адн консалт оценка квартиры
В каких случаях без оценки стоимости квартиры не обойтись?
Оценка стоимости квартиры в обязательном порядке проводится с целью:
Критерии оценки стоимости квартиры
При оценке стоимости квартиры, специалист обращает внимание на массу факторов, влияющих на конечный результат, а именно:
Не менее важны при оценке квартиры местоположение, отдаленность ее от важнейших объектов инфраструктуры района, состояние прилегающей территории. В отчете об оценке дается и оценка дому, в котором находится квартира. Оценивается его тип, этажность, материал наружных стен и перекрытий, состояние и техническое обеспечение здания. Немаловажным фактором, особенно в крупных городах, является наличие парковки для личного транспорта.
Сочетание всех этих характеристик является основой субъективной оценки стоимости квартиры.
Оценка стоимости квартиры: документальная база
Чтобы осуществить оценку стоимости квартиры эксперт должен располагать определенными документами. Обычно, их перечень содержит:
При оценке стоимости квартиры для передачи её по наследству необходимо предоставить свидетельство о смерти ее владельца. В этом случае квартира оценивается на момент смерти ее обладателя.
Если владелец квартиры – юридическое лицо, в оценочную компанию предоставляется бухгалтерская справка с указанием балансовой стоимости квартиры. В зависимости от каждого конкретного случая, перечень документов корректируется.
Оценка нежилой недвижимости
В связи с интенсивным развитием рынка нежилой недвижимости услуги по ее оценке пользуются небывалым спросом.
Оценка проводится с целью:
Перечень оценок нежилой недвижимости:
Специалисты нашей компании при выпол
нении работ по оценке здания или помещения могут определить как стоимость квадратного метра, так и стоимость ставки арендной платы. При проведении работ мы также учитываем цель и предполагаемое использование результатов определения стоимости объекта.
Совместно с Вами мы определим стоимость и сроки проведения работ, рассмотрим всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект оценки.
Оценка жилой недвижимости
Компания ООО «АДН Консалт» специализируется на оценке: 
В каких целях может проводиться такая оценка?
Устойчивый рост рынка коттеджей и индивидуальных жилых домов в Московском регионе вызвал ситуацию, когда спрос на эти объекты часто превышает предложение. В таких условиях, в большинстве случаев, цены предложений на жилую недвижимость формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов. В этой ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов становится необходимым инструментом для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов, как покупателя, так и продавца недвижимости.
Проведение оценки коттеджей и жилых домов требуется не только в случае купли-продажи, но и в случае передачи этих объектов в залог для обеспечения кредитных обязательств заемщика. Получая отчет, составленный независимым оценщиком, кредитор и заемщик получают объективный ориентир стоимости коттеджа или другой жилой недвижимости, передаваемой в залог.
Оценка квартиры
Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости.
При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали:
Особое место занимает оценка стоимости недвижимости при нанесения ущерба Вашему имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае мы определим размер ущерба и величину страхового возмещения.
Оценка земельных участков
Компания ООО «АДН Консалт» специализируется на оценке земельных участков различного назначения:
Земли поселений оцениваются на основании:
Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.
Отчет об оценке недвижимого имущества
Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями Закона об оценке и Государственных стандартов оценки, а так же Стандартов Саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит специалист, проводящий оценку.
ООО «АДН Консалт» – независимая оценочная компания, оказывающая полный комплекс оценочных услуг и финансовых консультаций. Деятельность компании распространяется на все регионы Российской Федерации.
Компания аккредитована при крупнейших банках:
Компания заслуженно получила:
Лицензии
АДН Консалт имеет реальный срок работы на рынке 13 лет. С начала деятельности мы не просто существовали на рынке, а активно занимались оценкой активов и бизнеса крупнейших предприятий. Это подтверждается рекомендательными письмами от крупнейших компаний, которые мы получаем начиная с 2006г. Поэтому, на текущий момент, у нас накоплен уникальный опыт оценки как бизнеса и активов крупнейших компаний, так средних и небольших предприятий, а так же имущества физических лиц.
Наши рейтинги и сертификаты
Рейтинги
Сертификаты
Работа экспертов
Весь период работы ООО «АДН Консалт» интенсивно занимается оценкой для целей кредитования имущества, акций и долей крупнейших предприятий России пищевой, металлургической, горно-рудной, добывающей, металлообрабатывающей, строительной, энергетической, легкой и других отраслей промышленности. Что подтверждено рекомендательными и благодарственными письмами от:
· Русской горно-рудной компании (включает в себя и предприятия, специализирующиеся на добыче и переработке рудных ископаемых:- ООО «Ярославская горнорудная компания», ЗАО «Горно-химическая компания «БОР», ЗАО «Новоорловский горно-обогатительный комбинат», ОАО «Горно-металлургический комплекс «Дальполиметалл», прииск Дамбуки),
· ЗАО «Управляющая холдинговая компания «Королёвский Трубный Завод» входит в число крупнейших металлотрейдеров Московской области, обладая при этом собственным производством, · Группа «Ангстре́м» — российская группа компаний, один из крупнейших производителей интегральных схем в Восточной Европе,
· ЗАО «Балтимор-Инвест», входящей в Балтимор Холдинг- крупнейший производитель кетчупов в России,
· ОАО «ААК «Прогресс» им. Сазыкина»- одно из крупнейших предприятий аэрокосмической промышленности РФ и др.
Так для ВЕДИС ГРУПП для целей залога было оценено более 10 земельных участков под инвестиционные проекты, в т.ч. как под жилые комплексы:
· «Марфино» (ОАО «Агропредприятие «Марфинское»),
· «Нахимово» (ОАО «Автокомбинат №35»),
· «Алексеево» (ОАО «Экспериментальный завод «Металлист»),
· «Юрлово» (ЗАО «Автобаза «Турист»),
· «Андреевский» (ЗАО «МАШМИР»),
· «Мичурино» (ООО «Жилтехпроект», ОАО «Очаковский завод ЖБК», ООО «Мебельная компания «Русь»),
· «Головино» (ООО «СОЮЗКОМИНТ»),
· ул. Донецкая (ОАО «Мосстройснаб»), так и под бизнес-центры и паркинги.
Для ГК МОРТОН были оценены под залог более 15 земельных участков под малоэтажную и многоэтажную жилую застройку, в том числе мкр. Сокраменто г. Балашиха. Так же нами неоднократно оценивались крупные землевладения как сельхозназначения, так и под коттеджную застройку с наличием инвестиционных проектов.
Компания имеет значительный опыт оценки земельных участков по строительство доходным подходом на различных стадиях инвестиционного проекта с нуля: от производственного комплекса или просто свободного земельного участка до полной готовности к новому строительству и большую базу данных по зависимости стоимости участков от стадии проекта.
Так же компанией оценивались земельные участки и имущественные права на квартиры и нежилые помещения в строящихся жилых комплексах в городах Пенза, Плес, Истра.
К информации о компании прилагаем рекомендательные письма от:
крупнейших строительных и девелоперских компаний:
· крупнейшего застройщика Московской области МОРТОН РСО, входящего в пятерку крупнейших застройщиков России,
· предприятий ГК ВЕДИС (крупнейший застройщик Москвы по итогам 2010г.).,
· ЗАО «ЕВРОСТРОЙ» (крупнейшая строительная компания России по строительству торговых центров, складских помещений, терминалов),
· ЗАО «Группа компаний «АВАЛОН» (крупный инвестиционный холдинг, специализирующийся в области: строительства логистических комплексов класса А, логистики, информационных технологий, производства и сбыта потребительских товаров по всей территории РФ и стран содружества.),
· ОАО «Промэлектромонтаж»- крупная российская строительно-монтажная компания специализирующаяся на промышленном строительстве, в т.ч. на строительстве АЭС, с центральным офисом в г.Москве, собственной научно-технической и производственной базами, центрами комплектации и складского хозяйства, территориальными подразделениями в городах: Екатеринбурге, Нововоронеже, Калининграде, Удомле, Глазове, Электросталь, Сосновый бор, Волгодонске, Пензе и т.д.,
· Компания ШТРАБАГ является одним из лидеров среди иностранных строительных компаний, осуществляющих свою деятельность в РФ.
· ИТКОЛ- Сервеинг- крупная управляющая компания. В управлении находятся более 10 производственных комплексов в Москве и МО.
так от крупных земельных компаний ООО «Рузская земельная компания», ЗАО «Земельная компания «Космодемьянская».
Оценка загородного дома (коттеджа)
ООО «АДН Консалт» – это центр консультационных и оценочных услуг, который заслужил международное признание. Солидный опыт работы и профессиональный подход позволяют оперативно и достоверно оценить любую недвижимость.
Процедура оценки становится необходимой, когда требуется выяснить реальную рыночную стоимость недвижимости, либо если возникают вопросы правового характера. Чаще всего это – внесение недвижимого имущества в качестве залога при получении кредита или в качестве не денежного вклада в уставный капитал, а так же при постановке объекта на баланс. Кроме того, основанием для проведения оценки могут выступать любые сделки, касающиеся купли-продажи или договора аренды загородного дома, его страхования, а также при оформлении прав наследства. Так или иначе, когда объект недвижимости привлекается в сферу банковских или нотариальных операций, процедура выявления его рыночной стоимости практически неизбежна.
Цели и задачи
Оценка загородного дома (коттеджа) обычно проводится для выявления ценности права собственности, пользования или аренды. Целью работы специалистов нашей фирмы является выяснение рыночной, кадастровой, а также инвестиционной или ликвидационной стоимости загородной недвижимости.
Четко и оперативно организовать работу позволяет разделение процедуры на этапы. При получении заказа согласовываются и фиксируются условия договора, по которым не только определяется объект, но и указываются сроки, цель проведения оценки и стоимость услуг. После того как договор подписан, в дело вступают специалисты различных областей.
При работе с недвижимости требуется выезд специалиста на место. В ходе замеров и первоначального визуального осмотра выявляются размеры и площадь коттеджа, анализируется состояние его конструкций и отдельных элементов, общее физическое состояние. Затем подготавливается пакет документов, необходимый для оценки объекта, а после этого готовится непосредственный отчет.
Специалисты в ходе своей работы так же должны выявить максимально эффективное использование, как самого загородного дома, так и прилегающего к нему земельного участка. Кроме того, могут быть разработаны рекомендации по благоустройству земли, на которой расположен коттедж. После этого отчет оформляется надлежащим образом и передается заказчику вместе с пакетом документов. Такая система работы позволяет нашему центру эффективно сотрудничать не только с частными клиентами, но и с крупными банками.
На определение текущей стоимости влияет множество факторов. Это:
Отдельно выделяется оценка стоимости коттеджа или любого другого объекта недвижимости при нанесении ущерба – от пожара, неправомерных действий третьих лиц и т.д. Эксперт поводит сравнительную экспертизу с целью определения степени повреждений, общего размера ущерба и, как результат, размера страховой компенсации. В такой ситуации ООО «АДН Консалт» может предоставить независимое, компетентное и объективное экспертное заключение.
В последнее время участились обращения по вопросу выявления упущенной владельцем прибыли. В подобных случаях необходимо определить размер прибыли, которую возможно было извлечь, но под действием ряда факторов этого не произошло. Наши специалисты могут осуществить данную процедуру качественно, объективно и в кратчайшие сроки.
Оценка имущества для залога
является аккредитованной оценочной компанией для ипотечных программ и оценки залогов в крупнейших банках:
СБЕРБАНК РФ, ВТБ 24 и БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»
генеральный директор компании
Особенности оценки для целей кредитования
В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности
Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании
Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:
Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.
Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.
Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.
Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при оценке какого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.
Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и банка
Согласование технического задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика
Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки.
Договор может иметь трехстороннюю форму. Банк может выступать в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с клиентом) и подписывает акт приема-передачи
Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы
Представление в банк краткого резюме отчета или информационное письмо
Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, оценщик готовит отчет об оценке
Подготовленный отчет предоставляется заказчику
Первый этап важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита. Банк на основании данных о сроке оценки объекта планирует, когда выносить вопрос о залоге на кредитный комитет и при положительном решении, если объект залога – объект недвижимости с земельным участком, оформлять ипотеку. То есть, срок оценки влияет на срок получения заемщиком кредита.
Третий этап имеет не менее серьезное значение при работе оценщика с банком.
В процессе осмотра объектов и ознакомления с представленными документами, оценщиками могут быть выявлены факторы несоответствия объекта залога правоустанавливающим документам и требующие переоформления или внесения изменений в правоустанавливаюшие документы.
Например:
При положительном варианте информационное письмо принимают и банк и клиент(заемщик) и на основание него принимается решение о сумме выдаваемого кредита на кредитном комитете.. При отрицательном варианте заемщик может отказывается от кредита. Здесь важно для оценщика заранее обговорить с заказчиком (заемщиком) возможность такого развития событий и сумму оплаты услуг за предоставление краткого резюме или информационного письма.
Как правило, для целей залога отчет выполняется в двух экземплярах- 1 экземпляр (идет в банк) и копия (остается у заказчика).
Основные требования банка к отчету оценщика
При принятии решения о стоимости имущества для целей залога, сотруднику банка важно знать:
Поэтому в идеале, с точки зрения банка как пользователя в отчете об оценке должны содержаться:
Основные требования банка к отчету оценщика:
Основные претензии банков к рассматриваемым отчетам об оценке
Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, это не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки посредством продажи заложенного имущества. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика.
(оценщику необходимо прозванивать аналоги, а так же консультироваться с представителями риэлторских и девелоперских компаний).
На основе опыта работы оценочных компаний, в том числе и нашей компании с банками основные требования, предъявляемые банком к работе оценочной компании это:
Таким образом, для успешной работы с банком оценочная компания должна быть готова делать качественную оценку в максимально сжатые сроки по минимальной стоимости. Это конечно в идеале.
Часто банки, особенно, если их сотрудники не знакомы со спецификой оценочной деятельности, ставят оценочным компаниям сроки, за которые сделать качественную работу просто нереально. Компании, боясь потерять аккредитацию при банке соглашаются, и, в результате, страдает качество работы, так как оценщики работают в состоянии цейт-нота, у них нет времени перепроверить и осмыслить полученный результат, который может получиться далеким от реальности.
Так же важна и оптимальная стоимость услуг. Всем понятно, что оценочные компании изначально готовы идти на демпинг, чтобы аккредитоваться при банке. Но качественная работа должна адекватно оплачиваться. Поэтому существует необходимость согласования с банком обоснованных тарифов за услуги по оценке.
Проведение совместных семинаров, круглых столов и конференций способствует выработке понимания и банками специфики оценочной деятельности, а так же понимания оценщиками специфики работы банка с заемщиками и залогами.