с чего начать строительство здания
Строительство дома: с чего начать, поэтапные действия, выбор проекта и как избежать возможных ошибок?
Нередко бывает так, что идея построить дом есть, но понятие с чего стоит все начать напрочь отсутствует. Именно из-за этого многие владельцы участков бросаются в крайности, приступая к тем работам, которые не запланированы.
Чтобы построить дом с нуля, чтобы грамотно провести все строительные работы, перед началом необходимо иметь четкий план.
С этим помогают строительные компании, но можно и самостоятельно разобраться в процессе: для этого рекомендуется ознакомиться с основными этапами возведения жилища.
Почему важно знать порядок действий?
Образ дома возникает в голове у владельцев участка, а вот как применить этот образ на практике зачастую мало кто осведомлен. Хочется сразу иметь готовый дом, въехать в него и жить там, но на деле строительство затягивается на годы, десятки лет, особенно, если не знать этапности возведения жилья.
Почему так важно знать все шаги постройки дома на участке:
Знание этапов возведения жилого дома дает массу преимуществ. Владелец может с легкостью воплотить все задумки по будущему жилью, если будет осведомлен в процессе строительства.
Процесс поэтапно
Существуют такие этапы строительства дома:
Любое строительство начинается с поиска участка, но, если он уже есть в собственности – важно проверить все документы на их соответствие законодательству. Для этого обращаются к нотариусу и в БТИ.
Когда документация готова, на участке проводят геологические работы:
Геологические работы необходимы для того, чтобы выбрать, какой тип фундамента подойдет для строительства дома.
Далее разрабатывают архитектурный и строительный проекты – сделать это можно самостоятельно или же обратиться в специализированные фирмы. После этого обязательно делают сметную документацию – это даст представление о возможных затратах.
Следующим этапом будет подведение и прокладка коммуникаций на участке. При строительстве часто используется электроинструмент, поэтому электричество должно быть подведено, равно как и вода. Если рядом проходит газовая труба, то газ также надо провести на участок.
Далее выбирают тип фундамента и возводят его. Затем занимаются обустройством стен, полов, перекрытий, перегородок. Делают крышу, устанавливают окна и двери, утепляют фасады при необходимости. На конечных этапах подводят в дом коммуникации и занимаются внутренней отделкой.
Отличия для постоянных и дачных зданий
В целом этапы строительства дачного и пригодного для постоянного проживания дома будут идентичны.
Разница будет заключаться лишь в следующем:
Так как дачные домики предназначены для сезонного проживания, то этап утепления фасадов можно опустить. Кроме того, все строительные работы пройдут быстрее и легче, так как нет масштабности.
Правила возведения на земельных участках
Как уже было сказано выше, существуют нормы и правила строительства, которых обязательно следует придерживаться.
Они касаются:
Также важно учитывать нормы отступов объектов от границы:
Немаловажными являются правила по установке забора на земельном участке.
Законодательное регулирование
Чтобы начать строительство дома на земельном участке, рекомендуется взглянуть на такие документы:
Все эти своды правил помогут разобраться в законодательстве жилищного строительства на начальном его этапе.
Подробно о нормативах и правилах строительства дома на ЗУ здесь.
Как правильно выбрать проект для загородного коттеджа?
Чтобы не потеряться в большом разнообразии типов домов, рекомендуется разобраться, какими они бывают:
Садовые или дачные домики предназначены для сезонного проживания. С точки зрения утепления здесь требования будут ниже, проект также будет попроще. Это снижает стоимость строительства такого жилья.
Коттеджи – просторные здания для временного или постоянного проживания. Стоимость их выше, так как требования также завышены. Дома в деревне или коттеджном поселке предназначены для постоянного проживания, поэтому здесь будет снабжение всеми коммуникациями, утепление, они могут быть двухэтажными или мансардными.
Чтобы правильно подобрать проект, важно обратить внимание на критерии:
Можно обратиться в архитектурное бюро, но предварительно на листке самостоятельно прорисовать свои пожелания.
Детально о видах домов читайте тут.
Уведомление о начале стройки и разрешение
Один из документов о начале строительства – уведомление, которое подается в официальные органы. Чтобы подать его, нужно заполнить специальную форму.
В уведомлении заполняют сведения о:
При этом участок обязательно должен пройти процедуру межевания, чтобы на плане были отображены его границы. Разрешение на строительство дома теперь не требуется.
До 2018 года Градостроительный кодекс РФ предполагал наличие этого документа, но позже он был упразднен. На данный момент требуется только уведомление.
Еще больше информации в этой статье.
Перечень документов
Чтобы оформить начало строительства дома по всем законам, важно подготовить необходимые документы:
В проект входят такие сведения как:
Подробнее о документах здесь.
Подготовка земли под застройку
Чтобы подготовить землю на участке под строительство собственного дома, необходимо выполнить план мероприятий:
Все это можно сделать своими силами, но если обращаться в специализированную компанию, то данный перечень услуг выполнят они.
Подробнее читайте по ссылке.
Организация площадки
Подготовка стройплощадки – один из начальных этапов. Это комплекс мер по расчистке, уборке, демонтажу конструкций на территории. Сюда входят такие работы как:
Если участок уже находился в собственности и на нем подведен газ, но труба расположена низко – это может вызвать затруднения при работе строительной техники, например, крана. Для этого необходимо провести перетрассировку газопровода и поднять трубу выше.
Полная статья об организации здесь.
Создание временных ограждений
Временные ограждения – это конструкции забора, которые устанавливаются по периметру участка. Главная их задача – определить границы территории и создать препятствие для свободного передвижения по участку. Временный забор делают без фундамента.
Такое ограждение необходимо на территории строительства. Соорудить его можно своими руками за короткий промежуток времени. Чаще всего его делают из сетки рабицы, профлиста или пиломатериалов.
О временных ограждениях еще больше сведений тут.
Планировка ЗУ
Есть ряд правил и нюансов при планировке участка под строительство:
Место для дома выбирают в зависимости от рельефа. Если на пустом участке есть возвышенность, то дом лучше расположить там. Выделяют центральную, глубинную и переднюю посадку дома. Хозяйственные постройки располагают вдали от дома. Гараж размещают максимально близко к выезду.
Правила планировок при разных размерах участка в разделе по ссылке.
Главные ошибки
На этапе до начала строительства одна из главных ошибок – неполное оформление документов. Если этого не сделать, то в будущем, когда дом уже будет построен, можно получить штраф за несоответствие нормам. Кроме того, если не проведено межевание, можно долго судиться с соседями за 20 см забора.
На этапе начала строительства могут быть такие ошибки:
Чтобы избежать проблем в дальнейшем, рекомендуется сразу проработать план действий, сделать проект дома и участка, а также оформить все в соответствии с законодательством.
Заключение
Начать строительство дома рекомендуется с подготовки документов на него, а также с подачи уведомления о начале строительства. Далее действовать по плану: выбрать и утвердить проект, расчистить территорию, провести геологические и геодезические работы. При выполнении действий по имеющемуся плану строительство пойдет проще и менее затратнее.
Этапы строительства многоквартирного дома
Как и говорил, буду писать про рынок новостроек для своих (уже 32!) подписчиков. Спасибо, что так хорошо отозвались на прошлый пост. Мне как и любому человеку нужен стимул, чтобы находить и писать для Вас эти посты. Спасибо, что повышаете мой рейтинг и пишите комментарии.
Начнем с самого базы: Этапы строительства жилого дома. Информация собрана с просторов интернета + я добавил свои комментарии.
Данный пост поможет понять на каком этапе находится Ваш объект. Все очень просто. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квартиры в доме, но риски, как Вы понимаете, Выше. Это желательно знать, чтоб проследить все ли сделал застройщик правильно.
Этап 1: Выбор земельного пятна
— Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.
— Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)
— Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией)
Т.е. на этом этапе происходит:
• Изучение плана развития городской застройки
• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика
• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка
Этап 2: Проектирование
— Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы)
— Во время проведения работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.
— СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)
Т.е. на этом этапе происходит:
• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ
• Создание проектной декларации
• Получение Разрешения на строительство
На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.
— Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений
— Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.
— Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.
Т.е. на этом этапе происходит:
• Подготовка строительной площадки
На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь (до 50000 руб.), если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия). Мы далее поговорим про договора, поэтому чуточку терпения.
— Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ
Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:
— Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС
— Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)
— Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
— Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования
— Установка металлопластиковых окон
— Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).
— Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)
— Внутренние отделочные работы
— Наружная отделка фасада
— Обустройство придомовой территории
Т.е. на этом этапе происходит:
— Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции. Государственная комиссия осуществляет контроль за:
соответствием утвержденной проектной документации
соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий
соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров
— Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план, Акт приемки объекта, пописанный всеми членами комиссии, заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.)
— СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта в
— Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.
— Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.
— Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения
— Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.
— Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.
Т.е. на этом этапе происходит:
• подписание акта ввода в эксплуатацию
• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)
• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )
подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)
— После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.
— Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).
Т.е. на этом этапе происходит:
• Подписание дольщиками акта приема-передачи
• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)
• Передача ключей, заселение
Этап 7: Оформление права собственности
— Дольщики подают документы в УФРС для регистрации права собственности на квартиры (ДДУ, акт приема-передачи, платежные документы) и получают свидетельство о регистрации права собственности
— Организуется ТСЖ во главе с председателем (путем реорганизации Управляющей компании или путем регистрации и избрания нового правления)
Т.е. на этом этапе происходит:
• Оформление права собственности на квартиру
* СГСНЭ (Службы государственного и строительного надзора и экспертизы)
КУГИ (Комитет Управления Государственным Имуществом)
УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)
ДДУ (Договор Долевого Участия)
Разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство заказчик должен представить в Орган местного самоуправления – СГСНЭ следующие документы:
• документы, удостоверяющие право на использование земельного участка
• положительное заключение гос. экспертизы проектной документации
• все материалы из проектной документации
• градостроительный план земельного участка
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
Вот столько нужно действий, чтобы построить свой дом. Представьте сколько времени и денег это все стоит. У застройщиков работают целые отделы, которые занимаются согласованиями и так далее. Поэтому не всегда застройщик виноват в том, что дом плохо строится.
Спрашивайте, что Вас интересует. Я всегда рад ответить на Ваши вопросы. Да и люди, которые меня читают иногда знают больше меня. Они мне иногда помогают ответить раньше меня.
Ого! Вы все прочитали!
Спасио, чувак 🙂 Всё сохранил, скоро понадобится )
Спасибо за развернутый рассказ, использовал информацию в курсовом по управлению проектами. Очень трудно придумывать работы для случайного проекта)
Спасибо за информацию, очень боюсь решиться приобрести квартиру в новостройке 👀
Добрый день. Нет информации о ТУ, а также про недропользование и культурное наследие. А так, конечно, интересно и познавательно.
Можете подсказать, по поводу документов которые готовят до начала работы с котлованом? Суть проблемы в следующем:
В нашем ЖК все квартиры, купленные в первые пол года строительства, похудели в площади. Т.е. в ДДУ у меня 37,52, а реально 36,4 квадратов. При этом присутствует пункт про допустимые 3% отклонения которые не оплачиваются (у меня 2,9. % уменьшилась). До появления моего этажа и изменения цифр площадей я запросил кладочный план квартиры. В этом плане цифры совпали с реальными и площадь равна 36,4 (даже лично проект составлял по миллиметражу). Так вот, поскольку уменьшения были массовыми хотелось бы отсудить сумму переплаченную вне зависимости от 3%. Поэтому мне надо понять какой документ был изначально до строительства, чтобы предъявив его и реальные размеры показать, что в дду придуманная завышенная площадь для увеличения инвестиций на стадии начала строительства. И где эти планы можно официально достать?
Добрый день, подскажите, пожалуйста, возможно ли подключение коммуникаций в зимний сезон? Т.е. возможно ли например провести в дом отопление, когда отопительный сезон в разгаре? Или придется ждать окончания отопительного сезона?
Очень информативный пост!
Наверное спустя такое долгое время я вряд ли смогу узнать ответ на интересующий меня вопрос, но все же попытаюсь.
Я вроде бы имею понятие о том, что из себя представляет дом монолит-кирпич. Во время показа квартир мне сказали что строящийся дом будет не монолит-кирпич, а монолит-каркас, мол это быстрее. Но что-то я не могу понять что это за тип дома то такой?
Экспертиза промышленной безопасности грузоподъемных механизмов (кранов) https://youtu.be/oValcScj05E
не согласен, ставь «моё»)
О покупке квартиры
Пикабушники, живущие в МО и работающие в Москве, расскажите, как вам город, в котором вы живете? Могли бы вы порекомендовать его для проживания?
Возможно у кого-то есть проверенные риэлторы или агенства, которые помогли бы с поиском квартиры?
Я в целом была бы очень рада советам, касающихся поиска, анализа ценового предложения, взятия ипотеки.
Заранее большое спасибо за уделенное время на ознакомление с данным сумбурным текстом и прошу прощения за отсутствие литературного слога.
О покупке квартиры в Краснодаре
Продаю квартиру за 4300к, поступает звонок:
Я: Здравствуйте
Р: Здравствуйте, продаёте квартиру?
Я: Да
Р: Какая минимальная цена?
Я: 4200
Р: Поскольку у нас платит комиссию клиент, назовите клиенту минимальную цену 4320 и тогда вы получите ваши 4200.
Я отказался работать с риелтором, потому как квартира и без неё продаётся легко. Но пост к тому, что если вы в Краснодаре решили покупать квартиру через риелтора, рекомендую после посещения квартиры попробовать найти оригинал объявления и позвонить собственнику напрямую, скорее всего вас удивит реальная стоимость квартиры. Да и по моему личному опыту, риелтор которая попалась мне при поиске квартиры для покупки, предлагала плохие варианты, а без её помощи нашёл квартиру за пару недель.
Кочующая квартира
В общем, люди будте осторожны, гуглите фото недвижимости при просмотре аренды и покупки, а то в лучшем случае потратите время, а в худшем деньги.
p.s. всегда знала, какие уроды риелторы, но каждый раз поражаюсь наглости.
Господа юристы, помогите разобраться, что происходит! Пожалуйста
Здраствуйте, дорогие пикабушники. Прошу, помогите разобраться в юридических тонкостях ситуации, в которой я и моя семья оказались. Или могил оказаться.
Мы хотели приобрести недвижимость в Санкт-Петербурге. В Красном Селе нашелся прекрасный вариант для семейства из четырех человек: вторичка, двухуровневая квартира под 69кв.м. за 3,9 млн руб. под чистовую отделку. Но жилая площадь только 14 кв.м., а почти все остальное – 40 кв.м. – это мансарда, переделанный под жилое помещение чердак. В технических документах две комнаты на мансарде значатся как холл.
Представитель продавца – риелтор, заверила в том, что никаких проблем ни с домом, ни с квартирой, ни с документами нет. По ее словам, ситуация такова: компания выкупила бывшее общежитие, сделала ремонт, а затем разделила все это добро на квартиры и юридически передала «своим людям». «Ну, чтобы от налогов уйти», – сказала мне риелтор.
Дальше был разговор с возможным будущим соседом. По его словам, он также покупал недвижимость у моего риелтора больше года назад. Все в порядке.
Затем мы начали выходить на сделку и у меня появился доступ к документам продавца. И тут у меня появились вопросы да сомнения.
Во-первых, непонятно, была ли квартира в итоге куплена или нет. Зарегистрирована на покупателя – да! Но нет никаких подтверждений о том, была ли передана указанная сумма в 3,1 млн руб. в установленный период в 18 месяцев. Риелтор говорит, что у нее есть копия расписки о передаче денег. Однако бумажка у нотариуса не заверена.
Во-вторых, меня смутило то, что владеет квартирой некто господин Киналь, которому продала эту квартиру компания «МЭВЕРИКС» в лице Палесика. При этом продавать мне квартиру будет Палесика, на которого Киналь выписал доверенность, в том числа в вопросе продажи квартиры.
Занимательно, что Палесика в настоящее время не является гендиром ООО «МЭВЕРИКС». Его кресло занял некто Щерба Сергей Николаевич. Но дальше – больше.
Хотя я уже достаточно сильно запутался, кто владелец, кто продавец, кто доверенное лицо, что есть бытие, но продолжил копать интернеты. И вышло вот что: господин Киналь уже участвовал в подобной сделке с продажей двухуровневой квартиры. Информацию об этом я нашел на сайте – барабанная дробь – судебныерешения.рф. Вот только тогда Киналь работал не с «МЭВЕРИКС», а с ООО «Созидание».
Чета Варежкиных приобрела у ответчика Киналя А.В. на основании договора купли-продажи двухуровневую трехкомнатную квартиру, общей площадью 143,4 кв.м., включающую в себе самовольно возведенную надстройку второго уровня (мансарду). Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга надстройка (мансарда) на крыше дома, в которой расположены помещения второго уровня квартиры, признана самовольной постройкой, суд обязал истцов как собственников снести надстройку и вернуть квартиру в первоначальное состояние в виде однокомнатной квартиры, общей площадью 25,5 кв. м, при этом указав что ООО «Созидание» осуществляло реконструкцию квартиры и чердачного нежилого помещения, включив нежилое помещение в состав жилого, таким образом увеличив площадь квартиры.
Суд распорядился взыскать с ООО «Созидание» в пользу четы Варежкиных порядка 7,5 млн рублей. Но Киналь А.В. оказался как бы не причем. Суд отказал в удовлетворении исковых требований Варежкина В. В. и Варежкиной Н. А. к Киналю А. В. Как вы могли догадаться, в настоящее время ООО «Созидание» ликвидировано.
Не знаю, по делу ли, но я также нашел икс Киналя (К.) против некой Сальниковой Н. И. (С.Н.И.)
Плюс Киналь выступал третьим лицом по делу о банкротстве некой Диденко Ирины Геннадьевны. Уж не знаю, каким он там боком, но в сумме дама и десятки ее компаний задолжали более 1 млрд (!) рублей.
По Палесика (такая прям вот фамилия, не склоняется вроде) подобной инфы не нашел. Только гражданское дело по исковому заявлению Комитета по природным ресурсам Ленинградской области к Палесика Э.В. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды лесного участка, возврате лесного участка.
В общем, какая-то мутная тема. Поэтому прошу помочь разобраться: квартиру-то вариант взять? Люди-соседи вроде как берут, говорят все ок. Или это «ок» временно? Там еще этот «МЭВЕРИКС» судился долго с теплосетями СПб из-за долгов, скопившихся за время оказания услуг по капремонту зданий. Более того, с «МЭВЕРИКСОМ», походу дела, судится и строительная компания, которая делала капремонт. Фишка в том, что «МЕВЭРИКС» даже вроде как выигрывает и у строителей, и у теплосетей в суде.
Собственно, вот такие дела, дорогие пикабушники. Это какой-то новый вид обмана, развода или что вообще такое с этим миром? Может, правда, «просто теневые схемы», которые на выходе – моя покупка квартиры, – как пазлы, сложатся в одну светлую/прозрачную официальную картинку? Я реально не въезжаю. Поэтому прошу помощи у вас – экспертов. Пожалуйста.
К слову, если не стоит во все это вписываться, если возможность вернуть от риелтора 50к или хоть какие-то деньги, которые я ей наличными благополучно выдал в качестве «брони» и части первого взноса?
К слову (2), у нас сделка (банк все одобрил, в том числе объект) с маткапиталом. Риелтор настояла на вариант без опеки, когда маткапитал идет «в увеличение кредитных средств». Типа, после сделки обращаешься в ПФР и в течение месяца они переводят банку деньги, гасят основную часть долга. Объясняет это тем, что продавец не согласен ни на безопасные платежи, ни ждать месяц, пока маткапитал переведут, исключительно ячейка и наличные. Ну и теперь я даже думаю, что это логично, со всеми этими историями о продавце/продавцах, которые узнал 4 часа назад. Но нормально ли?
Ладно, пойду спать. Еще не спал сегодня. Не смог уснуть после таких открытий. Всем доброго времени суток. Буду благодарен за помощь «юридического Морфиуса», который вернет меня в реальность.
Покупка дома и участка по садовой книжке
Вчера вернулся с очередного обследования дома перед покупкой и решил, пока пишу отчёт, набросать небольшой пост. Покупатели скинули мне адрес дома и первым делом я пробил его на наличие регистрации в Росреестре, как строения. Дома там не оказалось, как не оказалось ни участка, ни самого СНТ. Фактически, вся территория СНТ находится на участке лесного фонда и предназначается для заготовки леса, а также недревесных лесных ресурсов. Собственно, обычно на этом технадзор заканчивается и я звоню заказчику сообщить, что мы никуда не едем и он может искать следующий объект. Но в этот раз покупатели были осведомлены о проблеме и готовы купить дом по садовой книжке. Конечно, место хорошее — в 1 км от МКАД через лесной массив, асфальт до ворот, вокруг капитальные дома. Стародачное место без регистрации. Ну, что ж, хозяин — барин.
Первое, что бросилось в глаза — дом состоит из двух блоков. Один — основной, мой любимый щеледом (Строительство брусовых и рубленных домов, наконец, будет стандартизировано в РФ. Разводу на деньги приходит конец) из бруса 100х150, второй — пристроенный каркасник. Щеледом традиционно холодный и продуваемый, что признают сами хозяева. Местами подвисания бруса, местами конопатка разложилась. В общем, отличная приточно–вытяжная вентиляция.
Стыковка каркаса и бруса сделана без отливов и нащельников. Сам брусовой дом сделан примитивно, угловые замки в виде Г–образного паза в который приходит встречный брус. Тёплый угол, чо.
Второй этаж на брусовой части дома — каркасный. Строители тоже не очень представляли, как их правильно состыковать, поэтому на стыке оставили технические отверстия для проветривания и залива воды в брус. Короче, сделано так, чтобы гора испорченного пиломатериала была похожа на дом внешне. Естественно, вагонку на фасаде расщелило.
Конечно, я поспешил заглянуть в щель, чтобы посмотреть на гидроветрозащиту и утепление или найти чьё–то гнездо. Но там было абсолютно пусто. Ну, как пусто — следы протечки были. Они же обнаружились и на брусовой стене дома изнутри.
Ещё один фейл, который обнаружился, брусовой дом и каркасный пристрой стоят на разных типах фундаментов. Первый на «опорно–столбчатом», то есть бетонных блоках уложенных прямо на землю (ну, песочная подушка и немного щебня для красоты), второй — на свайно–винтовом. В итоге, это две несвязанные между собой конструкции. Внутри брусового дома заметны следы морозного пучения — некоторые двери перекосило и заклинивает в дверных коробках.
Соединение кровель двух домов было заметно мне ещё до входа на участок. На удивление, протечек внутри дома по месту стыка не обнаружилось, но идея накрыть стык металлочерепицы листовым металлом явно не пришла бы в голову строителя и означает, что у каркасной и брусовой части дома нет общей крыши.
Вишенкой на торте стало утепление снизу пеноплэксом. Ну, о последствиях таких действий я уже писал тут Утеплитель пенопласт влаге выхода не даст! Или почему экструдированный полистирол нельзя использовать для утепления деревянных домов, однако на всякий случай решил измерить влажность бруса обвязки дома. Она оказалась близка к естественной, что совсем неестественно для дома, которому более 5 лет.
Я никогда не придираюсь, т.к. исхожу из того, что дом изначально нравится моему заказчику. Но зачастую хозяева пытаются скрыть дефекты дома, увеличивая его стоимость и внешне всё выглядит вполне пристойно. Однако в данном случае всё было на виду и мне оставалось только констатировать факты.
Но самый главный момент — это юридическая сторона такой сделки. Обмен нескольких миллионов наличных рублей на дом под снос с участком без документов и возможности регистрации вряд ли можно назвать выгодной сделкой.
Риски после покупки квартиры
Дорогие юристы, если есть у Вас минуточка, подскажите, пожалуйста, и мне)
Я в июне 2019 г купила маленькую однушку в Подмосковье. В ипотеку. Уж не буду рассказывать с каким трудом мне удалось наскрести последние гроши, чтобы взять себе эту квартиру. Но удалось. И если ко мне через несколько лет кто-то заявится отобрать мои крошечные 30 кв.м., я даже не знаю что со мной случится.
А суть моих переживаний теперь вот в чем. Когда я увидела пост про 7 лет и бывшего зека, которому теперь нужно отдать квартиру, у меня начался нервный мандраж. Когда я ипотеку брала, пользовалась услугами банковского юриста. Сама толком мало чего понимала в этом и посоветоваться не с кем было. Конечно, я могла нанять гениального юриста за 100тыщ, но, честно, у меня тогда было денежек вот только на то, чтобы первоначалку внести и еще залог продавцу отдать. Копейка в копейку.
1. В моем случае не было никакой формы 12. А все сейчас пишут о том, что без нее никак. Я начала перекапывать все оставшиеся у меня после сделки документы. У меня в Соглашении о задатке было прописано, что «Продавец гарантирует, что вышеуказанная квартира залогом и правами третьих лиц не обременена, в споре и под запрещением не состоит». Может ли такая бумажка в случае появления третьих лиц помочь мне отстоять свое право за жилье, как та форма 12?
Буду Вам очень благодарна, если прольете мне свет на эти два волнующих меня вопроса.
Почему не берут задаток?
Действие происходит в Питере.
Уверен, вопрос интересует не только меня.
P.S.2: у меня есть несколько версий, почему, но хотелось бы сначала услышать ваши, т.к. возможно, я чего то не знаю или не понимаю. Господа, призываю к дискуссии.
Как купить квартиру у приставов на 20% дешевле рынка
Недавно в Екатеринбурге арсетовали единственную квартиру должника. Это был двухуровневый пентхаус, который разменяли на однокомнатную квартиру, а разницей погасили часть долга. При этом квартиры арестовывают давно, а потом выставляют их на торги, где часто их можно приобрести дешевле рынка. Рассказываем, мы это делаем.
Все квартиры попадают на торги по решению суда. После того, как жильё изымают приставы, его передают на реализацию в Росимущество, после чего оно уходит “с молотка”. Если до 2020 года имущество продавали в основном на очных аукционах, то теперь это онлайн-торги на площадке РТС-тендер. Там же есть вся информация о торгах и документы на квартиру. Информация о лотах есть на сайте ФССП России. У них даже отдел для этого специальный есть — по розыску и реализации имущества. Он, правда, ещё и должников с детьми ищет, но это нас не касается.
Вначале мы рекомендуем хоть как-то познакомиться с квартирой. Это нужно, чтобы убедиться, что она есть на самом деле, понять в каком она состоянии. Ведь мир бюрократии часто преподносит нам сюрпризы. Кстати, иногда собственники пытаются погасить долги в последний момент. Их намерения стоит выяснить, ведь если они оплатят долг до торгов, то сделки не будет. Когда хозяева не открывают, можно спросить у соседей.
После юридической проверки нужно подать заявку. Прикладываем к ней сканы документов, указанные в объявлении о торгах, подписываем их ЭЦП и отправляем. После этого на специальный счёт вносят задаток. По окончанию срока приёма заявок, организатор торгов публикует протокол с участниками торгов. В день аукциона они торгуются в режиме реального времени. Самая высокая ставка побеждает, а задаток идёт в счёт оплаты. Если покупатель не выиграл торги, ему возвращают задаток.
В конце покупатель едет к организатору торгов, подписывает протокол победителя и договор купли-продажи. У покупателя должна быть вся сумма, потому что банк не даст ипотеку на квартиру с торгов. Однако возможность получить ипотеку есть. Мы оформляем её для покупателей с помощью выкупа квартир, значит это могут сделать и другие организации в вашем регионе. То есть, аукцион — это реальный шанс сэкономить на покупке квартиры до 20%. Правда на эти 20% нужно будет здорово заморочиться.
6 жилых комплексов, которые обошли бы своим вниманием «простые смертные»
Вместо квартиры купили больного кота в мешке
Жители новостройки в Поморье стали заложниками ситуации, в которой застройщик не несёт ответственности за грубые недоделки в доме. Компания продала квартиры, в которых вопреки документации нет централизованного отопления, водоснабжения и канализации. Представитель застройщика на претензии новосёлов отвечает матом и спрашивает, куда они смотрели, когда покупали такого качества жилье.
Р – Развод
Обратился ко мне Василий, с которым уже много раз работал. Он периодически покупает квартиры и сдаёт. Такой вот у него способ сохранения денег. Клиент уже самоуверенный опытный, сам внёс аванс. Ок, принимаю пароли/явки, заказываю выписку из ЕГРН, начинаю смотреть документы по квартире. В выписке из домовой вижу четверых прописанных. Созваниваюсь с продавцом, спрашиваю – кто такие? Говорит, что это бывшая жена (БЖ) с тремя детишками от разных браков, развелись месяц назад, в квартире уже не живут. Ага. Договариваюсь о встрече, дескать, нужно ещё раз посмотреть, есть вопросы по перепланировке.
Приезжаем. Продавец – обычный дядька средних лет, но какой-то нервный.
Смотрю, детские игрушки по всей квартире, следы готовки, мусор – в общем, очевидные следы проживания. В остальном – квартирка неплохая, с хорошим ремонтом.
Дальше диалог, я (Я), продавец (ПР), Василий (Василий):
Я: По перепланировке вопросов нет. По документам – нам нужно нотариальное согласие вашей бывшей супруги на продажу квартиры и выписка всех зарегистрированных до сделки.
ПР: Я квартиру купил в 2010, а женился в 2013, так что никакое согласие не нужно.
Я: А ремонт свежий, когда делали?
ПР: Да в прошлом году закончили.
Я: То есть в браке. Значит потратили совместные деньги на неотделимое улучшение, повлекшее за собой значительное увеличение стоимости квартиры. Следовательно, ваша бывшая супруга вполне может оспаривать сделку.
ПР: Ладно, у меня доверенность от неё была, сделаю.
Я: По доверенности ни один адекватный нотариус согласие не оформит. Придётся вашей супруге этим заняться лично. И что по выписке?
ПР: Это точно нет! Выписываться они будут только после сделки. Сейчас просто некуда, а потом я им куплю квартиру и перепропишу.
Я: Нет, так не пойдёт, потому что…
Василий: Schlepster, можно тебя на пару слов?
Василий: Слушай, про согласие я понял, а при чём здесь зарегистрированные? Мы же покупали с выпиской после сделки, в чём проблема?
Я: Есть такая статья в Жилищном кодексе, 31-я. Вкратце, если у бывшего члена семьи собственника (в этом случае – жены) нет своего жилья и денег не хватает, чтобы его приобрести, то она может подать в суд и ей сохранят право проживания в этой квартире месяцев на шесть. Детей от всех мужей с собой пропишет. Потому что ребятёнки имеют право проживать с родителями. Делается это через суд, ей достаточно будет принести выписку из Росреестра и справку о зарплате. Ну а если материальное положение у неё за полгода не изменится, то право проживания могут продлить. Верхнего предела вроде как нет.
Василий: Чёт жесть какая-то. Типпо каждой РСП по квартире? Пусть и на птичьих правах.
Я: Грубовато, но верно. Тем более, что права отнюдь не птичьи. Социальное государство, все дела.
Василий: Ага, частная собственность для нужд нуждающихся. Слушай, если продавец откажется от твоих условий, есть вариант всё-таки купить эту квартиру?
Я: Без последствий – вряд ли. Мы же не знаем, есть ли у БЖ продавца другая недвижимость. Да и неизвестно, как они разводились. Это конечно моя личная паранойя, но похоже, что обиженный продавец хочет чужими руками отомстить за счастливые годы совместной жизни. Типпо, сюрприз сделать. Квартиру продаёт по-тихому: показывает, только когда её и детей дома нет, врёт, что они тут не живут. После сделки придём мы и будем всех страшно выгонять. В такой ситуации БЖ хочет-не хочет, но в суд пойдёт по всем пунктам. Как думаешь, отправит судья многодетную мать на улицу? Тем более, что закон позволяет этого не делать. Напоминаю, ты хотел купить и по-быстрому сдать, а не вот это вот всё.
*возвращаемся к продавцу*
ПР: Я тут подумал, эти все ваши условия – бред. Не хотите покупать – не надо. Но аванс я вам не верну.
Я: Василий, ты мой авансовый подписывал?
Я: Тогда п. 10 посмотрите, будьте добры. Там и про супругу, и про пользователей объекта. «В случае обнаружения фактов и обстоятельств… Продавец возвращает Покупателю сумму аванса, указанную в п. 4». Если вам нужно за деньгами съездить, мы подождём. Правда я бы на вашем месте поторопился. Потому что вдруг ваша бывшая супруга, которая совсем здесь НЕ живёт, вернётся домой заедет за вещами и удивится присутствию покупателей.
Аргумент подействовал. Продавец перевёл деньги, Василий вернул расписку, авансовое порвали.
Всем добра и квадратных метров!
P.s.: Эту квартиру мы таки купили. Через месяц. Шила в мешке не утаишь Василий проявил инициативу и БЖ узнала о продаже. Сделка была альтернативной, с одновременной покупкой квартиры ей. Такие дела.
Как проверить квартиру перед покупкой и каковы риски
Какие есть риски при покупке недвижимости?
Наиболее часто встречающиеся, но не исчерпывающие себя, риски в связи с покупкой недвижимости представлены ниже.
1) нарушение прав третьих лиц при отчуждении продавцом (несовершеннолетние; наследники; супруги и бывшие супруги);
2) нарушение правил торгов;
3) приобретение объекта недвижимости с обременением (в основном это касается случаев наличия лиц, имеющих право бессрочного пользования, но могут быть и другие варианты);
4) приобретение объекта недвижимости у лица, не уполномоченного им распоряжаться;
5) возможное банкротство продавца после сделки;
6) приобретение объекта недвижимости с задолженностями;
7) приобретение объекта недвижимости с неузаконенной или вообще незаконной перепланировкой.
Последствиями первой категории рисков является возможность признания договора купли-продажи недействительным, например при невыполнении продавцом условий предварительного разрешения органа опеки и попечительства, при установлении факта нецелевого использования материнского капитала, при оспаривании распоряжения наследником имуществом и так далее.
Последствием второй категории рисков является признание договора купли-продажи недействительным в связи с установлением нарушений организатора торгов, например банка, при реализации недвижимости на торгах.
Последствиями третьей категории рисков является возможность сохранения обременений после перехода права собственности по договору. Например, может появиться отбывавшее уголовное наказание лицо, которое будет иметь право проживать в жилом помещении наряду с новым собственником. В некоторых случаях обременения могут привести к признанию договора купли-продажи недействительным.
Последствиями приобретения объекта недвижимости у лица по доверенности могут быть как признание договора недействительным, так и риск столкнуться с мошенническими действиями.
Последствием пятой категории рисков является возможность оспаривания заинтересованными лицами (финансовый управляющий, конкурсный кредитор) в интересах кредиторов в том числе договора купли-продажи жилого объекта недвижимости. Проблема будет еще более усугублена, если при совершении сделки стороны отразили в документах заниженную стоимость, в таком случае в порядке реституции покупатель рискует получить возврат отраженной, а не фактической суммы. Такая проблема касается любых случаев признания договора недействительным.
Последствиями шестой категории рисков является проблематичность побудить продавца погасить задолженность, возникшую в период его владения недвижимостью. По коммунальным платежам поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с нового собственника. Но взносы на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества могут быть взысканы на основании закона с нового собственника.
Последствиями последней категории рисков могут оказаться необходимость понести расходы на оформление перепланировки, а в случае, если перепланировка произведена с нарушением жилищных норм или правил противопожарной, санитарной безопасности, может возникнуть необходимость устранять нарушения так же за собственный счет.
Что нужно проверять при покупке недвижимости?
Покупателю недвижимости следует проверять как самого продавца и полномочия лиц, действующих от его имени, так и продаваемый объект недвижимости, а также основания возникновения прав продавца на объект недвижимости.
Необходимо собрать сведения о лицах, которые зарегистрированы в жилом помещении на момент заключения сделки, которые были ранее зарегистрированы в жилом помещении, а также основания снятия с регистрационного учета таких лиц.
Необходимо проверять наличие или отсутствие задолженностей продавца по платежам, связанным с содержанием имущества и по коммунальным платежам, и за содержание общедомового имущества, включая плату на капитальный ремонт.
1) Необходимо попросить у продавца предоставить правоустанавливающих документ, каковым является такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость. Таким документом, например, может быть договор купли-продажи квартиры; договор дарения; договор ренты; соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества; судебный акт; договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации; договор участия в долевом строительстве; инвестиционный договор; завещание; свидетельство о праве на наследство по закону; договор мены.
2) Следует изучить две выписки из ЕГРН (о правах и об основных характеристиках). Данные документы позволят нам почерпнуть характеристики объекта, включая кадастровый номер, месторасположение, почтовый адрес, информацию об общей площади, год введения в эксплуатацию, план объекта; сведения об ограничениях и обременениях, о лицах, у которых имеются вещные права на объект недвижимости, сведения о сделках с объектом недвижимости и переходе прав по таким сделкам. Выписки можно попросить у продавца, лишь бы они были свежими, но можно и заказать самостоятельно в управлении Росреестра, в том числе онлайн.
4) Необходимо в обязательном порядке потребовать у продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет видно, кто зарегистрирован, был зарегистрирован и снят с регистрации по объекту недвижимости. Таким образом осуществляется возможная проверка обременений. Проверить обременения иными способами кроме сведений ЕГРН и выписки из домовой книги не представляется возможным. Тем не менее необходимо потребовать заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости в договоре, и даже лучше предусмотреть в договоре негативные последствия продавца при нарушении им данного заверения.
5) Проверка задолженностей по объекту недвижимости не требует особых усилий, так как кредиторы обычно охотно раскрывают сведения о таких задолженностях продавца по объекту недвижимости. Во-первых, необходимо потребовать от продавца документы об оплате задолженностей по коммунальным платежам и платежам за содержание общедомового имущества на дату заключения сделки. Во-вторых, можно обратиться к лицу, осуществляющему управление домом и напрямую поинтересоваться о долгах по искомому объекту недвижимости, в том числе по обязательным взносам на услуги по управлению имуществом, на содержание общедомового имущества и на капитальный ремонт дома.