менеджер по эксплуатации недвижимости что он делает
Менеджер по эксплуатации недвижимости
Профессия менеджера включает довольно большой список обязанностей и относится к одним из самых ответственных. Да, возможно человеку с такой профессией не придется работать физически и таскать тяжелые стройматериалы или запускать огромные строительные машины. Однако менеджеру должен все держать под контролем, чтобы не допустить каких-либо ошибок и так далее.
Ввиду этого стоит более детально поговорить о том, кто же это такой – менеджер по эксплуатации недвижимости – и за что он отвечает, каковы его обязанности.
Краткое описание профессиональной деятельности и всех ее нюансов
Начнем с того, что управление недвижимостью – это целый комплекс мер, частью которых является и формирование стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности, а также охраной труда персонала. Поэтому человек, который будет все это контролировать, должен отличаться крайней внимательностью и не только.
Менеджер по эксплуатации недвижимости должен отличаться такими личностными качествами, как:
Только человек с таким складом характера может без проблем выполнять все функции менеджера – контактировать с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами и контролирующими органами. Кроме того, нельзя забывать, что в обязанности такого специалиста входит и организация работы технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии, сервисное обслуживание и выполнение своевременного ремонта.
Не стоит путать менеджеров по эксплуатации недвижимости с риелторами. Это совершенно разные виды деятельности. Менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем. Он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик и строитель одновременно.
Описание деятельности
Итак, менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем понемногу. Поэтому его деятельность осуществляется в трех аспектах. Первый – это правовой. Его суть заключается в том, чтобы использование и распределение прав на недвижимость было максимально рациональным. Второй аспект – экономический и они заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости. Последний, третий аспект – технический. И он базируется на том, чтобы постоянно поддерживать объект управления в работоспособном состоянии.
Следует понимать, что профессиональные задачи менеджера могут существенно различаться. Все зависит от того к какой категории относится объект и какой его уровень. В целом же обязанности такого специалиста, независимо от типа объекта, заключаются в проведении всесторонней экспертизы инвестиционных решений. Также он занимается анализом того, в каком состоянии находится объект и разрабатывает стратегию управления им.
Также менеджер разрабатывает техническое задание, которое обязательно должно быть технически обоснованным, проектирует и организовывает производственные системы. Еще менеджер разрабатывает и внедряет стандарты управления и эксплуатации объектов недвижимости, а также контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта. Кроме всего этого, такой специалист проводит технико-эксплуатационное исследование объекта и его приемки, а еще оценивает условия эксплуатации и обслуживания недвижимости.
О достоинствах и недостатках
Как и любая другая профессия, специализация менеджера по эксплуатации недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Так, специальность такого типа является достаточно востребованной. Да, она очень престижная, а на фоне строительного бума работы у менеджера будет немало. Также к достоинствам можно отнести и стабильную и достаточно высокую заработную плату с возможностью постоянного развития и карьерного роста, что тоже немало.
Но, как это не печально, профессия имеет и недостатки. И самый первый из них – это существенный груз ответственности. Также менеджер имеет большое количество обязанностей, но при рациональной организации труда их можно перераспределить между несколькими специалистами. Кроме того, менеджеру придется выслушивать недовольство и претензии от арендаторов или собственников недвижимости. И последний существенный недостаток кроется в том, что человеку на такой должности придется общаться с большим количеством людей самого разного социального статуса.
Видео. Техническая эксплуатация объектов недвижимости
Менеджер по эксплуатации недвижимости вуз
? Актуальность по предложениям на рынке труда.
100 – больше 10 000 активных вакансий
? То, насколько высоко работодатели оценивают труд специалиста.
0 – минимальная заработная плата
100 – заработная плата среднестатистического специалиста выше 300 000 рублей
? Количество активных резюме для позиции на сайтах по поиску работы.
0 – почти нет резюме
100 – больше 500 000 резюме
? Требования работодателя: образование, опыт, навыки – то, что нужно, чтобы претендовать на позицию.
0 – без особых требований
100 – строгие требования к уровню и направлению образования и навыкам, 7-10 лет опыта
? Возможности для развития и роста внутри профессии.
100 – почти неограниченные перспективы для роста по вертикали или горизонтали
Описание профессии
Менеджер – специалист, который обеспечивает обслуживание помещений, оборудования и инженерных систем в многоквартирных домах, офисах, на промышленных объектах. Он управляет жизнедеятельностью отдельно взятого сооружения или комплекса. Например, следит за тем, как функционирует система освещения в подъезде, насколько хорошо работает служба благоустройства в ТЦ.
Менеджер – универсальный специалист, который всегда будет востребован, ведь он безупречно разбирается в строительстве, знает и умеет применять законы, может делать финансовые расчеты. Совокупность знаний и умений помогает ему заботиться о том, чтобы в каждом здании все работало как часы.
Представители профессии имеют высшее образование в области строительства, менеджмента. Лучше всего подходят специальности, связанные с промышленным и гражданским строительством, менеджментом в строительстве.
Вместе с нами вы можете осваивать перспективное направление в комфортных условиях – мы сотрудничаем с вузами, которые предлагают дистанционное обучение. Это надежные учебные заведения с высокими рейтингами.
Трудовые обязанности
Менеджер по эксплуатации недвижимости выполняет ряд обязанностей:
Особенности управления коммерческой недвижимостью
Как работает управление коммерческими объектами
Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Автор: Дмитрий Кузьмин
Менеджер по недвижимости
Опубликовано 10.06.2021 · Обновлено 13.06.2021
Что такое управляющий недвижимостью?
Управляющий недвижимостью – это физическое лицо или компания, нанятые для наблюдения за повседневными операциями единицы недвижимости. Владельцы недвижимости и инвесторы в недвижимость обычно нанимают управляющих недвижимостью, когда они не хотят или не могут сами управлять недвижимостью.
Стоимость найма управляющего недвижимостью часто вычитается из налогооблагаемого дохода, полученного от собственности. Жилые комплексы, торговые центры и офисы – это обычные типы коммерческой недвижимости, которыми управляют управляющие.
Ключевые выводы
Понимание управляющих недвижимостью
Управляющие недвижимостью предлагают идеальное решение для инвесторов, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью или просто не любят иметь дело с арендаторами, туалетами и т. Д. Есть много инвесторов в недвижимость, которые не хотят иметь дело с инвестициями, особенно институциональные инвесторы в недвижимость.
Обязанности управляющего недвижимостью могут включать в себя надзор и координацию технического обслуживания здания и выполнения заказов, выполнение легких разнорабочих и уборочных работ, решение проблем и жалоб арендаторов, рекламу, демонстрацию и сдачу в аренду свободных квартир, сбор и внесение арендной платы и регулярное общение с владельцем недвижимости о статусе собственности. Управляющий недвижимостью – это глаза и уши владельца собственности, которые следят за тем, чтобы проблемы решались оперативно, а за самой недвижимостью ухаживали профессионально.
Управление недвижимостью как карьера
Управляющие недвижимостью обычно не обязаны иметь какое-либо образование или квалификацию. Тем не менее, знание местного рынка недвижимости имеет решающее значение, когда речь идет о консультировании по уровням арендной платы, привлечению и удержанию арендаторов. В дополнение к зарплате или почасовой оплате, управляющие недвижимостью-резидентами часто получают бесплатную или льготную арендную плату, если они живут в здании, которым они управляют. Компании по управлению недвижимостью могут быть платными или получать процент от дохода от здания.
Плюсы и минусы найма управляющего недвижимостью
Очевидным преимуществом найма управляющего недвижимостью является то, что он избавляет владельца от необходимости находиться поблизости и активно управлять имуществом. Это позволяет инвестору в недвижимость сосредоточиться на инвестировании в качественную недвижимость, а не на управлении портфелем недвижимости, находящейся в настоящее время в собственности. Обратной стороной является то, что уровень внимания и обслуживания, оказываемых арендаторам – конечному источнику дохода – может быть не таким высоким, как у арендодателя, работающего над своими личными инвестициями.
Это беспокойство по поводу стоимости – это ощущение, что инвесторам в недвижимость нужно преодолеть, если они намереваются увеличить свои владения. Крупные инвесторы в недвижимость зависят от управляющих недвижимостью и обычно работают с профессиональной компанией по управлению недвижимостью, а не прикладывают никаких практических усилий.
«Я никогда не обманываю клиента»: сколько зарабатывает менеджер по продажам недвижимости
В Ханты-Мансийске
Героиня этого выпуска после окончания колледжа работала учителем начальных классов. Ей очень нравилось преподавать, но не устраивала зарплата учителя и двойная нагрузка, которую приходилось выдерживать, чтобы хоть как-то приблизиться к желаемому уровню дохода. Она ушла из школы и устроилась в компанию крупного местного застройщика менеджером по продажам — без опыта и подходящего образования. А сейчас мечтает дорасти до начальника отдела продаж и переехать в Санкт-Петербург.
Это история читателя из Сообщества Т—Ж. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Выбор профессии
В 2017 году я окончила Ханты-Мансийский технолого-педагогический колледж по специальности «учитель начальных классов». Работать в школе начала сразу после выпуска. В первой школе работала на 1,25 ставки и получала 55 000—60 000 Р в месяц. В начальных классах один учитель ведет все предметы, за исключением физкультуры, музыки и английского. Но музыку я тоже преподавала, поэтому основных предметов было семь: русский язык, литература, математика, окружающий мир, технология, ИЗО, музыка. Еще вела внеурочную деятельность: ПДД и «Мир вокруг нас». Всего получалось по четыре-пять уроков в день пять дней в неделю. Ставка — это один класс со всеми уроками, в часах это примерно 27—30 часов в неделю. 1,25 ставки выходит, если вести дополнительные занятия по внеурочной деятельности у других классов, когда их педагог в силу обстоятельств не может.
*В законе об образовании, который вступил в силу в сентябре 2013 года, прописали, что право на доступное образование должно быть у всех и нужно при этом учитывать разные образовательные потребности и возможности детей, тогда же школы официально перестали делить на коррекционные и общеобразовательные. А с 1 сентября 2016 года в России действуют новые стандарты начального общего образования, благодаря которым дети с ограниченными возможностями здоровья и ментальными нарушениями имеют максимально расширенный доступ к образованию
Было и еще одно обстоятельство. Вводить повсеместное инклюзивное образование начали в тот момент, когда я была уже на втором-третьем курсе колледжа, и в программу обучения моего потока добавить его уже не было возможности, приходилось разбираться на практике и на специальных курсах переподготовки специалистов. Сейчас в программу колледжа добавили этот блок, и педагогам нового поколения будет гораздо проще адаптироваться.
Дело в том, что школьную программу — в том виде, в котором она существует сейчас, — таким детям освоить сложно. Какой-то единой программы для детей с особенностями развития нет, и педагоги сами адаптируют ее под каждого ребенка. Это предполагает 3—4 дополнительных часа подготовки к каждому учебному дню: распечатку заданий с увеличенным шрифтом для слабовидящих, например, упрощение каких-то заданий по теме и так далее. Сложность была и в том, что основной поток детей легко идет по программе вперед, а часть класса притормаживает и нуждается в более пристальном изучении каждой темы. Сфокусировать внимание на основном потоке и при этом успевать контролировать остальных — задача не из легких, иногда она была просто невыполнимой.
Очевидно, что такая нагрузка была колоссальной для молодого педагога.
Но на все мои просьбы хоть немного «разбавить» класс руководство отвечало отказом. Я уволилась переводом в другую школу. Там мне дали класс с четырьмя инклюзивными учениками. Процесс преподавания пошел намного легче. Пройдя через огонь, воду и медные трубы, я построила практически идеальную модель обучения, ребята показывали хорошие результаты. Но моим основным разочарованием стал размер заработной платы. У второй школы были проблемы с финансированием. Чтобы хоть как-то приблизиться к доходу, к которому я привыкла, мне пришлось взять второй класс и работать в две смены на 1,75 ставки — это максимум для школы. За это я получала всего 45 000 Р в месяц.
Такая работа сильно ударила по моему здоровью. Я стала часто болеть и в какой-то момент поняла, что не могу игнорировать такие явные сигналы со стороны организма, все это может плохо кончиться и так рисковать я не готова. Я закрыла учебный год и попрощалась со школой — да полетят в меня помидоры за то, что оставила классы и что такая безответственная. Но давайте посмотрим правде в глаза. Что было бы эффективнее: вечно болеющий и эмоционально выгоревший учитель или довольный педагог, которого устраивает работа в школе и уровень его заработной платы? Думаю, ответ очевиден, поэтому и ушла. Хотя было очень грустно оставлять ребят, к которым так привязалась. Я люблю эту профессию и уважаю моих коллег. Если бы оплата труда соответствовала моим ожиданиям, а нагрузка не вредила моему здоровью, возможно, задержалась бы на этой должности подольше. Несомненно, школа дала мне многое, и это был отличный старт.
Когда увольнялась, не было конкретного места, где бы меня ждали, — рискованно, конечно, но рисковать иногда приходится. У меня был месяц на то, чтобы найти работу, прежде чем прервется общий стаж. Искала на «Хедхантере». В нашем городе не так просто найти хорошую работу. Он небольшой, и поэтому вакансий в принципе не так много, в основном нужны продавцы в салоны связи и магазины или сотрудники на вахтовые работы в нефтяных компаниях. Особой тяги к рынку недвижимости у меня не было, но объявление о поиске менеджера отдела продаж в компанию известного застройщика меня заинтересовало. Поняла, что в целом готова себя в этом попробовать, язык подвешен. Во время учебы в колледже я работала продавцом в спортивном магазине, неплохо получалось.
Знания дали мне основу, которая дополнилась личным опытом и наблюдениями. Сейчас у меня есть свои фишки, в этом и заключается индивидуальность, «живость» менеджера по продажам: живого человека всегда приятнее слушать, чем повторяющего готовые скрипты «робота».