Как работают сервисы по срочному выкупу жилья
На столичном рынке недвижимости есть компании, которые готовы в срочном порядке выкупить недвижимость у физических или юридических лиц с целью дальнейшей перепродажи. Такие схемы, по аналогии с популярным на авторынке трейд-ином или срочным выкупом авто, распространяются и на рынке новостроек.
Рассказываем, как работает схема быстрого выкупа жилья, кто оказывает такие услуги, кто ими пользуется и сколько это стоит.
Эксперты в этой статье
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Сколько стоит срочный выкуп жилья
При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.
«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка. Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене. То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.
Следует учесть, что в рамках схемы трейд-ин оплачиваются услуги агентства по продаже вторичного жилья. «На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 тыс. руб., а в среднем составляет порядка 2% от цены объекта. Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья. Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Международный опыт
В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками. Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.
Кто оказывает услуги по срочному выкупу квартир в России
Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы, считает Куликов.
На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней. Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб. После того как в квартире сделана предпродажная подготовка, ее выставляют на рынок.
Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.
Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую. Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости. Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.
В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.
Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.
Схема трейд-ин жилья
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Одним из основных способов приобретения жилья в новостройках на столичном рынке недвижимости является трейд-ин. Услугу трейд-ин оказывают, в частности, агентства недвижимости, а срок заключения альтернативной сделки составляет в среднем порядка трех месяцев.
На сегодняшний день доля трейд-ин на столичном рынке составляет порядка 20–25% в общем объеме сделок. Еще три года назад этот показатель был ниже — примерно 15–20%. На фоне кризисных явлений схема трейд-ин широко востребована на рынке, в основном в массовом сегменте. Это удобный инструмент решения жилищного вопроса для покупателей с ограниченным бюджетом, которые не могут накопить на новостройку с нуля. Кроме того, такой способ покупки можно комбинировать с получением льготной ипотеки: если средств от продажи старой квартиры недостаточно, покупатель параллельно подает заявку на жилищный кредит.
Весной этого года риелторы отмечали рост спроса на услугу по выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%. В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений. Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта, отмечали риелторы.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Пять риелторских уловок при продаже квартиры
Я планирую продавать квартиру без риелтора.
Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.
Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.
Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.
Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.
У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.
Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.
Получается такая схема:
Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.
Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.
Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.
Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.
Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».
Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.
На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.
Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.
Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.
Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.
Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.
Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.
Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.
Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.
Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.
Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.
Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.
Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:
Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.
Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.
Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.
Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором
| Что обсуждаете | Как прописываете в договоре |
|---|---|
| За какую сумму вы хотите продать квартиру | «Начальная стоимость объекта определена в размере…» |
| Какую стоимость рекомендует риелтор | «Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…» |
| Готовы ли вы сделать скидку | «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» |
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»
«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»
«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»
«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»
«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»
«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»
Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.
В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.
Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:
Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».
Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.
Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС
Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.
Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.
Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры
Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.
Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.
Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.
Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.
Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.
Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.
Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.
На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.
Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.
Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.
Как выбрать риелтора, которому можно доверять
Вот признаки нормального риелтора.
Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.
Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.
Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.
Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.
И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.