дкп доли в квартире

Как составить смету

Оформить договор и все зарегистрировать

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.

Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины и т. д. — есть несколько собственников, и доля каждого из них определена.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Как определить долю в квартире

Долю в квартире можно определить двумя способами:

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.

Что делать до оформления договора купли-продажи

Чтобы продать свою долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры, что вы хотите продать свою долю. Отправьте извещение каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.

Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.

Перед тем как отправлять извещение, я советую обсудить с другими собственниками, что вы собираетесь продать долю, — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обсудить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.

Если вы не знаете всех собственников квартиры, долю в которой вы продаете, закажите выписку из ЕГРН. В ней вы найдете не только имена собственников, но и информацию, которая пригодится для договора купли-продажи : кадастровый номер, общую и жилую площади. Еще из выписки можно узнать, находится ли ваша квартира в залоге.

Извещение нужно направить в письменной форме всем собственникам за месяц до совершения сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

В эпоху всемирной удаленки можно передать извещение в электронной форме нотариусу через единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через госуслуги.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.

Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.

Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.

Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

Содержание договора купли-продажи доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы продаете долю — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за предмет договора. Цену можно установить двумя способами:

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Цену можно установить в рублях или валюте. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если вам неизвестны все собственники, их можно найти в выписке из ЕГРН.

Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т. п. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2019 года, правда, появилось исключение — если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.

Сколько стоит нотариус

За удостоверение договора придется заплатить госпошлину. Размер госпошлины — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз вне зависимости от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.

Но если все документы вы подготовили сами, а нотариуса просите только заверить их, то оплатить вы должны будете госпошлину — и больше ничего. Чтобы не заплатить лишнего, всегда уточняйте заранее у нотариуса, сколько он возьмет за свои услуги.

Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Государственная регистрация сделки

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

Для того чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права, нужно заполнить и подать заявление вместе со всеми документами, перечисленными выше.

С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы самостоятельно.

Вот как еще можно подать заявление:

Росреестр регистрирует переход права в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. Если вы подали документы через сайт госуслуг или Росреестра — в течение 1 рабочего дня. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрация займет 5 рабочих дней.

Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не заплатите госпошлину. Размер госпошлины — 2000 рублей. Если вы будете подавать документы электронно, размер пошлины станет меньше на 30% — 1400 рублей.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре.

Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.

НДФЛ с доходов от продажи доли

Платить НДФЛ не надо, если вы владели долей 5 лет и дольше. Если вы владели долей 3 года и дольше, НДФЛ тоже можно не платить, если вы:

При этом за другую недвижимость не считается та, которую вы купили в течение 90 дней до даты регистрации перехода права на проданную долю.

абз. 3 ст. 14 СК РФ — кто считается близким родственником

НДФЛ придется заплатить во всех остальных случаях по ставке 13%. Но не расстраивайтесь: есть способы заплатить меньше:

Что важно учесть при купле-продаже доли

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

Еще доли можно разделить в брачном договоре. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Если кто-то из супругов недоволен разделом долей, все решит суд.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Вам понадобятся и другие документы — их список лучше попросить в самом органе.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Когда вы подадите заявление со всеми документами, орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет. Если вам откажут, орган опеки и попечительства должен будет объяснить, почему.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но даже если собственник пойдет в суд, он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть он должен быть готов выкупить долю, предъявляя такой иск.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

«Свидетельство о регистрации перехода права собственности Росреестр выдаст в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.»
Подскажите, что подразумевается под свидетельством о регистрации перехода права собственности?
Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются. По итогам регистрации прав на недвижимость выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Татьяна, а в чем проблема, до сделки положить неоьзодисуб сумму на депозит нотариуса или в банковскую ячейку, а поськ перерегистрации и перехода права собственности деньги продавец и возьмет.

Эрнест, вы не сможете вселится на эту долю.

Dana, а что принципиально меняется? Порядок тот же

как инвалиду 2 группы продать 1/3 доли в квартире 2-х комнатной

владеем квартирой с родной сестрой я предложил ей выкупить мою долю за определенную сумму она согласилась а теперь заявляет что столько денег нет и требует снизить цену. мое предложение было ей направлено по почте ответ мною получен тоже по почте. что надо делать в таких условиях? я инвалид 2 группы живем в разных городах. помогите решить проблемму.

> Цену можно установить в рублях или валюте.

Рубль уже не валюта?

Сергей, валютой называются ден. средства иностранных государств.

Коттедж был рвзделен на несколько квартир и продаются они как доли. Что нужно учесть при покупке такой доли?

А если истек срок 3 мес со дня когда второй собственник (у которого 1/2 доли в квартире) узнал о продаже другой 1/2 доли и доля в квартире ещё не продана вообще никому, то с какого момента этот 3-х месячный начинает действовать? С момента перехода права собственности на долю к третьему лицу (в случае если покупает не тот, у кого право преимущественной покупки)?

♛ТатЬяна, добрый день!
Отказ от жены брата не нужен:
1 Она не является собственником, а в связи с пропиской также как и дети имеет право пользования и проживания в квартире.
2 Вы в сделке продаже доли являетесь сособственником в праве общей долевой собственности и имеете преимущественное право покупки как собственник доли.
3. Доли распределены судом. Надо смотреть решение суда.
Также могу предполагать, что первоначально право собственности у вас троих могло возникнуть либо по приватизации либо по договору купли-продажи или по дарению. И по долям был спор иначе не судились бы.
Единственное возникает вопрос по какому договору отец передал свое право собственности на долю брату. Если через куплю-продажу, то только в этом случае доля брата считается приобретенной в браке и тогда возникает режим совместно нажитого имущества супругов. При Продаже в этом случае она даёт только нотариальное согласие как супруга.
И то не факт.
Смотреть надо когда возникло право у брата на его долю до суда. Если до брака и была например 1/3, то тогда это количество долей его единоличное имущество. И он вправе отчуждать не более этого количества несмотря ни на что.
Отказ от преимущественного права в этом случае и согласие супруги тоже не имеет место быть 100%.
Сделка нотариальная у Вас предстоит так как из вашего вопроса поняла, что брат собирается продать только часть от доли своей собственности. Поэтому нотариус ещё раз все подробно разъяснит по вашим документам.

Источник

Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка

Нас пугали, что без риелтора продать квартиру с долями несовершеннолетних детей невозможно.

Это действительно непросто, потому что такую сделку нужно согласовать с опекой. Вдобавок ее надо организовать: когда мы выставили свою квартиру на продажу и нашли покупателя, необходимо было за очень короткий срок подыскать новое жилье и получить разрешение органов опеки на обе сделки.

Расскажу, как этот процесс происходит в органах опеки и какие нюансы есть у таких сделок.

Как в квартире появились доли несовершеннолетних

Поскольку мы использовали маткапитал, то должны были оформить квартиру на всех членов семьи, в том числе и детей. Мы разделили ее в равных долях: каждый получил по 8 м². Так среди собственников нашей квартиры появились несовершеннолетние.

Когда мы переехали в квартиру, то поняли, что она нам не нравится. В период отопительного сезона батареи почти не грели, было прохладно. Летом тоже было холодно, потому что солнце вообще не попадало в комнату. Из-за этого появились сырость, плесень и неприятный запах. Даже вчетвером нам было тесно, а когда родился третий ребенок, стало понятно, что нам нужна другая квартира.

Мы решили, что хотим переехать. В идеале — купить дом не меньше 60—80 м² в транспортной доступности от магазинов и школы. Мы пошли на консультацию в агентство недвижимости.

Риелтор агентства объяснила нам схему и сложность сделки. Поскольку собственниками квартиры были в том числе несовершеннолетние, нам нужно было получить разрешение на продажу в органах опеки. Одновременно мы должны были сразу купить детям новое жилье.

Я знала, в каком состоянии находится наша квартира, а также примерную цену других вариантов в нашем районе. Мне показалось, что 680 000 Р — слишком высокая цена.

С другой стороны, у нас не было лишних средств, чтобы заплатить риелтору из своих денег, если снизить цену. А еще нам предстояли расходы на оформление сделок. В итоге мы решили организовать все самостоятельно.

Перед тем как продать квартиру, мы начали собирать в интернете информацию о том, как это сделать. В Т⁠—⁠Ж тоже есть статьи на эту тему:

Почему сложно продать квартиру с детскими долями

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то при продаже недвижимости необходимо соблюсти ряд условий и получить разрешение органов опеки: без него продать такое жилье невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

Родители обязаны действовать в интересах ребенка — условия в новом жилье должны быть лучше либо аналогичными. Под улучшениями обычно понимают, что ребенок получит в новой квартире долю не меньше той, что у него есть сейчас. В некоторых случаях опека разрешает положить деньги на счет: ребенок сможет сам ими воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

Участие детей в сделке зависит от их возраста. Нашим тогда было меньше 6 лет — они считались малолетними и полностью недееспособными. Все решения за таких детей принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Если ребенку 14 лет, он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие.

Когда ребенку исполняется 18 лет, он становится полностью дееспособными и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

Мы не знали, каким образом опека дает разрешения на сделки и какие требования предъявляет к старому и новому жилью. В интернете было одно и то же:

Я позвонила в опеку — в моем городе она называется Отдел охраны прав детства Управления образования администрации города. Там объяснили, что каждую ситуацию рассматривают отдельно и условия тоже определяют в индивидуальном порядке. Мне сказали прийти на прием, когда мы найдем покупателей на свою квартиру и новое жилье для себя. Причем явиться нужно и мне, и продавцу, и покупателю.

Закон Кемеровской области 51-ОЗPDF, 73,6 КБ

Мы снова подумали, что стоило пойти в агентство недвижимости: эта процедура выглядела непростой. Но мы с мужем решили, что все равно продолжим пробовать: обратиться к специалистам в случае сложностей мы всегда успеем.

Для себя я определила такой алгоритм действий:

Как мы нашли покупателя нашей квартиры

В первую очередь нужно было определить, сколько стоит наша квартира. Для этого я сравнивала цены похожих по параметрам квартир на сайтах по продаже недвижимости. Обращала внимание, где расположено жилье, есть ли ремонт, как близко находятся магазины, школы и садики. Аналогичные квартиры в нашем районе стоили от 600 до 650 тысяч рублей.

Наша квартира расположена в центре района, рядом есть остановки трамвая и автобуса, магазины. Недалеко находится облагороженный парк для отдыха и прогулок, за домом есть детский сад, в пешей доступности — школа. В квартире натяжной потолок в комнате, пластиковые окна и новая сантехника.

Из минусов — первый этаж, поэтому на окнах у нас решетки; старые обои, линолеум постелен только частично. И вдобавок ко всему — несколько собственников, в том числе несовершеннолетних.

Квартиры с лучшими условиями, например где всего один владелец или ванна с кафелем и новой сантехникой, стоили дороже. Но в целом разброс цен был в пределах 50 тысяч.

Несмотря на минусы квартиры, мы рассчитывали, что ею могут заинтересоваться пенсионеры: им трудно подниматься на верхние этажи, поэтому они часто ищут жилье на первом. Еще наша квартира подходила молодым семьям с материнским капиталом, поскольку она недорого стоит.

На основании всех данных цену мы поставили такую, как и хотели изначально: 630 тысяч рублей. Я сделала фотографии и в сентябре 2018 года опубликовала бесплатные объявления на «Авито», «Юле», местном сайте и в газете «Поиск-Инфо». В тексте я не указывала, что в доле есть несовершеннолетние дети, об этом сообщала уже на просмотре.

Я периодически продлевала объявления: на «Авито» — раз в месяц, в «Поиск-Инфо» — раз в неделю. И старалась каждый день отслеживать количество просмотров на всех сайтах.

Покупатели звонили в среднем раз в неделю. Мы спрашивали, откуда они узнали про квартиру. В процессе выяснилось, что больше всего звонков было с «Поиск-Инфо» и «Авито».

Когда нам перестали звонить, мы решили обратиться в агентство. Риелторы разместили нашу квартиру у себя в базе данных, но по цене на 50 тысяч рублей выше нашей. В эту сумму входили их услуги и сопровождение сделки. Это не принесло результатов.

В то же время мы начали делать в квартире косметический ремонт. Он длился три месяца. Мы поменяли трубы отопления и батареи, потратили на это 18 тысяч. Покрасили стены на кухне, поменяли светильник в прихожей, покрасили там стены и потолок, поставили шкаф, покрасили стены и потолок в ванной, а также сделали ремонт в кладовке. На все ушло примерно 23 тысячи. Я сделала фотографии и обновила объявления.

В итоге в июле 2019 года, спустя почти год после того, как я выставила квартиру, мне позвонил мужчина, которого она заинтересовала. Он искал жилье маме, с которой и пришел на просмотр. Им все понравилось, особенно то, что вблизи дома есть магазины и остановки. Мы стали торговаться и остановились на сумме 600 тысяч рублей.

Мы предупредили, что жилье с долями несовершеннолетних, поэтому для заключения сделки необходимо сходить в опеку и получить разрешение на продажу и оформление. Также нам требовалось время, чтобы найти новое жилье.

Покупательница сказала, что продает свой дом в деревне и на днях они поедут оформлять сделку. Она не ограничивала нас во времени на поиск жилья, но в наших интересах было сделать все как можно быстрее. Мы не брали аванс и не подписывали никаких документов. Договорились созвониться, когда опека назначит время встречи.

В тот момент мы не знали, сколько готовят разрешение в органах опеки, какие еще требования и условия там предъявят и согласится ли на них покупательница. Эти вопросы нас беспокоили.

Как мы искали новое жилье для себя

Взамен старого жилья мы должны были купить своим несовершеннолетним детям новое. Следовало определиться с бюджетом.

Еще до того, как нашелся покупатель, мы мониторили рынок недвижимости и смотрели дома и квартиры. Поэтому мы представляли, что можем приобрести и в каком состоянии будет это жилье.

В какой-то момент мы увидели на «Авито» жилой дом в хорошем районе. Решили, что если его не продадут до того, как мы найдем покупателя, то в первую очередь поедем смотреть этот дом. Когда нашелся покупатель, мы сразу туда отправились.

Коттеджный поселок примыкал к городу. Остановка транспорта была недалеко от дома, магазины — в 15 минутах ходьбы. Сам дом площадью 100 м² находился на участке в 11 соток.

Владельцы сказали, что раньше использовали дом под дачу, но два года назад продали квартиру и теперь живут в нем постоянно. Они собирались уезжать в другой город, поэтому продавали дом. По документам все было в порядке: один собственник, недвижимость купили в браке, жена владельца не против продажи.

Несмотря на все недостатки дома, мы решили остановиться на этом варианте. Нас устраивал район: это была не деревенька с непонятным контингентом, а коттеджный поселок. Дом можно было отремонтировать, и он бы вырос в цене. Мы решили, что это хорошее вложение в будущее.

Мы обговорили с владельцами детали сделки и предупредили, что продаем свою квартиру и покупаем их дом одновременно. Работник опеки должен был приехать к ним и убедиться, что дом пригоден для проживания. Также всем, включая нашу покупательницу, нужно было приехать в опеку.

Гораздо больше опеки продавцов испугал наш региональный капитал. Они насторожились и сказали, что к ним уже приезжали покупатели, которые хотели обналичить материнский капитал через кооператив. Владельцы дома посчитали эту схему ненадежной и отказали. Чтобы успокоить продавцов, мы пообещали, что расплатимся с ними наличными в день сделки.

Когда всех все устроило, мы подписали договор задатка. Условия были следующие:

Деньги на задаток в размере 30 000 Р мы решили взять у покупательницы нашей квартиры. Она была не против. Ее сын привез деньги, и мы составили расписку.

задаток, который мы отдали продавцу

В итоге по деньгам получалось так:

Какие документы нужны опеке для первого приема

Я позвонила в отдел охраны прав детства. Нам назначили время консультации через неделю после звонка.

На консультации сотрудник опеки посмотрел бумаги и сказал, что в качестве заявителей должны присутствовать все участники сделки со следующими правоустанавливающими документами.

Какие документы потребовали в опеке

Главное для органов опеки — составить четкую схему сделки в ходе беседы с заявителями. На основании этого формируют приказ о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки, в результате которой продают имущество несовершеннолетних. Это разрешение нужно предъявить при продаже старого жилья и покупке нового.

Как проходила встреча со всеми участниками сделки в опеке

Чтобы составить схему, сотрудница опеки задала ряд вопросов и проверила документы.

Вопросы, которые проясняет опека перед сделкой

С покупательницей квартиры в опеке обсудили всего два вопроса:

С первым вопросом все было в порядке: квартиру покупательница оформляла только на себя. Со вторым возникли сложности: выяснилось, что пока у нее на руках денег нет. Однако покупательница сказала, что они будут к назначенной дате, и показала выписку из МФЦ о выдаче документов, которую она получила на сделке со своими покупателями.

В этот момент наша покупательница уточнила, что ее жилье приобретает молодая семья с помощью материнского капитала в 450 тысяч рублей.

Тут нам стало ясно, что в назначенный срок денег у нее не будет. Дело в том, что средства материнского капитала перечислят продавцу не сразу, а только после того, как в Пенсионный фонд поступят все необходимые документы. На тот момент срок, в который Пенсионный фонд рассматривал и переводил деньги, был 40 дней.

Остальные деньги женщина планировала отдать наличными: 20 000 Р у нее было, а остаток она хотела занять у родственников.

Мы расстроились, поскольку подписали с продавцами дома договор задатка с конкретным сроком, а с покупательницей квартиры составили расписку. Если бы по расписке мы отказались от сделки, то должны были бы отдать покупательнице деньги. И задаток от продавцов к нам бы не вернулся, потому что отказывались именно мы.

Если бы мы не уложились в оговоренные сроки, то могли потерять 60 000 Р : 30 000 Р остались бы у продавца дома, еще 30 000 Р нам пришлось бы вернуть покупательнице.

Но если от сделки отказался бы наш продавец, он потерял бы 60 000 Р : наш задаток в виде 30 000 Р и 30 000 Р штрафа. Мы обговорили сложившуюся ситуацию, и все согласились ждать перечисления денег.

Также нас уведомили, что при продаже квартиры договор купли-продажи должен быть удостоверен у нотариуса.

Продавцам дома специалист опеки задала такие вопросы:

Собственник все подробно объяснил: владелец он один, задолженностей, арестов и залогов на доме нет, прописаны только он и его жена. От супруги нужно было лишь нотариальное разрешение на продажу, поскольку дом купили в браке.

Сотрудница опеки предупредила нас, что лично поедет на осмотр приобретаемого нами жилья. Так она поймет, соответствует ли недвижимость требованиям, которые предъявляют для проживания несовершеннолетних детей.

В итоге в опеке получилась такая схема сделки:

Схему формально составили на бумаге. Она нужна работнику опеки, чтобы помнить суть сделки и верно составить приказ о выдаче предварительного разрешения.

Доли в доме между нами распределила работница опеки. Если бы что-то изменилось, например кто-то из участников сделки отказался от участия в ней, мы были бы обязаны сообщить об этом, иначе составленная схема стала бы недействительна, и приказ тоже. Разрешение выдают на конкретные объекты: получить его на одно жилье, а в результате купить другое нельзя.

На основании схемы сотрудница написала, какие документы нужно предоставить каждому участнику.

Вот что требовалось от родителей, то есть от нас:

Покупательница должна предоставить только копию паспорта.

Нас предупредили, что после приобретения нового жилья мы должны в течение 30 дней принести в опеку выписку из ЕГРН, а также оригинал и копию договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Прием в опеке занял около 40 минут. Нам подробно все разъяснили и выдали списки документов. Мы показали бумаги, которые принесли с собой, а затем заполнили заявления.

Осмотр дома и выдача предварительного разрешения на сделку

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Как мы обналичили региональный капитал

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

В итоге мы собрали свой перечень документов для кредитного кооператива.

От продавцов дома понадобились:

Ожидание сделки

5 августа 2019 года у нашей покупательницы прошла сделка по ее дому. Она оформила все документы, чтобы ей перечислили маткапитал. Деньги должны были прийти на ее счет в банке.

С этого числа пошли 40 дней ожидания. В интернете пишут, что материнский капитал могут перечислить и раньше. Но чаще это происходит только через 40 дней. У нас это должно было быть 15 сентября.

В глубине души мы надеялись, что нам повезет и деньги придут раньше. Периодически мы звонили покупательнице с вопросом, не проверяла ли она свой счет. В основном с ней связывался муж, они долго беседовали. Когда покупательнице перечислили деньги, мы знали о ней почти все.

Однажды она с племянницей и двумя ее детьми без предупреждения пришла еще раз осмотреть нашу квартиру. Я с детьми была дома, муж — на работе. Женщина внимательно обошла все жилье, мы немного пообщались, и они ушли.

Когда муж пришел с работы, то сообщил мне, что покупательница звонила ему в слезах. Она сказала, что ее не устраивает квартира, что там посторонний запах, сырость, а ее диван туда не влезет. Муж успокоил ее как мог.

На следующий день она позвонила и сказала, что погорячилась. Если бы она отказалась покупать нашу квартиру, мы не смогли бы срочно найти другого желающего и потеряли бы не только право приобрести дом, но и деньги по договору задатка. К тому же схема в опеке была бы уже неверна, пришлось бы начинать все заново.

Мы случайно увидели на «Авито», что продавцы дома не сняли объявление. Нас это удивило и насторожило. Выяснилось, что они это сделали для подстраховки.

В итоге покупательница могла отказаться от квартиры, а владельцы дома могли продать его другим людям. Это подвешенное состояние очень напрягало.

Когда маткапитал перевели на счет, наша покупательница сообщила, что покупатели ее дома не хотят отдавать оставшиеся деньги, пока она не съедет. Они обвинили и ее, и нас в мошенничестве. Нам пришлось пойти на уступки и позволить ей въехать в квартиру до того, как мы подпишем договор купли-продажи.

К этому времени мы уже перевезли свои вещи к родителям. Но все равно мы потратили много нервов.

Продажа нашей квартиры

20 сентября 2019 года мы были готовы к сделке. Мы все сделали так, как положено по закону при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних:

Мы обещали нашим продавцам, что сразу передадим им сумму регионального капитала наличными. Поэтому мы заранее оформили все необходимые документы в кредитном кооперативе, чтобы не затягивать процесс. Деньги от кредитного кооператива пришли сразу после того, как мы подписали договор.

После первой встречи в опеке мы сходили на предварительную консультацию к нотариусу. Он посмотрел наши бумаги, сообщил необходимый перечень документов для сделки и стоимость услуг.

Когда у покупательницы появилась вся сумма для расчета, мы записались на прием к нотариусу для финальной сделки.

Документы, которые мы предоставили нотариусу:

Нотариус составил договор, проверил дееспособность сторон и наличие всех документов, а также тот факт, что на квартире нет арестов и ограничений. Нам зачитали договор и спросили, произведен ли расчет и все ли согласны с условиями. Мы расписались на всех экземплярах. Все это заняло три часа.

Пока нотариус занимался нашими документами, мы с покупательницей пошли в ближайший банк. Там она перевела со своего счета на мой 570 000 Р за квартиру.

Мы заплатили нотариусу 3000 Р госпошлины и 4875 Р за услуги правового и технического характера.

Покупка нового жилья

С продавцами дома мы договорились о том, что, когда сделка у нотариуса закончится, мы позвоним и они подъедут в этот же день.

Продавцы дома приехали к банку, где у нас был открыт счет. Я перевела им 820 000 Р за дом, 30 000 Р мы отдали раньше в качестве задатка.

Переход права собственности мы зарегистрировали в МФЦ одновременно с куплей-продажей дома. Заплатили госпошлину за регистрацию имущества: 2730 Р за обе сделки. Документы из МФЦ получили через 7 дней, выписку из ЕГРН нам дали на всех покупателей.

После сделки мы принесли в комитет социальной защиты свой пакет документов. После этого кредитному кооперативу должны были перечислить наш региональный капитал, а тот должен был закрыть наш долг перед ним и снять обременение с нового дома.

Документы, которые мы предоставили соцзащите:

В договоре купли-продажи было указано, что продавцы должны освободить жилье в течение месяца. Так как они собирались уезжать в другой город, у продавцов уже был билет на самолет. Через месяц мы наконец-то переехали в свой новый дом.

Что в итоге

Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.

Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.

Источник