Доходы под крышей
Раньше такое право по закону у них было, но сложившаяся практика работы с интернет-компаниями складывалась не в их пользу. Решение Верховного суда должно изменить эту ситуацию.
По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Правда, у многих и мысли не возникает, чтобы брать плату за размещение в стенах проводов, а на чердаке оборудования для Интернета. Ведь сами же они им и пользуются.
Тогда как по закону пользоваться чердаком можно только с согласия собственников. И решение это должно быть принято на общем собрании.
Но, во-первых, собрать вместе всех собственников сложно.
Во-вторых, провайдеры ссылаются на то, что у них заключен договор на оказание интернет-услуг с конкретным собственником, а в этом случае спрашивать разрешения всего дома не нужно.
Теперь владельцы квартир получили поддержку в виде решения Верховного суда (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056). Там как раз и говорится, что провайдер имеет право устанавливать оборудование только с согласия жильцов. Это расширит возможности владельцев квартир. И не только по аренде.
Раньше многие сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, если препятствия ей чинила УК. Теперь собственники смогут решить сами, кого и на каких условиях пустить в дом. К примеру, способствовать установке в доме оборудования того провайдера, который оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы.
Сейчас идет процесс возврата общего имущества и доходов от него в руки собственников, отмечает Светлана Разворотнева. Особенно хорошо процесс пошел в Петербурге, где межведомственная комиссия принимает подобные решения еженедельно, отметила она.
Зарабатывать собственники могут и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если для них используется фасад дома. В аренду можно сдавать еще и подвальные помещения.
Даже земельный участок можно сдавать в аренду для размещения палаток, магазинов, но для этого он должен быть поставлен на кадастровый учет, а при заключении договора аренды сроком более 11 месяцев право общей долевой собственности надо зарегистрировать, либо придется перезаключать договор каждые 11 месяцев, говорит Кокин.
Лучше всего зарабатывать на общем имуществе получается у собственников домов в районах с хорошей деловой активностью, у остановок и метро.
Существует ли на сегодняшний день аренда части крыши или ее можно только передавать в пользование?
Существует ли на сегодняшний день аренда части крыши или ее можно только передавать в пользование?
Ответы на вопрос:
это общее имущество собственников многоквартирного дома, поэтому решение об аренде и т.п.возможно только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Удачи вам и всего наилучшего.
Арендовать часть крыши в принципе можно, но если это крыша многоквартирного дома, то должно быть решение общего собрания собственников дома.
Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то крыша является общим имуществом всех собственников жилых помещений. Следовательно, пользоваться ей имеют право все собственники без исключения.
Можно ли заключить договор аренды части крыши нежилого здания под установку антенны?
Ответы на уточнение:
В виду того что крыша является общим имуществом собственников жилого помещения, взять в аренду часть такого имущества можно только по согласованию со всеми собственниками, Для чего нужно собрать собрание собственников жилья и принять решение путем голосования.
В аренду часть крыши не можете взять, это общее имущество, ст.36 ЖК РФ. Однако, на общем собрании собственников можно решить вопрос о предоставлении Вам право пользования крышей для Ваших целей. Ст.44,46,48 ЖК РФ.
В данном случае непонятно кто будет арендодателем, потому как общее собрание им быть не может, обычно оно предоставляет такое право управляющей организации УК или ТСЖ, ТСЖ, ЖСК.
Похожие вопросы
Вопрос: на зем. участке выделенным под многоквартирный дом построен полуподзем. Ный гараж. У собственников гаража возник спор с жильцами многоквартирного дома касательно пользования верхней части гаража (крыши), т.к. крыша является частью зем. ельного участка под многоквартирный дом. Жильцы дома пользуются данной крышей, за которое они ничего не платят, своими действиями они наносят износ крыше гаража, оплата ремонта которой ложится на плечи собственников гаража. В этом и заключается спор, одни пользуются другие платят. Как оформить крышу гаража в пользование только собственников гаражных боксов?
У нас бюджетное учреждение. Помещение принадлежит на праве безвозмездного пользования от КУГИ, в соответствии с договором, мы не можем передавать его или часть в пользование третьим лицам. На нужно заключить договор либо соглашение с юридическим лицом на предмет кафе. На сегодняшний день у нас договор совместного использования помещения. Но в нем они усматривают Скрытую аренду. Верхушки предлагают договор простого товарищества (совместной деятельности) меня смущает, что п. 2 ст. 1041 гласит о сторонами договора простого товарищества, заключаемого для предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Что делать?
Добрый день) скажите пожалуйста у нас сложилась такая ситуация: я госслужащий являюсь собственником нежилого помещения, данное помещение передано мной по договору безвозмездного пользования моему отцу, который является ИП и сдаёт помещение в аренду) в настоящее время отец обратился в органы Росреестра для регистрации договора аренды части вышеуказанного помещения, ему отказали в регистрации договора аренды пояснив это тем, что я не могу передавать помещение по договору безвозмездного пользования и должна либо как собственник от своего имени заключать договоры аренды или передать помещение отцу по договору управления) получается я нарушаю закон передавая помещение в безвозмездное пользование отцу?
Правда ли,чтобы переоформить землю из аренды в собственность можно только спустя 3 года пользования этой землей в аренде? Или мы можем оформить аренду и сразу же подать документы на собственность?
Аренда крыши под антенну сотовой связи на крыше многоэтажного дома. Какая стоимость аренды?
В частном доме на 2 хозяев старая крыша (течет, сгнили доски). Сосед в ремонте не заинтересован. В моей собственности 3/4 дома, хочу менять крышу над своей частью. 1/4 часть крыши соседа останется в прежнем виде. Подскажите, имею ли я право на ремонт своей части и как заставить соседа отремонтировать свою часть крыши?
Аренда крыши многоквартирного дома
Сегодня большинство многоквартирных жилых домов, расположенных вдоль центральных магистралей города, «обвешаны» многометровыми рекламными щитами, которые призывают нас приобрести какой-либо товар, либо воспользоваться какими-либо услугами определенной фирмы. Такие рекламные конструкции можно наблюдать как на стенах домов, так и на их крышах. Вправе ли размещать подобную рекламу на стенах жилых домов рекламодатели, чье согласие для этого необходимо получить?
Кто собственник рекламного места – стены и крыши?
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.
В соответствии с нормами ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Таким образом, решение о передаче в пользование общего имущества, коим является стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Будущему «арендатору» в случае принятия общим собранием «положительного» для него решения, при этом совсем не обязательно заключать договор «аренды» с каждым собственником. Протокол общего собрания и будет являться основанием правоотношений, возникших между «арендатором» * и собственниками-арендодателями. Стоит помнить, что собственником квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, является муниципалитет и если в доме есть хоть одна неприватизированная квартира, в принятии решения «о передаче» должен участвовать соответствующий орган местного самоуправления.
* Оговоримся, что речь не идет о договоре аренды конструктивного элемента здания (об «аренде» мы говорим условно), ибо не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей, на что указывал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:
«. в рассматриваемом случае договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцем рекламной констукции передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».
Как использовать денежные средства, уплачиваемые «арендатором» за пользование стеной или крышей дома, должно также определять общее собрание собственников помещений дома.
Таким образом, ни органы местного самоуправления, ни организации, оказывающие коммунальные услуги не вправе без согласия собственников помещений дома передавать (соответственно получать денежные средства по договору) в пользование (сдавать в аренду) общее имущества, принадлежащее в силу закона собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
Использование общего имущества собственников для размещения аппаратуры (тарелки, антенны и т.д.)
Все вышесказанное относится в полной мере и к проблемам размещения на крышах домов не только рекламных щитов, но и установки различного рода аппаратуры коммерческими организациями (принимающие, усиливающие сигнал устройства, тарелки, антенны… и т.д.).
Рекомендуем публикации по теме :
Адвокат Александр Отрохов, ПЦ «Логос», 2008 год
Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома
Крыши типовых многоэтажек в России крайне редко используются жильцами домов. Об этом редакции рассказали риелторы и юристы, которые специализируются на недвижимости. В то же время на крышах новых зданий в центре Москвы часто открывают бары и рестораны, а на кровлях домов, которые должны построить в рамках реновации, власти обещают высадить деревья и кусты.
Такие способы использования предполагают, что крыша включается в оборот с помощью внешних сил — управляющих компаний, бизнес-структур или подконтрольных мэрии казенных учреждений. Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как жителям многоквартирного дома сделать эксплуатируемую кровлю самостоятельно.
Как легализовать крышу: инструкция
Самое сложное в обустройстве эксплуатируемой кровли — получить разрешение властей, рассказали юристы и риелторы, опрошенные редакцией. «Прежде всего, важно обратить внимание на пригодность крыши для подобной эксплуатации. В большинстве зданий, относящихся к старому фонду, такой возможности просто не будет — взять хотя бы панельные пятиэтажки со скатной крышей», — предупредила Елена Мищенко из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».
«Для того чтобы обустраивать на крыше какие-то дополнительные конструкции, ее необходимо перевести в собственность дома и принять решение о реконструкции. Принимает такое решение общее собрание собственников, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Только когда крыша будет переведена в разряд эксплуатируемых, на нее получат доступ все жильцы дома. До этого момента такое право имеют только сотрудники обслуживающих компаний (согласно постановлению Госстроя)».
«В обычной ситуации все технические помещения, в том числе подвальные, чердачные и вход на крышу, должны быть закрыты на замок («Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда»), — подтвердила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — Один комплект ключей необходимо хранить у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из квартир верхнего этажа. Право находиться на крыше имеют только представители управляющей компании и подрядной организации при проведении работ».
Проголосовать за легализацию крыши должны все собственники квартир — в данном случае правило двух третей голосов не действует, отметили Старинский и Аптекина. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, советуют юристы.
На этом процесс будет завершен на 50%: следующим шагом является второе собрание собственников жилья. Здесь основным вопросом должен стать конкретный вид использования крыши. Решить два этих вопроса одномоментно нельзя, так как голосовать за или против обустройства бассейна или зоны для шашлыков на крыше запрещено до тех пор, пока крыша официально не перешла в распоряжение жильцов, указали юристы.
Все затраты на обустройство и переоборудование легализованной крыши несут владельцы квартир. Кто сколько должен платить, решается на собрании собственников. «Есть нюанс: деньги на обустройство крыши дадут, скорее всего, не все, а вот по закону использовать ее имеет право каждый собственник. Зато находиться на этой кровле можно будет хоть круглосуточно», — уточнила Виктория Аптекина.
«На втором собрании уже достаточно двух третей голосов для выбора цели реконструкции, — утверждает Аптекина. — Затем постановление второго собрания направляют в институт жилищного проектирования для подготовки проекта реконструкции. Далее готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен дом. Только после этого можно приступать к реконструкции».
Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут снести любую постройку за свой счет, предупредили в Европейской юридической службе. «Если жильца призвать к ответственности не удалось (например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире), то «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника. А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было», — заключила Аптекина.
Реальный опыт
Облагораживание территории кровли способно увеличить стоимость квартир до 8% в случае общего доступа, подсчитали в агентстве «НДВ-Недвижимость» по просьбе редакции. «Цифра увеличится до 15–20% для квартир при частном использовании — в таком случае указывается, что квартира располагает террасой», — заявила Елена Мищенко.
Встретить реальные примеры эксплуатируемой кровли можно в единичных случаях. Большая часть таких объектов находится в центре Москвы, констатировали риелторы. «Это привилегия дорогих домов бизнес-класса и выше. Данный формат также могут предложить выведенные из жилого фонда малоэтажные особняки», — считают в «НДВ-Недвижимости».
Владельцы квартир массового сегмента не в силах сделать крышу эксплуатируемой, так как не могут пройти все процедуры, необходимые для согласования, передали «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «К примеру, в Мытищах простор для творчества есть у обладателей двухуровневых квартир в некоторых новых домах, недавно сданных в эксплуатацию, — рассказала директор мытищинского подразделения компании «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Выход на крышу у них можно осуществить через так называемую веранду, около которой столбиками огорожена территория, де-факто принадлежащая собственникам той или иной двухуровневой квартиры».
«Многие из жильцов поспешили воспользоваться ситуацией, пытаясь обустроить зимний сад, комнату отдыха или что-то подобное, — продолжила Ларионова. — Владельцы квартир возвели дополнительные стены из прозрачных или легких конструкций. Все постройки были приведены в полное соответствие с архитектурным стилем комплекса, однако на практике все это узаконить не удалось. Со стороны риелторского сообщества я даже входила в состав комиссии, которая занималась данным вопросом, однако соглашаясь, что де-факто жильцы таких домов имеют право на обустройство принадлежащей им территории на крыше дома, оформить это правильно с юридической стороны не удается до сих пор».
Узаконивать эксплуатируемую кровлю не умеют не только жильцы, но и застройщики, следует из опыта риелторов. По сведениям компании «Мегаполис-Сервис», в поселке городского типа Свердловский Щелковского района Подмосковья девелопер нового жилого комплекса, недавно сданного в эксплуатацию, в проморолике обещал жильцам обустроить на крышах двух многоэтажек зоны отдыха с шезлонгами — и сделать это официально. В итоге у застройщика ничего не получилось, а все попытки подобных действий расценивались властями как самострой, заключила Ларионова.
Своя специфика проявляется на юге России, где теплый климат способствует более активному желанию жителей использовать собственную крышу. «Казалось бы, в Анапе вопрос с обустройством зон отдыха на крышах домов давно должен быть решен. Однако ничего подобного у нас не происходит. Да, есть отдельные примеры того, когда жители современных новостроек-многоэтажек пытаются создать своими руками какое-то подобие зон отдыха на крыше здания, однако такие случаи, во-первых, единичны и не носят массового характера, а во-вторых, узаконить изменения никто даже и не пытается», — рассказал генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко.
Проблемы заключения договоров аренды крыши
Согласно п.1. ст.607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки, различные обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт, а так же другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Является ли, в частности крыша здания не потребляемой вещью? Мнения в юридической литературе разделились. Некоторые считают, что, так как крыша является конструктивным элементом здания, то вещью она не является, соответственно и оформить договор аренды на крышу нельзя.
Есть и другие мнения, например Е. Суханов говорит о том, что вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, которые имеют экономическую форму товара.
Высокая потребность вовлечения в хозяйственный оборот крыш всем известна ( размещение специального оборудования для сотовых компаний, размещение рекламных конструкций и даже мест досуга – кафе и ресторанов).
Если рассматривать крышу как часть вещи (здания), то опять же однозначного мнения в литературе до сих пор нет.
К договору аренды о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества применяются различные конструкции. В частности распространено заключение договоров о предоставлении права пользования конструктивным элементом объекта в целях размещения наружной рекламы, признавая при этом близость данной сделки к договору аренды.
Однако Гражданский кодекс не содержит такого вида обязательств, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а не нормами об аренде. А это значит, что при возникновении спорных ситуаций, набор юридических инструментов для защиты арендатора будет ограничен лишь обобщающими положениями ГК РФ.
Однако, данная правовая конструкция (при условии долгосрочных отношений сторон договора) представляет собой сделку с недвижимостью, которая подлежит регистрации в установленном порядке. Однако, регистрация прав на конструктивные элементы (крыша, стены здания) пока не предусмотрена нашим законодательством.
Позиция Высшего арбитражного суда РФ – договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует конструктивный элемент этого здания, для рекламных целей не является договором аренды. Вывод был сделан на основании того, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы передаваться в аренду отдельно от здания.
Однако, в разных регионах, суды выносят решения, которые допускают передачу в аренду части конструктивного элемента здания. В определенных ситуациях суды признают право сторон (арендатора и арендодателя) регламентировать отношения по пользованию (например, стен здания) для размещения рекламных конструкций, на основании 34 главы ГК РФ.
Обращает на себя внимание тот факт, что суды, рассматривая споры по аренде отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, выделяют ситуации, когда в аренду передается не только сам элемент здания, но и нежилые помещения, расположенные в нем.
Также, существует практика, в случае передачи в аренду нежилых помещений в здании, а также внешней стены используемого объекта недвижимости, суды признают такие сделки не противоречащими действующему законодательству.
Итак, действующая нормативная база ограничивает гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества, что является мягко говоря, не очень выгодным решением для арендатора.
Единственной рекомендацией в описанной ситуации, пожалуй, является тщательная проработка условий договоров о пользовании элементами объектов недвижимости.
Конечно, желательно, чтобы законодательно было закреплено возможность аренды не только здания или отдельного помещения, но и конструктивного элемента как вещи и разработать механизм государственной регистрации договоров аренды, частей объектов недвижимости, включая и сделки купли-продажи конструктивных элементов зданий и сооружений.