забрать долю в квартире
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Личный опыт: как выкупить долю в квартире, если собственник против
Семья журналистки Ксении Троицкой оказалась в ситуации, когда один из владельцев квартиры не принимал участия в её содержании и не давал согласия на продажу. Им пришлось обратиться в суд, чтобы признать долю сособственника незначительной. Вот как это происходило.
Наша история
Моя свекровь — младшая из троих детей. Её семья жила в трёхкомнатной квартире. В 1972 съехала её старшая сестра, за ней брат. И свекровь осталась с родителями.
После смерти матери в 1991 году квартиру приватизировали на троих: отца, свекровь и её сына (моего мужа). Другие дети не принимали участия в приватизации. В 1997 отец умер и завещал свою часть квартиры свекрови, так как она ухаживала за родителями. Брат и сестра отказались от наследства: они имели жильё.
Через несколько месяцев свекровь узнала, что старшая сестра, несмотря на отказ, оформила долю в квартире. В анамнезе у неё группа по инвалидности из-за онкологии. Это дало ей возможность воспользоваться правом на обязательную долю в наследстве. Согласно ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные по возрасту или болезни дети получают часть имущества наследодателя независимо от того, что написано в завещании. Доля старшей сестры составила 2/27.
С 1997 свекровь неоднократно обращалась к сестре с просьбой продать ей долю. Та отказывала или просила 1 000 000 ₽, что превышало рыночную стоимость доли в 5 раз. С 1972 в спорной квартире она не проживала, не прописана, не платила коммунальные услуги и не приходила, в том числе к родителям.
В 2015 году муж подарил мне часть своей доли в квартире, сособственников стало четверо. В квартире никто не проживает, бремя по содержанию несём мы с супругом. Договориться с сестрой свекрови о продаже доли или квартиры до 2019 года не удалось. Пришлось подавать в суд, чтобы выкупить её долю принудительно.
В тексте свекровь называю истцом, её сестру — ответчиком, нас с супругом — третьими лицами по делу.
Когда можно идти в суд
Верховный суд России разрешил в исключительных случаях собственникам больших долей выкупать долю собственников меньших долей.
Чтобы выкупить у сособственника долю, должны совпасть три условия.
1. Доля сособственника незначительна, и её нельзя выделить в натуре
Если у участников долевой собственности не получилось договориться, то согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный сособственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Выделить долю в натуре в нашем случае невозможно. В квартире три комнаты: 20, 18, 9 м 2 : они больше площади, принадлежащей ответчику.
То же касается нежилой площади. Остаток в 2,6 м 2 делится между кухней, санузлом, кладовкой. Нельзя закрыть сособственнику доступ к туалету и кухонной плите, но запретить купаться в ванной — легко. Существовать в таких условиях нельзя, поэтому выдел доли в натуре невозможен.
План квартиры, из-за которой шёл спор
Фото: Ксения Троицкая
Однако если изолировать жилую комнату и провести туда коммуникации, выделить её как отдельный объект права реально. Тогда совокупность условий для удовлетворения иска будет потеряна. Это в основном относится к частным домам, а не к квартирам. Сделать подобную перепланировку на 8 этаже многоквартирного дома практически невозможно.
Примерно так должна выглядеть доля, выделенная в натуре
Фото: сайт OLX, удалённое объявление
2. Доля собственника не представляет для него существенного интереса
В нашем случае сособственница не имела притязаний на квартиру почти полвека. Она не пыталась заселиться, не хранила личных вещей и не оплачивала коммунальные услуги. По словам судьи, достаточным сроком при оценке отсутствия интереса считается 3 года.
Отсутствие интереса нужно доказать истцу. На заседание мы пригласили соседку. Она подтвердила, что не видела ответчика с момента её выезда из квартиры в 1972 году.
3. У собственника другое жильё
Истец должен доказать, что у ответчика есть жильё в собственности.
У нашей сособственницы было ещё 2 квартиры. Я заказала выписки из ЕГРН на сайте «Росреестра» п о известным нам адресам. Стоимость одной выписки — 250 ₽. Распечатанные документы приложила к исковому заявлению.
На собеседовании судья сказала, что прикладывать выписки необязательно. Запрос на имущество ответчика суд делает самостоятельно. Но я не рекомендую надеяться на это. На заседании выяснилось: суд забыл сделать запрос, и наша выписка, приложенная к делу, сыграла ключевую роль в том, что заседание не перенесли за недостатком доказательств.
Как обращаться в суд: пошаговая инструкция
Решите, хотите ли вы уладить вопрос в досудебном порядке.
Вы готовы решить вопрос без суда
Вы имеете причины, чтобы решать вопрос только в суде
Мы не прибегали к досудебному урегулированию по нескольким причинам.
В последнем разговоре ответчик обещала подарить долю третьему лицу, чтобы сделать жизнь истца невыносимой. Если она передаст долю взрослому человеку, мы сменим ответчика. Это потеря времени и денег на уплату пошлины, ожидание нового суда. Если же она подарит долю несовершеннолетнему, выкуп не состоится. Суды почти всегда встают на сторону ребёнка в спорах с недвижимостью (нюансы таких дел не имеют отношения к теме статьи и рассматриваться не будут).
Ещё одна причина нашего молчания в том, что если бы ответчик узнала о суде заранее, то могла бы попробовать вселиться в спорное жильё. Чтобы обозначить своё намерение на проживание в квартире, достаточно привлечь внимание соседей или прийти с участковым. Если вы не пустите сособственника в квартиру, участковый составит акт, с которым ответчик отправится в суд и докажет, что хотел жить на своих метрах.
Если же ответчик попытается прорваться в квартиру после того, как дело наберёт ход, то это уже сыграет против него. Будет очевидно, что интерес к жилью вызван фактом суда.
То, что мы не пытались урегулировать спор мирно, не повлияло на решение суда.
Оцените стоимость жилья и вычислите стоимость доли сособственника.
Независимая оценка жилья
Обратитесь в любую компанию, которая занимается оценкой недвижимости и выдаёт отчёты для суда. Стоимость услуги — от 4000 ₽ в регионах и от 6000 ₽ в Москве. Если попадёте на акцию, уложитесь в 2500 ₽. Срок — 4–12 дней.
Стоимость жилья по итогам оценки совпадает с рыночной или может быть ниже.
Отталкивайтесь от кадастровой стоимости: посмотреть её можно на сайте «Росреестра» в личном кабинете. Вход через логин/пароль от «Госуслуг».
Разделите кадастровую стоимость на общее количество долей и умножьте на долю ответчика. Это и будет компенсацией.
Расчёт из кадастровой стоимости невыгоден, когда она превышает рыночную. Вы самостоятельно решаете, какой вариант для вас предпочтительней.
Мы воспользовались этим способом по нескольким причинам:
Так мы сэкономили время и деньги.
Выбрать самую дешёвую ипотеку
Составьте исковое заявление. Чем проще и короче обращение к суду, тем больше шансов, что его быстрее рассмотрят и не запросят дополнительных данных.
Корректных шаблонов исков по этой категории дел в интернете нет. Я обратилась к юристу: 4000 — исковое и ходатайство, 800 — консультация по телефону.
Мы просили суд принять меры по обеспечению иска, то есть наложить запрет на любые регистрационные действия в отношении спорного имущества. Суд удовлетворил ходатайство: во время разбирательства все сособственники не имели права распоряжаться квартирой, в частности, дарить свои доли.
Ходатайство составлять необязательно: его наличие зависит от ваших отношений с ответчиком.
При этом продать долю ответчик сможет даже без ходатайства. Действует закон о праве преимущественного выкупа ( статья 250 ГК РФ ). Ответчик в первую очередь обязан письменно предложить другим собственникам выкупить долю. После отказа — продавать по цене не выше той, которую назначил другим сособственникам. Любую сделку, которая проходит не по этому сценарию, можно оспорить в суде.
Рассчитайте на сайте вашего суда госпошлину в разделе «Калькулятор госпошлины». Выберите «Подать исковое», далее «Имущественного характера, подлежащего оценке». Введите стоимость доли ответчика (она же сумма иска) в открывшееся окно. Калькулятор покажет сумму пошлины. Сформируйте квитанцию и оплатите её в банке.
Сумма госпошлины разная для разных исков.
От госпошлины освобождаются люди с инвалидностью, пенсионеры и прочие лица платят полную стоимость.
Теперь соберите документы и распределите по пакетам.
Первый пакет отнесите в районный суд, к которому прикреплено спорное имущество. Предварительно снимите копии с документов и храните у себя. Они понадобятся на случай форс-мажора (например, суд потеряет). Попросите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. В к анцелярии суда можно заполнить документ о согласии получать СМС: вместо бумажных уведомлений будут приходить СМС о движении дела. Это бесплатно.
Через 5 дней суд примет дело к производству.
Отправьте заказные письма с документами ответчику и третьим лицам. Стоимость — 70–100 ₽. Если известно несколько адресов ответчика, отправляйте на все.
Что касается третьих лиц, отправлять им письма нужно, даже если живёте с ними в одном доме. Каждому сособственнику — личное письмо. В суд надо передать столько квитанций об отправке, сколько собственников у квартиры, не считая вас.
Следите за движением дела. Через 5 дней проверьте на сайте суда, принято ли оно к производству. Если информации нет — позвоните в канцелярию и поинтересуйтесь результатом.
Если пришло СМС, узнайте отдельно судьбу ходатайства. Спустя неделю мы выяснили, что обеспечительные меры по иску не приняты, так как суд потерял документ. После звонка суд удовлетворил ходатайство в течение суток.
Через 3–6 дней на адрес прописки всех участников процесса придёт письмо из «Управления Росреестра» вашего города с уведомлением о запрете на регистрационные действия с имуществом.
Как проходит собеседование
Когда дело уходит в производство, информация о его движении обновляется на сайте суда.
Задержка обновления до 48 часов
Перед заседанием участников процесса приглашают на собеседование. Вы имеете право не приходить: судья на предварительной беседе должен изучить материалы дела, попробовать склонить стороны к мировому соглашению или запросить доказательства. Об этом вы и так узнаете из письма, которое суд направит вам, ответчику и третьим лицам.
Мы пришли на собеседование в полном составе: я, супруг и свекровь. Ответчик не явилась. Разговор шёл в кабинете судьи, протокол не вели. Судья выслушала нашу версию событий и спросила, есть ли у нас деньги на компенсацию ответчику.
Как внести обеспечительный платёж
Судья попросила до первого заседания перевести деньги на депозит суда ( статья 327 ГК РФ ). Намекнула, что это не обязательно, но многое скажет о наших намерениях. Когда я изучала вопрос, столкнулась с тем, что суды неохотно дают добро на внесение денег на депозит и отказывают тем, кто хочет положить добровольно. Узнавайте ситуацию в вашем суде самостоятельно, но будьте готовы к такому варианту событий.
Если суд откажет в обеспечении платежа или вы не захотите вносить деньги, варианты следующие:
Второй вариант — утопия, если ответчик не согласен с иском. Он может укрываться от исполнения решения суда и препятствовать переводу денег на его счёт. Тогда обратитесь к любому нотариусу и внесите деньги на его депозит ( статья 87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ). За это придётся заплатить 0,5% от суммы принятых средств, но не меньше 1000 ₽ ( статья 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» ).
Если вносите деньги на депозит суда, возьмите реквизиты счёта в «Управлении судебного департамента» вашей области. Платите в «Сбербанке» через кассу. Комиссия 1% от суммы, но не более 2500 ₽.
Отвозить квитанцию в канцелярию суда не надо. На заседании заявите ходатайство о приобщении её к делу.
Как проходит суд
На заседании сторонам и свидетелям дают высказаться. После судья удаляется для принятия решения.
Судья посчитала основания для удовлетворения нашего иска вескими, суд мы выиграли. Для обжалования решения суда ответчику дают 30 календарных дней. После решение вступает в законную силу.
Как снять обеспечительные меры с квартиры
Если вы не ходатайствовали об обеспечении иска, то на 31 день забирайте решение суда и идите с ним в МФЦ. За внесение изменений в ЕГРН заплатите 2000 ₽.
Если ходатайство было, придётся пройти ещё одно судебное заседание. На 31 день подайте в канцелярию заявление о снятии обеспечительных мер. Напишите его в свободной форме, указав номер дела, участников процесса, дату, когда решение вступило в силу. В заявлении попросите снять с квартиры запрет на регистрационные действия.
Проследите, чтобы на заявлении поставили отметку о принятии
Фото: Ксения Троицкая
Суд назначит новое судебное заседание: вам, третьим лицам и ответчику придут СМС-оповещения с датой (или повестки, если не подключали услугу). Приходить на заседание не нужно. Однако моя свекровь на всякий случай сходила. Ей сообщили, что запрет снимут в течение 15 дней с момента вынесения судом решения.
Как ответчику получить деньги с депозита
Вам не обязательно заниматься этим вопросом — ответчик сам найдёт решение.
Но в целом этот процесс выглядит так. После вступления решения суда в силу ответчику необходимо прийти в «Управление судебного департамента» и написать заявление (бланк дадут) на выдачу денег. Указать расчётный счёт. Бухгалтерия забирает оригинал решения суда. Деньги переводят в течение двух дней.
Сколько стоило судебное разбирательство
Я убеждена, что подготовиться к суду можно самостоятельно. В нашем случае реально было обойтись без искового от юриста, но я решилась на него для подстраховки.
Наши расходы составили:
Компании и частные юристы предлагали сопровождение дела без присутствия в суде за 25 000–35 000 ₽. С представлением в суде (не более двух заседаний) — от 50 000 ₽. Экономия налицо. Потраченное на подготовку время — около 70 часов с учётом чтения материалов дел, консультации, посещений суда.
Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире
Долевая собственность — это имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев. Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д.
Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236, ГК РФ). При этом до отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем.
Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.
Содержание
Отказ при приватизация квартиры
Первый случай — гражданин еще не получил долю в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при участии в приватизации (перевод квартиры в частную собственность). Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками. Для того чтобы отказаться от своей доли при приватизации, нужно написать соответствующее заявление.
«Чтобы отказаться от приватизации, нужно обратиться с письменным заявлением об отказе в уполномоченный орган. Например, в Москве — это департамент городского имущества. Образец заявления размещен на сайте департамента. Отказ от приватизации можно подать в департамент напрямую и через МФЦ. В первом случае требуется нотариальное удостоверение отказа (цена — 1,1 тыс. руб.), во втором достаточно простой письменной формы», — рассказал юрист Asterisk Степан Хантимиров.
Читайте также
Отказ от доли при получении наследства
Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.
По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:
Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.
Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:
Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.
Читайте также
Отказ от уже существующей доли
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.
Дарение доли
Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.
При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.
Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.
Продажа доли
Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.
Расприватизация
Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):
После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.
Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.
Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.
Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.
Читайте также
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Читайте также
Отказ от доли в пользу супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.
Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.