амортизация при съеме квартиры

Как составить опись к договору найма квартиры?

Опись к договору найма квартиры играет первоочередную роль. Она в обязательном порядке прилагается к договору и является официальным документом, составлять который — в интересах арендующей и предоставляющей в аренду жилье сторон.

Особенности описи квартиры

Перед въездом в квартиру необходимо снять данные всех учетных приборов (на воду, газ, электричество) и отобразить данные цифры в договоре.

По описи жилплощади сдается квартира и принимается, когда жильцы ее покидают. Вот основные пункты, которые содержит в себе стандартная опись:

В данном разделе передается все оборудование, мебель, текстиль и прочие предметы, с которыми сдается квартира. При описывании бытовой техники указывается марка, модель и серийный номер, а также вещи, которые представляют ценность. В описи также необходимо указать количество комплектов ключей, выдаваемых арендующей сторонне. Для точности есть смысл указать состояние предметов мебели. Например, в коридоре установлен новый шкаф-купе 2015 года выпуска, а в спальне — трюмо б/у в удовлетворительном состоянии.

Серийные номера техники указывать обязательно, чтобы предприимчивый арендатор не заменил телевизор на «такой же, только не работающий» — известны и такие прецеденты.

Все дефекты должны быть зафиксированы документально. К примеру, отколовшаяся плитка в ванной, сорванный кусок обоев в коридоре, неработающий светильник в коридоре, потеки на потолке в ванной, не работающая розетка в коридоре и др.

Перед въездом в квартиру необходимо снять данные всех учетных приборов (на воду, газ, электричество) и отобразить данные цифры в договоре. Такая практика актуальна и при посуточном съеме жилья, так как известны случаи, когда арендаторы выставляют солидный счет постояльцам.

Опись в обязательном порядке составляется в двух экземплярах. Обе стороны совершают осмотр квартиры, сверяя состояние жилплощади с описание в документе.

Опись должна быть составлено отдельно от договора аренды с указание ФИО, паспортных данных нанимателя и наймодателя.

От риска нанести ущерб арендуемой жилплощади никто не застрахован. Такое бывает, особенно если квартира сдается под праздник или же при аренде семьей с маленькими детьми — диван очень легко может быть испорчен пятнами от сока, а обои в коридоре в считанные секунды могут превратиться в полотно художника-авангардиста. Что делать в таком случае? Рассудить спорную ситуацию поможет либо списание ущерба на амортизацию, либо возмещение ущерба за счет страхового залога.

Понятие «амортизация» при аренде квартир или реальный ущерб?

Как правило, в процессе аренды жилья страдают механизмы — доводчики шкафов, петли дверей, ручки и др. Очень спорный момент — «вешать» ли эти недостатки на арендующую сторону или починить все самостоятельно? Такие моменты относятся к категории «амортизация», которая ложится на плечи арендодателя. Действительно, ни одна техника и ни один дверной механизм не застрахованы от выхода из строя. И было бы несправедливо, если десять лет стиральная машинка работала исправно, и на определенном жильце все-таки вышла из строя, а замена такой техники будет «вешаться» на последнего арендатора. В таком случае действует понятие «амортизация», когда ремонтом техники занимается все-таки владелец квадратных метров.

А вот реальный ущерб имуществу, за который нужно отвечать арендующей стороне, виден невооруженным глазом. Это выбитое стекло, сломанная дверь, разбитая витрина шкафа или стена и др. Всех ситуаций не опишешь, ведь многое зависит от личностных качеств арендодателя и арендатора. Но именно в таких случаях опись поможет обезопасить обе стороны от неприятных и неожиданных трат.

Разумеется, идеальный вариант, когда у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу. Если же состояние жилплощади существенно ухудшилось по вине арендующей стороны, ущерб будет компенсирован за счет суммы страхового залога, который вносился на начальном этапе аренды жилья.

А если опись не составлять, ведь квартиру снимаем у родственников?

Отсутствие претензий при завершении договора аренды необходимо внести либо в первоначальную опись, либо же во вновь созданный акт приема-передачи жилья, подписанный обеими сторонами.

С такими вопросами чаще всего обращаются к риэлторам люди, которые еще не попадали в сложные ситуации, где опись являлась решающим документом. Предположим, вы арендуете жилье на пару суток, и привезли с собой ноутбук для работы. На следующий день в квартиру могут явиться судебные приставы с целью описи и конфискации имущества по судебному решению (владелец жилья выставлял квартиру в качестве залогового имущества, взяв кредит). То, что вам придется съехать с квартиры, — это одна проблема. А вторая — то, что и ваш личный ноутбук может быть изъят на законных основаниях, ведь это имущество находится внутри квартиры. Чтобы доказать свое право собственности на ноутбук, вы либо должны предъявить чеки на него (что очень маловероятно), либо опись, сделанную при аренде квартиры, где ноутбук не числится.

Нужно ли фиксировать отсутствие претензий при завершении срока договора аренды?

Да, нужно. Отсутствие претензий необходимо внести либо в первоначальную опись, либо же во вновь созданный акт приема-передачи жилья, подписанный обеими сторонами. Вот только принимающей стороной же в таком случае является уже арендодатель.

Если претензии не удается закрыть?

Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.

Если же обеим сторонам не удается договориться, есть смысл обратиться к третьей стороне — риэлтору, который помогал совершить сделку. Современная практика показывает, что крупные риэлтерские компании помогают своим клиентам в решении спорных ситуаций, предлагает целые пакеты программ постарендного обслуживания.

К сожалению, далеко не во всех случаях аренды квартир составляется опись имущества. В некоторых случаях самого процесса приема и передачи вообще не происходит, из-за чего в последствии страдает обе стороны. Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.

Если же вам необходимо гарантированно арендовать квартиру в Москве или Санкт-Петербурге на два часа, сутки или боле долгосрочный период, воспользуйтесь нашим каталогом предложений. Здесь вы найдете хорошие квартиры посуточно от 1200 рублей, а опубликованные контактные данные владельцев жилья помогут оперативно связаться с арендодателем и забронировать понравившийся вариант. Действуйте!

Источник

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Источник

Учет амортизации при сдаче в аренду для расчета налога на прибыль

При сдаче в аренду часто возникают вопросы, касающиеся применения тех или иных норм законодательства в различных ситуациях. Например, как для целей налога на прибыль учитываются амортизационные отчисления, если аренда основная либо не основная деятельность, а также в случаях, когда в аренду передается только часть объекта?

Мы попросили по спорным ситуациям выразить свои позиции лидеров мнений – экспертов по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения:

Нехай Наталью, аудитора, специалиста по налогообложению ООО «Аудиторский центр «Эрудит»», лектора многочисленных семинаров, консультанта горячих линий, автора большого количества публикаций по налогообложению.

Опыт работы в управлении методологии налогообложения юридических лиц МНС – 13 лет

Герштейна Евгения, заместителя директора ООО «РСМ Бел Аудит», исполнительного директора ОО «Белорусское общество профессиональных бухгалтеров», заместителя председателя Ассоциации аудиторских организаций, члена Консультативного совета по налоговой политике Минфина, члена консультативного совета при МНС.

Стаж работы – 37 лет: промышленное предприятие, государственная служба, аудиторские организации. Награжден грамотами Совмина, Палаты представителей Нацсобрания, МНС

Статкевича Виктора, аудитора, советника по налоговым и финансовым вопросам юридической компании REVERA, члена экспертного совета Ассоциации налогоплательщиков, автора многочисленных публикаций в печатных изданиях и электронных базах данных.

Опыт работы в качестве аудитора с крупнейшими предприятиями Беларуси – 15 лет

Ситуация 1

Организация сдает в аренду имущество. Иные виды деятельности организация не осуществляет. При исчислении налога на прибыль амортизационные отчисления по переданным в аренду объектам следует учитывать в составе затрат, внереализационных расходов либо не учитывать?

Ответы лидеров мнений

Н. Нехай

Учитывая изложенное и принимая во внимание разъяснения специалистов МНС, амортизация по сданному в аренду имуществу отражается в составе затрат при налогообложении прибыли.

Е. Герштейн

Суммы амортизации по сданному в аренду имуществу учитываются в составе налоговых затрат.

По правилу, установленному ч. 1 п. 56 Инструкции N 37/18/6, при передаче в аренду объектов основных средств амортизационные отчисления от их стоимости включаются арендодателем в состав затрат на производство, расходов на реализацию либо прочих расходов в соответствии с законодательством.

Такое разделение находит отражение в бухгалтерском учете в зависимости от вида деятельности, к которому относится сдача в аренду:

– если к текущей деятельности организации – сумма начисленной амортизации включается арендодателем в состав затрат на производство и при отражении выручки от реализации списывается в состав расходов по текущей деятельности ;

– к прочей текущей деятельности – сумма начисленной амортизации включается арендодателем в состав прочих расходов по текущей деятельности ;

Налоговое законодательство не связывает отнесение сумм амортизации с видом деятельности, к которому относится сдача в аренду (текущей (основной) либо иной деятельности).

Обратимся к подп. 2.1 п. 2 ст. 170 НК, исходя из которого затраты на приобретение (в том числе путем создания) объектов основных средств и нематериальных активов, используемых в предпринимательской деятельности и находящихся в эксплуатации, отражаются посредством начисления амортизации.

Таким образом, амортизационные отчисления по переданным в аренду объектам при исчислении налога на прибыль учитываются в составе затрат по производству и реализации.

В. Статкевич

В свою очередь, п. 1 ст. 175 НК установлено, что внереализационными расходами признаются расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Анализ подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК позволяет сказать, что данная норма является специальной по отношению к общей норме, предусмотренной в подп. 2.1 п. 2 ст. 170 НК, которой определен «общий» порядок отражения амортизационных отчислений по основным средствам, участвующим в предпринимательской деятельности, в составе затрат по производству и (или) реализации продукции, товаров, работ, услуг, имущественных прав.

Более того, ч. 3 подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК прямо определено, что для целей применения положений подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК состав расходов по сдаче имущества в аренду определяется с учетом положений ст. 169 — 171 НК, т.е. с учетом в том числе нормы подп. 2.1 п. 2 ст. 170 НК.

По мнению налоговых органов, формулировка «с учетом положений ст. 169–171 НК» означает, что если какие-то виды затрат поименованы (указаны) в данных статьях, то для целей налогообложения их следует учитывать в составе затрат (амортизационные отчисления по основным средствам и нематериальным активам, проценты по кредитам и займам, расходы по покупке валюты и т.п.).

Однако непосредственно налоговым законодательством данная норма прямо не закреплена, и формулировку «с учетом положений ст. 169–171 НК» при проведении лексического анализа можно трактовать как случай, когда в состав расходов по аренде включаются в том числе затраты, предусмотренные этими статьями НК.

С учетом возможности различных интерпретаций и толкований лексической конструкции нормы подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК, по мнению автора, все-таки более целесообразным и экономически обоснованным является подход, при котором все затраты по сдаче имущества в аренду, в том числе амортизационные отчисления по сданным в аренду объектам, отражаются в составе внереализационных расходов в соответствии с положениями подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК.

Более того, не слепо и формально не следовать выводу, что в рассматриваемой ситуации амортизационные отчисления учитываются в составе затрат, призывает и «налоговая логика», т.к. в случае включения амортизационных отчислений по объектам, переданным в аренду, в состав затрат, в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль в строке 1 вообще будут (могут) отсутствовать какие-либо доходы (доходы от аренды будут отражены в строке 4.1 налоговой декларации в составе внереализационных доходов), а в строке 2 налоговой декларации при этом при отсутствии доходов будут отражены затраты.

Безусловно, это не является основанием для вывода, что амортизационные отчисления по переданным в аренду объектам должны отражаться в строке 2 налоговой декларации по налогу на прибыль, т.е. в составе затрат, а не в составе внереализационных расходов, однако не следует забывать, что налоговая декларация является в том числе источником анализа, мониторинга и получения достоверной обоснованной информации о плательщике, которая в том числе должна анализироваться и использоваться налоговыми органами, а не просто формально заполненной формой налоговой отчетности.

При этом налогоплательщик в данной ситуации вправе сам принять решение, в какой строке налоговой декларации отражать амортизационные отчисления, но независимо от выбора, его действия не могут быть квалифицированы как какое-либо административное правонарушение, предусмотренное КоАП, в том числе п. 2 ст. 13.8 КоАП, как представление недостоверных данных.

Вывод

Таким образом, все эксперты придерживаются позиции, что суммы амортизации по сдаваемым в аренду объектам при налогообложении прибыли в принципе учитываются в составе затрат. При этом один эксперт считает, что поскольку однозначно трактуемой нормы в НК нет, все же более логично и экономически обосновано было бы затраты по сдаче имущества в аренду (включая амортизацию) отражать в составе внереализационных расходов.

Ситуация 2

Организация сдает недвижимое имущество в аренду. Аренда не является основным видом деятельности. При исчислении налога на прибыль амортизационные отчисления по зданию следует учитывать в составе затрат, внереализационных расходов либо не учитывать?

Ответы лидеров мнений

Н. Нехай

Учитывать в составе затрат.

Налоговое законодательство не связывает отнесение сумм амортизации в целях налогообложения с квалификацией сдачи имущества в аренду как текущей (основной) либо иной деятельности.

Таким образом, и в случае, если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности, амортизационные отчисления при исчислении налога на прибыль учитываются в составе затрат по производству и реализации.

В. Статкевич

В свою очередь, п. 1 ст. 175 НК установлено, что внереализационными расходами признаются расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Положения подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК, обязывающие организации включать расходы по сдаче имущества в аренду, для целей налогового учета (в том числе для целей отражения в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль) применяются всеми организациями, независимо от того, на каких счетах бухгалтерского учета отражены доходы и расходы по сдаче имущества в аренду.

Как уже указывалось при ответе на вопрос в ситуации 1, по мнению автора, наиболее логичным, целесообразным и экономически обоснованным является подход, при котором все затраты по сдаче имущества в аренду, в том числе амортизационные отчисления по сданным в аренду объектам, отражаются в составе внереализационных расходов в соответствии с положениями подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК, в том числе у организации, для которой сдача имущества в аренду не относится к текущей деятельности.

Вывод

По рассматриваемой ситуации эксперты придерживаются мнения, что суммы амортизации по сдаваемым в аренду объектам при налогообложении прибыли в целом учитываются в составе затрат. При этом один эксперт считает, что поскольку однозначно трактуемой нормы в НК нет, все же более целесообразно было бы затраты по сдаче имущества в аренду (включая амортизацию) отражать в составе внереализационных расходов.

Как учесть амортизацию при расчете налога на прибыль, если в аренду сдается часть здания, см. в ilex.

Источник