дом на несколько квартир
Как разделить частный дом на квартиры
При разделе частного дома на несколько квартир, дома получает статус блокированного и потому нужно учитывать все особенности, связанные с эти.
Можно ли разделить жилой дом на квартиры
Раздел возможен, однако должны выполняться определенные условия и нужно желание всех собственников. В противном случае придется обращаться в суд и вовсе не обязательно, что он станет на сторону истца.
Условия для раздела
Раздел дома на квартиры возможен только в том случае, если все представленные выше условия выполняют. Иначе добиться раздела будет практически невозможно.
Порядок разделения дома на квартиры
Самый простой и дешевый вариант разделить дом на квартиры – договориться со всеми собственниками в устном порядке, не обращаясь в суд и не заключая никаких соглашений. После этого останется только подать коллективное заявление в муниципальное управление, которое и будет принимать окончательное решение – разрешить или нет.
Но если такой простой вариант не подходит, остается еще два: решать проблему через нотариально заверенное соглашение или через суд. Первый подходит для тех ситуаций, когда договариваются между собой незнакомые и/или не доверяющие друг другу люди, заинтересованные в разделе. Закрепленные нотариально положения очень сложно оспорить и выполнять их придется обязательно.
Второй вариант актуален только в том случае, если один или часть собственников хотят разделить дом на отдельные квартиры, а остальные этому по каким-то причинам противятся. Тогда решать проблему придется только через суд, так как только там могут заставить разделить дом в принудительном порядке.
Соглашение
Все собственники обсуждают между собой особенности будущего раздела и все связанные с ним вопросы. В рамках предварительных договоренностей нужно учесть абсолютно все, начиная от самого основного: кому сколько отходит и как именно производиться раздел, заканчивая тем, кто будет производить большую часть ремонта/перестройки дома, за какой счет, когда этим всем заниматься и кто будет в дальнейшем следить за коммуникациями. Подобных вопросов может быть очень много, но настоятельно рекомендуется рассмотреть их все. Это существенно облегчит процесс составления и подписания соглашения в дальнейшем.
Порядок действий
Соглашение
Из-за низкой востребованности не существует бланков или образцов подобных соглашений. Они составляются на основе стандартного соглашения о разделе имущества. В нем обязательно нужно указывать все требования к каждому из владельцев, особенности раздела и другие элементы, которые могут быть интересны любой из сторон. Крайне не рекомендуется игнорировать требования хотя бы одного из собственников, так как даже отсутствие единственной подписи на документе может стать причиной признания его недействительным.
Документы
К соглашению следует прикладывать копии паспортов всех собственников, а также правоустанавливающие документы на доли в доме, которые в дальнейшем станут квартирами. В зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. Этот момент следует уточнять у нотариуса, к которым планируется обращаться за заверением.
Расходы
При подписании соглашения такого типа нужно оплатить пошлину в размере 0,5% от стоимости дома, который подлежит разделу. Максимальная сумма платежа не может превышать 20 000,00 рублей, но она не может и меньше 300 рублей. Стоимость дома собственники обычно определяют самостоятельно, но учитывая тот факт, что соглашение заключается обычно в тех ситуациях, когда по каким-то причинам нужно все оформить документа, оптимальным вариантом является заказать оценку у лицензированной компании. Кроме того, услуги нотариуса обойдутся в дополнительные 5 тысяч расходов (стоимость может меняться в зависимости от региона).
Судебное разбирательство
Когда договориться не получается, остается только обращаться в суд.
Порядок действий
Исковое заявление
При составлении искового заявления нужно учитывать ст.131 ГПК РФ. В частности, этот документ должен содержать информацию о суде, в который подается иск, данные истца и ответчика, детальное описание сложившейся ситуации, недвижимости, а также конкретные требования.
Документы
К заявлению прилагается:
Расходы
Сроки
Исковое заявление можно подать в любой момент, когда права человека нарушаются. В данном случае – как только собственник потребует разделить дом в натуре, а другой владелец откажется от этого. Срок исковой давности в такой ситуации практически никогда не бывает актуален, однако его также нужно учитывать. Если произошла ситуация с нарушением прав одного владельца, то от этого момента отсчитывается 3 года, после чего изменить что-либо будет очень сложно.
Встречный иск
Ответчик может подать встречное исковое заявление со своим вариантом раздела дома или иными, альтернативными способами решения, типа продажи недвижимости или обмена на другую собственность. Такие предложения рассматриваются одновременно с основным иском и суд учитывает их все.
Мировое соглашение
Стороны могут договориться уже после подачи иска. Это называется мировым соглашением. Такой документ аналогичен обычному соглашению, однако при заключении, оспорить его практически невозможно. Именно поэтому к подписанию мирового соглашения нужно подходить очень аккуратно и ответственно.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Дуплексы: плюсы, минусы и уникальные особенности
Эксперт в этой статье
Что такое дуплекс
Дуплекс (англ. — «двойной») — это дом на две семьи, разделенный пополам. У каждой части есть отдельный вход и может быть несколько этажей. Из общего у соседей только одна стена и крыша. Обе стороны коттеджа считаются индивидуальными жилыми домами, к каждому прилегает 8–30 соток земли. Общая стена не обязательно должна находиться между жилыми комнатами. Иногда она объединяет гаражи, и в таком случае соседи не мешают друг другу.
Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Вторая половина дома строилась к стене уже имеющейся, когда дети вырастали и обзаводились собственными семьями, но предпочитали жить рядом с родителями. В каждой части дуплекса были отдельные спальня, ванная и кухня, поэтому соседи не пересекались друг с другом. Изначально были распространены пристройки любого формата, не повторяющие оригинальный дом, а позднее их стали делать симметричными.
Особенности дуплекса
У современных дуплексов есть несколько отличительных черт:
Помимо дуплекса, встречаются триплексы — дома на три семьи и квадрохаусы — на четыре семьи с угловыми квартирами. Большее количество секций превращает строение в таунхаус.
Отличия от таунхауса
Дуплекс — дом из двух частей, а таунхаус может быть разделен на четыре — восемь секций, каждая из которых будет отдельной квартирой с индивидуальным входом и двумя-тремя этажами жилого пространства. Такой коттедж похож на двух-трехэтажный дом из нескольких подъездов, в которых по одной квартире в каждом. При этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами, она общая. Иногда жильцам доступны участки до четырех соток на выходе из квартиры.
Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе — зеркальная. Это упрощает разработку проекта и снижает его стоимость. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с дуплексами, ведь в первом случае затраты на строительство и монтаж необходимых коммуникаций делят между собой несколько семей, а не только две.
Дуплексы в России
Коттеджи на две семьи появились сначала в крупных городах, а затем и за их пределами. Жилье позиционировалось как элитное, и цены были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много загородных домов по доступным ценам. В отличие от первых в истории «семейных» дуплексов коттеджи часто покупают разные семьи. Поэтому по участку между половинами дома проходит забор — соседи огораживают территорию, чтобы сделать ее максимально обособленной.
Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate:
— Самое главное при покупке такого жилья — схема. На самом деле это глубокая проблема, и окончательно она до сих пор не решена. Долгое время данный сегмент недвижимости вообще никак не регулировался. Единственной схемой продажи были договоры долевого участия, в том числе и на землю. Но она сильно устарела и не защищала покупателей в полной мере. С 2012−2013 годов дуплексы стали реализовывать как квартиры либо как частные дома. В этом случае участки имеют категорию «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или под многоквартирные жилые дома. В обоих случаях есть свои ограничения по этажности. Также можно оформить дуплексы как отдельно стоящие дома со своим участком.
Плюсы дуплекса
В коттедже застройщики предлагают гораздо большую жилую площадь за меньшую цену по сравнению с городской квартирой. Дуплексы редко выбирают для одиночного проживания. Как правило, это альтернативный вариант для большой семьи, который обойдется значительно дешевле, чем целый дом. Площадь стандартного дуплекса — 100–150 кв. м. В категории элитных застроек встречаются дома и с большими площадями, но редко; при необходимости огромных жилых пространств есть смысл задуматься о покупке целого дома.
Помимо возможности владельцев жить в большом доме за адекватную цену, у дуплексов есть ряд других преимуществ:
Минусы дуплекса
Основной минус двойного коттеджа — соседи все-таки будут. Это не полностью частная территория, как если бы дом принадлежал только вам. Но и не многоквартирный таунхаус и тем более многоэтажка, в которой соседи будут как минимум с трех сторон. Многие владельцы предпочитают изолироваться за забором и усилить шумоизоляцию по смежной стене. Есть смысл познакомиться с соседями перед покупкой секции, чтобы понять, насколько вам легко и приятно взаимодействовать для решения общих вопросов.
Как разделить дом на квартиры
На территории любого региона Российской Федерации немало жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности нескольких семей. Доли в таких домах обособленны и имеют собственные коммуникации.
Правообладатели таких долей, как правило, стремятся выделиться в самостоятельный объект. И это правильно, это дает возможность самостоятельно распоряжаться своей частью жилого дома.
Что говорит закон
Реализация такого права закреплена ч. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Однако такой выдел в натуре возможен в отношении не каждого жилого дома. Виды объектов недвижимости, сведения о которых вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и в отношении которых осуществляются регистрационные действия, предусмотрены п. 1 ч. 4 ст. 8 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации): земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.
Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости законодательством не предусмотрена. Соответственно, не может быть предметом гражданского оборота, как объект для регистрации права собственности.
Таким образом, часть жилого дома не что иное как помещение либо совокупность помещений в жилом доме.
При этом следует учесть, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (ч. 7 ст. 41 закона о регистрации) или жилом строении (федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Как же быть собственникам долей в жилом доме и урегулировать вопрос выделения в самостоятельный объект?
Есть разные варианты решения этой ситуации.
Первое, чему необходимо уделить внимание, – это земельный участок под жилым домом. Поскольку при разделе жилого дома необходимо учитывать требования к минимальному размеру площади земельного участка и соответствие вида разрешенного использования намеченным целям.
Зачастую под такими домами, где живут отдельные семьи, под каждой такой частью образован свой земельный участок или же участок находится в общей долевой собственности.
К объектам капитального строительства относятся в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.
Если при разделе жилого дома не образуются места общего пользования, то этот дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. Понятие жилого дома блокированной застройки закреплено в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) и определяет его как жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Таким образом, часть жилого дома в виде помещения либо совокупности помещений, составляющих блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом, в том числе и для проведения государственного кадастрового учета.
Согласование органами местного самоуправления строительства (реконструкции) в отношении жилого дома блокированной застройки осуществляется в соответствии со ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ, требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию.
Если при разделе жилого дома образуются места общего пользования, то этот дом подпадает под признаки многоквартирного дома. В таком случае возможен только выдел квартир с присвоением им кадастровых номеров. Соответственно и сам дом меняет статус с жилого на многоквартирный. Значит, необходимо решать вопрос об изменении назначения дома. При необходимости привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.
В обоих случаях решение о разделе жилого дома как на блоки, так и на квартиры решается всеми участниками долевой собственности. В случае спора необходимо обратиться в судебный орган.
Хочу построить многоквартирный дом на 8 квартир в частном секторе на своем участке в Москве для сдачи на долгосрочную аренду квартир
Кадастровый номер в Москве участка
Здравствуйте, Евгений. Построить многоквартирный жилой дом, не важно, с какой целью, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, нельзя.
Можно построить только индивидуальный жилой дом, а в нем могут быть и изолированные жилые помещения, которые можно сдавать внаём.
Строительство многоквартирного жилого дома предполагает изменение назначения земельного участка — под строительство многоквартирного дома. Что, скорее всего, невозможно.
Подскажите пожалуйста еще
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду. Могут ли признать это строение как многоквартирное?
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду. Могут ли признать это строение как многоквартирное?
Построить можете, вам никто не запретит.
Просто так никто не может признать дом таким или другим. Назначения дома зависит от назначения земельного участка. И если у вас садовый участок, дом так и будет считаться садовым. Хотя теперь можно строить на садовом участке и жилые дома. разумеется, не многоквартирные.
С коллегой не согласна. Речь не идет о гостиничном или туристическом бизнесе. При чем тут это? Каждый вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом, как считает нужным. В том числе, и сдавать в аренду. И ничто не запрещает сдавать в аренду и садовый дом.
Планировка внутри дома тоже никого не касается и сама по себе не свидетельствует о гостиничном, туристическом или еще каком-то бизнесе. Может, у вас семья большая и все хотят летом отдыхать на даче в изолированных помещениях. От того, что вы обустроите там несколько душей, кухонь или туалетов, дом многоквартирным не станет. Он, в соответствии с назначением земельного участка, как был садовым, так и останется.
У вас могут быть другие проблемы. Земельный участок, предназначенный для садоводства, и должен использоваться для садоводства. И если кому-то из соседей не понравится, что у вас на участке постоянно находятся толпы посторонних людей, явно не занимающихся садоводством, начнутся жалобы.Может выясниться, что дом используется в предпринимательских целях и вопреки целевому назначению садового участка. А это, в самом крайнем случае, может повлечь и его изъятие.
Тем более, с учетом того, что инфраструктура общества вряд ли рассчитана на многоквартирный дом. Могут быть проблемы с СанПиНами — водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и т.п.
Разе что попробовать, как советует коллега Елена Каравайцева, получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
разрешенный вид использования Вашего участка — садоводчество, поэтому построить МКД на нем Вы не вправе, пока не измените ВРИ.
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду этих просто изолированных помещений в одном доме. Могут ли признать это строение как многоквартирное и возникнуть в связи с этим трудности?
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду этих просто изолированных помещений в одном доме.
Евгений
фактически Вы будете вести предпринимательскую деятельность на участке не предназначенном для этого, что может повлечь административную ответственность.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Могут ли признать это строение как многоквартирное и возникнуть в связи с этим трудности?
Евгений
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
хочу построить многоквартирный дом на 8 квартир в частном секторе на своем участке в Москве для сдачи на долгосрочную аренду квартир, не на продажу, законно ли это?,
Евгений
Нет, не законно. Фактически вы будете строить восемь обособленных жилых секций с самостоятельными входами, ванными комнатами и не сообщающиеся друг с другом. По этим признакам ваше строительство следует оценить как строительство многоквартирного жилого дома, не относящегося к ИЖС.
Поэтому ваша стройка будет являться незаконной, как не соответствующей разрешенному виду использования земельного участка. Как следствие этого вам будет отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. При этом построенный многоквартирный дом, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, будет квалифицироваться как самовольная постройка, которая подлежит сносу вами, либо за ваш счет.
Кроме того, использование земельного участка для строительства многоквартирного дома будет не соответствовать его разрешенному использованию (под ИЖС), что образует состав правонарушения предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельных участков не по целевому назначению).
С текстом данной статьи КоАП и санкций за указанное правонарушение можете ознакомиться здесь: base.garant.ru/12125267/8/
Здравствуйте, ЕВГЕНИЙ! Соглашусь с коллегами, что строительство МКД на участке под ИСЖ является правонарушением и признать данный МКД индивидуальным признать будет довольно сложно. Не проще ли построить индивидуальный жилой дом без разделения на квартиры. Просто 8-ми комнатный жилой дом. Потом установить условно-разрешенный вид использования под сдачу комнат в наем.
Порядок получения данного разрешения установлен Градостроительным кодексом РФ и заключается в следующем:
Правообладатель земельного участка, заинтересованный в изменении основного ВРИ и предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в специальный орган (комиссию, совет и т.д.) в составе органов местного самоуправления.
Администрация организует и проводит в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, публичные слушания о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объектов капитального строительства и готовит соответствующее заключение.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования готовятся рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или делается отказ в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.
Если решение является положительным, соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости.
Источник:http://www.zemvopros.ru/page_290.htm
Евгений, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 7 Земельного кодекса
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором,
утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Данный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Согласно ему вид РИ ЗУ «Жилая застройка» (код 2.0) предполагает
Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для
проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.7.1
соответственно вид РИ ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) предполагает
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
также и иные виды РИ ЗУ с кодом 2 не предполагают строительство объектов, которые будут использоваться в предпринимательской деятельности для временного проживания.
Для этих целей вид РИ ЗУ должен быть например «гостиничное обслуживание» (код 4.7)
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
Туристическое обслуживание (код 5.2.1 )
Размещение
пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не
оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью
извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них;
Таким образом для строительства озвученного в вопросе здания необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, последствия нарушений уже указали коллеги
В случае возведения вами дома с теми параметрами, которые вы указали, у вас будут сложности, т.к. этот дом может быть признан многоквартирным.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2
“Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества”.
Если администрация установит тот факт, что дом является многоквартирный, например по жалобе соседей, то она вполне может обратится в суд с иском о сносе дома, т.к. это будет самовольная постройка.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011
Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании права собственности на возведенный истцом многоквартирный жилой дом. Как указал суд, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. При этом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, у истца имеется разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома. Однако фактически истец возвел пятиэтажный многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешительной документации. Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта в материалах дела отсутствуют. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют.
Что бы построить многоквартирный дом Вам необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если участок относится к землям поселений.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
У Вас однозначно возникнут сложности:
1. Вам могут отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости
2. Ваш многоквартирный дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.
Подтверждением сказанного многочисленная судебная практика, в том числе в Москве и Московской области!
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).
Решением Люберецкого городского суда Московской области удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки.Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Апелляционным определением от 02.04.2014 по делу N 33-3589/2014 установила:
администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки — многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими — так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением N 931 от 03.10.2012.
Представитель третьего лица — Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области — иск администрации поддержал, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 N Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области N 44и от 16.11.2011, застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация — индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора — в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведению его до состояния, пригодного для проживания, — обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства.
Таким образом, однозначно не рекомендую Вам вкладывать свои деньги, время и нервы в эту затею.