с чего начать строительство дома в казахстане
Как оформить строительство частного дома в Казахстане Версия для печати
Смотрите также:
В данной статье мы рассмотрим полную процедуру оформления строительства частного дома от начала до конца.
Порядок оформления постройки индивидуального дома не выше 2-х этажей:
Согласно пункту 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 (далее – Правила) реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
При строительстве индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей и временных строений (хозяйственно-бытовых помещений), располагаемых на собственных приусадебных участках, проектирование и экспертиза проектов строительства не требуется.
Строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, строительство которых осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
В случае строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, необходимо придерживаться пункту 22 Правил.
Каким должен быть проект частного дома?
В проекте отражаются конструктивные и планировочные решения, отвечающие условиям безопасного проживания не ниже минимальных государственных нормативов и стандартов для жилых зданий.
Согласно статье 3 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы вправе построить жилой дом по проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила, и согласованному с архитектурно-градостроительной службой акимата города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Согласно подпункту 1) пункта 2 статьи 60 Закона РК
Состав и содержание эскизного проекта на строительство жилого дома приведен в приложении 3 Правил, разрабатывается проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Эскизный проект подлежит согласованию со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
Согласно статьи 64-5 Закона, на проекты технически и технологически несложных объектов обязательная комплексная вневедомственная экспертиза проводятся аккредитованными экспертными организациями.
Получение разрешения на строительство
Под разрешением на строительство подразумевается весь процесс – от получения правоустанавливающего документа на земельный участок до ввода и регистрации объекта в органах регистрации.
Реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
Исходные материалы для разработки проектов строительства включают:
После получения исходных материалов, согласования эскизного проекта можно приступать с проектированию (в случае строительства индивидуальных жилых домов выше 2-х этажей), к приобретению материалов, строительно-монтажным работам и далее вводу объекта в эксплуатацию и ее регистрации. Здесь также может быть два варианта: строительство можно вести как самостоятельно, так и обратиться к подрядчикам.
Контроль за ходом строительства дома
Контроль за ходом строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляет сам заказчик.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров и подлежит инспектированию со стороны государственной архитектурно-строительной инспекции.
Прием построенного дома в эксплуатацию, подписание акта о приеме объекта в эксплуатацию
Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты.
Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (Приказ Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки»).
Приемка индивидуальных жилых домов выше двух этажей осуществляется заказчиком совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами (статьи 73 и 75 Закона).
Кто несет ответственность за качество построенного дома?
Ответственность за качество построенного дома несут все участники строительства – заказчик, разработчик проекта и согласовавшую проект организацию, подрядчик, технадзор (в случае строительства дома выше 2-х этажей).
Ответственность за эксплуатацию частного дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм.
Ответственность за самовольное строительство жилого дома и хозпостроек несет собственник.
Как построить частный или многоквартирный дом по закону
Комитет по делам строительства и ЖКХ Министерства по инвестициям и развитию РК разработал видеоинструкцию по этапам строительства различных объектов.
Для строительства частного или многоквартирного дома, склада, завода, магазина или другого объекта на собственном или арендуемом земельном участке нужно пройти несколько этапов.
1-й этап — подготовка к строительству
Первое, что необходимо сделать при планировании строительства дома или пристройки к нему, — получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на разработку проекта и технические условия (ТУ) на подключение инженерных сетей.
Для этого в районный ЦОН или на egov.kz нужно предоставить:
В АПЗ учитываются:
— красные линии на участке;
— водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны ЛЭП и кладбищ;
— требования к объекту строительства с учётом сейсмичности;
— размеры дома (20 % участка должны быть отданы под озеленение);
— площадь здания в процентном соотношении к размеру участка;
— требования к отделке и инженерным сетям;
— обязательства, возлагаемые на застройщика.
Срок ожидания АПЗ и технических условий зависит от технической и технологической сложности объекта: шесть рабочих дней — для несложных объектов, 17 — для сложных. Действуют эти документы в течение всего нормативного срока продолжительности строительства. Как правило, это 6–24 месяца.
АПЗ не требуется при строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек: времянок, гаражей, сараев. А ТУ не нужны при перепланировке, реконструкции или переоборудовании жилья.
После получения АПЗ следует этап разработки эскизного проекта, включающий план инженерных сетей. Затем его требуется утвердить в УАиГ. Для этого проект вместе с копией удостоверения (+ оригинал) и АПЗ нужно предоставить в ЦОН или на egov. Срок рассмотрения эскизного проекта составляет 10 рабочих дней.
Важно знать, что после утверждения в проект уже нельзя вносить изменения! Строительство должно проводиться в точном соответствии с эскизным проектом.
Далее согласовывается рабочий проект, предоставленный проектной компанией. Это можно сделать на портале epsd.kz, выбрав соответствующую экспертную организацию (аккредитованную — для несложных объектов, государственную — для сложных объектов). Положительное заключение в зависимости от сложности строительства готовится в течение 10–45 рабочих дней.
Затем следует этап привлечения аккредитованной организации по техническому надзору и лицензированной строительно-монтажной компании. Далее в управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) через портал elicense.kz отправляется уведомление о начале работ.
Отметим, при строительстве частного дома с начала 2018 года действует упрощённая схема, при которой не нужно изготавливать рабочий проект и обращаться к авторскому, техническому надзорам и подрядным организациям.
2-й этап — строительство
Можно приступать к строительству, соблюдая утверждённый проект, строительные и природоохранные нормы и правила.
На всех этапах возведения здания авторский надзор осуществляет контроль за соответствием строящегося объекта утверждённому рабочему проекту. Эксперты по технадзору следят за ходом СМР и сдают ежемесячные отчёты в органы ГАСК.
3-й этап — окончание строительства
По окончании строительства застройщик направит уведомление о завершении в органы коммунальных услуг, которые в течение двух последующих дней проверят сети на соответствие техусловиям, проведут испытания и опломбируют приборы учёта. После успешных испытаний объект будет подключён к коммунальным сетям в течение одного рабочего дня.
По завершении участники строительства должны предоставить заказчику:
— декларацию о соответствии;
— заключение о соответствии выполненных работ проекту;
— заключение о качестве СМР.
Для оформления акта приёмки в эксплуатацию заказчик заполняет данный документ самостоятельно, а авторский надзор — приложение к акту. Затем акт и приложение нужно подписать в технадзоре, в проектной и строительной компаниях. В последнюю очередь подписывает сам заказчик.
Подписанный акт нужно отправить в ЦОН для регистрации права собственности. Срок регистрации — три рабочих дня.
Опасайтесь пользоваться услугами недобросовестных посредников, которые за определённую плату предлагают помощь в получении АПЗ, согласовании эскизных проектов, выдаче решений на перепланировку и ускорении указанных процедур. Эти документы можно получить самостоятельно и совершенно бесплатно!
Напомним, ранее «Крыша» рассказывала о том, как выбрать участок для возведения дома, разработать проект и как проводится приёмка дома в эксплуатацию.
Строим дом: как оформить?
Как правильно оформить построенный дом или пристройку к уже существующему частному жилью, куда идти и в какие органы обращаться, прежде чем начать стройку? «Крыша» разузнала обо всех изменениях в законодательстве, касающихся жилищного строительства, также изучила нормы и правила расположения объектов на участке.
За комментариями мы обратились к первому заместителю руководителя Управления архитектуры и градостроительства (УАиГ) г. Алматы Жанату Айтлеу и руководителю отдела индивидуального жилищного строительства Управления государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК) г. Алматы Айдыну Серикбаеву.
По словам специалистов, сегодня практически невозможно ввести в эксплуатацию объекты, построенные без проектной документации. То есть если раньше схема строительство — ГАСК — уплата штрафов — узаконение могла существовать, то сегодня подобные вольности практически невозможны, поскольку с 2016 года в действие вступили изменения, согласно которым самострой в эксплуатацию не вводится.
Нововведения: с 1 января 2016 года устранены рабочая и приёмочная комиссии, а с 1 апреля 2015-го изменена система контроля за строительством. Процесс приёмки осуществляется заказчиком, подрядчиком (выдача заказчику по окончании строительства декларации о соответствии), техническим надзором (выдача заключения о качестве СМР), авторским надзором (предоставление документа о соответствии выполненных работ проекту).
С чего начать?
Расскажем всё по порядку. Любое новое строительство, имеющее фундамент (в том числе пристройка, надстройка к существующему дому), требует получения АПЗ (архитектурно-планировочного задания на разработку проекта). Для получения такого задания при строительстве технически несложных объектов в районный ЦОН нужно сдать:
Последний документ очень важен. В листе ТУ компании по отпуску воды, электричества, газа, канализационным услугам должны предоставить информацию о наличии соответствующих сетей (при новом строительстве) или рассчитать объём отпускаемых услуг, чтобы было понятно, хватит ли его для обслуживания пристройки или надстройки.
Без технических условий УАиГ не имеет права выдавать АПЗ (исключения — выдача заданий на перепланировку квартир и жилых домов, переоборудование квартиры под нежилое помещение, реконструкцию существующих зданий и сооружений).
При строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи) АПЗ получать не нужно.
Если все требуемые документы имеются, их нужно сдать в районный ЦОН, который затем направит их в архитектуру.
На получение АПЗ уходит до 15 дней — в случае технически несложных проектов, 17 дней — для сложных и 2 дня — при мотивированном отказе в выдаче документа.
АПЗ и технические условия действуют в течение всего срока нормативной продолжительности строительства, утверждённой в составе ПСД. Как правило, это 6–24 месяца.
В архитектурно-планировочном задании указываются градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые должны быть учтены при разработке эскизного проекта объекта:
Как и прежде, строить дом разрешено из всех лицензионных материалов (дерево, усиленный каркасом кирпич, лёгкие стальные тонкостенные конструкции, СИП-панели, каркасно-камышитовые и др.). Саманные дома и жильё из контейнеров — под запретом.
Второй шаг
С полученными рекомендациями в АПЗ можно приступать к следующему этапу — разработке предпроектной и проектно-сметной документации (эскизного проекта).
Срок действия ПСД — 3 года. Разработкой указанного документа могут заниматься как организации, так и частные лица, имеющие соответствующую лицензию. Готовый проект нужно согласовать в УАиГ. На это уходит в среднем 10 рабочих дней.
первый заместитель руководителя УАиГ
— В 2015 году нашим управлением было выдано 2 899 АПЗ, количество согласованных проектов составило 1 473. В первые месяцы 2016-го выдали 694 АПЗ, согласовали пока 178. Советуем всем застройщикам начинать строительство только после оформления разрешительных документов (АПЗ, согласование и экспертиза проекта, регистрация уведомления).
Заключительный этап
Далее нужно пройти экспертизу проекта, которую сейчас осуществляет не только госэкспертиза, но и частные компании. На это по закону даётся 45 дней.
Кроме этого, перед началом строительства собственник должен заключить договоры с организациями, производящими авторский и технический надзор, а также с подрядной организацией на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Они будут контролировать возведение объекта с нуля.
После получения договоров с субъектами частного рынка застройщик уведомляет ГАСК о начале проведения СМР. С этого момента заказчик начинает работать с подрядной организацией самостоятельно. Авторский и технический надзор ведут контроль за качеством строительства. В случае отклонений технадзор вносит замечания и следит за их устранением.
Каждый технадзор имеет свой именной аттестат (выдаётся УГАСК г. Алматы), являющийся пропуском для работы.
Если авторский и технадзор выполнили свои обязательства некачественно, то ГАСК при инспектировании строящегося объекта имеет право привлечь организацию к административной ответственности — приостановить действие аттестата на 6 месяцев и выписать штраф в размере 200 МРП (1 МРП в 2017 году равен 2269 тенге).
руководитель отдела индивидуального жилищного строительства УГАСК г. Алматы
— Сейчас нет нормы, которая регулирует самострой. При этом штрафы не являются основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Они выписываются за то, что гражданин совершил правонарушение и за это несёт административное наказание. При выявлении несанкционированного строительства первым делом привлекаем к административной ответственности, по каждой статье свой размер штрафа. За строительство без ПСД, не прошедшей экспертизы, — 120 МРП, без сопровождения авторского и технического надзора — 40 МРП. Затем выдаём предписание об устранении нарушений. Если ему не следуют, мы обращаемся в административный суд. Здесь штраф — 5 МРП, приостановление СМР на месяц-два. Потом при вторичном нарушении закона вступают в действие другие статьи Административного кодекса РК. Штраф уже составляет 100 МРП, приостановление работ. Кроме того, за эксплуатацию неузаконенных объектов — штраф 10 МРП. Граждане должны понять, что строить без документов нельзя.
В целом за I квартал 2016 года в это управление поступило только 18 уведомлений о начале строительства ИЖС. На сегодня свыше 200 объектов в Алматы строятся без разрешительных документов, по ним приняты решения о приостановлении строительства. По 22 объектам как жилого, так и коммерческого назначения имеются решения о сносе.
При сдаче объекта в эксплуатацию технический и авторский надзор дают заключения о качестве объекта. После этих двух заключений подрядчик сдаёт декларацию. Далее застройщик или заказчик вводит объект в эксплуатацию самостоятельно по данным ему заключениям.
Согласно закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», производить самостоятельную приёмку технически несложных строительных объектов в эксплуатацию заказчик или застройщик может в несейсмоопасных регионах РК. В сейсмически опасных районах (Алматы, Алматинская, Восточно-Казахстанская, Жамбылская, Южно-Казахстанская, Кызылординская и Мангистауская области) приёмка объекта осуществляется совместно с техническим и авторским надзором.
Приёмка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом, который подписывается заказчиком, подрядчиком, лицами, осуществлявшими технический и авторский надзор. Утверждённый акт приёмки необходимо зарегистрировать в ЦОНе.
Надеемся, что предоставленная информация поможет вам учесть все нюансы, связанные с получением разрешительных документов, при строительстве частного дома.
Как оформить строительство частного дома в Казахстане Версия для печати
Смотрите также:
В данной статье мы рассмотрим полную процедуру оформления строительства частного дома от начала до конца.
Порядок оформления постройки индивидуального дома не выше 2-х этажей:
Согласно пункту 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 (далее – Правила) реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
При строительстве индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей и временных строений (хозяйственно-бытовых помещений), располагаемых на собственных приусадебных участках, проектирование и экспертиза проектов строительства не требуется.
Строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, строительство которых осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
В случае строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, необходимо придерживаться пункту 22 Правил.
Каким должен быть проект частного дома?
В проекте отражаются конструктивные и планировочные решения, отвечающие условиям безопасного проживания не ниже минимальных государственных нормативов и стандартов для жилых зданий.
Согласно статье 3 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы вправе построить жилой дом по проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила, и согласованному с архитектурно-градостроительной службой акимата города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Согласно подпункту 1) пункта 2 статьи 60 Закона РК
Состав и содержание эскизного проекта на строительство жилого дома приведен в приложении 3 Правил, разрабатывается проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Эскизный проект подлежит согласованию со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
Согласно статьи 64-5 Закона, на проекты технически и технологически несложных объектов обязательная комплексная вневедомственная экспертиза проводятся аккредитованными экспертными организациями.
Получение разрешения на строительство
Под разрешением на строительство подразумевается весь процесс – от получения правоустанавливающего документа на земельный участок до ввода и регистрации объекта в органах регистрации.
Реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
Исходные материалы для разработки проектов строительства включают:
После получения исходных материалов, согласования эскизного проекта можно приступать с проектированию (в случае строительства индивидуальных жилых домов выше 2-х этажей), к приобретению материалов, строительно-монтажным работам и далее вводу объекта в эксплуатацию и ее регистрации. Здесь также может быть два варианта: строительство можно вести как самостоятельно, так и обратиться к подрядчикам.
Контроль за ходом строительства дома
Контроль за ходом строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляет сам заказчик.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров и подлежит инспектированию со стороны государственной архитектурно-строительной инспекции.
Прием построенного дома в эксплуатацию, подписание акта о приеме объекта в эксплуатацию
Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты.
Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (Приказ Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки»).
Приемка индивидуальных жилых домов выше двух этажей осуществляется заказчиком совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами (статьи 73 и 75 Закона).
Кто несет ответственность за качество построенного дома?
Ответственность за качество построенного дома несут все участники строительства – заказчик, разработчик проекта и согласовавшую проект организацию, подрядчик, технадзор (в случае строительства дома выше 2-х этажей).
Ответственность за эксплуатацию частного дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм.
Ответственность за самовольное строительство жилого дома и хозпостроек несет собственник.