двойная дарственная на квартиру
Дарение квартиры между близкими родственниками
Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При этом согласно п. 4 ст. 578 ГК РФ в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ о притворных сделках, т.е. сделках совершенных с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях.
В вашем случае рекомендую оформить договор мены жилых помещений.
Это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Как оформить дарственную на квартиру
Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
У человека, который решит подарить свою квартиру или дом, может возникнуть ряд вопросов: как это лучше сделать, нужно ли регистрировать договор. Об этих и других аспектах, связанных с дарением недвижимости, рассказали в Федеральной кадастровой палате Росреестра.
Вопрос 1. Что является основанием для дарения?
Подарить недвижимость (квартиру, дом, свою долю, земельный участок) — значит безвозмездно передать на нее права другому лицу. Дарение недвижимости [1] — это такая же сделка, как и продажа, и требует заключения договора, сторонами которого являются даритель (владелец недвижимости) и одаряемый (человек, который принимает недвижимость в дар). Предметом договора дарения может выступать как объект недвижимости, принадлежащий дарителю на праве собственности (например, квартира), так и имущественные права (например, право требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении строящего объекта недвижимости).
Устное обещание подарить квартиру или дом не имеет никакой законной силы и не влечет правовых последствий [2], так же как и простая передача ключей от квартиры или документов на недвижимость. «Только подписанный дарителем и одаряемым договор дарения и зарегистрированный на основании него переход права собственности в органе регистрации прав свидетельствуют о получении одаряемым подарка в собственность», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.
Обязательного удостоверения сделки у нотариуса не требуется. Исключения составляют случаи, когда в дар преподносится доля в общей долевой собственности, если представителем одной из сторон договора дарения является третье лицо, действующее по доверенности.
Вопрос 2. Нужна ли обязательная регистрация перехода права?
После заключения договора соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Подать заявление на государственную регистрацию прав можно в МФЦ или в офисы Кадастровой палаты, также можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра.
Договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации, если он был заключен после 1 марта 2013 года. Подлежит регистрации только переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора.
Невозможно зарегистрировать переход права собственности на недвижимость на основании договора дарения, если даритель хоть и подписал договор дарения, но умер до государственной регистрации.
Необходимые документы для регистрации перехода права при дарении
Вопрос 3. Кто не может дарить и получать в дар недвижимость?
Подарить недвижимость может только сам владелец по своему свободному волеизъявлению. При этом закон предусматривает определенный круг лиц, которым такие сделки запрещаются (ст. 575 Гражданского кодекса РФ):
Вопрос 4. Когда договор дарения может быть недействительным?
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным. Например, ничтожен договор, который предусматривает передачу объекта недвижимости одаряемому после смерти дарителя. В данном случае госорганы не будут регистрировать права собственности.
Также в условиях сделки дарения даритель не в праве устанавливать какие-либо требования для получения подарка. «Если передача прав на недвижимость по договору дарения происходит под условием встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, то такой договор не признается дарением, а сделка является притворной [4]», — пояснили в Кадастровой палате.
Исключением являются случаи, когда договор дарения составлен с обременением и предусматривает, например, право дарителя проживать в подаренном им жилье.
Вопрос 5. Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
При получении квартиры в дар от близкого родственника налог платить не надо. Речь идет о случаях, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами. (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Однако если недвижимость подарена не близким родственником, то одаряемому нужно будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Когда могут отобрать подаренную квартиру
Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.
Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.
Особенности дарения
Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.
«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).
Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.
Читайте также
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:
«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.
Суд и срок давности
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.