выморочные квартиры в москве
Московские власти чуть не отсудили квартиру у россиянок, которые не вступили в наследство
В марте 1997 года Елена Валенко* приватизировала жильё в Москве. Вместе с женщиной на тот момент жила внучка Марина Степаненко, а одна из двух дочерей — Екатерина Бирко — была временно прописана в квартире, хотя и жила в другом месте. Но собственницей Валенко пробыла недолго: уже в декабре 1997 года женщина скончалась.
После смерти Валенко никто в наследство не вступил. Но её внучка — Марина Степаненко — продолжала жить в бабушкиной квартире и родила двоих детей, которых там и зарегистрировала. Так продолжалось до 2015 года, когда умерла и внучка. Опекуном детей назначили её мать — Екатерину Бирко, которая заселилась в квартиру и начала там жить вместе с внуками.
Однако вот парадокс. За эти 20 лет никто не принял наследство Елены Валенко, а значит, фактически квартира осталась без собственника. После смерти Степаненко её мать решила оформить права на квартиру и пошла в суд. Но нижестоящие инстанции ей отказали, так как официально никто не оформил наследство, а за коммунальные услуги скопилась значительная задолженность.
Зато департамент имущества Москвы заявил встречный иск, чтобы признать имущество выморочным и передать собственность на жильё городу. Суды поддержали это требование. Тогда наследники пошли в ВС, чтобы вернуть своё.
* Имена героев изменены.
Что решил Верховный суд
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций, указав, что фактически Бирко и её дочь приняли наследство.
«В качестве принятия наследства, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нём на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания)», — указал ВС и добавил, что отсутствие задолженности по оплате коммуналки по закону не считается обязательным условием принятия наследства.
А значит, квартиру нельзя считать выморочной, следовательно, квартиру передали в собственность города незаконно. Дело отправили на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чем это дело примечательно для россиян
Опрошенные «Секретом» юристы говорят о том, что на практике часто встречаются с подобными делами. Наследники в силу юридической неграмотности или иных обстоятельств (болезни, нахождения в другом регионе или стране и т. д.) пропускают сроки для вступления в наследство.
«Подобные гражданские дела встречаются с завидным постоянством. Наши граждане отчего-то обращаются за наследством по истечении шести месяцев. Это создаёт проблемы для наследников, и решить проблему можно только в судебном порядке. Обращаю внимание: открыть наследственное дело необходимо в течение шести месяцев после смерти наследодателя», — сказал «Секрету» адвокат КА «Матвеенко и партнёры», член Ассоциации юристов России Владислав Калинин.
Несмотря на неоднозначную судебную практику по решению наследственных споров, Верховный суд стоит на позиции, что получение свидетельства о праве на наследство при его фактическом принятии — это право, а не обязанность наследника, полагает председатель Коллегии адвокатов А1 Александр Заблоцкис.
«Определение Верховного суда, конечно, даёт большое преимущество для защиты прав истинных наследников. Однако дела о принятии наследства зачастую могут быть осложнены наличием нескольких наследников, множеством сложных активов и долгов», — добавил он.
В этом случае надёжнее всего пойти к нотариусу и принять наследство, что более однозначно выразит их волю на принятие наследства и документально подтвердит этот факт.
Как юридически правильно принять наследство
Рассказывает юрист «Европейской юридической службы» Мария Замолоцких
По общему правилу, чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять в течение шести месяцев со дня смерти гражданина (открытия наследства). Нужно уложиться в это время и подать заявление нотариусу.
Нотариуса можно найти по месту жительства умершего. Чтобы сделать это, перейдите на сайт нотариальной палаты РФ. Там есть перечень нотариусов с указанием телефонов и адресов.
Перед тем как пойти к нотариусу, подготовьте пакет документов:
документы на банковские вклады (при наличии).
При необходимости нотариус сам запросит иные документы.
После подачи заявления нотариус откроет наследственное дело. По общему правилу свидетельство о праве на наследство выдают по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. За свидетельство нужно заплатить госпошлину.
Ещё один способ — совершить действия, которые свидетельствуют о фактическом принятии наследства: сделать ремонт, установить новые замки, оплатить коммунальные услуги. Но надежнее оформить наследство через нотариуса, чтобы потом не доказывать фактическое вступление и не подтверждать документально факт своевременного принятия наследства.
Выморочное жилье: что из себя представляет и когда переходит государству
Согласно ст.1151 Гражданского кодекса РФ законодательство предусматривает несколько случаев перехода наследной квартиры в выморочную.
Среди них следующие:
1. добровольный отказ с вашей стороны;
2. отсутствие наследника по закону;
3. собственник умер, но наследника по завещанию нет;
4. отсутствие прав на квартиру;
5. уход от наследства.
Выморочная квартира переходит государству со всеми обременениями и долгами как есть. После этого муниципалитет несет обязательства по всем долгам этой квартиры.
Каким образом квартира становится выморочной
Большинство наследодателей предварительно договариваются с родственниками и составляют список наследников в административном документе. Однако на практике в России часто возникают ситуации, когда жилье передается государству.
Жилье не может оставаться бесхозным, поэтому оно переходит в ведение государства или административно-территориальное образование. Далее уже решается вопрос кому это жилье можно предоставить, вариантов несколько, это может быть благотворительность или предоставляется многодетным семьям.
Процедура наследования выморочного жилья
Процедура стандартная как и для обычного наследования. После подтверждения смерти собственника.
Для перехода права собственности необходимо:
• определение факта смерти собственника жилья;
• формирование акта об отсутствии наследников;
• заверение отсутствия завещательных документов;
Уполномоченный муниципальный орган обращается к нотариусу и представляет документы, подтверждающие наличие оснований для правового наследования недвижимого имущества. Соответствующая документация подтверждает статус запрошенного наследника.
Важно! Административный орган не в праве отказываться от собственности умершего.
Процедура перехода права собственности на выморочное жилье
Административный представитель подает заявку о регистрации перехода права собственности. После открытия наследства в обязательном порядке выдается свидетельство, в котором подтверждается право на наследственную массу. Далее проводится регистрация – производится она в управлении Росреестра.
Все этапы оформления необходимо пройти в регламентированные законом сроки (полгода).
Оформляется пакет документов на вступление в право собственности. При принятии выморочного наследства должен быть в обязательном порядке соблюден срок, который составляет по закону 6 месяцев. Затем уполномоченному выдается свидетельство и осуществляется регистрация.
Имеют ли право выселить из выморочной квартиры
Как бы ни было печально, но выселение из выморочной квартиры вполне законно, поскольку собственником квартиры является государственный орган. Однако можно попробовать заключить договор аренды с новым владельцем.
Есть ли возможность получить выморочную квартиру у государства
Тут необходимо понимать, что выморочное жилье, это когда нет наследника по закону, а так же не составлены никакие документы завещания. Такая квартира автоматически переходит в ведение государства.
При этом родственнику хозяина квартиры можно переоформить право собственности на себя.
Если второй собственник жилплощади — не является родственником, то получить вторую половину в собственность будет сложнее. В этом случае следует подать исковое заявление в судебный орган о признании за вторым владельцем собственности права на долю. Существует право собственности приобретательной давности.
Выкуп выморочной доли
Если гражданин регулярно платил за коммунальные услуги, он был реальным пользователем квартиры. В случае, если живущий с таким пользователем человек умирает, не оставив завещания, половина отходит государству. У арендатора возникает естественное желание купить вторую часть и стать владельцем всей квартиры. Если квартира считается выморочной, то она переходит территориальной общине. Однако есть законный способ купить недвижимость без залога. Для этого необходимо будет дождаться решения представителей суда о признании квартиры выморочной и предложить органу управления выкупить долю в соответствии с законом.
Что делать, если муниципалитет отказывается продавать выморочную долю
Выморочные квартиры – это жилье без наследника, отходящие государственному органу. Если орган самоуправления отказывается продавать свою часть, то претендент на квартиру может подать иск о принудительном прекращении владения жильем.
Важно! Наследники могут вернуть выморочное жилье, если признают свидетельство недействительным в судебном порядке о наследовании, а также при отмене судебного акта. Для этого нужно обратиться в судебный орган, что бы восстановить сроки на принятие наследства.
Приобретательная давность
Если в доме живет совладелец или сожитель, и он сохраняет право пользования на протяжении пятнадцати лет, то ему разрешено оставить жилплощадь за собой.
Бывают случаи, когда жилье переходит в иной статус ошибочно, а государственный орган уже передал площадь в качестве социального жилья или отдал вырученные с торгов средства в бюджет, то возвратить деньги законному наследнику после смерти владельца уже не представляется невозможным.
С начала 2020 года в столице восстановлены права почти.
Выморочная квартира: понятие, особенности покупки
Согласно данным статистики, десятки тысяч россиян после смерти не оставляют наследников. В жизни действительно бывают ситуации, когда родных у покойного не осталось ни в одной из восьми очередей наследования, либо имеющиеся наследники признаны недостойными. В таких случаях недвижимость и другое имущество умершего владельца переходит в собственность государства и становится выморочным. Покупка выморочной квартиры имеет свои особенности, о которых стоит знать.
Кто наследует выморочное недвижимое имущество?
В соответствии с законодательством РФ наследниками имущества, признанного выморочным, становятся:
Как правило, квартиры, признанные выморочными, поступают в Фонд социального использования. Такое жилье выделяется очередникам, специалистам, представляющим особую ценность для региона, и прочим категориям лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. За сохранность и учет наследственной массы отвечает ФНС РФ.
При этом нужно учитывать, что законодательные нормы, обязывающие государство или муниципалитет принять наследственное имущество, являются императивными. У органов власти нет права по каким-то причинам отказаться от него
Если же наследники по закону или по завещанию все-таки обнаруживаются, они вправе претендовать на имущество, получившее статус выморочного. Эта процедура происходит в соответствии с общими правилами наследования:
При невозможности вернуть наследникам жилье в натуре им выплачивается денежная компенсация из бюджета.
Как купить выморочную квартиру?
Несмотря на сложности покупки выморочных квартир, стать владельцем недвижимости, которая пустует, все-таки можно. Например, иногда государство, ставшее собственником, оценивает имущество с помощью экспертов и реализует его на торгах. Вырученные за жилье деньги поступают в бюджет. Право на участие в аукционе имеет любой желающий.
Как правило, чиновники реализуют выморочные объекты в случае, когда они заранее включаются в план приватизации госимущества на будущий год. Надолго оставлять квартиры пустующими для государства накладно, ведь они должны содержаться в надлежащем состоянии.
Покупка выморочной квартиры: какие существуют риски
Недвижимость, которая осталась бесхозной после смерти владельца, во все времена считалась важным источником пополнения бюджета. Еще при Иване Грозном власть практически сразу забирала себе земли и поместья умерших людей. Но сейчас госорганы не проявляют особой активности в этом вопросе, чем умело пользуются многочисленные мошенники.
Используемые ими схемы выглядят довольно просто. Когда одинокий человек умирает, обычно об этом в первую очередь узнает участковый врач. Соответствующая информация поступает в ЗАГС и Департамент городского имущества. Если такого не происходит, в дело вступают разного рода дельцы. Они или сдают жилье арендаторам, или продают его от имени бывшего владельца.
Для заключения сделок оформляются поддельные доверенности. Сильно упрощает дело наличие «своего» нотариуса, который может без лишних вопросов выдать свидетельство о праве на наследство.
Захваченные таким образом квартиры несколько раз перепродаются знакомым, после чего квартира поступает на обычный рынок недвижимости. В результате пострадавшим оказывается человек, который купил такое жилье.
Так, несколько лет назад в одном из областных центров была раскрыта деятельность преступной группы. Она состояла их участкового врача, сотрудника похоронного бюро и владельцев ЗАГСа. За несколько лет аферисты присвоили и перепродали шесть выморочных квартир и загородный дом.
Еще один трагикомичный случай произошел в свое время в Москве. Добропорядочная семья приобрела однокомнатную квартиру и осталась очень довольна выгодной сделкой. Но через три года супруги получили повестку в суд.
В результате квартира была продана, но мошенников задержали. На квадратные метры наложили арест, и местные власти подали в суд исковое требование о возврате имущества, принадлежащего им по праву. Судья удовлетворил требования муниципального органа.
Покупка выморочного жилья – явление, которое в России встречается нечасто. Поэтому и судебная практика небогата примерами разбирательства таких дел. Но попробовать решить вопрос в свою пользу все-таки стоит. Чтобы повысить шансы на успех и обезопасить себя от мошенничества, стоит заручиться поддержкой опытного юриста.
Почему нельзя тянуть с оформлением наследства: все о выморочном имуществе
Квартира, ценные бумаги или драгоценности — все это окажется в собственности государства или муниципалитета, если владелец умер и не оставил наследников. Но это далеко не единственный случай, когда имущество объявляется выморочным. Разбираемся, почему квартира может стать выморочной и как этого избежать.
Что такое выморочное имущество
Выморочное имущество — это вся собственность или ее часть, которая никому не перешла по наследству [1] после смерти правообладателя. Такие ситуации возникают по нескольким причинам. Например, когда умерший не имел наследников ни прямой, ни второй очереди. В таком случае принадлежавшее ему имущество называется выморочным и переходит в собственность государства. Но бывают и более сложные ситуации. В частности, когда человек написал завещание, в котором намеренно отказал всем близким в своем наследстве. Бывают случаи, когда только часть имущества признается выморочным.
Государству могут отойти жилье или коммерческая недвижимость, земля, ценные бумаги и другие ценные вещи, а также интеллектуальная собственность.
Признание имущества выморочным
Может быть несколько причин, по которым после смерти владельца некому будет передать его собственность. И чаще всего требуется, чтобы совпали несколько обстоятельств:
Срок наследования выморочного имущества
Если у человека нет наследников или они не имеют права на наследство, имущество переходит в государственную собственность, а некоторые объекты, например земли или недвижимость промышленного или хозяйственного назначения, могут перейти муниципальному образованию. Муниципалитет, в отличие от обычных граждан, по закону не имеет права отказаться от наследования, даже если хочет.
О том, куда попадет имущество, объявляется в день открытия наследства. Согласно закону, это происходит, когда оформляются официальные бумаги о смерти. Таким образом, получается, что процедура признания имущества выморочным может начаться сразу же. Но для этого муниципалитету нужно предпринять некоторые действия, чтобы оформить собственность.
Но что делать, если обнаруживается наследник — дальний родственник или спрятанное завещание? Как вернуть имущество законным наследникам? Согласно Гражданскому кодексу РФ, у наследников есть полгода, чтобы вступить в свое право. Даже если муниципалитет начал процедуру оформления имущества выморочным, наследник может у нотариуса заявить свое право на наследство.
Нередки ситуации, когда наследник игнорирует это право, продолжая пользоваться имуществом своего близкого и не торопясь оформлять наследство. В таком случае спустя полгода имущество все равно получит статус выморочного, и доказывать свое право на него придется уже через суд.
Как вернуть выморочное имущество
Если наследник узнал о смерти родственника спустя шесть месяцев или просто не успел заявить о своем праве на имущество, не обойтись без суда. Нужно будет доказывать, что срок не был выдержан по уважительной причине. Для разбирательства придется собирать документы, которые подтвердят, что у наследника не было возможности вступить в наследство. Такими доказательствами могут быть медицинские заключения о болезни, справки с места работы о командировках, показания свидетелей или другие документы.
Если суд признает право наследника, то необходимо будет как можно скорее передать решение нотариусу и вступить в право наследства. Далее потребуется пройти процедуру переоформления собственности.
Как оформляется выморочное имущество
Процесс передачи выморочного имущества непосредственно тем органам, которые будут им владеть, описан в документе Минфина [4]. Сначала Росимущество или его территориальное подразделение у нотариуса получает свидетельство о праве на наследство. Далее оно попадает в налоговые органы, после чего проходит оценку.
Только после этих действий объект наследства попадает на официальные торги, в рамках которых любой может выкупить имущество. Таким образом можно приобрести, например, квартиру. Но даже учитывая, что часто цена на торгах получается ниже рыночной, всегда есть риск, что у такого имущества объявится наследник и возникнут сложности с оформлением права собственности и судебные тяжбы.
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.
В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.
Кто проводит аукционы. Обзор площадок
Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.
Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.
Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.
Будьте бдительны
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Насколько выгодна покупка жилья на торгах
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.
Сложности в покупке жилья на торгах
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.
Кто может участвовать в аукционах
В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.
По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.
Частные аукционы
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:
— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.
Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.
В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».
В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.