Кто составляет акт о непроживании соседей по квартире?
В квартире прописано несколько человек помимо меня (собственника). Все кроме собственника в квартире не проживают длительное время. Планирую составить акт о непроживании. Можно ли составить акт самостоятельно с участием соседей или обязательно обращаться в управляющую компанию, к участковому?
В вопросе не указана цель составления данного акта, т.е. как и где автор вопроса планирует использовать составленный акт в качестве документа, подтверждающего юридический факт непроживания нескольких человек в квартире, и какого результата он хочет добиться.
На практике данный акт чаще всего используют в суде в качестве письменного доказательства, чтобы в судебном порядке прекратить право пользования, выселить и (или) снять с регистрационного учета данных лиц.
В дальнейшем снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением уже на основании вступившего в законную силу решения суда.
Общими моментами при составлении всех видов акта отсутствия граждан и их непроживания по данному адресу (далее по тексту – Акт) является то, что Акт составляется в письменной форме и при его составлении требуется обязательное присутствие собственника жилого помещения, который также подписывает данный Акт. От имени собственника может присутствовать его представитель с соответствующими полномочиями, оформленными в виде нотариальной доверенности.
Акт обязательно составляется комиссией не менее трех человек, а не одним человеком. Если дело в последующем будет рассматриваться в судебном процессе, то всем участникам комиссии и лицам, которые заинтересованы в этом вопросе, необходимо будет принимать участие в заседании.
Акт может быть составлен как сотрудниками управляющей компании многоквартирного дома, так и соседями (с обязательным указанием паспортных данных и адресов их регистрации), также такой Акт может быть подписан участковым территориального отделения полиции по месту нахождения жилого помещения.
Как вариант, соседи могут быть приглашены истцом-собственником для участия в судебном процессе в качестве свидетелей.
На основании осмотра жилого помещения в Акте фиксируется факт отсутствия граждан и их непроживание по данному адресу в течение длительного времени. Также в Акте указывается, что в жилом помещении не обнаружены вещи личного пользования и иные признаки, лиц, не проживающих там, обязательно указывается период отсутствия лиц, не проживающих в жилом помещении.
По судебной практике, давая письменную оценку Акту, составленному только соседями (без присутствия представителей управляющей компании или участкового), суд может сделать вывод, что опрошенные соседи не могут достоверно утверждать об отсутствии по месту жительства зарегистрированных лиц, поскольку они к официальным должностным лицам, в чьи обязанности входит контроль и учет проживающих граждан, не относятся, за достоверность представленной информации никакой ответственности не несут, данные обстоятельства, являются лишь их предположениями.
Участковый территориального органа МВД России также может самостоятельно составить Акт о непроживании или выдать справку об установлении лиц, проживающих в конкретной квартире, произведя опрос соседей и собственника квартиры. В этом случае Акт (справка) составляется на основании обращения заинтересованного лица (в данном случае – вас как собственника) с соответствующим заявлением в дежурную часть территориального органа МВД России. Письменные обращения, поступившие в отделение ОВД, подлежат обязательной регистрации в срок, не превышающий трех дней со дня их поступления. В таком Акте (справке) участковым полиции обязательно указывается, что он составлен по личному обращению собственника (с указанием всех данных).
При этом следует учитывать, что Федеральный закон от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» не содержит нормы, наделяющей участковых уполномоченных правом или обязанностью выдавать по заявлениям граждан справки о проживании либо непроживании граждан по месту регистрации в определенный период времени.
Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.
По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».
В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.
В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.
Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.
Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить
Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.
Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.
Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования
Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:
| Если нет аварий или жалоб | 1 раз в 3 месяца в согласованное время |
| Если нужен ремонт | по мере необходимости, но с письменным уведомлением |
| Если случилась авария | в любое время |
Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:
Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:
Предупредить родных в вотсапе
Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире
Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.
Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.
Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке
Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.
Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.
А дальше будут такие последствия:
Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.
Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра
Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.
Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.
Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.
Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.
А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:
Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.
Разве это не нарушение права на частную собственность?
Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:
Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.
Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?
Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:
На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.
Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:
Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.
Недопуск в квартиру сотрудников ЖКХ
Объекты жилой недвижимости состоят из квартир и помещений, предназначенных для общего доступа. В обязанности управляющей компании или товарищества собственников входит обеспечение доступа к общедомовому имуществу в квартире, чтобы проводить своевременный контроль, осмотр, ремонт установленного оборудования.
К имуществу общего пользования относят:
Управляющая компания несет ответственность за поддержание рабочего состояния запорных и регулировочных вентилей, расположенных в жилых помещениях. Но ни УК, ни ТСЖ, не имеют свободного доступа в жилое помещение. Однако не все владельцы понимают необходимость плановых осмотров или обслуживания общедомовой собственности, отказываясь пускать рабочих на свою территорию.
Важно знать! Если собственник жилого помещения обнаружил признаки пожара, аварийной ситуации или неисправность оборудования на частной или общедомовой территории, он обязан немедленно уведомить диспетчера коммунальной службы или другой организации, а также принять меры по устранению проблем.
Во время ремонта или аварии, для предоставления различных услуг или проверки владельцы обеспечивают доступ к общедомовой собственности, расположенному в квартире. В иных ситуациях, управляющая организация или товарищество имеют право составить акт о недопуске в помещение сотрудников ЖКХ и обратиться в суд.
Важно: владельцы помещений в многоквартирном доме не имеют права менять конструкцию инженерных и прочих сетей, находящихся на территории их квартиры, наглухо закрывать объекты, препятствуя ремонту элементов, без согласования с контролирующими организациями.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса, владелец квартиры принимает самостоятельное решение, как распоряжаться своей собственностью, но только следуя закону, учитывая права других жильцов. Учитывая вышесказанное, вероятно суд обяжет собственника обеспечить доступ к общему имуществу для проведения ремонтных работ. 
Установленные Постановлением правительства РФ Правила содержания многоквартирного дома объясняют, что работники коммунальной службы должны проводить осмотры, капитальные или мелко срочные работы, готовить имущество, в том числе, находящееся на территории помещений, к определенному времени года. Владельцы жилья имеют право сделать ремонт самостоятельно, нанять третьих лиц. Но в случае, если суд подтвердит, что собственник нарушил действиями права других граждан, будет решено допустить бригаду на территорию помещения.
Обратиться в суд могут соседи в случаях причинения ущерба другим владельцам или имуществу МКД либо для предупреждения действий, способных нанести вред. Суть такого иска заключается в возмещении денежных средств согласно Жилищному кодексу, а не стремлении попасть в помещение.
Важно знать! Судебный иск за непредоставление доступа к имуществу может подать товарищество собственников или управляющая организация, обслуживающая здание, основываясь на договоре с ТСЖ.
Иногда наниматель жилья не дает ремонтникам попасть в помещение. В данной ситуации собственник подает обращение в суд, так как именно владелец квартиры ответственен за состояние имущества в многоквартирном доме.
Судебный иск должен быть обоснован необходимостью выполнения работ на площади квартиры, чтобы не нарушать без оснований права собственника.
Способы получить доступ к общедомовой собственности
Учитывая необходимость проверять квартирные стояки, запоры, вентиляции, дымоходы, вентили и счетчики несколько раз в год, управляющая компания может согласовать с жильцами время, в которое рабочий коммунальной службы посетит квартиру и осуществит проверку или ремонт. Периодичность таких посещений должна быть не чаще одного раза в 3 месяца.
Бланк акта о недопуске на объект
Обязательно следует уточнить число, время проверки имущества, получив подпись собственника или направив ему письмо с приложенным уведомлением.
Важно! Размещать информационные листы на дверях подъезда, как это делают в России, нерезультативно.
Составление акта
Акт заполняют в свободной форме изложения. Обязательно указывают адрес зданий, помещения, местонахождения компании или участка ЖКХ. На левой стороне бланка прописывают населенный пункт, в котором составлялся акт, а в правой ставят дату и подписи граждан, присутствующих при оформлении документа.
Важно! Акт должен содержать введение, необходимые заключения, выводы.
Составляют документ в присутствии как минимум двух граждан, которые не имеют отношения к вопросу, но согласятся присутствовать на судебных заседаниях, повторяя свои показания.
Такими лицами могут выступать, к примеру:
Важно! Располагают фамилии участников комиссии в порядке алфавита, должности значения не имеют.
Если участники решают не указывать должности, то обязательно прописывают отношение председателя комиссии к помещению (владелец квартиры, глава управляющей компании и т.д.)
Как УО верно составить акт о временно проживающих в квартире лицах
ПП РФ № 354 позволяет УО составлять акт о том, что в квартире без ИПУ проживает больше потребителей, чем официально там зарегистрировано. Сделать это непросто. Рассказываем, как правильно оформить акт об установлении временно проживающих в квартире граждан, чтобы затем использовать его данные при расчётах за КУ.
Составьте в отношении квартир без ИПУ акт об установлении временно проживающих лиц
Вопрос о том, сколько на самом деле в квартире проживает человек, важен для управляющих организаций, ТСЖ и РСО. Количество проживающих влияет на расчёт платы за соответствующую жилищную или коммунальную услугу, если он производится с учётом числа прописанных в помещении потребителей.
Плата за большинство ЖКУ сегодня рассчитывается исходя из площади принадлежащей собственнику квартиры или по показаниям индивидуальных/общедомовых приборов учёта. Однако реальное количество потребителей в помещении важно, если расчёт платы за коммунальные услуги производится исходя из нормативов: при отсутствии или выходе из строя ИПУ.
Управляющие организации и ТСЖ заинтересованы в том, чтобы знать истинное количество потребителей, проживающих в квартире. Если по сведениям исполнителя КУ в помещении всего 1–2 человека, а на самом деле коммунальные ресурсы потребляет большая семья, то неучтённые в нормативе объёмы окажутся в КР на СОИ.
Не так остро вопрос стоит по квартирам, где ИПУ установить можно, но собственники этого не сделали. Тогда к нормативу применяется повышающий коэффициент, и это может значительно компенсировать некорректность расчётов из-за неточных данных о количестве потребителей.
Но если в помещении технически невозможно установить счётчики коммунальных ресурсов, об этом составлен акт, то управляющая организация и ТСЖ могут нести большие расходы при оплате КР на СОИ, ведь величина норматива потребления напрямую зависит от количества проживающих в квартире человек:
Не составляйте акт при наличии заявления от собственника квартиры о временно проживающих
В ПП РФ № 354 законодатели официально дали потребителям и исполнителям коммунальных услуг возможность урегулировать вопрос с незарегистрированными в квартире гражданами двумя способами: добровольно и принудительно.
Добровольно, это когда собственники квартиры или постоянно проживающий в ней человек направляет исполнителю КУ заявление о том, что в его жилом помещении есть временно, то есть более 5 дней, проживающие лица (п. п. 56, 57(1) ПП РФ № 354).
В таком заявлении должны быть указаны фамилия, имя и отчество составителя документа, адрес и сведения о количестве временно проживающих потребителей. Также собственник должен указать дату начала проживания в квартире незарегистрированных лиц и, по возможности, дату их отъезда.
Подобное заявление владелец квартиры или постоянно там проживающий потребитель должен направить исполнителю КУ в течение 3 рабочих дней с момента, как в квартире появились временные жители. Однако случаи, когда собственники помещений в МКД пишут такие заявления, скорее исключение, чем правило.
Чётко следуйте порядку составления и подписания акта согласно ПП РФ № 354
Собственники не спешат писать заявления исполнителям ЖКУ о том, что в их квартире живёт больше потребителей, чем официально зарегистрировано. Тогда у УО, ТСЖ и РСО есть право зафиксировать самостоятельно такие сведения, составив акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 56(1) ПП РФ № 354).
Вручите копию акта собственнику квартиры или сделайте отметку об его отказе её получить
Задача составить подобный акт сама по себе непростая: вряд ли хозяева «резиновых» квартир с охотой пустят представителей управляющей организации или ТСЖ к себе для проверки. Но если все-таки УО это удалось, то стоит чётко следовать требованиям ПП РФ № 354 к такому акту, чтобы усилия не пропали даром из-за технической ошибки.
Важность следовать всем требованиям ПП РФ № 354 к акту об установлении количества проживающих в помещении потребителей в сентябре 2019 года подчеркнул ВС РФ, подводя итог судебному делу № А56-102775/2018.
Управляющая организация смогла составить акт, в котором зафиксировала, что в квартире, где не установлены индивидуальные приборы учёта, проживают незарегистрированные лица. На основании этого документа УО стала вести расчёты платы за коммунальные услуги.
Собственник квартиры с завышенными начислениями не согласился и обратился с жалобой в орган ГЖН. Ведомство, проведя документарную проверку УО, вынесло компании предписание прекратить нарушение и сделать потребителям перерасчёт без учёта данных, которые указаны в акте.
Управляющая организация подала в суд иск с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным, поскольку она действовала в соответствии с п.п. 56, 57 ПП РФ № 354.
Обязательно направьте копию акта в орган внутренних дел
Суд первой инстанции отклонил иск управляющей организации, указав на то, что истец не исполнил всех требований к порядку составления акта об установлении фактически проживающих в квартире лиц. Акт не был вручён собственнику квартиры и не направлялся в органы внутренних дел.
Апелляционный суд решение первой инстанции отменил. Судья отметил, что содержание акта соответствует требованиям п. 56(1) ПП РФ № 354, и достоверность содержащейся в нём информации подтверждена проверкой. Ненаправление акта в органы внутренних дел не отменяет факта, что в квартире проживает больше человек, чем зарегистрировано. Следовательно, УО вправе рассчитывать плату за КУ согласно данным такого акта.
Орган ГЖН подал жалобу в кассационный суд, который вернулся к позиции первой инстанции, отменив постановление апелляционного суда. УО не выполнила всех требуемых от неё действий при составлении акта, не направив копию документа собственнику и в орган, уполномоченный на осуществление функций по надзору в сфере миграции.
Составленный акт не может быть признан надлежащим документом для начисления платы за коммунальные услуги, исходя из указанного в нём количества проживающих граждан. ВС РФ подтвердил правильность позиции кассационного суда. Предписание органа ГЖН осталось в силе, и УО пришлось сделать перерасчёт платы за коммунальные услуги без учёта данных, указанных в акте.
Соберите комиссию для подтверждения проживания в квартире незарегистрированных лиц
Ненаправление акта в органы внутренних дел, которые составляют протокол об административном правонарушении по ст. ст. 19.15, 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ чаще всего становится причиной признания действий УО незаконными. Подобная позиция судей встречается, например, в делах № А54-4279/2015, № А50-22264/2015, № А13-7749/2014.
При составлении акта УО могут принять во внимание рекомендации, которые даны в «Методических рекомендациях по выявлению физических лиц, пользующихся жилым помещением». Документ утверждён Департаментом ЖКХ и благоустройства г. Москва от 14.06. 2013 № 05-14-182/3.
Авторы документа рекомендуют проводить проверку для составления акта минимум два раза за расчётный период, и делать это целой комиссией. В такую комиссию следует включить представителей УО/ТСЖ и совета МКД, участкового уполномоченного полиции, хотя бы двух независимых свидетелей. Такие предосторожности помогут исполнителю КУ в суде доказать достоверность указанных в акте сведений.
На заметку
Наличие в ПП РФ № 354 законных оснований для исполнителя КУ составить акт о проживании в квартире большего количество потребителей, чем официально зарегистрировано, не помогает УО и ТСЖ справляться с «резиновыми» квартирами, где не установлены ИПУ.
Сначала им достаточно сложно составить акт о том, что в помещении есть временно проживающие лица, а затем доказать надзорным ведомствам и суду, что они имеют право учитывать данные акта при расчёте платы за ЖКУ.
Если УО или ТСЖ решили всё-таки добиться правды, установить количество проживающих в квартире потребителей и составить акт, то им следует точно соблюдать требования ПП РФ № 354 к этому процессу. Им необходимо сделать в акте все необходимые отметки, поставить подписи, направить экземпляр документа собственнику квартиры и в орган внутренних дел.