заброшенные квартиры в россии
Заброшенный район новостроек в Подмосковье (28 фото)
Всего в 15 минутах езды от МКАДа находится заброшенный район «Южное Домодедово», состоящий из одних новостроек. Дома здесь стоят уже несколько лет, однако жильцов в них нет до сих пор. Давайте прогуляемся по этому району и посмотрим, что он представляет из себя сегодня.
Далее слова автора:
Жилой комплекс «Южное Домодедово» — один из объектов группы компаний СУ-155. В жилом комплексе должны были проживать 20 тысяч человек. Строительство началось в 2011 году. Сдать первые дома обещали еще в 2013 году. Ни один из домов не сдан.
Коробки первых домов построили очень быстро, это позволило привлечь средства граждан для строительства еще около двадцати домов. Заселять же дома не спешили, для введения домов в эксплуатацию нужно было построить котельную, СУ-155 этого не делало.
За несколько лет дома уже начали разрушаться. Ситуацию усугубила невыплата зарплат строителям. Доходило до того, что рабочие, приехавшие из регионов, вынуждены были снимать окна из домов, чтобы купить себе билет домой.
Офис продаж около стройки давно заброшен. Сначала там сидели менеджеры, которые продавали квартиры и врали, что дома вот-вот сдадутся, потом офис опустел.
Внутри часть отделки уже сняли и разворовали.
На полу валяется реклама нового доступного жилья.
Идем к домам. Кажется, что вот-вот выйдут счастливые новоселы, а около детского сада будут звенеть детские голоса, но нет.
Заброшенные и пустые дома.
Разбитые окна и двери.
Брошенные туалетные кабины.
Почти достроенный детский сад. Их должно было быть несколько.
Куда только не обращались дольщики и пайщики за эти годы. На всех уровнях их кормили «завтраками», рисовали графики достройки объектов и призывали правильно голосовать на выборах. Обещания остаются невыполненными.
Общее количество недостроенных объектов по всей стране у СУ-155 легко запомнить, их – 155. Из них 147 – жилые дома. Завершения строительства ожидают более 30 тысяч дольщиков и пайщиков, вместе с семьями это более ста тысяч человек. Из них примерно пятая часть ждет жилья в подмосковном Домодедово.
Как ни странно, основной акционер и руководитель СУ-155 и по совместительству депутат Московской городской Думы Михаил Балакин вместо того, чтобы топтать зону, отдыхает за границей. По версии Forbes состояние Михаила Балакина составляет около 2 миллиардов долларов США.
Пару лет назад в «Южном Домодедово» торжественно заложили школу. На информационном щите написано про губернаторскую программу.
Строительство школы брошено на стадии фундамента.
Само качество строительства ужасно. Грунт под асфальтом проседает, кругом провалы.
Будьте осторожны на строительных площадках!
Сейчас обещают сдать несколько домов, их даже подключили к котельной.
Вид из окна на нежилой комплекс «Южное Домодедово».
Выходы на крышу также открыты.
В одной из несданных квартир идет разводка внутренних коммуникаций.
Я не специалист в строительстве, но это полное безобразие.
Как найти хозяина заброшенной недвижимости?
Я хочу выкупить заброшенный объект. Как найти его хозяев?
Если объект свежий и проведено межевание, это несложно. Можно найти его на карте Росреестра, узнать кадастровый номер и запросить выписку из Росреестра с данными собственника. А вот если объект выдали еще до распада СССР, то непонятно, как действовать.
В нашем городе крупные предприятия и администрации давали много гаражей и участков в СНТ в собственность. Например, одному гаражно-строительному кооперативу выдали землю в пользование, на ней построили гаражи, которые часть владельцев затем оформили в частную собственность. За аренду земли собственники гаражей платят городу. В этом кооперативе много брошенных гаражей, и есть сведения только об их первых хозяевах-строителях. Но поскольку они либо умерли, либо сменили место жительства, их контакты неизвестны. А главное, данных о большинстве таких брошенных строений нет нигде, кроме, возможно, архива.
Как найти таких хозяев, чтобы выкупить брошенный объект?
Если коротко, то никак. Нет никакой централизованной системы поиска собственников заброшенной недвижимости или служб, которые специально этим бы занимались. Поэтому и универсального совета или способа, как найти владельцев брошенных объектов, я дать не смогу. Можно полагаться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, искать через знакомых, друзей, соседей и так далее.
Но есть другие варианты, которые в теории могут помочь бороться с заброшенными постройками. Я расскажу, как у таких построек могут появиться новые хозяева и что для этого необходимо.
Как недвижимость получает статус бесхозяйной
Вы правильно написали, что самый очевидный способ найти собственников — заказать выписку из ЕГРН. Но только при условии, что объект поставлен на кадастровый учет. Еще можно поискать данные в различных архивах местной администрации — в теории они должны все хранить.
Проверенных способов, как найти собственника недвижимого имущества, которое не поставлено на кадастровый учет с советских времен, увы, нет. И даже если оно стоит на учете, необязательно, что на него зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть и вы нашли ФИО собственника, то это еще только половина дела: владельца нужно найти в реальности и договориться о дальнейших действиях. С учетом того, что люди умирают, переезжают, меняют фамилии, это практически невыполнимая задача.
Но можно подойти к такой недвижимости с другой стороны и не искать собственника. Если у участка, гаража или другого объекта нет владельца, он неизвестен или от собственности отказались, такая недвижимость получает особый статус — бесхозяйной вещи.
Этот правовой статус недвижимость приобретает не просто так. Местная администрация должна провести поиск собственника. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: администрации районов или профильные комитеты. Но на деле эта обязанность за ними по закону не закреплена и искать собственников они не обязаны.
Допустим, муниципалитет все-таки организовал поиск собственника и не нашел его. Тогда он обращается в местный Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. После этого недвижимость будет находиться в таком статусе еще в течение года.
Если и за этот год собственник не обнаружится, муниципальная власть может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость. Муниципалитету понадобятся доказательства, что он принимал меры и искал владельца, но найти не смог. И по факту у недвижимости нет собственника.
Если суд признает муниципальную собственность на такую недвижимость, муниципалитет уже сможет ее реализовать, например, на торгах или оставить в своем ведении. Это основной способ, как у заброшенных зданий появляются новые хозяева.
Как победить выгорание
Как работает приобретательная давность
Кроме муниципальной власти право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобрести физические и юридические лица, которые открыто пользуются этими объектами, даже если у таких лиц нет права собственности на них.
Но не каждое владение вещью приводит к возникновению права собственности на нее. Для этого должны соблюдаться несколько условий. Причем это обязательные требования, которые нужно подтвердить в суде. Расскажу о них подробно.
Пользоваться открыто. То есть владелец не должен скрывать, что пользуется имуществом. При этом он может принимать меры к сохранности этого имущества.
Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем дачу. Участок по соседству заброшен, и хозяева много лет там не появляются. Поэтому на участке растет трава и появился борщевик. Вы ухаживаете за этим участком и даже посадили плодовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не лазили чужие, огородили этот участок. То есть вы владеете брошенным участком открыто и ни от кого не скрываетесь.
Пользоваться добросовестно. То есть владелец, который получил недвижимость во владение, не знал и не должен был знать, что нет оснований, по которым у него могло бы возникнуть право собственности на эту недвижимость.
Здесь есть сложности. Если вы захотите со временем получить право собственности на заброшенную недвижимость, вам надо начать ею пользоваться. Но очевидно, что вы понимаете, что вы не ее собственник, то есть владеть ею вы начнете без правовых оснований, что вроде бы исключает добросовестность.
Эта формулировка расплывчатая, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что у вас нет на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом конкретном случае она будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть знание о незаконности владения не исключает добросовестности.
Но есть и исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких условиях не может привести к возникновению права собственности.
Например, мужчина купил гаражный бокс в закрытом территориальном образовании — ЗАТО. Через 20 лет он подал иск, чтобы участок под гаражным боксом признали за ним по давности владения. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Областной суд решил, что мужчина не мог не знать, что оснований для возникновения права собственности нет, а значит, не соблюдается принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставили в силе.
Добиться рассмотрения кассационной жалобы истцу не удалось и он стал оспаривать норму гражданского кодекса о приобретательной давности в Конституционном суде. Суд сказал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя считать недобросовестными. Позднее в законодательство внесли изменения, и теперь приобретатель признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен быть знать, что у другого лица не было прав отчуждать это имущество.
Пользоваться непрерывно. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, то есть 15 лет. Если вы передали владение таким имуществом по наследству, это не прерывает течение срока. То есть если заброшенный участок по соседству косил еще ваш отец, а теперь открыто им владеете и косите его вы, то 15 лет будут считаться еще с того времени, когда участок косил отец.
Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или постоянное бессрочное пользование, такое имущество нельзя получить по статусу приобретательной давности. То же самое и с договоренностями. Если вы вступили в договорные отношения с владельцем — например, взяли у соседа участок в аренду, а он переехал в другой город, — вы не можете приобрести собственность в силу давности владения.
Только если одновременно выполняются все условия, можно приобрести право собственности на ничейное имущество в судебном порядке.
Что делать в вашем случае
Разыскивать хозяев заброшенных зданий — проблема муниципальной власти. Если власти не интересны строения, а вам хочется, чтобы собственника поискали, можно письменно обратиться к муниципалитету. Попросите найти собственников недвижимого имущества или принять его на учет как бесхозяйное, чтобы в дальнейшем его продали на торгах новым собственникам.
Если здание аварийное, можно указать, чтобы его приняли на учет для последующего сноса. Сносить аварийные строения можно по решению суда или местной администрации. При этом ставить объект на учет в качестве бесхозяйного необязательно.
Последний вариант: вы можете начать пользоваться гаражом в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него.
Что в итоге
Универсального способа, как найти хозяина заброшенной недвижимости, нет.
Вы можете попытаться признать объект бесхозяйной вещью. Для этого понадобится помощь местных органов власти и время. Сначала муниципалитет будет искать владельца, а потом по суду признавать недвижимость муниципальной собственностью и выставлять на торги.
Работающий способ — владеть недвижимостью открыто и добросовестно на протяжении 15 лет. После этого есть шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Под окном стоят заброшенные ракушки. лет 40 назад их выдавали инвалидам и ветеранам без права передачи в пользование. потом этими гаражами начали пользоваться их дети, потом их внуки. сейчас многие стоят вообще брошенные за ненадобностью. на сколько реально занять такой, привести в порядок и подать по праву приобретательной давности?
Владимир, ракушки не являются недвижимостью, так как не имеют неразрывной связи с землей, поэтому право собственности на них признать не выйдет
Владимир, не реально, так как земля муниципальная и объекты, скорей всего, не капитальные.
С двух сторон от моего участка умерли хозяева еще до того, как я купила свой. Дети-маргиналы, по-моему, у обоих, в наследство не вступали, вроде как нет денег. Мне теперь занимать эти участки и 15 лет ждать? )) Или попробовать связаться с наследниками?
Лина, приобретательская давность не распространяется на участки. Обращайтесь в правление СНТ или в администрацию района.
Seregin, конституционный суд вам прямо пишет обратное:
Не может с учетом сказанного опровергать добросовестность
давностного владельца и сама по себе презумпция государственной
собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации),
поскольку ограничение для приобретения земельных участков,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по
давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение
по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип
равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4
статьи 212 ГК Российской Федерации) и вступает в противоречие со
статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
Из представленных материалов следует, что в деле с участием
заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право
собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в
рассмотрении дела, требований о признании права собственности не
заявило, т.е. публичное образование фактически не имеет интереса в этом
объекте недвижимости. Как субъект права собственности на землю,
переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
оно фактически передало им осуществление всех своих правомочий –
владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются
гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого
имущества
Почти даром. Дома в Европе начали продавать по 11 рублей. Где их найти и как купить?
Число жителей Европы — какой бы привлекательной она ни была — планомерно сокращается, и этот процесс нельзя остановить даже при постоянном притоке мигрантов. Дело в стремительном старении населения и низком уровне рождаемости. Особенно страдают от потери людей небольшие деревни и города — молодежь бежит из них, оставляя дома на произвол судьбы. Появляются целые заброшенные города, в то время как в крупных мегаполисах буквально шагу ступить негде, а цены на недвижимость зашкаливают. Хорватская община Леград тоже оказалась на грани исчезновения, но решила побороться за право на существование, предложив всем желающим жилье за копейки. Призрак дома на холме — в материале «Ленты.ру».
Живите кто хотите
Первыми спасать стремительно умирающие поселения еще в начале 2000-х бросились итальянцы, начав продавать недвижимость в них по символическим ценам. Спустя примерно десятилетие эту схему оценили и в других странах, в том числе в Хорватии. Власти общины Леград, расположенной на севере страны, вдали от популярного среди туристов побережья Адриатического моря, объявили масштабную распродажу заброшенных домов.
У всех объектов, включенных в акцию, одна цена — 1 хорватская куна, это примерно 11,5 рубля. Столько стоит одноразовая медицинская маска или минутная поездка на такси в Москве. Отдавать дома за бесценок власти общины вынуждены из-за вымирания жителей. В настоящее время здесь проживает чуть больше двух тысяч человек. 70 лет назад их было в два раза больше, а в конце XVII — начале XVIII веков Леград вообще был одним из крупнейших населенных пунктов региона.
Ситуация начала меняться после распада Австро-Венгрии в 1918 году. Из-за передела территорий Леград в один момент превратился в провинцию на границе с Венгрией. «Мы стали приграничным городком без особых транспортных связей с другими населенными пунктами. С тех пор численность населения постепенно снижалась», — рассказал мэр Леграда Иван Саболич.
Фото: Antonio Bronic / Reuters
Леград находится в двух десятках километрах от Копривницы — относительно крупного, по хорватским меркам, города. Община выстроена на правом берегу реки Дравы, по которой в этом месте и проходит венгерско-хорватская граница. При этом ни моста, ни пограничного пункта в Леграде нет. Напротив, на другом берегу реки, проложена железная дорога. Раньше там была станция под названием Леград — несмотря на то, что пользоваться ею жителям было как минимум затруднительно. Впоследствии ее переименовали в Эртилош.
Старикам тут не место
Леград окружен сельскохозяйственными землями, поэтому большинство его жителей заняты в сельском хозяйстве. Но переселенцам какие-то особые знания в этой сфере не нужны — городить огороды необязательно, условия программы не предусматривают обязательного вовлечения в трудовую деятельность. Все, что нужно для получения дома за 11,5 рубля, — быть финансово состоятельным и молодым, не старше 40 лет. Кроме того, новых жителей попросят остаться в Леграде на 15 лет. Не указывается, обязаны ли они жить там все эти годы или достаточно просто владеть домом и должным образом его содержать.
Власти Леграда уже успешно вывели на рынок 19 пустующих домов и участков, из них 17 нашли новых собственников. Состояние большинства зданий оставляет желать лучшего. Некоторые буквально руины, коробки без окон и дверей со стенами, покрытыми плесенью. Покупателям предстоит восстановить дома, при этом мэрия поможет финансово — на ремонт (если он необходим) каждому новому жителю дают по 25 тысяч кун (288 тысяч рублей). Если покупатель выбирает дом не из числа выставленных за 1 куну, а частный, город покроет 20 процентов стоимости покупки (до 35 тысяч кун — 403 тысяч рублей). Для участия в программе нужно связаться с администрацией поселения, контакты размещены здесь.
По словам мэра Ивана Саболича, желающие переехать в Леград есть — это в том числе выходцы из Турции, Аргентины, Украины, России и даже Колумбии. Но иностранцам в условиях пандемии коронавируса сложно получить право не то что на проживание, но даже на посещение Хорватии. Поэтому пока супердешевые дома достаются преимущественно самим хорватам, приезжим из других городов. Работа для них находится — новичков задействуют в пищевом производстве, заготовке лесоматериалов и металлообработке.
Затерянный мир
Даже при снятии всех ковидных ограничений пожить в Леграде в тестовом режиме будет непросто: на Airbnb нет предложений съемного жилья непосредственно в центре общины, Booking.com тоже предлагает размещение только в соседних городах (например, в Копривнице, там сутки проживания в среднем стоят 4 тысячи рублей). Один из вариантов — дом за 9 тысяч рублей в сутки около озера Шодерица, расположенного между Леградом и Копривницей.
В описании Леграда на сайте Хорватского национального совета по туризму отмечается, что общину «волшебным образом обошли потоки современной цивилизации». Приезжим советуют посетить церковь Пресвятой Троицы, построенную в конце XVIII века, и крепость Нови-Зрин — ее возвели в XVII веке для защиты местности от турецких набегов. «Википедия» сообщает, что в том же веке крепость была разрушена.
«Леград — особенное место по еще одной причине: именно здесь соединяются две красивых реки — Драва и Мура, создавая, возможно, последний естественный меандр (изгиб речного русла — прим. «Ленты.ру») на своем извилистом пути — поясняется в описании. — Это делает местность идеальной средой обитания для редких видов растений и животных».
На портале TripAdvisor есть немного фотографий Леграда, в основном на них запечатлены купающиеся люди. Где-то в окрестностях есть пейнтбол-парк, веревочный парк, инфраструктура для занятий виндсерфингом и дайвингом, а также автокемпинг. На странице с описанием местных гостиниц, ресторанов и достопримечательностей ближайший к Леграду объект — пиццерия в четырех километрах, в деревне Ботово.
Вас ожидают
Фанатам пиццы, правда, лучше сразу ехать в Италию — страну, где появились и это нехитрое блюдо, и традиция распродавать руины за копейки. За 1 евро (86 рублей) можно купить жилье в разных частях страны — от Сицилии до территорий около Швейцарии и Франции. Как и в Хорватии, потребуются вложения в ремонт, деньги на комиссию риелторам, выплату налогов и переподключение домов к коммуникациям. В совокупности все это может обойтись в десятки тысяч евро.
По состоянию на июнь 2021-го распродажа жилья проводится в городке Биккари на юге Италии (примерно в 130 километрах от Неаполя). В Бизачче (регион Кампания, провинция Авеллино) ищут целые семьи с друзьями, чтобы заселить центр города. В Боргомезавалле на границе со Швейцарией приезжим готовы продать дом и еще приплатить за рождение детей. В Каммарате (на Сицилии) дома раздают бесплатно. Ультрадешевое жилье также можно найти в итальянских поселениях Кантиано (около Сан-Марино), Каррега-Лигуре (регион Пьемонт, провинция Алессандрия), Кастильоне-ди-Сицилия, Кастропиньяно (регион Молизе в провинции Кампобассо), Чинкуэфронди (регион Калабрия) и десятках других. Правда, во многих городках распродажа недвижимости временно приостановлена из-за COVID-19.
В Японии дома в сельской местности распродают по 500 долларов. Всего таких домовладений около 8 миллионов. Некоторые из них достанутся новым владельцам бесплатно. Чтобы стимулировать интерес граждан к пустующим зданиям, власти ряда регионов страны предоставляют субсидии на их ремонт. Большинство заброшенных построек расположены в префектурах Вакаяма, Токусима, Кагосима и Кочи. Список предложений можно посмотреть здесь.
В Испании за несколько десятков тысяч евро можно приобрести целую заброшенную деревню. Их в стране много. В Эстонии за бесценок отдают дома в депрессивных городах — например, в Кохтла-Ярве. И даже богатая Швейцария порой устраивает аукционы неслыханной щедрости: так, в 2019 году муниципалитет горной деревни Монти Щага начал распродавать жилье за 1 швейцарский франк (около 79 рублей).
В России тоже есть аналоги итальянской акции «Дом за 1 евро»: в Москве, например, это программа «1 рубль за 1 квадратный метр», действующая с 2012 года. Участникам сдают в аренду исторические особняки на 49 лет по ставке 1 рубль за один квадратный метр в год. При этом арендаторы обязаны отремонтировать здание с соблюдением всех норм, предусмотренных для объектов культурного наследия. До окончания ремонта действуют коммерческие, то есть рыночные ставки аренды. В хорватскую глушь и итальянское захолустье уехать, конечно, куда проще.