Как построить коттеджный поселок с нуля

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио

Недвижимость всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Преимущества коттеджного строительства

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка

Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.

Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.

При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:

Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.

Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.

Выбор участка под строительство

После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.

Критерии выбора земли под строительство поселка:

Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.

Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Инфраструктура

От выбранной концепции застройки будет зависеть необходимость в централизованной инфраструктуре. Для коттеджного поселка, расположенного недалеко от города, потребуются все инженерные коммуникации:

Для жизнеобеспечения дачного поселка будет достаточно пробурить скважину и подключить его к системе электроснабжения.

Вообще вопрос с коммуникациями должен быть изучен основательно. Есть вероятность, что из-за перегруженности централизованных сетей, проходящих рядом с поселком, подключиться к ним не получится. Поэтому следует заранее проконсультироваться со снабжающей организацией.

Если выбранная территория под строительство коттеджного поселка не имеет подъездных путей, то это, как раз, наименьшая из проблем. Достаточно запроектировать дорогу, предусмотреть в бизнес-плане расходы на ее строительство, и согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

В условиях жесткой конкуренции, желательно наличие и социальной инфраструктуры (детских садов, магазинов, автомоек и т.д.). Если у застройщика нет возможности построить детсад, то можно найти более доступный вариант: увеличить уже имеющийся сельский садик.

Поиск и привлечение инвестиций

Если бюджет застройщика ограничен, то можно выбрать один из двух путей: найти бизнес-партнера или оформить кредит.

Некоторые из отечественных банков выдают кредиты на длительный срок под залог основных средств или поручительство деловых партнеров. Кроме Сбербанка, который предлагает специальную программу кредитования на 75% от общей стоимости строительства, инвестиционные кредиты выдают Россельхозбанк, ВТБ 24, Уралсиб и пр.

Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:

Чтобы заинтересовать инвесторов, нужно грамотно подготовить бизнес-план, с наглядно представленными перспективами продаж. Помимо этого, желательно иметь какие-то наработки, в виде оформленных земельных участков или подрядчика, готового к сотрудничеству на выгодных условиях.

Строительство

Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.

Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.

Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.

План продажи коттеджей

Для застройщика достаточно непросто дать оценку своему продукту, так как необходимо выполнить два условия одновременно: остаться в плюсе и не отпугнуть потенциальных покупателей высокой стоимостью. Лучше не пожалеть средств, и обратиться в рекламные компании и агентства недвижимости для продвижения своего товара.

Создание бренда будет уместным для коттеджных поселков с элитным жильем, а в эконом-классе большую выгоду принесет деловая и сдержанная реклама.

При наличии креативной концепции, собственных мощностей, налаженных деловых контактов с подрядчиками и инвесторами, проект будет успешно реализован.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка

Современное положение дел диктует свои условия для успешного предпринимательства.

Если период перестройки позволял начинать свое дело с минимальных капиталовложений без особых усилий, то сегодня требуется принятие непростых решений, затрагивающих не только финансовые стороны, но и интеллектуальные аспекты.

В настоящие время основные ниши, служащие успешным стартом для ведения предпринимательства, освоены.

Однако такие направления являются финансово ёмкими и высокорентабельными.

Существует несколько успешных бизнес направлений, не теряющих своей актуальности с годами:

Ликвидность направления бизнеса

Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:

Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.

Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.

Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.

Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.

В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.

Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.

Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:

местоположением; характером конструкции; степенью оснащения основными коммуникациями; объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.

Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.

Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.

С чего начать строительство коттеджного поселка

По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.

В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.

Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.

В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.

Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.

Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны.

Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.

Кто составляет основной документ?

Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!

В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.

На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.

Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.

Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка

Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.

Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура. Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.

При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже. Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.

Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.

При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене. Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.

План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.

Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.

Сколько можно заработать

Коттеджное строительство весьма привлекательный вид бизнеса. Заработок напрямую зависит от количества проданных домов. Поскольку на одном выкупленном земельном участке располагается достаточно большое количество коттеджей и в зависимости от их стоимости чистая прибыль, по сравнению с первоначальными вложениями может увеличиться в несколько раз. В регионах одна строительная компания может заработать порядка 18-20 миллионов рублей. Если говорить и Подмосковье, то эта сумма возрастает до 25-27 миллионов рублей.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для начала возведения коттеджного поселка потребуется минимальная сумма инвестиций в размере 10 миллионов рублей. Эти финансы пойдут на приобретение земельного участка, необходимой специализированной техники, на заработную плату, налоги и т.д.

Как выбрать оборудование

На выборе техники и оборудования в данном направлении деятельности не стоит экономить. Ведь даже один день простой влечет за собой убытки. Поэтому лучше потратить несколько больше денег и приобрести высококачественное оборудование от лидирующих производителей, чем потом нести дополнительные финансовые затраты.

Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка

От такого, насколько корректно при регистрации будут указаны коды ОКВЭД будет зависеть и выполнение всех необходимых работ по возведению коттеджного поселка. Оптимальным вариантом будет указать максимально возможное количество кодов из группы 42, которая включает в себя возведение различного рода сооружения и проведение в сфере гражданского строительства всевозможных строительных работ.

Какие документы нужны для открытия

Вышеназванное направление деятельности начинается с регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Лучше всего зарегистрировать юридическое лицо, в частности ООО, это потом позволит использовать упрощенную систему для уплаты налогов. Что касается самого ООО, то потребуется в регистрационный орган подать стандартный пакет документов. Также потребуется подать определенные документы и уплатить вступительный взнос в СРО.

Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка

Упрощенка – лучший вариант для данного направления деятельности. Предприниматель имеет возможность лично определить уплачивать ему 6% от дохода или же 15% разницы между понесенными расходами и полученной прибылью.

Нужно ли разрешение для открытия

Строительство коттеджного поселка на момент открытия не требует получения дополнительных лицензий или разрешений. Но перед началом работ придется обращаться за разрешениями в различные инстанции – в Архитектуру, Градостроительство и т.д.

Технология бизнеса

Основным для данного направления деятельности является выкуп земельного участка, оперативность проведения строительных работ, а затем и продажа готовых коттеджей.

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Источник

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть вторая – межевание

Выбор подрядчика

Мы в поселке программистов с выбором ошиблись, что в принципе сорвало нам летний строительный сезон 2014 года. Мы доверились крупной конторе, которая «специализируется» на нашем районе. Все работы по первому участку должны были быть закончены за 3 месяца (т.е. к середине июня 2014), но на момент написания статьи они все еще идут – хотя находятся уже на финальной стадии. Т.е. по срокам они съехали минимум в три раза.

Вот несколько советов, как избежать подобной ситуации и найти хорошего исполнителя:

1. Перевод участка в нужную категорию

Пример – сельское поселение на заседании своей «думы» принимает решение включить участок с категорией «сельхозиспользование» в черту населенного пункта и выпускает все необходимые документы. Кадастровая палата об этом ничего не знает и продолжает считать участок сельхозкой. Такая ситуация может длиться годами, пока участком не начнет кто-то заниматься. Сами государственные органы обмениваться подобной информацией не умеют.
Характеристики участка по версии кадастровой палаты доступны онлайн на сайте Росреестра – http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Нас с вами интересуют такие сочетания категории и вида разрешенного использования, которые допускают строительство жилых домов.

Итак – если ваш участок де-юре уже является населенным пунктом, вы можете сразу заниматься разработкой проекта планировки. Попытаться втянуть его в ЛПХ, а не в ИЖС вы можете на стадии общественных слушаний.

Если же ваш участок является сельхозкой, то у вас два возможных пути – сделать дачный кооператив или попытаться «втянуть» участок в населенный пункт.

В нашем случае один из участков, купленных под поселок, был уже втянут в населенный пункт, а два других – относились к сельхозке. С этими двумя другими мы решили пойти по пути присоединения их к населенному пункту, решив не рисковать с менее предсказуемым дачным вариантом.

2. Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания

Это большой и скучный документ, в котором по сути много раз разжевывается одна и та же картинка – как будут расположены жилые участки и дороги.

Инженер, которому доверили разрабатывать проект нашего поселка, решил, что требование сделать все жилые участки квадратами 35 х 35 метров, ориентировав параллельно берегу пруда – блажь заказчика. Вместо берега пруда он воспринимал только кривые границы исходного кадастрового участка. Поэтому в первой версии участки получились параллелограммами со скосом около 15 градусов. Результат – еще месяц потерянного времени.

После этого мы поработали с архитектором и оформили наше видение планировки в виде вот такого kmz-файла в Google Earth, который используем в качестве ТЗ. Подробно планировка описана в статье http://semanticle.com/za32

После разработки проекта он направляется главному архитектору соответствующего района на рассмотрение. Для архитектора будет принципиально докопаться до пары мелочей, отправив проект на доработку. Каждая такая итерация – это минимум неделя времени. Так что если ваш инженер косячит, то это удовольствие может затянуться надолго – что еще раз подчеркивает важность выбора правильного подрядчика.

После аппрува архитектора документ отправляется на общественные слушания.

3. Общественные слушания

Это самая удивительная процедура во всем процессе. Ее суть заключается в том, чтобы дать местной общественности возможность коллективно обсудить план застройки принадлежащего вам участка. То есть, предполагается, что местные жители в назначенный день возьмут выходной за свой счет, придут в галстуках в администрацию сельского поселения и дадут вам аргументированные советы по доработке и улучшению разработанного проекта планировки.

Чтобы общественность могла заблаговременно подготовиться к мероприятию (согласовать выходной с работодателем, изучить документ и купить галстук) – законодательство требует, чтобы не позднее, чем за 30 дней объявление о предстоящих общественных слушаниях было размещено в официальном печатном органе сельского поселения.

Конечно, на эти «слушания» вообще никто не приходит. Это просто лишний месяц, который законодательство зачем-то выпиливает из жизни проекта. По итогам этого мероприятия глава поселения выпускает протокол слушаний и распоряжение об утверждении проекта планировки, например, вот такое.

Эти документы нужно отнести обратно в межевую контору, после чего они начнут готовить документы для подачи в кадастровую палату.

Прохождение общественных слушаний является крайне важным чекпойнтом для проекта поселка. Начиная с этого момента вы можете быть уверенным в том, что все точки и границы, указанные на проекте межевания, больше не изменятся. Поэтому можно заказывать вынос точек в натуру, начинать работу над дорогами и другими коммуникациями, а также осуществлять продажу участков по предварительному договору купли-продажи.

4. Финальная стадия

Работа над поселком иногда напоминает сильно запутанный квест. Обидно, что большую часть энергии, которая могла быть направлена в более конструктивное русло, приходится тратить на решение каких-то бестолковых вопросов, на ровном месте созданных законодательством в этой области.

Для нас все же принципиально дойти до конца, преодолев все эти препятствия – и заодно помочь людям, которые будут повторять этот путь. В интернете куча разрозненной и противоречивой информации, а какого-то единого tutorial-а по созданию поселка «с нуля» не существует. Если вы занимаетесь подобным делом и застряли на одной из стадий – напишите нам, с радостью поделимся своим пока скромным опытом.

Как обычно, за нашими новостями можно следить в Твиттере и Инстаграме. Следующая статья цикла – про инженерные коммуникации поселка.

Источник