апп квартиры что это
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи квартиры — правила оформления и основные пункты
После заключения договора купли-продажи человеку нужно зарегистрировать сделку в ЕГРН. Но перед получением ключей от продавца также необходимо составить ещё один документ — акт передачи квартиры по договору купли продажи квартиры. Ниже мы узнаем о том, как оформляется передаточный акт и что для этого потребуется.
Что такое акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи?
Акт приёма-передачи квартиры (АПП) — это специальный учётный документ, который подтверждает передачу квартиры новому хозяину. Он фиксирует, что на момент его составления продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу относительно состояния квартиры.
Составляется АПП в двух экземплярах на каждого участника сделки, а необходимость составления такого документа регулируется 556 статьей ГК.
АПП выполняет следующие функции:
На практике часто встречаются случаи, когда продавец случайно или умышленно уклоняется от выполнения своих обязанностей по основному договору продажи.
Способы уклонения могут быть различными, однако чаще всего встречается следующие ситуации:
Перед составлением АПП новый владелец имеет право осмотреть квартиру для оценки её состояния, провести осмотр бытовой техники и так далее. Также он может потребовать платёжные бумаги для подтверждения факта отсутствия долгов.
Если всё хорошо, то обе стороны подписывают передаточный. Если же во время осмотра покупатель обнаружил какие-либо серьёзные нарушения основного контракта (например, по контракту продавец должен был заменить окна, однако фактически он это не сделал), то он должен указать в акте список обнаруженных нарушений, которые должен исправить продавец. Если продавец отказывается устранять нарушения, то покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как правильно оформить передаточный акт?
Передаточный акт рекомендуется оформлять на листе бумаги формата A4 с помощью шариковой ручки. Текст должен быть разборчивым, чтобы избежать двусмысленного толкования в случае судебного разбирательства. Акт скрепляется подписями обоих участников сделки, после подписания этот документ обретает юридическую силу.
Регистрация АПП у нотариуса по закону не требуется за исключением тех случаев, когда необходимость регистрации прямо указана в основном договоре продажи.
Содержание и образец
Закон не оговаривает точное содержание передаточного акта, однако, в обязательном порядке бланк должен содержать следующие пункты:
Образец акта-приёма передачи квартиры можно скачать прямо тут.
Прилагаемые документы
Покупатель должен передать продавцу копии следующих документов:
В свою очередь продавец обязан передать покупателю копии таких бумаг:
Ответственность сторон, подписывающих акт
Ответственность сторон:
Что делать, если продавец отказывается оформлять передаточный акт?
На практике встречаются ситуации, когда продавец отказывается оформлять АПП. В таком случае рекомендуется вежливо напомнить ему, что необходимость составления такой бумаги закреплена в 556 статье Гражданского кодекса РФ. Если после этого он всё равно отказывается составлять акт, то нужно попросить, чтобы он составил и подписал отказ от составления АПП, так как письменный отказ является достаточным основанием для расторжения контракта.
С письменным отказом следует обратиться в суд для возврата денежного задатка (если он вносился), оплаты штрафной неустойки и компенсации морального вреда.
Последствия отсутствия акта приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры
Многие люди считают передаточный акт малозначимым документом, который можно не составлять.
Однако его отсутствие чревато юридическими проблемами:
Дополнительно о правилах оформления акта смотрите в этом видео:
Заключение
Подведём итоги. Перед передачей квартиры новому владельцу необходимо составить передаточный акт. Этот документ фиксирует факт, что у продавца и покупателя отсутствуют претензии друг к другу относительно условий основного договора продажи (квартира не имеет повреждений, отсутствуют ЖКХ-долги, предыдущие жильцы перерегистрированы по новому месту жительства и так далее). АПП должен содержать следующие пункты — сведения о сторонах сделки, базовая информация о квартире, указание об отсутствии взаимных претензий и так далее. Если передаточный акт не был составлен, то сделка продажи может быть разорвана на основании решения суда.
Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.
Акт приема-передачи квартиры
Что такое АПП?
Акт приема-передачи квартиры – документ, подтверждающий факт передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества, а также его состояние (Далее – АПП).
Данный документ составляется для того, чтобы между сторонами не возникло претензий по качеству проданного (приобретенного) жилья. Подписание АПП является одним из этапов сделки купли-продажи, которым она и завершается.
Что указывать?
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».
АПП указывает на завершенность сделки, а также подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю.
В АПП обязательно указываются:
В АПП также должны быть отображены все недостатки (при наличии), все предметы, находящиеся в квартире на момент сделки (их фактическое состояние). Отдельно рекомендуется прописать задолженности, связанные с квартирой (услуги связи, коммунальные услуги), с указанием сроков их погашения или устранения недостатков при их наличии.
Как составить?
Документ составляется в трёх экземплярах, по одному для каждого из участников сделки и один экземпляр потребуется для регистрации недвижимого имущества в Росреестре, который останется у сотрудников Росреестра в архиве.
Образец АПП можно найти в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети интернет. Для составления АПП также можно обратиться к юристу, квалифицированному в данном направлении деятельности.
Риск отсутствия АПП
АПП является дополнением к договору купли-продажи, по условиям которого при подписании акта покупатель отдает денежные средства продавцу в размере стоимости недвижимости, а продавец передает покупателю ключи от квартиры.
Нужно помнить, что после подписания АПП ответственность (ухудшение состояния квартиры (её повреждение) и её содержание) переходит к покупателю, продавец более не будет нести такую ответственность. В случае нарушения условий сделки одной из сторон, другая сторона может аннулировать данную сделку. Отсутствие АПП влечет за собой отсутствие возможности предъявления претензий по состоянию квартиры.
Вывод о вышесказанном
Таким образом, отсутствие АПП создает риск оспаривания сделки и предъявления претензий, так как данный факт является основанием для расторжения договора купли-продажи. Также отсутствие АПП свидетельствует, что покупатель не принимал квартиру, и все риски по её сохранности несет продавец.
К примеру, после пожара спустя год после продажи квартиры у покупателя есть возможность инициировать судебный процесс, в котором он будет доказывать, что квартиру ему передали именно в таком состоянии. Также как и покупатель в отсутствие АПП не сможет доказать, что квартиру передали с недостатками.
АПП – документ, являющийся залогом успешной сделки, проведение которой в его отсутствие – большой риск для обеих сторон.
Акт приема передачи квартиры. Подробный обзор с особенностями оформления, требованиями и правилами.
Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.
○ Что такое акт приема и передачи квартиры?
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.
Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.
○ Что в документе должно быть зафиксировано в обязательном порядке?
АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:
Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.
✔ Образец акта.
В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).
Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.
○ Ответственность при подписании данного документа.
Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.
Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.
○ Основные требования при заполнении.
Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:
○ Если акт не заключили?
Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.
✔ Неполноценность сделки.
В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.
✔ Дальнейшие риски.
В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.
Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.
Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.
○ Советы юриста:
✔ Продавец не хочет заполнять акт приема-передачи, можно ли его заставить?
Его можно заставить подписать документ, если деньги за квартиру будут передаваться в два этапа: одна часть после подписания договора купли-продажи и вторая – после госрегистрации перехода права собственности и подписания АПП. К тому же, отказ от заполнения акта является нарушением пункта договора, что ведет к административной ответственности и аннулированию сделки.
✔ Купили квартиру несколько лет назад, не составляли никакой акт приема и передачи, чем это может обернуться и чем грозит?
Отсутствие акта грозит вам различным неприятностями. Например, продавец может передумать и решить вернуть квартиру. А так как АПП вы не подписывали, а значит и не принимали квартиру, это сделать будет не так сложно. Поэтому вам нужно встретиться с продавцом и все-таки составить акт приема-передачи.
В этом видео Вы узнаете, что нужно знать при подписании акта приема-передачи квартиры.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Акт приема-передачи как финальная точка сделки
Гражданский кодекс настаивает
«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.
Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.
В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.
Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.
Это важно!
Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи
И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.
Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.
На что обратить внимание
«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.
Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.
Это важно!
Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи
И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.
Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.
Отдельно рекомендуется указать информацию о текущем состоянии уплаты коммунальных платежей и услуг связи.
По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.
Это важно!
В АПП можно внести пункт «Считать Акт действительным после устранения претензий» и указать сроки, в которые дефекты квартиры должны быть устранены
Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.
По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».
Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.
Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.
Это важно!
Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств
Впрочем, практики рынка отмечают, что безответственное отношение к АПП нередко приводит и к другим – еще более необычным – проблемам. Предлагаем тем, кто сталкивался с ними, поделиться своим опытом в комментариях к материалу.
ЧТО ТАКОЕ АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ?
Перед каждым человеком рано или поздно встаёт вопрос о приобретении жилья. В наше время рынок изобилует всевозможными вариантами квартир, поэтому сложности выбора заключаются лишь в Ваших личных предпочтениях: расположение, квадратные метры, стоимость.
Квартира куплена, назначены дата и время передачи квартиры в новостройке. Далее – завершение сделки купли-продажи, которое происходит путём подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры (АПП) является финальным документом, который подписывается при заключении сделки между застройщиком и дольщиком (покупателем квартиры). АПП удостоверяет отсутствие претензий у обеих сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.
Почему следует относиться крайне внимательно к подписанию АПП? Следует понимать, что после подписания АПП дольщик (покупатель) берет на себя полную ответственность за переданную ему квартиру. С момента подписания АПП застройщик не имеет никаких обязательств и не принимает претензии по состоянию жилья. Существуют два самых распространённых варианта развития событий после подписания АПП.
Вариант №1: Полностью доверяя застройщику, осматриваете квартиру на наличие видимых дефектов: стены и потолок на месте, можно подписывать АПП. Далее, при более детальном осмотре, Вы обнаружили, что из окон дует, радиаторы не работают, а в ванной комнате течь. Вы обращаетесь к застройщику с требованием устранить дефекты, на что получаете отрицательный ответ, аргументированный тем, что АПП подписан, и теперь это Ваши проблемы. В конце концов, Вы тратите СВОИ деньги на то, что МОГ БЫ устранить застройщик.
Вариант №2: Вы знаете, что 99% квартир сдаются с дефектами и недоработками, и обращаетесь за помощью в приемке квартиры к экспертам. Приезжаете принимать квартиру вместе со специалистом, у которого при себе всё необходимое профессиональное оборудование:
• тепловизор (для определения зон продувания и холодных мест, а также проверки системы отопления и ее работоспособности);
• дальномер (для замера фактической площади и составления плана);
• анемометр (для определения работоспособности вентиляции);
• тестер напряжений (для определения наличия или отсутствия напряжения);
Вместе с экспертом Вы осматриваете квартиру и записываете все нарушения в акт осмотра квартиры (что такое акт осмотра квартиры см. по ссылке ). После подачи акта осмотра застройщику, он будет ОБЯЗАН устранить выявленные недочеты и пригласить Вас на повторную проверку.
Компания «Помощь-эксперта.рф» призывает Вас внимательно относиться к подписанию АПП, так как пренебрежение данным документом может привести к серьёзным неприятностям. Почему Вы за свой счёт должны исправлять чужие ошибки?