выкуп комнаты в коммунальной
Как я выкупила последнюю долю в коммуналке
И стала полноценной обладательницей трехкомнатной квартиры
Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.
В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.
Кратко напомню, как мы стали собственниками первых двух комнат
Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.
Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.
Наследство и торг
Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.
Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.
При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.
Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения
мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке
У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Появление неожиданного собственника
Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.
Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.
Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью
Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.
«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.
Только для нуждающихся
Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).
Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:
Как узнать о продаже комнаты?
Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?
Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).
В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).
Как выкупить комнату: 5 простых шагов
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Шаг 1. Заявите о своих намерениях
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).
Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:
Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.
Шаг 2. Пройдите проверку
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
Шаг 3. Получите распоряжение
После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.
Шаг 4. Оплатите комнату
На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.
Шаг 5. Заключите договор
В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.
Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!
Как самостоятельно продать комнату в коммуналке
И сэкономить на риелторах
Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.
Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.
Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.
Как мы стали собственниками комнаты
В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.
У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.
Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.
Но все, как обычно, пошло не по плану.
Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.
В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.
Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками
Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке
Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.
Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.
Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.
Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.
Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.
Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.
Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.
Как выглядит процесс продажи комнаты
Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.
Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.
Мы наметили такой план продажи комнаты:
Нужен ли риелтор для продажи комнаты
Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.
Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.
У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.
Предпродажная подготовка
Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках : «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.
Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Как продать комнату в коммунальной квартире
Если у покупателя ипотека
В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.
Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.
Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.
История коммунальных квартир
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.
Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.
Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Как заказать выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Если вы владеете долей в коммунальной квартире, сразу обратите внимание покупателя на это. Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке.
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.
В извещении обязательно указывать цену комнаты. Ее можно установить самому, но в последующем продать комнату надо именно по этой цене. Иначе можно было бы обойти преимущественное право покупки: предложить комнату соседям задорого, а продать постороннему лицу задешево.
Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.
Как передать извещение. На руках должно остаться подтверждение, что соседи получили извещение о продаже комнаты. Поэтому его можно передать так:
Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.
Направить извещение надо каждому собственнику в коммуналке по адресу его регистрации. Если не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры. Сохраните почтовую квитанцию: она является доказательством отправки извещения.
Как отсчитывается срок извещения
Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.
Отследить, когда адресат получит извещение, можно через сайт Почты России по номеру почтового идентификатора.
Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.
Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.
Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.
Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.
С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.
Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.
Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.
При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.
Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.
Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику. Это:
Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.
Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.
Если комната в общей собственности. По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда комната приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Если комната в общей собственности, к договору купли-продажи еще надо будет приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.
Если комната куплена в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов, независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.
Если вы купили комнату в коммунальной квартире в браке и у вас нет брачного контракта, покупатель, скорее всего, попросит нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Это необязательный документ для Росреестра, но согласие — это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
Если у вас есть брачный контракт и в нем установлен режим раздельной собственности на комнату, получать согласие не нужно.
Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку документов для Росреестра необходимо приложить:
Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.
Документы для банка покупателя. Если у покупателя ипотека, в Росреестр не нужно подавать никакие дополнительные документы. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.
У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
По закону для продажи комнаты в коммуналке никакие другие документы не требуются. Но на практике покупатели часто просят показать им:
Оплатить коммуналку. Долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен.
Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.
В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.
Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.
Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.
Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.
Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если вы продаете долю в коммунальной квартире, то основной договор купли-продажи надо будет заверять у нотариуса, поэтому и предварительный договор тоже. При этом предварительный договор можно заверить у одного нотариуса, а основной — у другого.
Взять задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить комнату и в качестве гарантии, что вы не продадите ее другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.
Если сделка идет по плану, покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за комнату после ее передачи. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если наоборот — придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Аванс возвращается покупателю в любом случае в первоначальном размере.
Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.
Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.
Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.
Если продаете долю, то в договоре должен быть список остальных собственников и их доли.
Если у вас право собственности на долю в коммунальной квартире, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса. А вот с договором купли-продажи комнаты все не так однозначно. Законодательство требует нотариального удостоверения договора именно при продаже доли в недвижимости. Комната же является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в нем.
Но при продаже комнаты покупателю всегда переходит доля на общее имущество квартиры: туалет, кухню, коридор и другие комнаты, которыми жильцы пользуются вместе. Нельзя продать комнату, не продав долю в праве на общую кухню.
Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять. А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения. Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.
Если вы удостоверили договор у нотариуса, он сам должен отправить в Росреестр все заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже.
Если нотариального удостоверения не было, заявление можно подать так:
Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 3 рабочих дней, если подали заявление через нотариуса, и в течение 9 рабочих дней — если через МФЦ.
Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.
Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:
Вы можете выбрать любой удобный способ.
Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.
Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.
Аренда депозитарной банковской ячейки. Покупатель может поместить деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 Р до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.
Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.
В акте стороны прописывают, что комната передана новому владельцу. Также часто отражают состояние комнаты и отсутствие претензий у покупателя. Иногда стороны указывают в акте, что они завершили все расчеты, и комната передается без долгов по коммунальным платежам.
Если в договоре указано, что комната передается по акту приема-передачи в момент подписания договора, то Росреестр может отказаться регистрировать переход права без акта.
Если же в договоре написано, что комната передается по акту приема-передачи после регистрации перехода права, то для Росреестра акт не нужен.
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.