агентство недвижимости новая квартира
Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее
При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.
Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.
Эксперты в этой статье
Риелторы:
Девелоперы:
Есть ли разница в цене
Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.
В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
Особенности покупки новостройки через риелтора
В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.
Основные плюсы при таком взаимодействии:
В работе с риелторским агентством есть и минусы:
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Оказывается, в Москве строят доступное жилье. Вот как оно выглядит
Недорогая квартира в Москве — звучит как оксюморон. Разве может жилье в Москве стоить дешево? Так рассуждают многие покупатели. И, честно говоря, нельзя сказать, что они не правы: недвижимость в столице действительно стоит дорого, а цена квадратного метра все время растет.
В поисках доступного жилья «РБК-Недвижимость» перебрала множество вариантов — и в итоге обнаружила жилой комплекс в черте МКАД с невысокими ценами. Студию здесь можно купить за 4,5 млн руб., однокомнатную квартиру — за 6 млн руб., двушку — за 8 млн руб. В жилом комплексе есть даже четырехкомнатные квартиры по цене от 11 млн руб. Рассказываем, что нужно знать о нетипичной новостройке в Москве.
Где находится и кто застройщик
Новостройка с доступными квартирами называется «Светлый мир «Станция «Л»…». Это пять домов, расположенных в районе Люблино на юго-востоке столицы. «Станция «Л» в названии — это не только станция метро «Люблино», до которой можно дойти пешком за 20 минут. По словам застройщика, Л — это еще и отсылка к любви и гармонии, которые ищет каждый покупатель нового жилья.
В тех же 20 минутах от новостройки находится станция «Братиславская». А на машине путь до Садового кольца займет 25 минут.
Застройщик — петербургская компания Seven Suns Development. Девелопер хорошо известен на рынке Северной столицы: в портфеле компании несколько успешных объектов, два из которых возведены на Васильевском острове — в историческом центре города.
И если в Петербурге Seven Suns работает с 2013 года, то в Москву застройщик пришел не так давно. «Светлый мир «Станция «Л»…» — третья (и самая масштабная) новостройка, которую девелопер возводит в столице. В будущем этот жилой комплекс станет самым крупным объектом Seven Suns в Москве.
Можно предположить, что для застройщика этот ЖК станет чем-то вроде визитной карточки: показательным примером того, как компания умеет строить комфортное жилье. В таких условиях девелопер обычно очень старается сделать все на совесть и точно в срок.
Когда построят и какие квартиры
Строительные работы вблизи Люблинской улицы уже начались. Первый из пяти корпусов жилого комплекса будет готов в 2023 году. Окончательный срок ввода в эксплуатацию всех пяти домов — 2025 год.
И таких домов стоит подождать. «Светлый мир «Станция «Л»…» — это добротный комфорт-класс, где все сделано для жильцов. К примеру, здесь не будет никаких скошенных углов или круглых стен, которые так любят некоторые архитекторы. В Seven Suns не стали гнаться за впечатляющими макетами, а просто спроектировали жилье для людей: квадратные и прямоугольные комнаты, разумные планировки, никаких излишеств вроде извилистого коридора.
Большое количество квартир в продаже — сразу 3908 лотов — позволило застройщику предусмотреть все удобные планировки в рамках одного ЖК. К примеру, здесь можно найти четырех- и трехкомнатные квартиры одной и той же площади — чтобы покупатели с одним и тем же бюджетом покупки могли подобрать наиболее удобный для себя вариант.
Дома возводят по надежной монолитной технологии, а все квартиры продаются сразу с отделкой. В санузлах по умолчанию устанавливают сантехнику, а пол со стенами выкладывают кафельной плиткой. В комнатах и на кухне заранее монтируют радиаторы отопления, выключатели и приборы освещения. Будущим жильцам не нужно думать об электропроводке или обоях — эти заботы взял на себя застройщик.
Сантехника и чистовая отделка в «Светлом мире «Станции «Л»…» идет в подарок каждому покупателю. В составе подарка — натяжные потолки, межкомнатные двери и даже ламинат. Не самое частое предложение для комфорт-класса в черте МКАД.
Наконец, в каждом корпусе обустроены индивидуальные кладовые для хранения вещей. Отличный шанс освоить лыжи или завести велосипед, тем более что недалеко от новостройки находится несколько парков, где будет удобно кататься зимой и летом.
Какими будут дворы
Любые достоинства современной новостройки может перечеркнуть неудачный двор. К счастью, «Светлый мир «Станция «Л»…» смог этого избежать. В обширных общественных пространствах между домами нового квартала установят экологически чистые детские площадки фирмы Kompan. Она делает игровые элементы для малышей и детей постарше из робинии — дерева, которое особенно хорошо подходит для современных площадок.
Для взрослых застройщик обещает обустроить понятные WorkOut-зоны с тренажерами под открытым небом. Понятными они станут в прямом смысле: на каждом агрегате девелопер разместит подробную инструкцию и даже QR-код. Если навести на него телефон, можно будет посмотреть видеоурок о том, как использовать конкретный тренажер.
Между детскими и спортивными площадками в «Светлом мире «Станции «Л»…» разобьют скверы и рощи, которые выдержат московскую зиму. Специально для люблинской новостройки Seven Suns заказал большое количество хвойных и лиственных растений, кустарников и цветов из лучших питомников России. В результате здесь высадят только те растения, что биологически приспособлены к нашему климату.
Но главное — само пространство между домами отдали людям, а не машинам. Прогулочные маршруты создадут безбарьерную среду, чтобы перемещаться по кварталу было одинаково легко мамам с колясками, спортсменам, пожилым и людям с чемоданами — минимум ступенек, максимум съездов с перилами и малым углом наклона. Автомобили можно будет оставить на наземной парковке — но въехать в защищенную зону «Светлого мира» не сможет никто.
Кому обратить внимание на новостройку
«Светлый мир «Станция «Л»…» отлично подойдет для семей с детьми, — считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. — Развитую инфраструктуру района гармонично дополнят собственное кафе, соседский досуговый центр для жителей, точки для отдыха и развития».
Действительно, совсем рядом с новостройкой находятся сразу две известные школы — лицей имени Седакова и школа имени Артема Боровика. Здесь же — пять детских садов и благоустроенный парк героев Отечественной войны 1812 года.
Ну а фишка всех проектов Seven Suns — развитая инфраструктура на первых этажах. В новостройках этой компании внизу всегда открываются химчистки, парикмахерские и другие полезные заведения. В случае со «Светлым миром «Станцией «Л»…» все уже продумано: там разместятся кафе, отделение банка, салон красоты, фитнес-центр и магазины.
«Seven Suns Development создает не просто жилые комплексы, а полноценную среду, где понятие «дом» не ограничено отдельной квартирой, а распространяется на весь квартал», — резюмировал Бушуев.
Цифровые агентства недвижимости: как мы будем покупать квартиры в 2020-х
Об эксперте: Василий Суворов, эксперт по технологическому развитию акселератора ИТ-проектов в сфере недвижимости от Glorax Infotech.
Грамотное внедрение технологий позволяет значительно ускорить рутинные процессы купли-продажи жилья и создает возможности для внедрения новых удобных моделей взаимодействия продавцов и покупателей. Какие технологии внедряют на рынке недвижимости и к чему стремится индустрия?
Процесс поиска и подбора подходящего варианта жилья
Пожалуй, это главное, на что технологии повлияли в большей степени. Выбор квартиры уже меньше ассоциируется с бесконечными просмотрами объявлений с плохими фотографиями и попытками дозвониться продавцу, чтобы задать уточняющие вопросы. Умные системы поиска со множеством фильтров, использующие большой массив постоянно обновляющихся данных, значительно упрощают рутинные задачи. Подтверждение этому сервисы ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость», «Дом.Клик» и другие.
Российский рынок будет стремительно двигаться в сторону максимальной персонализации. В скором времени алгоритмы будут выдавать каждому пользователю ограниченное количество релевантных вариантов с учетом его достатка, динамики цен в том или ином районе, пожеланий по планировке, инфраструктуре, локации и даже ремонту.
Например, уже есть сервисы, в основе которых лежит машинное обучение и искусственный интеллект, осуществляющие автоматическую оценку недвижимости, прогноз стоимости недвижимости для новостроек и вторичного рынка жилья: Profitbase Ai (объединяет решения для девелоперов, например CRM, личный кабинет покупателя, BI-дашборды — интерфейсы с доступным отображением информации), FinCase и другие.
Кстати, сервис FinCase — это аналог американского Zillow, который монополизировал все сделки с недвижимостью. Zillow ежемесячно пользуются порядка 26 млн человек, начиная от агентов недвижимости и заканчивая ипотечными агентствами и собственниками квартир. Сервис обрабатывает данные по миллионам объектов: планировки, стоимость обслуживания, налоги. А также аккумулирует информацию обо всем, что может быть связано с недвижимостью: оценивает качество комфорта проживания, оснащенность инфраструктурой и даже уровень образования в близлежащих школах, исходя из среднего балла учеников.
Виртуальная «примерка» квартиры
Что касается встреч с продавцами квартир, то их количество сегодня также можно минимизировать. Все большее распространение получают 3D-туры, позволяющие побывать в квартире, оценить ее состояние, и даже пройтись по лестничной площадке, а затем — прилегающей дворовой территории. Решений для таких удаленных визитов в интересующие квартиры на рынке уже около десятка, например, в цифровом агентстве «33 слона» используют решение от Roomee.
Технологии идут дальше — уже появляются первые решения, превращающие любые фотографии и даже нарисованную от руки планировку квартиры в 3D-модель. При этом алгоритм распознает, где спальня, кухня или санузел и моделирует соответствующий ремонт и меблировку. Конечно, пока это довольно сырые решения, но скоро мы будем пользоваться сервисами, которые позволят, сфотографировав помещение на телефон, за считанные минуты протестировать различные стилистические решения в квартире. Например, можно будет увидеть жилье с «бабушкиным» ремонтом или даже в бетоне в совершенно в новом свете.
Уменьшение бумажной волокиты
Современные цифровые агентства недвижимости, например, «Этажи», М2 и другие, пользуются электронным документооборотом и могут провести сделку, выставить счет, принять оплату, заключить или расторгнуть договор удаленно.
Юридические услуги, оформление ипотеки, страховка и помощь с налоговыми органами входит в спектр таких услуг: можно забыть про очереди, бесконечные звонки и беспокойство потерять ту или иную справку. Текущий статус сделки будет отображаться в личном кабинете, там же будут храниться все документы. Со стороны клиента необходимо будет получить квалифицированную цифровую подпись, но и с этим агентства помогают. В качестве удачного примера можно привести сервис «ДомКлик» от Сбера.
Прозрачные схемы работы
Рост числа цифровых агентств и повышенный спрос на их услуги в период пандемии означает, что серый рынок недвижимости «обеляется» у нас на глазах. Непрозрачные схемы работы уходят в прошлое: все необходимые этапы, сроки исполнения и ответственные лица четко прописаны. К тому же, можно не опасаться переплаты: хаотичное ценообразование невозможно, когда у покупателя и у продавца есть наглядный срез цен в городе и их динамика по другим объектам той же категории. На рынке появляется множество предложений, позволяющих сделать моментальную оценку недвижимости. Все это реализовано благодаря алгоритмам по анализу ретроданных по стоимости и текущего состояния рынка. На ЦИАНе, например, можно воспользоваться сервисом оценки квартиры и узнать ее рыночную стоимость, сравнить с ценой схожих предложений на рынке.
Предварительная юридическая оценка
Предварительную юридическую оценку квартиры уже сейчас можно сделать без обращения к юристу, за один день. На рынке существуют сервисы, которые позволяют это сделать автоматизированно. Чистота недвижимости и ее собственников проверяется через открытые данные из Росреестра, базы МВД, ФНС и т.д. В рамках акселератора от Glorax Infotech существует проект с сервисом Realty Cloud, который как раз решает эту задачу.
Агентства недвижимости сегодня все больше осознают преимущества цифровизации и стараются автоматизировать все рутинные операции и свести к минимуму человеческий фактор, а вместе с ним и риски ошибок:
Подписывайтесь на Telegram-канал РБК Тренды и будьте в курсе актуальных тенденций и прогнозов о будущем технологий, эко-номики, образования и инноваций.