Как посадить консьержа в подъезд

Как организовать консьержную службу в многоквартирном доме

Для многих жителей многоквартирных домов консьержная служба стала элементом ежедневного сервиса и комфорта. Наличие закрытой и поднадзорной территории внутри подъезда создает у жильцов ощущение стабильности, безопасности и благополучия.

Консьерж – это лицо, которое реализует и контролирует соблюдение пропускного режима на многоквартирном доме как поднадзорном объекте. Легче всего организовать работу консьержной службы в доме с одним подъездом (например, дом-свечка с подземным паркингом, а в доме с девятью подъездами это будет сложнее и затратнее).

— пропускать в дом жильцов и посетителей;
— дежурить в вестибюле (холле или подъезде) жилого дома;
— проверять документы и посетителей и регистрировать их вход в дом;
— принимать корреспонденции и почты, сообщений для жителей;
— не пропускать посторонних лиц;
— обеспечивать сохранность ключей от технических помещений дома.

Конкретный перечень обязанностей консьержа устанавливается специальным положением о консьержной службе.

Как определить тариф на консьержей

Наличие консьержной службы не входит в обязательный для любой управляющей организации.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Консьерж – это платная услуга, которая может быть отнесена к дополнительному сервису со стороны управляющей организации. Для того, чтобы организовать консьержную службу в доме, необходимо просчитать затраты на нее, утвердить тариф и определить порядок финансирования данных расходов жителями.

Рассчитаем примерную стоимость консьержей для одноподъездного дома общей площадью в 14 000 м2 и подземным паркингом в 1000 м2.

Допустим, что для работы консьержной службы необходимо 4 сотрудника (при смене в 12 часов и работе через день).

Кроме того, необходимо оборудовать место для работы консьержной службы, установить систему видеонаблюдения, обустроить место размещения консьержей. Эти затраты могут носить разовый характер и достигать 200-300 тысяч рублей. Округлим нашу первоначальную сумму до 150 тысяч рублей.

Естественно, данные расчеты очень условны. Например, можно попытаться взять на работу не четырех консьержей, а двух. Или платить им не по 20 000 руб., а по 10 000 руб. Или заключить договор с самозанятыми и не оплачивать 43% налогов и взносов. Варианты для экономии, в целом имеются и они рабочие. Однако, чем подъездов больше, тем содержать консьержей – дороже.

Как запустить консьержную службу в доме

После того, как мы выяснили, сколько будет стоить работа консьержей в доме, необходимо утвердить данные решения на общем собрании.

1. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией:

а) включить в договор управления многоквартирным домом раздел об оказании управляющей организацией дополнительных платных услуг в виде консьержного сервиса и утвердить договор на общем собрании собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). В данном разделе детализируется предложение управляющей организации о определяется стоимость данной услуги.

Условие договора утверждается на общем собрании. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то есть данные условия будут обязательны для всех.

На необходимость утверждения услуги консьержа в договоре управления многоквартирным домом указывает п. 35 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

б) одновременно с условиями договора управления необходимо принять решение об утверждении размера дополнительного взноса в сумме условных 10 рублей с 1м2 на цели финансирования расходов по организации и содержания консьержной службы. В случае принятия такого решения в квитанции управляющей организации помимо обязательного текущего содержания – отдельно добавится дополнительная платная услуга за консьержей.

2. В случае управления многоквартирным домом ТСЖ:

а) на общем собрании членов ТСЖ утвердить смету доходов и расходов ТСЖ и заложить в ней расчет стоимости консьержной службы (ст. 145 ЖК РФ). В случае, если консьержи берутся в штат, желательно внести изменения в штатное расписание и также утвердить его на общем собрании.

б) одновременно необходимо утвердить размер обязательных взносов на финансирование работы консьержной службы.

Обязательные платежи и (или) взносы на консьержей будет являться обязательным не только для членов ТСЖ, но и для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, поскольку размеры таких взносов определяются органами управления ТСЖ, т.е. общим собранием членов (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Работа с возражениями жителей

Для управляющей организации создание и развитие консьержной службы – дополнительные хлопоты и обуза. Как правило, на этом нельзя заработать каких-то серьезных денег и данный сервис создается в большей степени под запрос жителей в целях формирования их лояльности.

Могут найтись жители, которые откажутся оплачивать услуги консьержа, посчитав их лишними. В этом случае управляющей организации необходимо использовать тактику «кнута и пряника».

Если уговоры не помогают, то единственным вариантом останется судебное взыскание задолженности за оказанную дополнительную услугу. Правомерность подобных взысканий подтверждается, например, Определением Верховного суда РФ от 16.08.2016 г. по делу № 308-ЭС16-9312.

Источник

Как организовать консьержа в подъезде дома?

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как организовать консьержа в подъезде? Я собственник. Организовала собрание в подъезде, пришла 1/3, большинство из тех, кто пришли, были за консьержа. После я обратилась в Жилищник, но получила очень замысловатый ответ про то, что общее собрание мол было проведено без соблюдения процедуры, что надо его проводить путем уведомления по почте собственников или личного вручения в руки, что должны проголосовать более 50% собственников. Причем речь идет просто о том, чтобы в пустом помещении на 1 этаже (которое предназначено для консьержа) организовать консьержа, найти его самим и платить тоже самим (то есть не включая в квартплату) Неужели действительно надо так усложнять процедуру? У родителей дом с 2000 года, организовали консьержа тогда без проблем, просто договорились на собрании (официально никто не проводил), договор не оформляли, просто платят сами, скидываются не все (процентов 50). Управляющая компания у нас с родителями одна.

Решение об организовать консьержа в подъезде я бы отнес к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Таким образом, чтобы принять решение о таком вопросе, необходимо более 50% голосов присутствующих на собрании, при условии, что собрание состоялось.

При этом, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Для того, чтобы признать собрание состоявшимся, необходимо, чтобы в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов.

По поводу оповещения.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Если имеется соответствующее решение предыдущих собраний о том, где размещать такую информацию, то правомочно разместить ее там. Если такого места не определено, то да, необходимо отправлять по почте или лично под роспись.

Есть также вариант проведения собрания в форме заочного голосования путем опроса, ст. 47 ЖК РФ.

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем)

Источник

Об услугах консьержа и его функционале в многоквартирном доме

Одной из дополнительных услуг, которые могут оказывать жителям дома по согласованию с собственниками управляющая организация и ТСЖ, является служба консьержа. Рассказываем о том, кто такой современный консьерж и что входит в его права и обязанности при выполнении работы.

Функционал консьержа зависит от статуса дома и решения собственников

Слово «консьерж» происходит из французского языка от concierge – швейцар, консьерж, привратник. Если раньше таких работников можно было увидеть только в элитных домах, то сегодня собственники помещений в любом многоквартирном доме могут на общем собрании принять решение о найме консьержей.

Однако если для работы консьержа требуется отдельное помещение, например, график его работы – круглосуточный, то такие условия для работника трудно создать в старых домах. В проекте дома не предусмотрено помещение для консьержа.

Консьерж не занимается управлением или содержанием дома – это дело управляющей организации и товарищества собственников жилья, которые и нанимают таких работников от имени собственников. Во время своей «вахты» консьерж отвечает за порядок в подъезде дома, а также избавляет жителей от ненужной рекламы в почтовых ящиках и многочисленных торговых агентов.

Функционал консьержа зависит от класса дома и решения собственников, которые утверждают, что будет входить в обязанности работника, ведь именно им придётся нести расходы по оплате его услуг. В элитных домах консьерж может быть ассистентом, помощником, швейцаром и мажордомом, в домах комфорт-класса – отвечать не только за чистоту в подъездах и пропускной режим, но и, к примеру, принимать письма для жильцов, заказывать такси.

График и условия работы консьержа утверждают собственники на ОСС

Но все-таки большинство домов в России – обычные многоэтажки старой постройки или новострои, и в некоторых из них жители также приняли решение оплачивать услуги консьержей. Они не входят в перечень обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников, поэтому УО или ТСЖ не могут навязать их жителям.

Но если собственники на ОСС всё-таки пришли к мнению, что консьерж нужен, то им следует определить график работы и должностные обязанности такого работника, то есть зачем они нанимают консьержа. От перечня обязанностей будет зависеть и стоимость таких услуг.

График работы зависит от того, могут ли собственники предоставить консьержу отдельное помещение для комфортного проживания со всеми удобствами. Если да, то график вполне может быть круглосуточным. В таком случае придётся нанимать несколько человек, чтобы они сменяли друг друга.

Но чаще встречаются случаи, когда консьерж работает в доме только днём, и ему не требуется помещение для проживания, только так называемая «дежурка».

Нанимают консьержа как сами собственники, заключив трудовой договор, так и УО/ТСЖ от имени жителей дома. При этом консьержем может стать как житель дома, например, пенсионного возраста, так и специально приглашённый работник из агентства.

Перед этим собственники должны определить требования к человеку, который займёт должность консьержа: возраст, наличие опыта такой работы, гражданство, даже уровень знания русского языка, ведь консьержу придётся много общаться с жителями дома и их гостями. Также важны вежливость, коммуникабельность и доброжелательное отношение к людям.

Перечень обязанностей консьержа включается в его должностную инструкцию

Обязанности консьержа, как и любого другого работника, должны быть закреплены в его должностной инструкции. В этом документе фиксируются все требования к должности, а также перечень того, что должен делать консьерж, находясь на работе, за что он отвечает.

Перечень функций консьержа для каждого дома будет отличаться, мы постарались собрать максимально полный их список. Главные требования ко всем консьержам – знать в лицо всех жителей подъезда, дома, а также быть вежливым и корректным.

Список должностных обязанностей консьержа может быть более кратким, а может быть расширен. В некоторых домах жители настолько доверяют своему консьержу, что оставляют ему ключи от квартиры на период отсутствия: полить цветы, выгулять собаку, ликвидировать аварию, если такая случится, пока хозяев нет дома.

Для исполнения им обязанностей консьержа необходимо наделить особыми полномочиями и правами

Консьерж, помимо обязанностей, должен иметь и достаточно широкие права для их выполнения. Например, хорошо бы дать работнику список контактов всех собственников и арендаторов помещений в подъезде/доме на случай, если с ними потребуется срочно связаться. Также ему пригодится в работе план дома, на котором будет отмечено расположение помещений в нём.

При этом в должностную инструкцию следует внести и пункт о том, что консьерж не отвечает за сохранность имущества внутри помещений собственников, а также припаркованных во дворе автомобилей.

Как внести в перечень жилищных услуг УО консьержа и расходы на него

Решение о том, что в многоквартирном доме нужна служба консьержей, могут принять только собственники помещений на общем собрании. Выйти с таким предложением на ОСС может управляющая организация или ТСЖ, доказав, что консьерж улучшит условия проживания в доме, станет помощником в надлежащем содержании общего имущества дома, препятствуя вандализму и оперативно фиксируя поломки и аварии.

Все эти вопросы решаются простым большинством голосов: 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если домом управляет УО, то собственники должны также проголосовать за включение услуги консьержей в перечень работ и услуг в договоре управления. После этого УО имеет законное право включить в платёжные документы плату за услуги консьержа.

Источник

Как нанять консьержа в подъезд?

Меня интересует, как правильно жильцам в доме нанять консьержа, чтобы он хоть за что-то отвечал, а не просто присутствовал? Какие варианты найма существуют?

Интересно, есть ли определенный круг его обязанностей? Или это определяется как-то индивидуально?

Должно быть проведено внеочередное собрание жителей много квартирного дома, на котором принимается решение о необходимости консьержа в подъездах.

Далее составляется протокол который предоставляется в Управляющую компанию дома. Заключением трудовых договоров с консьержами будет заниматься Управляющая компания, а финансировать их зарплату со страховыми взносами придётся жителям, проживающим в этих домах.

Перечень обязанностей консьержа также обсуждается на собрании и утверждается протоколом ( можно как приложение к протоколу).

Обязанности устанавливаются по желанию жильцов, к ним можно отнести:

1. Следить за сохранностью имущества в подъезде, которое включено в соответствующий перечень.2. В случае реальной угрозы принимать меры по спасению имущества: включать сигнализацию, блокировать вход и выход, оповещать консьержей других подъездов и соответствующие компетентные службы.
3. Следить за наличием, исправностью и условиями безопасного бытового пользования техническими системами и средствами жизнеобеспечения (дверями, лифтами, лестницами, аппаратурой связи, мусоропроводом), размещёнными в местах общего пользования. В случае выявления повреждений, неисправностей – срочно докладывать соответствующим службам.4. Хранить ключи от подсобных помещений, чердака, подвалов, запасных выходов и т. д., необходимость доступа к которым может появиться в случае аварийных ситуаций.5. Следить за санитарным состоянием мест общего пользования в доме.
6. Периодически проверять исправность технических систем и средств охранной, охранно-пожарной и тревожной сигнализации, средств связи, освещения.
7. Наблюдать за входом в подъезд и выходом из него, закрывать двери в ночное время.
8. Сообщать по просьбе жильцов (при наличии внутренней связи) о прибытии посетителей.
9. Принимать и передавать объект наблюдения и ключи от помещений по окончании смены согласно инвентаризационной описи материальных ценностей.
10. Своевременно реагировать на сообщения жильцов о проблемах домовых коммуникаций: прорыве канализации, проблемах сети теплоснабжения, водоснабжения, поломке лифтов и любых иных аварийных ситуациях. В подобных случаях консьерж сообщает об этом в соответствующие службы.

Источник

Как посадить консьержа в подъезд

Каким образом должна быть оформлена работа консьержки в подъезде (какой документ, договор, с кем консьержка его подписывает, где эта бумага хранится и как мне её получить, должна ли консьержка платить налог со своей зарплаты)?

Ответы на вопрос:

Трудовой договор должен быть (ст. 57 ТК РФ). Он должен хранится у работодателя (ТСЖ, УК) а второй экземпляр у нее. Как налоговый агент налог должен удерживать работодатель за нее.

Консьержка нанимается по Трудовому договору согласно статье 57 Трудового Кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания собственников МКД (ст.36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ). Обратиться нужно к работодателю. Это может быть ТСЖ, например. Хранится договор у его сторон.

В первую Очередь должен быть заключён трудовой договор согласно статье 57 Трудового кодекса р ф. Договор должен выдаваться в одном экземпляре работнику, второй экземпляр хранится у работодателя.

Отношения с консьержем могут быть или гражданско-правовыми, т.е это договор подряда или договор возмездного оказания услуг или трудовыми т.е это приказ о приеме, трудовой договор со всеми существенными условиями труда ст. 57 ТК РФ. Налог 13 процентов высчитывают с зарплаты.

возможно включить в штат управляющей компании консьержа. (если в штатном расписании управляющей компании есть такая рабочая должность) и заключить с ним трудовой договор ст 57 ТК РФ в ином случае заключать гражданско-правовой договор ст 779 ТК РФ.

Это может быть договор гражданско-правового характера, в т.ч. и возмездного оказания услуг (ст.779 ГК РФ) или трудовой договор на усмотрение собрания собственников мкд. Договор хранится у работодателя, в установленном порядке и у стороны по договору.

Налоги и отчисления в фонды производит работодатель согласно НК РФ.

Удачи Вам и всего хорошего.

Как разъяснили в Комплексе городского хозяйства г. Москвы, субсидии управляющим организациям на компенсацию затрат по оплате труда дежурных в подъездах жилых домов предоставляются в соответствии со статьей 78 Бюджетного кодекса РФ в целях государственной поддержки собственников жилых помещений при осуществлении управления многоквартирными домами и обеспечения благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, а также сохранности общего имущества в многоквартирных домах.

При этом по жилищному законодательству РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно несут расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39).

В целях соблюдения норм федерального законодательства постановлением правительства Москвы от 16 августа 2011 № 369-ПП определен период предоставления субсидий на компенсацию затрат по оплате труда дежурных в подъездах жилых домов с 1 января по 30 июня 2012 г.

Согласно жилищному законодательству собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о финансировании работ по охране подъездов методом дежурных за счет собственных средств.

В настоящее время по инициативе собственников помещений такие собрания проводятся, и за счет средств собственников организуется дежурство в подъездах жилых домов.

Договор подписывается с УК. Оплачивать налог вы должны сами т к договор носит гражданско-правовой характер.

Вот несколько вариантов оформления работы консьержем:

Протокол собрания группы собственников

Договор между собственниками о совместном несении расходов на содержание консьержа

Трудовой договор с консьержем

Должностная инструкция консьержа

Общая информация об уплачиваемых налогах и расчет налогов

Протокол собрания группы собственников

Трудовой договор с консьержем

Должностная инструкция консьержа

Общая информация об уплачиваемых налогах и расчет налогов

3. ТСЖ нанимает консьержа по трудовому договору:

Протокол собрания о принятии решения о найме консьержа;

Трудовой договор с консьержем

Должностная инструкция консьержа

Акт выполненных работ по гражданско-правовому договору с консьержем

Претензия (в случае ненадлежащего оказания услуг)

Образец иска в суд (в случае ненадлежащего оказания услуг)

5. Субсидирование консьержей в г. Москве.

При наличии такого договора заключать соглашение о возмещении затрат на консьержа жильцами не целесообразно, так как в этом случае его можно истолковать как уклонение управляющей компании от уплаты «зарплатных» налогов.

Источник