В результате миллион рублей вылетел в трубу и стройка остановилась. Через несколько лет владелец продал землю, и там теперь строится новый сосед.
Вариантов организации подпорных стенок много. Например, их делают из габионов — это такая оцинкованная сетка из проволоки, заполненная камнями. Еще их отливают из бетона, но все это — дорогостоящие варианты. Чтобы сэкономить, часть склона я укреплял по технологии армирования геотекстилем, а в некоторых местах оставлял уклон. Армирование происходит так: из геотекстиля формируются песчаные валики, которые тщательно трамбуются и прижимаются такими же валиками сверху.
Чтобы верхние слои почвы не разъезжалась в местах уклона, сверху укладывается георешетка. Получается такое тяжелое одеяло из дерна, которое защищает склон от почвенной эрозии.
Еще необходимо организовать дренаж для отвода лишней воды. Воду нужно отводить от строения не только чтобы избежать грязи и заболоченности. Главная проблема в том, что при отрицательных температурах вода замерзает и расширяется. А если грунт насыщен водой, то его начинает пучить и он движется. Когда земля под фундаментом или около него «оживает», это ломает бетонные конструкции — появляются трещины, лопается отмостка, проседают углы дома. Это, конечно, недопустимо.
Но перед тем, как что-либо делать, пришлось повалить деревья и распилить их. Корни выкорчевывал восьмитонный погрузчик JCB. Он же выполнил грубую планировку участка и помог вытащить грузовик с бытовкой, который застревал и не мог подъехать к участку.
Фундамент
Мой вариант фундамента называется УШП — утепленная шведская плита. Еще можно было поставить строение на сваи, благо каркасный дом нетяжелый и позволяет это сделать. В этом случае удалось бы избежать большого объема земляных работ.
Но я выбрал УШП, так как это красивое, современное и технологичное решение. Кроме того, оно заточено под каркасный дом с отоплением теплыми полами. В процессе строительства я главным образом опирался на скандинавский опыт домостроения и многие технологические решения делал по шведскому и финскому вариантам.
я потратил на фундамент и отмостку
УШП — это незаглубленный фундамент в виде плиты, снизу и по бокам он утеплен экструдированным пенополистиролом. Это что-то вроде пенопласта, только очень прочного. Таким образом, я получил фундамент, который со всех сторон утеплен. Это позволяет снизить теплопотери дома, а также организовать прямо в фундаменте систему теплых полов.
В стяжке фундамента сразу закладывают трубы теплого пола и другие коммуникации. В результате получается одновременно и фундамент, и разводка коммуникаций, и черновой пол. Вся эта плита накапливает тепло и дает каркаснику инерционность — он продолжает сохранять тепло, даже если система отопления на время отключается.
Несущей способности такого фундамента сполна хватает как для каркасного строения, так и для дома из газобетона.
От промерзания и пучения грунта фундамент защищают три фактора:
Это позволяет не закапывать фундамент на глубину промерзания и не городить массивную конструкцию.
В 2012 году я закончил работы с фундаментом и ушел на зимовку.
Возведение каркаса
В феврале 2013 года я приступил к установке каркаса дома. На этом этапе стало понятно, что мой проект действительно сложный: с эркером, открытым балконом, скошенными углами, ломаной крышей. Эти изыски потом повлекли много дополнительных расходов. И хотя работами занималась фирма, не обошлось без косяков. Например, из-за плохой гидроизоляции навеса над балконом вода кое-где просачивается под гибкую черепицу и гвозди.
Я долго размышлял, что выбрать: каркасные стены или газобетон. Выбрал каркасник как наиболее легкий, элегантный, экологичный и теплый вариант. За счет эффективного утеплителя можно сделать стены тоньше и добиться желаемого уровня сопротивления теплопотерям.
я заплатил за каркас дома с отделкой крыши
Например, у меня стойки стены — 15 см, а вся толщина стены — чуть более 20 см. Чтобы добиться аналогичного теплового сопротивления стены у кирпичного строения, понадобилась бы толщина 1,5 м. Толщина газобетонных стен обычно от 40 см, при этом требуется дополнительное утепление снаружи. Все это означает, что на той же площади фундамента я бы получил гораздо меньший метраж дома, чем в случае с каркасником.
Утепляют каркасные стены разными материалами, например минеральной ватой и даже пенопластом. Но все это — плитные материалы, а значит, их приходится подгонять под ширину стоек. При этом между стойками и утеплителем могут оставаться щели.
Я утеплял мой дом целлюлозным материалом — эковатой, подсмотрел эту технологию у финнов. Эковата напыляется на стены и задувается в перекрытия, заполняя все полости, щели и мостики холода. Кроме того, за счет ее высокой паропроницаемости можно сделать стены без пароизоляционных пленок. Получается так называемый эффект дышащих стен: утеплитель забирает излишнюю влажность из помещения и отдает наружу. В стандартном же варианте каркасника стены всегда обшиваются пароизолирующей пленкой.
Основные теплопотери дома происходят через окна и крышу. Поэтому в перекрытие крыши я уложил 25 см утеплителя. Окна в доме подобрал с учетом теплопотерь — стеклопакет с несколькими камерами и энергоэффективным i-стеклом. Но так как площадь стен в доме самая большая из всех ограждающих конструкций, то они также должны быть утеплены в достаточной степени.
Хотя я изначально нацелился на каркасник, а не газобетон, я до последнего момента раздумывал, а не стоит ли мне склониться в пользу последнего. Когда мне залили фундамент, я все еще держал эту мысль в голове.
Если бы я строил дом сейчас, то, думаю, выбрал бы все же газобетонные стены. Ведь каркасный вариант требует слишком сложных решений. На газобетон, например, проще сделать внешнюю отделку стен, когда они под штукатурку или камень.
В моем случае стена получилась этаким пирогом: пространство между стоек заполнено эковатой, а внутри стены обшиты гипсокартоном. Снаружи стойки обшиты ветрозащитными плитами «Изоплаат» 25 мм, затем идет деревянная обрешетка для организации вентилируемого зазора, и сверху набиты фибролитовые плиты «Гринборд 600» толщиной 25 мм. Поверх этих плит уже должна следовать чистовая отделка фасада.
Внутренние черновые работы
Это утепление контура дома, организация внутренних перегородок, разводка по дому электрики и других инженерных сетей, а также все виды подготовительных работ, например обшивка стен гипсокартоном, их выравнивание и шпатлевка.
Внутренние перегородки — это самонесущие стены внутри дома. Они зонируют пространство в соответствии с планировкой. Делал я их, возводя каркас из металлопрофиля 10 см, а затем обшивал влагостойким гипсокартоном 12,5 мм.
Коммуникации. По дому нужно развести электричество — это трудоемкий процесс. Все выключатели, розетки, освещение следует распределить на группы и протянуть провода от места, где они находятся, до вводного щитка с автоматами. Для розеток — медный кабель с сечением 2,5 мм. Мощные приборы, такие как электрическая плита, требуют сечения минимум 4 мм в зависимости от потребляемого ими электричества. Для освещения хватает сечения 1,5 мм.
Канализация — через весь дом по вертикали должна проходить фановая труба. Она у меня выходит наружу у конька крыши. Труба связывает поля фильтрации септика, сам септик и фановый стояк с атмосферой. Это делается для того, чтобы при залповом сливе в системе труб не создавалось воздушного разряжения, которое может сорвать водяные замки с сантехнических приборов. Иными словами, вакуум в канализационной трубе может засосать в канализацию воду, которая стоит в унитазе, сифонах и раковинах как барьер от неприятных запахов.
Так как у меня потребители воды находятся в смежных помещениях, то развести канализацию и водопроводные трубы было несложно.
Вентиляция дома. Часто при строительстве ее не предусматривают и решают недостаток воздуха через микропроветривание окон или воздушные клапаны в стене. Но по снипам в жилом доме необходим воздухообмен, который рассчитывается разными методами: например, по кратности полной замены воздуха в час либо по кубометрам на каждого жильца.
По проекту на мой дом необходимо 650 м³ воздухообмена в час, то есть каждый час зимой нужно удалять теплый воздух из дома и заменять на новый. Получается, что нагретый таким трудом воздух выбрасывается на улицу, а внутрь поступает холодный, который заново нужно греть.
Чтобы избежать дополнительных теплопотерь, в концепции энергоэффективных домов обычно используются приточно-вытяжные системы с рекуперацией тепла: входящий в помещение воздух нагревается за счет выходящего. Таким образом, вентиляция отнимает у дома меньше тепла. Чтобы организовать такую систему, по дому нужно развести ветки вентиляционных труб с подачей воздуха и его отводом.
В доме может также понадобиться разводка дополнительных коммуникаций: телевизионные и оптоволоконные кабели, провода для системы умного дома, трубы центрального пылесоса, и так далее — я ничего из этого не делал.
К черновым внутренним работам я приступил в 2014 году — нанял трех работников из ближнего зарубежья, самостоятельно контролируя ход работ и занимаясь снабжением. Затем последовал долгий перерыв, и только в 2020 году я возобновил отделку — уже своими руками.
Куда ушло более пяти лет моей жизни
В 2013 году я развелся с женой, и вся эта ситуация пошатнула мое моральное и финансовое состояние. Я собрал рюкзак, взял билет в один конец до Бангкока и улетел, не думая возвращаться. Так началось мое многолетнее путешествие.
Полгода я жил в джунглях на севере Таиланда. Затем отправился в Европу, Африку, Антарктиду, Центральную и Южную Америку — там за три года дважды пересек по земле континент. Где-то останавливался подолгу: например, в Бразилии и Чили жил по восемь месяцев. Написал книгу о своих приключениях, скоро планирую выпустить вторую. Затем встретил девушку, и прошлую зиму мы с ней жили в Грузии.
Дом я выставил на продажу. Цены варьировались от 6,5 до 7,5 млн рублей, но никто так и не решился приобрести недостроенный дом. Кроме того, за годы появились мелкие дефекты: кое-где снаружи отошли плиты обшивки, потемнели внешние деревянные конструкции на балконе и свесах крыши, подмыло песок под фундаментом. При этом внутри все было сухо и элементы конструкции не пострадали. Перед продажей все мелкие дефекты лучше было устранить, но я не мог этого сделать, потому что находился за границей. А позже мы с девушкой все же решили достроить дом.
Это решение пришло не сразу. Изначально мы собирались путешествовать дальше. С вырученных от продажи дома денег я планировал составить крепкий портфель ценных бумаг, поскольку разбираюсь в инвестициях. Пассивный доход с них позволил бы жить в любой стране и идеально сочетался с путешествиями.
Но в какой-то момент стало ясно, что дом в текущем его состоянии не продать, а затягивать дальше с этим вопросом нельзя. Второй серьезный аргумент — коронавирус и связанные с ним ограничения, которые затруднили передвижение между странами. И третье — я ощутил, что мне сейчас хватает моральных сил, чтобы завершить начатое.
В любом случае, дом — это тоже инвестиция. Никто не мешает в будущем продать его или сдать в аренду, а самим отправиться навстречу новой мечте.
Что в итоге у меня получилось
На участке 14 соток со сложным рельефом я построил дом 140 м² по каркасной технологии. Фундамент — утепленная плита. Планировка дома энергоэффективная: с остеклением на юг. На северную сторону не выходит ни одного окна. Задняя сторона дома защищена от ветров холмом. Отапливается дом целиком теплыми полами, электричеством по ночному тарифу. Дополнительно в качестве резервного источника тепла можно использовать камин. Крыша — гибкая черепица. Фасад по проекту — комбинация камня и штукатурки.
Я возводил дом девять лет: четыре сезона строил, пять лет он простаивал. Два сезона я строил дом, привлекая фирмы, — они сделали подпорные стенки, фундамент, возвели коробку и вставили окна. Еще полсезона я самостоятельно нанимал бригаду из жителей ближнего зарубежья, выступая бригадиром. Затем пять лет дом простаивал. Из этих пяти лет год я пытался продать дом. А теперь достраиваю его собственными силами.
Бюджет
Подобные вещи могут проявиться не сразу, а через пару или десяток лет. И даже если работы выполняла фирма, не факт, что удастся через много лет найти исполнителей и заставить отвечать за недоработки.
Изначально у меня не было серьезных накоплений, вся моя финансовая подушка ушла на покупку участка. А деньги на строительство я брал из текущих поступлений: в те годы мой бизнес приносил около 150 000 Р в месяц.
Во время стройки я составлял детальный отчет, записывая каждую статью расходов. Помимо этого, вел ветку на строительном форуме, где можно в деталях почитать про применяемые мной технические решения.
я уже потратил на дом
Расходные материалы и мелкие траты, такие как гвозди, саморезы, герметики и прочее, на первый взгляд кажутся чем-то несущественным. Но на длинной дистанции они образуют весомую долю расходов.
Еще в процессе строительства постоянно нужно что-то куда-то доставить, разгрузить, организовать бытовку, заселить строителей, купить еды, найти инструмент, заплатить налоги на землю. На все эти «мелочи» приходится тоже тратить много внимания, времени, сил и денег.