восстановительный ремонт квартиры это

Особенности оценки ущерба от залива квартиры

Какой объект оценки при заливе квартиры становится ключевым, когда оценивается ущерб от залива?

Со стороны самих оценщиков ущерба от залива квартиры формулировки могут прозвучать самые разнообразные. Тем не менее, базой для любого из них становится содержание российского закона об оценочной деятельности, в своей пятой статье предоставляющего закрытый перечень, содержащий всю возможную совокупность всех вероятных объектов подобной оценки. Они, в частности, включают в себя:

Непосредственный ущерб от залива квартиры получает свое выражение посредством стоимости работ по нужному для его устранения ремонту, и как следствие – не может быть взят объектом оценки.

У стоимости ремонта могут быть самые различные формулировки, в числе которых есть нижеследующие:

Можно воспользоваться и чисто теоретической, а значит – чрезмерно объемной и подавляющему числу пользователей малопонятной структурой, определяющей объект оценки через детальное и полное описание совокупности прав. Вот только практическая значимость подобного определения весьма и весьма сомнительна.

Как делается непосредственный расчет точной величины ущерба, нанесенного заливом квартиры?

Есть ли какие-нибудь различия между той сметой, которая обычно делается под ремонт квартиры, и той сметой, которая создается под ремонт для устранения ущерба?

Очень нередки ситуации, когда пострадавшие от залива квартиры в судебную инстанцию предоставляют обыкновенную ремонтную смету, которую составляет специалист фирмы по строительству и ремонту. И бывают ситуации, когда такое вполне себе проходит, поскольку как доказательство судья вправе принять к рассмотрению совершенно любые документальные материалы, пользуясь при это внутренней структурой своих убеждений. Тем не менее, не помешает посмотреть на такой расклад трезвым взглядом профессионала и признать, что подобные фирмы вполне могут быть высокопрофессиональными, но вот профессионально они могут провести даже на редкость экзотичный ремонт, в вот при составлении сметы на ремонт они могут впасть в затруднение и выдать не особенно качественный экземпляр, составленный не для судебной инстанции, а для того, чтобы заказавший эту смету потом заказал и ремонт. Стоит ли надеяться, что сметчик этой фирмы подойдет к это работе скрупулезно и все посчитает внимательно, если фирма не будет делать ту работу? Едва ли.

Еще одним значимым моментом при заливе квартиры становится то, что ремонт косметического характера и ремонт восстановительный – это далеко не одно и то же. В круг задач, которые способна компетентно решить стандартная фирма ремонтно-строительного профиля, обычно входит только ремонт косметический, и они никак не стремятся свести к минимуму суммарное количество проделанных работ и уж тем более не заинтересованы в хоть каком-то сохранении тех материалов, которые ранее использовались в отделке. Они видят ремонт как тотальный комплекс обработки всех поверхностей, а восстановительный ремонт решает задачу воспроизвести все «как было изначально».

И наконец подрядчик не проявляет обычно ни малейшего интереса к тому, какими материалами реализована изначальная отделка – он ведь ориентируется на то, что на рынке используется сейчас! А вот ремонт восстановительного характера при заливе квартиры ориентирован на то, чтобы материалы воспроизвели потребительские свойства изначальной отделки – по цене, по типу, по качеству.

Естественно, это последнее правило не существует без исключений. Есть множество методов отделки и материалов, устаревших в любом смысле этого понятия. И на нынешнем этапе строительных и ремонтных технологий их использование уже просто бессмысленно – есть способы сделать то же самое, только быстрее, проще, лучше, дешевле и надежнее.

Включается ли в процесс оценки ущерба от залива квартиры учет износа использованных изначально материалов?

Предоставить однозначный ответ в данном случае невозможно. Стандартная практика процедур подобной оценки в настоящее время такой износ материалов учитывает. К примеру, отчеты Законного Права клиенту предоставляются в двух вариантах – с учетом такого износа и без оного, а выбор остается на откуп судебной инстанции.

Конкретную величину износа определяет либо экспертная оценка, или на базе Ведомственных Строительных Норм, или кратко – ВСН. В этих самых ВСН предоставлена информация, позволяющая произвести расчет износа, ориентируясь на то, какие у отделочных материалов сроки эксплуатации, причем показать такой расчет может и 100% износа, и даже сверх того.

Но вне зависимости от сроков любого типа, в том случае, когда наглядно состояние материалов можно оценить как удовлетворительное, а именно – они выполняют заложенные в них функции (к примеру, на обоях отсутствуют дыры и отслоения и стены они вполне закрывают, а целый, не дырявый, пусть даже полностью выцветший линолеум располагается на полу), то принимаемая величина подлинного физического износа никак не способна перешагнуть планку в 60 – 70 процентов.

Насколько велика степень соответствия оставленной восстановительной сметы реальным величинам затрат на проведение ремонта?

Это зависит от нескольких моментов, а именно:

По первой позиции можно сделать единственное добавление: точная смета по восстановлению квартиры после залива требует личного осмотра – никаких фото, никаких видео, никакого «на словах». Личный осмотр – единственный способ выяснить спектр использованных материалов и нюансы отделки. Площади разнообразных поверхностей абсолютно не реально сделать по размерам из техпаспорта – там не прописаны проёмы окон и дверей и прочие тонкости.

В отличие от общепринятого мнения, используемое программное обеспечение значит очень немало. Банальная таблица Excel позволяет сделать смету квартирного ремонта на высочайшем уровне. Получится ювелирная точность, но на тему скорости, удобства и автоматизации подобной работы ничего хорошего сказать нельзя.

Специализированные программные комплексы в таких вопросах – это примерно как забивание сапожного гвоздика машиной для свай: результат конечно будет, но вот погрешности никого не обрадуют. Так происходит из-за оптовых цен, заложенных в такую программу, а типовая единица измерения там – сотня квадратных метров или центнер веса. Какая тут может быть точность? Редкий сметчик этого не осознает, но привычный инструмент – все же удобнее, и а результат он может сделать похожим на реальность путем использования взятых из собственного обширного воображения произвольных коэффициентов, сопровождающихся настолько же малопонятными пояснениями типа «на стесненность работ».

Такая смета сложна для понимания, трудна для проверки, и видимые в ней цифры выглядят для неспециалиста упавшими с безоблачного неба прямо на бумагу, поскольку в реальности они заложены только в глубоко спрятанных программных справочниках.

При всем про этом рынок располагает специальными программами, которые «заточены» как раз под сметные документы небольшого объема – под квартиру или офисный ремонт. И получаемые в них на выходе сметы – понятны, читаемы без затруднений и понятны практически кому угодно. Используемые в них ценники они извлекают из магазинных прайсов или аналогичных документов строительных баз или фирм по ремонту, выдаваемая сумма затрат не выглядит нелепо, а расхождения заметны практически мгновенно и их причина легко распознаваема.

Что порождает астрономические суммы в итоге ремонтных смет при заливе квартиры?

Источник

Возмещение после залива – за старое как за новое

В данной статье мы поговорим о такой острой теме, как конфликт интересов сторон при расчете стоимости ремонта после залива. Для понимания приведем пример.

Господин «Н» ответчик, он стал виновником залива в квартире этажом ниже, где проживает госпожа «Б». После осмотра при составлении акта о залитии «Н» видит, что состояние пострадавшей отделки в квартире ниже соответствует тому, что у риелторов называется «бабушкина квартира». Это и выцветшие бумажные обои в три слоя на газетку, паркет «советская хрущевка», пожелтевшие потолки, двери из ДСП. При этом, «Б» хочет от ответчика 10 тысяч рублей компенсации. Понимая, что за такой ремонт он не заплатил бы и тысячи, «Н» отказывается от компенсации и советует «Б» идти в суд. А вот в суде, он с удивлением обнаруживает, что за старую отделку оценщики насчитали компенсацию как за новую, там где был залит лишь угол стены посчитали оклейку всей комнаты и т.д. и в итоге набежала сумма в 4 раза больше того, что от него требовали изначально. Естественно, ответчик сразу начинает подозревать тут сговор с целью сделать «евроремонт» за его счет. Так, где тут справедливость?

Почему так получилось

Скажем сразу, обмана тут нет, и подтверждается это рядом решений судов и законных актов, по своим местам все расставит постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Говоря простым языком, у нашей условной бабушки с точки зрения закона возникла необходимость ремонта, но поклеить уголок советских обоев не получится, поэтому придется переклеивать всю комнату и т.д. Естественно, что эта ситуация выгодна пострадавшей и очень невыгодна (в глазах) виновной стороны, но объективная реальность такова.

Если истец не делает ремонт и деньги взял

Еще один часты вопрос, который появляется в голове ответчика, можно озвучить так: – а если они возьмут деньги, но ремонт не станут делать или сделают его за копейки? – могу я проконтролировать, как расходуются мои деньги?

На самом деле, с момента произошедшего залива деньги у виновника возникают обязательства перед пострадавшим. Деньги уже принадлежат пострадавшему и как ими распоряжаться – его дело. Он может делать ремонт, может не делать, может продать квартиру или подарить эти деньги бомжу – нарушение прав пострадавшего не создает никаких обязательств у потерпевшего перед виновником.

Как происходит на практике

На практике оценщики применяют некоторый дисконт, исходя из того, что если в прошлом ремонт был «богатый», то сейчас можно сделать более скромный, если он (ремонт) уже сильно истаскался. Однако, такого чтобы ущербу признали нулевую стоимость не бывает.

Это вполне разумно, т.к. на примере того же «советского паркета» на сегодняшний день такого топорного паркета не найти, паркет это дорого и круто, но есть вполне приемлемый ламинат и т.д.

Другая распространенная ситуация это суд потерпевшего с управляющей компанией или страховой компанией у них довольно хитрые юристы, которые на суде могут настоять на учете состояния ремонта при компенсации и если судья недостаточно компетентен им это удается (удается признать, что можно налепить обои полосой или поменять ламинат на треть комнаты). Иногда судья настолько некомпетентен, что и юристы не нужны. Но такие решения судов легко оспариваются, главное не бояться их оспорить и отстаивать свои требования со ссылкой на конкретные норм, например, на приведенное выше постановление ВС РФ №25.

Виновникам заливов в данном случае можно только посоветовать договариваться на берегу и идти на урегулирование до суда, а еще лучше до независимой оценки (пока пострадавший не знает, на что может рассчитывать). Скупой заплатит вдвойне, этого никто не отменял.

Источник

Указания Верховного суда по спорам о заливе квартиры

Указания Верховного суда по спорам о заливе квартиры

ОСНОВНОЙ МЫСЛЬЮ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 19-КГ18-17 является признание незаконными действий районных судов, массово отказывающих потерпевшим в удовлетворении исковых требований по делам о возмещении ущерба при заливах помещений.

Верховный суд разъяснил, что суд не может отказать в удовлетворении иска пострадавшего лица лишь по причине отсутствия грамотного обоснования размера ущерба.

При этом главной задачей правосудия должно выступать установление истины по делу и защита нарушенных прав для восстановления справедливости.

Очень высокопарно сказано, но это так, и об этом, к сожалению, судьи давно забыли из за своей чудовищной загруженности.

ИНЫМИ СЛОВАМИ, ЕСЛИ ИСТЕЦ НЕ ПРЕДОСТАВИЛ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ нанесения ущерба имуществу от залива — не предоставил экспертного заключения или сметы, не указал, что конкретно повреждено, на какую сумму и какие потребуются затраты на проведение ремонта, суд не вправе отказать в удовлетворении иска по так называемым «формальным признакам».

Предметом спорного правоотношения явился срыв трубы на разводке горячего водоснабжения в квартире Ответчиков

В ХОДЕ РАССМОТРЕНИЯ СПОРА ответчики заняли позицию о недоказанности причин возникновения ущерба и необоснованности размера причинённого ущерба. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на полное отсутствие доказательств.

Часто такие недочёты происходят по причине недостаточной информированности пострадавшего о том, как вести себя в случае залива и какие доказательства собирать, о чём мы подробно написали в ОТДЕЛЬНОЙ СТАТЬЕ.

ВЕРХОВНЫЙ СУД ПЕРЕСМОТРЕЛ ЭТО ДЕЛО

И УСТАНОВИЛ, ЧТО УЩЕРБ БЫЛ НАНЕСЁН по причине срыва первого запорного устройства системы горячего водоснабжения. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, первое запорное устройство является общедомовым имуществом, следовательно ответственность за его обслуживание и исправность несёт Управляющая компания.

Вот основные выводы Верховного суда:

I. «СУД ОБЯЗАН САМОСТОЯТЕЛЬНО УСТАНОВИТЬ ФАКТ ЗАЛИВА».

II. «СУД ОБЯЗАН САМОСТОЯТЕЛЬНО УСТАНОВИТЬ ВИНОВНИКА ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА».

III. «СУД ОБЯЗАН САМОСТОЯТЕЛЬНО НАЗНАЧИТЬ ЭКСПЕРТИЗУ».

Казалось бы, в законе об этом уже давно сказано чётко и конкретно. Так, статья 79 Гражданского процессуального кодекса «Назначение экспертизы» гласит:

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Для того,чтобы инициировать проведение дополнительной судебной экспертизы в ряде случаев может потребоваться рецензия на приобщённый оппонентом в дело отчёт, чтобы у суда появились сомнения в его объективности.

Другая статья под номером 67 «Оценка доказательств» обязывает суд объективно рассматривать дело, имея конечной целью вынести законное справедливое решение, независимо от того, какие доказательства будут представлены (или, что важно, не предоставлены) сторонами:

В судах распространены ситуации, когда Истец, особенно если судится без юриста, упускает важные моменты, не догадываясь о своих процессуальных обязанностях.

При этом, для суда такие упущения очевидны, и суд, злоупотребляя правом, отказывает в рассмотрении дела или в удовлетворении иска по тем самым «формальным признакам».

Приведём пример:

Гражданин Ройзман затопил своего соседа снизу — Гражданина Роттенберга.

Гр. Роттенберг, в свою очередь, не получив от соседа отклика при переговорах, составил исковое заявление и без зазрения совести подал в суд.

При этом Роттенберг приложил к иску фотографии повреждений и самостоятельно составленную смету расходов на ремонт, включающую стоимость работ и материалов.

Всем друзьям Роттенберга хорошо известно, что последний прекрасно разбирается в строительстве, и ни у кого не возникает сомнений, что восстановительный ремонт составит именно эту сумму.

Однако суд, в вяло текущем порядке рассматривает спор между соседями, не задавая уточняющих вопросов Истцу, не «намекая» на необходимость проведения экспертизы, умалчивая об очевидной нехватке доказательств для удовлетворения иска и неправильном оформлении документов.

Итогом такого «правосудия» будет решение не в пользу пострадавшего лица — банальный отказ во взыскании ущерба со ссылкой на «недоказанность возникновения ущерба», и «необоснованность размера причинённого ущерба».

ЭТО ГРУБОЕ НАРУШЕНИЕ СО СТОРОНЫ СУДОВ

НА НЕДОПУСТИМОСТЬ КОТОРОГО УКАЗАЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД. Самое страшное, что такая практика получила широкое распространение и является обыденной для районных судов.

САМОЕ ПАРАДОКСАЛЬНОЕ, что в судебном споре, послужившем основанием для вмешательства Верховного суда, Ответчики не отрицали факт причинения ущерба и составленный Акт не оспаривали!

Остаётся надеяться, что вмешательство Верховного суда переломит сложившуюся тенденцию, и прекратит вынесение неправосудных решений, позволив пострадавшей от залива стороне получать полноценную компенсацию на восстановительный ремонт, юридические расходы и возмещение морального вреда, который является весьма существенным в случаях с заливом квартиры кипятком или из канализации.

Источник

Методика оценки ущерба

Для целей определения величины компенсации при причинении ущерба отделке жилого помещения необходимо рассчитать стоимость восстановительного ремонта помещения. Стоимость восстановительного ремонта складывается из стоимости необходимых для ремонта материалов и стоимости ремонтных работ.

Этапы восстановительного ремонта после залива. Состав работ.

Первым этапом при ремонте помещения, пострадавшего в результате залива, являются демонтажные работы. При этом демонтажу подвергаются не только пострадавшие в результате залива элементы отделки, но и те элементы, которые необходимо демонтировать для проведения восстановительного ремонта (например, плинтуса, двери, наличники, даже если они не пострадали). Заметим, что в случае, если такой демонтаж необходим, сами элементы не пострадали и их демонтаж не сопряжен с их поломкой, стоимость приобретения таких элементов не учитывается. Учитываются только работы по монтажу и демонтажу.

Далее необходимо очистить пострадавшие конструктивные элементы помещения от старой отделки. Производится тщательная зачистка потолков, стен от старых обоев, шпатлевки, краски, полов от ламината и т.п. Затем помещение должно хорошо просохнуть.

На следующем этапе, во избежание образования плесени и грибка, необходимо обработать все поверхности антибактериальным раствором, или использовать при проведении работ грунтовку с антисептическим эффектом.

Далее производится шпатлевка и шлифовка поверхностей. Перед финишной отделкой для лучшего сцепления отделочных материалов и поверхностями производится грунтовка. Это позволяет предотвратить отслоение отделочных материалов от поверхности после завершения работ. Даже если в результате залива отделка пострадала не полностью (часть потолка, стен и т.п.), необходимо производить ремонт всего конструктивного элемента:

— Попадание влаги на отделочные материалы приводит не только к повреждению самих материалов, но и к поражению их плесенью и грибком. Если производить частичный ремонт конструктивных элементов, это даст временный эффект и с течением времени грибок появиться вновь. Этим объясняется невозможность простой подклейки отслоившихся частей отделочного материала. Заметим, что проявления грибка и плесени опасно для здоровья человека.

— При проведении отделочных работ материал, которым покрывается поверхность, должен быть из одной партии. Это делается потому, что если будет приобретен материал их разных партий, то велика вероятность в цветовом отличии. Данный факт никак не влияет на качество самого материала и допускается при производстве отделочных материалов.

— После покрытия поверхности отделочным материалом, на него начинает действовать внешняя среда. Происходит выцветание обоев, изменение цвета окрасочного слоя и т.п., т.е., с течением времени отделка изменяет свои цветовые характеристики. На практике, такое изменение цвета может быть заметно уже через несколько месяцев после проведенного ремонта, в зависимости от условий внешнего воздействия.

Данные факты не позволяют произвести ремонт конструктивного элемента частично, так как если сделать частичный ремонт, то визуально новое покрытие будет отличаться от старого, и вероятность возникновения грибка и плесени высокая.

Расценки на работы и материалы для восстановительного ремонта после залива

Произвести оценку стоимости материалов и работ на основании ФЕР-2001 (федеральных единичных расценок) и других подобных нормативов, по нашему мнению, ошибочно. На каждые такие нормативы выпущены указания по применению. Например, на основании МДС 81-36.2004 «Указания по применению федеральных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы (ФЕР-2001)» ФЕР 2001 предназначены для:

«- … расчетов стоимости строительной продукции при формировании инвесторских смет и подготовки тендерной документации;

— определения сметной стоимости строительных работ и расчетов за выполненные строительные работы в порядке, изложенном в пункте 1.2, для территорий (регионов) и для отраслевых ведомств, где отсутствуют полностью или частично территориальные единичные расценки (ТЕР) или отраслевые единичные расценки (ОЕР);

— разработки укрупненных нормативов сметной стоимости и прейскурантов на строительные работы;

— планирования и анализа экономических показателей проектных решений и работы строительных фирм…»

Очевидно, что данные расценки устанавливаются государством и регулируют отношения между строительными фирмами, осуществляющими работы по государственному контракту, и государством. В данных расценках учтено, что работы по госконтракту осуществляются колоссальными объемами и соответственно заложены МИНИМАЛЬНЫЕ цены при ДАННЫХ объемах. Физическое лицо не сможет купить материалы или оплатить работы по данным расценкам. Эти расценки ниже рыночных розничных цен. Такая же ситуация складывается и с другими расценками, закрепленными на уровне государства.

Полные расходы по восстановлению нарушенного права включают в себя все затраты по восстановительному ремонту. А поскольку для проведения ремонтных работ материал будет закупаться, а работы оплачиваться по рыночным расценкам, нами производится анализ именно рыночных расценок на материалы и работы. При проведении подобного анализа Оценщики исключают недостоверные, по их мнению, предложения: это очень дорогие либо очень дешевые аналоги. Для расчетов применяются средние цены по достоверному диапазону предложений. Нормы расходов материалов определяются на основании информации, которую сообщают производители для данных отделочных материалов.

Материалы, необходимые для проведения восстановительного ремонта после залива

Осмотр помещения нашим специалистом (мы всегда рекомендуем приглашать на осмотр вероятного причинителя ущерба телеграммой), производится в следующих целях:

Результаты осмотра заносятся в специальный бланк — Акт осмотра оценщика. Впоследствии, Акт будет приложен к Отчету об оценке.

Износ конструкций.

В ходе эксплуатации отремонтированных помещений собственник потребляет краткосрочные улучшения, одновременно происходит износ долгоживущих конструктивных элементов. Стоимость расходов на проведение восстановительного ремонта уменьшается на величину износа, накопленного материалами во время эксплуатации. Мы применяем два метода расчета износа: нормативный (или метод срока службы) и экспертный (экспертный метод применяется в соответствии с рекомендациями ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»)

Источник