Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?
Как известно, ликвидность – это способность любого актива в том числе и приобретенной недвижимости быстро находить покупателя. То есть ликвидная квартира, это такая квартира, которую после приобретения можно легко продать, причем за хорошие деньги.
Традиционно востребованы объекты в локациях с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро или активно развивающемся районе, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.
По мнению Никиты Пальянова, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией.
«Если говорить непосредственно о требованиях к квартире – вне зависимости от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европейскими планировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры, – отмечает эксперт. – В нашем жилом комплексе «Георг Ландрин» таких квартир, например, больше половины. ЖК расположен в удачной локации, в районе со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, рядом – станция метро «Лесная» и «Петроградская», парк Лесотехнической академии. Внутри комплекса запроектированы детские и спортивные площадки, детский сад В долгосрочной перспективе квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены».
«Ликвидная квартира имеет явные преимущества перед большинством других квартир в экспозиции, – высказывает свою точку зрения Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если это студия – пусть в ней будет два окна или одно, но панорамное, и площадь не 18 кв. м, а 32. Если это однокомнатная квартира – обратите внимание на такой формат, как «однушки-распашонки», они стали появляться даже в некоторых проектах комфорт-класса. В этом случае окно кухни выходит на улицу, а спальни – во двор. Отличный вариант – двухкомнатные евроквартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими спальнями, с двумя санузлами».
Действительно, захватывающий вид из окна при прочих равных существенно повышает и ликвидность, и цену объекта. Выигрывают у конкурентов и квартиры в домах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от метро. Притягивают покупателя жилые комплексы, которые находятся возле парка и/или реки, озера, пруда.
Как утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при оценке ликвидности важно иметь виду не только метраж жилья, локацию и транспортную доступность новостройки, но качество проекта – степень развития внутренней инфраструктуры, наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. В жилом комплексе с продуманной концепцией стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25%, даже в условиях переход на проектное финансирование.
«Вместо уплотняющихся спальных районов Петербурга есть смысл рассмотреть приобретение жилья в новых кварталах в ближайшей Ленобласти, – советует эксперт. – По мере развития социальной и транспортной инфраструктуры стоимость недвижимости в этих проектах стабильно растет. Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 10%».
Эксперты утверждают, что при сохранении своих сбережений недвижимость является одним из главных активов, в который следует вкладываться и сегодня это особенно актуально. Главное следует помнить, что не все квартиры являются ликвидными и выбирать такие жилые комплексы, в которых застройщик заботится о ликвидности возводимого жилья.
Подготовил Виталий Простаков
Ликвидность – что это такое простыми словами
Рассматривая, то или иное предприятие в качестве партнёра, мы должны быть уверенными, что оно завтра не станет банкротом. Несложные расчёты ликвидности помогут определить, как идут дела у компании сегодня и какие перспективы её ожидают в будущем.
Что такое ликвидность
Ликвидность – это возможность превратить все имеющиеся активы в деньги. Чем быстрее можно продать имущество с наименьшими потерями в рыночной цене, тем больше ликвидность. К примеру, валюту можно быстро перевести в рубли, а на строения можно полгода искать покупателя и не факт, что он купит его за первоначальную стоимость.
При возникновении проблем ликвидное предприятие может быстрее расплатиться долгами, продав некоторое имущество, и остаться на плаву. Компания считается ликвидной, если активов (денег, имущества) у неё больше, чем пассивов (долгов).
Для чего оценивать ликвидность
Оценка ликвидности нужна, если у вас есть намерения сотрудничать с конкретным предприятием. Благодаря несложным расчётам можно понять, сколько активов у компании, насколько она платёжеспособна и сможет ли она в случае необходимости быстро рассчитаться со своими кредиторами.
Компания, которая имеет деньги на счёте и запас продукции на складе, считается ликвидной. В случае необходимости она быстро реализует продукцию и рассчитается с долгами. Такой компании оформят поставку товара без предоплаты или быстро оформят кредит.
У компании с низкой ликвидностью есть долги и пусто на счетах, поэтому с ней вряд ли кто-то захочет сотрудничать, поскольку от неё придётся долго ждать денег.
Виды ликвидности и коэффициенты
Ликвидность предприятия
Ликвидность предприятия рассчитывается из соотношения долговых обязательств к ликвидным активам. Иначе говоря, оценивается платежеспособность компании. Эта информация находится в открытом доступе, все активы компании можно увидеть в бухгалтерском балансе.
Активы предприятия бывают оборотными и внеоборотными:
Оборотные активы, в отличие от внеобортных, считаются более ликвидными.
Ликвидность банка
На самом деле это понятие условное. Под термином «ликвидность банка» обычно подразумевается способность банка выплатить деньги всем клиентам, которые вложили средства в этот банк. У банка есть оборотные и внеоборотные активы.
Чем больше оборотных активов (деньги, акции, облигации), которые можно быстро обратить в деньги, тем больше ликвидность банка. Большое количество выданных кредитов снижает ликвидность банка. Уровень платёжеспособности банков в РФ находится под контролем Центробанка России.
Ликвидность рынка
Можно просчитать ликвидность не только для отдельного предприятия, но и для целого рынка, например, для рынка цветных металлов или для рынка государственных услуг. Если на рынке постоянно заключаются сделки с небольшой разницей между покупкой и продажей, такой рынок будет иметь высокую ликвидность. Важно, чтобы сделок было настолько много, что каждая из них в отдельности не могла бы повлиять на стоимость товара.
За единицу ликвидности рынка берут параметр «чёрн», который при высокой ликвидности должен быть больше 15. Этот показатель рассчитывается по формуле:
Чёрн = сумма всех заключённых контрактов/стоимость товара, реально полученного по этим контрактам.
Ликвидность ценных бумаг
Это понятие по отношению к ценным бумагам означает возможность быть быстро проданными по цене близкой к рыночной. Также ликвидность характеризует собой высокий спрос и предложение на ценную бумагу.
На примере акций различают:
Есть два показателя, которые влияют на ликвидность ценной бумаги. Это разница между самой большой ценой заявки на покупку и самой маленькой ценой заявки на продажу (спред) и объём торгов (количество завершенных сделок).
График, представленный ниже, показывает, что чем выше доход с ценных бумаг, тем выше риски.
Ликвидность денег
Деньги должны равняться своему номиналу. Если ими можно свободно расплатиться, значит, они ликвидны. Высокой ликвидностью обладают деньги в странах с хорошей экономикой. Если покупательская способность денег падает и снижается их ликвидность, значит, растут цены на услуги и товары.
Ликвидность недвижимости
Если недвижимость можно легко продать, значит, она ликвидна. Как правило, быстро продать квартиру, дом или строение не получится, поскольку требуется найти покупателя и оценить актив. Сделка может оформляться долго, поэтому недвижимость менее ликвидна в сравнении с иными активами, например, с ценными бумагами.
На ликвидность недвижимости могут повлиять разные факторы. К примеру, развитая инфраструктура приведёт к повышению цен на дома в этом районе, а размещение свалки – к удешевлению.
Но недвижимость нельзя назвать низколиквидным активом. Рассмотрим вариант для физического лица. Если есть денежные активы, например, в сумме 1,5 млн рублей, то их можно вложить в недвижимость или открыть счёт в банке. Если банк закроется, то человек получит компенсацию 1,4 млн рублей, остальные финансы сгорят. Если он купил квартиру, то её можно будет продать за эту сумму или дороже, в зависимости от разных факторов.
Ликвидность и сферы применения
Виды ликвидности и их коэффициенты
Прежде, чем вложить деньги в компанию, нужно оценить её ликвидность. Рассматриваем соотношение долгов этого предприятия и оборотного капитала. На основании этих расчётов будет понятно, сможет ли компания своевременно выплатить долги кредитором, если что-то в бизнесе пойдёт не так.
Рассмотрим и рассчитаем коэффициент для быстрой, текущей и абсолютной недвижимости.
Коэффициент быстрой ликвидности
Быстрая ликвидность – это отношение высоколиквидных активов к краткосрочным обязательствам. Она рассчитывается по формуле, где Кдз – дебиторская задолженность, Дс – средства на счёте, Кфв – краткосрочные вложения, КО – краткосрочные обязательства:
Кбл = (Кдз + Кфв + Дс) / КО
Этот коэффициент должен быть не меньше 1. В этом случае компания способна рассчитаться с долгами, даже если у неё возникнут сложности.
Коэффициент текущей ликвидности
Текущая ликвидность Ктл (иначе коэффициент покрытия) рассчитывается по следующей формуле, где ОА – это оборотные активы, а КО – краткосрочные обязательства:
Этот показатель отвечает за платежеспособность предприятия. Чем выше коэффициент, тем платежеспособнее компания. Идеальный показатель > 2.
Коэффициент абсолютной ликвидности
Показатель рассчитывается аналогично коэффициенту быстрой ликвидности, но при этом не учитывается дебиторская задолженность;
Нормальным будет показатель от 0,2 и выше.
Анализ ликвидности
Узнать платежеспособность компании можно по бухгалтерскому балансу. Ликвидность баланса – это показатель ликвидности предприятия. По нему можно определить, как идут дела у компании, и сможет ли она вовремя рассчитаться по своим долгам.
Основным признаком ликвидности является превышение стоимости оборотных активов по отношению к краткосрочным пассивам. Чем выше этот показатель, тем лучше у компании финансовое состояние и тем выше её ликвидность.
Конкретно имеется в виду, есть ли у предприятия средства достаточные для погашения краткосрочных обязательств.
Активы компании бывают:
Текущие активы отличаются более высокой ликвидностью, нежели имущество компании.
Пассивы компании также можно разделить на группы:
Сопоставление пассивов и активов компании используется для определения ликвидности баланса.
Какие факторы влияют на показатель ликвидности
Ликвидность компании определяется количеством ликвидных активов (деньги на счетах, краткосрочные вложения, уставной капитал, запасы товара, которые можно быстро реализовать и получить деньги).
На ликвидность компании оказывают влияние внутренние факторы, которые можно определить из устава предприятия или из анализа финансовой отчётности. Это имидж и система управления предприятием, а также возможность рациональной организации структуры. Также учитывается мнение партнёров, клиентов и даже конкурентов, публикации о предприятии в средствах массовой информации.
Как повысить ликвидность
Повысить ликвидность можно, только повышая качество активов. Для этого следует уменьшить количество заёмных средств или совсем от них отказаться, но при этом увеличить прибыль и оборотный капитал.
Также можно повысить ликвидность компании, уменьшая дебиторскую задолженность, а именно, по договору цессии передать обязательства дебитора другим лицам.
Зачем нужна ликвидность?
Ликвидность компании нужно определить, если вы собираетесь работать с ней или покупать её акции. У ликвидной компании акции будут расти, значит, с ней можно преумножить свои деньги. Сотрудничать также лучше с ликвидной компанией, поскольку в этом случае она гарантированно сможет выполнять свои обязательства по счетам.
Как оценить ликвидность компании? Где взять данные?
Для оценки ликвидности понадобится бухгалтерская отчётность компании. Бухгалтерский баланс предприятия – это открытая информация, её можно найти в интернете. Нужно сравнить активы и пассивы компании, определив, как быстро она сможет заплатить по счетам. Важно: оборотных активов должно быть больше, чем пассивов. Тогда с компанией можно смело сотрудничать.
Автомобиль – это актив или пассив?
Всё зависит от того, как приобретён этот автомобиль. Если новая машина куплена на собственные деньги компании – это ликвидный актив. Автомобили взятые в лизинг или с использованием кредитных средств, взятые в аренду, равно как использование личного авто работника в служебных целях требуют дополнительных подсчётов с учётом затрат.
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
На квартиру три покупателя: аналитики заявили о дефиците ликвидного жилья
На вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит ликвидных квартир массового сегмента: спрос втрое превышает предложение. Такие данные содержатся в исследовании риелторской компании «Инком-Недвижимость», основанном на данных самой компании.
Речь идет о ликвидных лотах массового рынка — с хорошими качественными характеристиками, с незавышенными ценами, без серьезных изъянов и обременений. Под спросом аналитики понимают запросы покупателей на одну такую квартиру.
Дефицит качественного предложения эксперты объясняют высоким спросом на московской вторичке, который показал рост еще в начале 2020 года. Весенний локдаун на время затормозил развитие рынка, но к концу лета спрос восстановился и стал опережать показатели прошлого года.
По данным «Инком-Недвижимости», по итогам октября компания получила на 10% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре, и на 30% больше, чем в октябре 2019 года. Это связано с общим снижением ставок по ипотеке и желанием покупателей сохранить сбережения, инвестировав в жилье.
По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, из-за этого поменялось и поведение покупателей. Сейчас самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Есть случаи, когда покупатель принимает решение о сделке на просмотре квартиры.
«Сейчас вторичка — рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю. В масс-маркете спрос втрое превышает ликвидное предложение — в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены», — отметил Сергей Шлома.
По его мнению, дефицит ликвидного предложения сохранится минимум до конца 2020 года. Сейчас для нормального функционирования вторичке не хватает 30% лотов от нынешнего объема предложения. Когда рынок пополнится таким количеством объектов и между продавцами возникнет конкуренция, то их позиции станут гораздо менее выигрышными.
О нехватке ликвидного предложения на московской вторичке заявили и в ГК «Миэль». «Дефицит такого предложения действительно есть, он связан с повышенным спросом, волна которого начала нарастать летом и достигла пика в октябре. Сейчас спрос поддерживают доступная ипотека, валютные колебания и общий ажиотаж — страхи населения по поводу обесценивания сбережений. В результате ликвидные объекты раскупаются за считаные дни», — пояснила главный аналитик компании Екатерина Бережнова.
Это привело к общему снижению предложения на московском рынке вторичной недвижимости. По данным сети офисов «Миэль», на конец октября объем предложения на столичном рынке недвижимости составляет порядка 40,5 тыс. квартир. По сравнению с предыдущим месяцем оно сократилось на 5%, или на 2 тыс. объектов. Если сравнивать объем предложения с уровнем февраля, отставание превышает 20%.
О дефиците качественных объектов на московской вторичке аналитики говорили еще в сентябре. По их мнению, покупательский интерес ко вторичному жилью и снятие с продажи квартир до ситуации полной определенности привели к нехватке качественного предложения и росту цен — примерно на 10%.
Как выбирать квартиры для инвестиций
Советы человека, который инвестирует в недвижимость
За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.
Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.
Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.
Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.
Как победить выгорание
Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.
Телеграм-каналы:
«Недвижимость инсайды» — есть как полезная информация о недвижимости, так и неоднозначные выводы авторов о тех или иных объектах,
«Подешевело Мск» — канал отслеживает, какие квартиры в каких ЖК подешевели. Но нужно учитывать: часто то, что подешевело сегодня на 3%, вчера подорожало на 10%
Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:
«Циан»,
«Правовед»
Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.
На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.
Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.
В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.
Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.
Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.
Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.
Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.
Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.
Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.
Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.
Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.
Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.
Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.
Еще стоит обращать внимание на загруженность ветки: фиолетовая часто полностью перегружена на обоих концах, серая и зеленая — в южной части. Самая удобная и наименее загруженная — красная, но сейчас ее продлили за Мкад, где строится много новых домов. В результате загрузка южной части ветки увеличилась, но северная часть наверняка так и останется одной из самых свободных на ближайшие годы. Когда закончат строительство Большой кольцевой линии, возможно, ситуация с загруженностью и удобством изменится. Это тоже нужно учитывать.
В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.
Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.
Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.
Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.
Эти минусы делают электричку менее удобным видом транспорта, хотя по скорости поездка до центра на электричке во многих случаях не уступает метро. Московские власти это осознали — и запустили проект МЦД, чтобы превратить электричку в полноценный удобный транспорт для города и пригородов с удобной пересадкой на метро.
Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.
Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.
Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.
Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.
Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.
В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.
Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.
Помимо района необходимо учитывать, где конкретно находится комплекс. Одно дело, если рядом с домом парк с прудом, и другое — если промзона, очистные сооружения, ЛЭП, мусоросортировочный комплекс, железная дорога, шумная автострада и т. д. При таком соседстве комплекс не спасет даже хороший в целом район.
В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.
Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:
Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.
Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.
Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.
Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.
Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:
Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.
И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.
Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.
«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.
Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат. Планировки с евроформатами более популярны, потому что позволяют выжать максимум пользы из квадратных метров. А в Москве стоимость каждого метра очень высока, поэтому евроформат предпочтительнее.
В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».
Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.
Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.
Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.
Другое дело, если в квартире можно сделать перепланировку и увеличить количество комнат. Например, в большой комнате два окна и из нее можно сделать две. В таком случае ликвидность квартиры повысится: при небольшой площади у нее будет на одну комнату больше, чем у аналогов.
Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.
Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.
У первых этажей тоже есть плюс: большие возможности для перепланировок. Можно, например, переносить мокрые зоны. А еще в некоторых ЖК на первых этажах потолки выше, причем иногда существенно — до 4,5 метра. В таких случаях часть комнаты можно сделать двухуровневой.
Пример надстройки второго уровня в квартире первого этажа в ЖК «Рассказово». Источник: «Циан»
Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.
В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.
Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.
Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.
Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.
Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.
Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.
Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».
Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.
Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.
Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.
Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.
Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.
Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.
Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.
Если отбросить премиальный сегмент, то класс, к которому относится дом, — понятие очень условное. Разницу между комфорт- и бизнес-классом увидеть иногда очень сложно. Более того, нередки случаи, когда во время строительства застройщик в рекламных материалах меняет класс с «комфорта» на «бизнес», хотя изначальный проект не менялся. Некоторые застройщики вообще вводят собственные классы жилья — вроде «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Поэтому класс смело можно считать в чистом виде маркетинговой уловкой.
Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.
Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.
Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.
Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.
Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.
Как выбирать квартиру для инвестиций
На фоне низкого качества писанины полчищь страдальцев, хвастунов, фантазеров-мечтателей за последние месяцы в Т-Ж это респект.
Приятно читать когда человек понимает о чем говорит, думает и умеет считать.
Прекрасная статья для жителей Москвы
Редакция, хочется такие материалы видеть для регионов. Понятно, что это минимальная часть вашей аудитории, но все же.
Станислав, с радостью их опубликовали бы. Но пока в поисках автора, который бы инвестировал не только в столицу, но и в регионы. А какой регион был бы вам интересен? Ведь регионы разные — одно дело Сочи, а другое дело — Дальний Восток или Ярославская область.
Елена, Здравствуйте, Елена, я из Екатеринбурга, занимаюсь недвижимостью с 2004 года. Сам инвестировал в новостройки, так же помогал с выбором объектов своим клиентам. Сейчас, действующий риэлтор, могу написать статью о недвижимости и инвестициях в новостройки для вашего журнала, если интересно, дайте знать.
» в поисках автора, который бы инвестировал не только в столицу»
но мы всё ещё на редактуре (
Ivan, Елена ни кому не отвечает, может обиделась на что. )
Добрый день. Очень интересная статья. Денис, спасибо за проделанный труд.
Коллеги, с Вашего позволения, поделюсь своим скромным опытом по поводу недвижимости.
Много пересмотрел вариантов, и жилой, и коммерческой. На данный момент остановился на коммерческой недвижимости. Сразу оговорюсь, речь идет не об офисах в тысячи квадратов и стоимостью «миллионы денег», а о небольших магазинах/офисах для стрит-ритейла, услуг и т.д.
Почему «не зашла» жилая недвижимость:
Почему выбрал коммерческую:
При выборе коммерческой недвижимости ориентируюсь на такие пункты:
Коллеги, это всего лишь личный взгляд на данную тему. Ни в коей мере не претендую на истину. Наши мнения могут отличаться по данной теме на 100%, и это нормально.
С удовольствием выслушаю Вашу точку зрения.
Благодарю за потраченное время.