выкуп квартиры агентством недвижимости
Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке
Что такое срочный выкуп квартиры, кому он выгоден и в чем минусы такой сделки для продавца, рассказывают специалисты компании Est-a-Tet.
«Срочный выкуп – это покупка квартиры риелторской или инвестиционной компанией без выставления на продажу с дисконтом и максимально быстрым выходом на сделку – в течение тре-четырех дней с момента обращения (это минимальный срок, необходимый для проверки правоустанавливающих документов на квартиру). Из общего числа обращений в компанию, связанных с продажей жилья на вторичном рынке, порядка 15% приходится на запросы о срочном выкупе. Однако действительно готовы к такой сделке только каждый двадцатый обратившийся, остальные или просто интересуются, или не готовы к продаже с дисконтом», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Кто заинтересован в срочном выкупе?
Срочный выкуп интересен продавцам, если их квартира находится в залоге (для выдачи кредита, ипотеки), но они уже не в состоянии выплатить свой долг банку. Вторая категория клиентов, которые интересуются срочным выкупом, – это люди, которые по личным обстоятельствам хотят получить деньги от продажи максимально быстро. Порядка 50% от общего числа обращений за срочным выкупом в Московском регионе приходится на инвесторов, которые вложили средства в новостройки Подмосковья и в связи с падением спроса не могут продать свою квартиру, чтобы выйти хотя бы на нулевой уровень рентабельности.
Как распознать обман при срочном выкупе?
Ряд недобросовестных риелторских компаний маскируют под «срочный выкуп» обычную продажу квартиры. Выдавая клиенту небольшой залог, они забирают правоустанавливающие документы и обещают в ближайшее время заключить договор купли-продажи. Однако выход на сделку постоянно переносится, поскольку на самом деле сотрудники компании ищут стороннего покупателя. В итоге получается стандартная продажа квартиры с дисконтом, который не оправдан, поскольку срок сделки не был таким коротким, как в случае со срочным выкупом. Некоторые люди, особенно пожилые, полагают, что без правоустанавливающих документов нельзя совершать никаких сделок с недвижимостью, поэтому покорно ждут, когда наконец с ними заключат договор. Чтобы избежать сделок с мошенниками, уже на первоначальном этапе покупатель должен насторожиться, если агент не выезжает для оценки квартиры и готов назначить цену сразу, без ее просмотра. Если выкуп организован правильно, оценка производится буквально на следующий день после обращения клиента.
При заключении соглашения о задатке важно внимательно изучить договор и выяснить, в какой срок компания обязуется заключить договор купли-продажи и какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение сроков заключения договора. В первую очередь это должно быть удержание залога.
Также никому не следует оставлять оригиналы правоустанавливающих документов.
Реальный размер дисконта при срочном выкупе
При срочном выкупе, как правило, к рыночной стоимости квартиры предполагается дисконт в размере 10% за срочность сделки, ведь при обычной продаже срок экспозиции квартиры может в лучшем случае составить два месяца. При этом рыночная цена квартиры высчитывается не как средняя между стоимостью аналогичных предложений, а как самая низкая цена в выборке подобных объектов. То есть если самая дешевая квартира среди аналогичных стоит 8,5 млн рублей, по схеме срочного выкупа за нее могут предложить не более 7,7 млн рублей.
Как работают сервисы по срочному выкупу жилья
На столичном рынке недвижимости есть компании, которые готовы в срочном порядке выкупить недвижимость у физических или юридических лиц с целью дальнейшей перепродажи. Такие схемы, по аналогии с популярным на авторынке трейд-ином или срочным выкупом авто, распространяются и на рынке новостроек.
Рассказываем, как работает схема быстрого выкупа жилья, кто оказывает такие услуги, кто ими пользуется и сколько это стоит.
Эксперты в этой статье
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Сколько стоит срочный выкуп жилья
При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.
«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка. Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене. То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.
Следует учесть, что в рамках схемы трейд-ин оплачиваются услуги агентства по продаже вторичного жилья. «На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 тыс. руб., а в среднем составляет порядка 2% от цены объекта. Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья. Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Международный опыт
В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками. Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.
Кто оказывает услуги по срочному выкупу квартир в России
Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы, считает Куликов.
На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней. Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб. После того как в квартире сделана предпродажная подготовка, ее выставляют на рынок.
Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.
Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую. Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости. Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.
В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.
Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.
Схема трейд-ин жилья
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Одним из основных способов приобретения жилья в новостройках на столичном рынке недвижимости является трейд-ин. Услугу трейд-ин оказывают, в частности, агентства недвижимости, а срок заключения альтернативной сделки составляет в среднем порядка трех месяцев.
На сегодняшний день доля трейд-ин на столичном рынке составляет порядка 20–25% в общем объеме сделок. Еще три года назад этот показатель был ниже — примерно 15–20%. На фоне кризисных явлений схема трейд-ин широко востребована на рынке, в основном в массовом сегменте. Это удобный инструмент решения жилищного вопроса для покупателей с ограниченным бюджетом, которые не могут накопить на новостройку с нуля. Кроме того, такой способ покупки можно комбинировать с получением льготной ипотеки: если средств от продажи старой квартиры недостаточно, покупатель параллельно подает заявку на жилищный кредит.
Весной этого года риелторы отмечали рост спроса на услугу по выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%. В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений. Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта, отмечали риелторы.
Срочный выкуп квартир
Мы предлагаем выкуп квартир по рыночной стоимости в Москве и Подмосковье собственными за 1 день
Какую недвижимость мы выкупаем?
Сданные московские и подмосковные дома с документами и ключами на руках
Ипотечную недвижимость и залоговые квартиры, вне зависимости от просрочки
Квартиры в Москве и области с долгами и без
Ваши преимущества
+ Вся сумма в день заключения договора купли-продажи
+ Оценка рыночной стоимости – бесплатно
+ Выдаем до 90 % от рыночной стоимости
+ Подготовкой всех документов занимаемся мы
+ Юридическое сопровождение сделки – бесплатно
+ Не надо показывать жилье покупателям
+ Не надо собирать документы
Есть вопросы о выкупе квартиры?
Как определяется стоимость жилья?
При первичном обращении специалист по недвижимости проведет оценку на основании базовых параметров:
Количество комнат
В зависимости от метража квартиры, количества комнат, а также планировки формируется первичная максимальная стоимость объекта.
Район размещения
Как всегда район города или расположение в области диктует возмножный диапазон стоимости недвижимости. Инфраструктура, безопасность, популярность района.
Состояние жилья
Дополнительная наценка или дисконт возможны в зависимости от внутреннего состояния жилья. Его оценит наш специалист в процессе оформления сделки.
Состояние дома
Помимо внутреннего состояния объекта, на итоговую стоимость также влияет состояние и возраст дома, а также недавние реновационные проекты.
Проблемность объекта
В зависимости от факторов, связанных с долгами, правом собственности или другими юридическими осложнениями, итоговая цена может.
Предложения на рынке
Составляя финальное предложение оценки стоимости, мы также анализируем спрос и предложение в районе размещения недвижимости.
Срочный выкуп квартир
Если появилась необходимость в кратчайшие сроки достать значительную сумму денег, то срочный выкуп квартир агентством недвижимости МГСН поможет эффективно решить эту задачу. Жилплощадь относится к категории ликвидных материальных ценностей и ее можно продать в любой момент. К сожалению, процесс этот небыстрый, кроме того требуется приложить определенные усилия и потратить немало времени. Задержки и осложнений можно избежать, если предложить выкуп недвижимости нашему агентству. Мы гарантируем:
По сути, выкуп квартиры агентством недвижимости ничем не отличается от ее продажи физическому лицу. Разница лишь в том, что мы в данной ситуации не помогаем реализовать имущество, а сами выступаем в роли покупателя.
Выкуп квартир в Москве
Агентство МГСН предлагает быстрый выкуп квартир в Москве и области по рыночной стоимости. Оперативность заключения сделки достигается за счет отсутствия этапа поиска и уговоров покупателей, который может занять не один месяц, особенно с учетом снижения покупательской способности в последние несколько лет. Тем более трудно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. Желающих приобретать недвижимость, владение которой с самого начала связано с какими-то заботами, немного.
В денежном плане владелец практически ничего не теряет. Мы приобретаем квартиры по стоимости, близкой к рыночной, с учетом процента инфляции на срок, который потребуется для ее реализации, поэтому значительные финансовые потери исключены. Также мы производим выкуп проблемных квартир в Московской области. Улаживание различных юридических противоречий занимает немало времени, которого у владельца, как правило, нет. Заключение сделки с таким известным агентством недвижимости, как МГСН гарантирует максимальную выгоду, оперативность и безопасность.
Срочный выкуп квартиры: как не потерять деньги
Кому это надо
При стандартном сценарии квартира продается около трех месяцев. Срочный выкуп позволяет получить деньги за квартиру максимально быстро, всего за несколько дней. При этом покупатель — агентство или инвестиционная компания — попросит вас снизить цену. Условно, вы уступаете процент от стоимости квартиры, за это быстро получаете аванс, а после регистрации сделки — оставшуюся сумму.
Кто клиент сервиса срочного выкупа квартир
Вариантов несколько, вот основные:
Сколько это стоит
Стоимость быстрого выкупа, то есть сумма, которую придется уступить за скорость продажи, варьируется от 20 до 25% от рыночной стоимости квартиры. Это зависит от ликвидности объекта, его рыночной стоимости, статуса, местоположения (вплоть до этажа и вида из окон), компании, покупающей помещение.
Первая загвоздка, характерная для срочного выкупа: никто не может с абсолютной точностью, то есть с погрешностью менее 5%, предсказать рыночную стоимость квартиры через три месяца: будет это 10 миллионов рублей или 10,5, а может, 9,5 миллиона. И поскольку никто не знает рыночную стоимость квартиры на момент продажи, это становится основой для манипуляций и давления на собственника, которому нужно срочно продать недвижимость.
Помимо этого, агентства часто берут дополнительную комиссию за сопровождение сделки и оформление бумаг. Обычно это еще 2% от стоимости квартиры.
Где подводные камни
Первый и самый очевидный минус срочной продажи квартиры — потеря денег. Уступить 20–25% — значит при рыночной стоимости квартиры в 10 миллионов рублей потерять 2–2,5 миллиона. Как ни крути, сумма весомая.
Потерять деньги на срочном выкупе можно и обратившись к недобросовестным перекупщикам. Они могут предложить низкий процент дисконта и тем самым вызвать интерес, но по факту оценят квартиру на те же 20% ниже и даже умело убедят собственника в адекватности такой цены и в том, что аналогов их предложению не найти.
Если обратиться за срочным выкупом в фирму-однодневку, можно потерять и круглую сумму, и квартиру. Здесь вам предложат отличную цену, около 100% от цены квартиры, после попросят оплатить услуги и скажут, что уже нашли покупателя. После того, как вы заплатите, вам еще несколько раз сообщат, что сделка переносится, а потом пропадут с радаров. Бывает и так, что к моменту исчезновения мошенники уже имеют на руках правоустанавливающие документы на квартиру.
Приведу еще один пример обмана. Вам предлагают обычную для срочного выкупа цену, вы соглашаетесь на внушительный дисконт, так как время не ждет. Контора выдает вам некий аванс и берет с вас расписку, начинает собирать документы и каждый день «кормит завтраками». Вам говорят, что нашли покупателя, тот согласен, но уехал, приболел, срочно вынужден выйти на вахту и т. д. В реальности, прикрываясь непредвиденными обстоятельствами, контора ищет покупателя на квартиру по рыночной цене, то есть работает по обычному, а не по «срочному» сценарию. В результате вашу квартиру продают по цене рынка, а у вас выкупают с хорошим дисконтом, оставаясь в серьезном «наваре».
Как быстро продать квартиру и не потерять деньги
Безусловно, быстрый выкуп без дисконта невозможен. Компания, которая быстро выкупает квартиры, платит за то, чтобы ее нашли (за рекламу), за услуги оценщика — риелтора и за то, чтобы найти капитал для быстрого выкупа (а инвесторы за этот капитал просят по 2–3% в месяц). К тому же из десяти человек на дисконт соглашается, как правило, только один.
При этом компания должна что-то заработать. А ведь еще есть риск, что, пока квартира находится на балансе фирмы, рынок уйдет вниз и актив (квартира) подешевеет. Так что дисконт в 20–25% обусловлен не жадностью компаний, а их неспособностью сделать процесс эффективнее, дешевле и доступнее для продавцов недвижимости. Эта сфера не менялась с 1990-х годов, уровень автоматизации оценки и других процессов — нулевой. По факту весь цикл делается вручную, а оценивают квартиру риелторы «на глазок».
Однако на рынке есть предложения от серьезных инвестиционных компаний в недвижимости, которые могут предложить адекватный процент дисконта — до 10% — и действительно провернуть сделку за несколько дней. Они базируются на новых технологиях, другом уровне автоматизации и потому могут себе позволить не задирать цены на свои услуги. Правда, таких компаний в России пока одна или две.
Вот список действий, которые уберегут вас от потери денег:
Больше текстов о личных финансах и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь