Не лучшее время покупать жилье: Новосибирский рынок недвижимости сбрасывает обороты
В последний год рынок недвижимости Новосибирска, да и в целом России, штормило. Цены на квадратные метры стремительно ползли вверх, рос и спрос на приобретение жилья. Такая ситуация сложилась, в частности, из-за введения с середины 2020 года льготной ипотеки под низкий процент. К чему же пришли застройщики и покупатели к осени 2021 года?
Сегодня рост цен на недвижимость замедлился, наблюдается и падение спроса. В августе продажи составили чуть больше 1600 квартир по договорам долевого участия, и это на 40 процентов меньше, чем в среднем за предыдущие семь месяцев: «Цены поднялись до такой степени, что люди уже не готовы покупать», — рассказал ЧС-ИНФО аналитик по недвижимости Сергей Николаев.
«Рынок продавца» сменится «рынком покупателя»
Два месяца назад в России изменились условия по льготной ипотеке, она стала менее выгодной и, как следствие, практически не востребованной. Специалисты отмечают, что в июле падение к июню по числу льготных ипотек в целом по стране составило 50 процентов, по Новосибирской области — 53 процента.
Но именно она — льготная ипотека — сильно раскрутила спрос на недвижимость в 2020 году. Застройщики из-за выросшего запроса получили много новых разрешений на строительство и нарастили предложение, однако, начиная с марта 2021 года, темпы продаж стали отставать от темпов закладки новых домов.
«По итогам восьми месяцев 2021 года мы продали примерно на 40 процентов больше, чем это было в 2020 году. Но тенденции кардинально поменялись: если за последние четыре месяца прошлого года у нас средние продажи были чуть больше 3 600 квартир в месяц, то в июне было 2 300, в августе уже 1 600. Думаю, эта тенденция сохранится, вряд ли мы выйдем на средний показатель больше 2 000 квартир. По итогам года мы получим те же самые 30 тысяч новостроек проданных, как и было в 2020 году», — рассказывает Николаев.
Сегодня, по мнению аналитика, рынок недвижимости успокоился. Уже через месяц он придет к паритету, а через два — «рынок продавца» перейдет в «рынок покупателя». Предложение будет существенно превышать спрос.
«По темпам строительства мы опережаем прошлый год, но тем не менее, по итогам семи месяцев, темпы строительства по стране выросли на 30 процентов, а у нас, в Новосибирской области, – на 18 процентов. Регион выпал из 10-ки лидеров по объему ввода жилья и вернуться туда будет достаточно сложно», — отмечает аналитик.
Сейчас не лучшее время для покупки жилья
Специалисты предполагают, что в ближайшее время цены на жилье сильно не упадут, но тем не менее и расти уже не будут.
«В марте следующего года ожидается некоторая коррекция цен на новостройки в сторону снижения», — прогнозирует Сергей Николаев.
Он же отмечает, что они почти сравняются с ценами на жилье на вторичном рынке.
«Как только цены на первичку вырастают очень сильно (максимальная разница была, наверное, в октябре 2020 года) происходит коррекция, вторичка начинает расти быстрее первички, и догоняет её», — отмечает Николаев.
Сегодня в Новосибирске средние цены на рынке новостроек составляют около 91 тысячи за квадратный метр, на вторичке – 87.
«В ближайшее время нас ожидает выравнивание цен. Первичка чуть-чуть просядет, вторичка совсем не изменится», — отмечает Николаев.
Сегодня цены на жилье в Новосибирской области на пике, и, по оценкам специалистов, сейчас не лучшее время для покупки недвижимости. Однако, если потребность в приобретении все же острая – можно воспользоваться семейной или сельской ипотекой, которую выдают под 4,5 процента.
Инвесторы начнут «сбрасывать» студии, а застройщики – не будут строить «эконом»
В период роста цен покупателей в Новосибирске интересовали больше маленькие квартиры. Большим спросом пользовались в новостройках однокомнатные квартиры или студии. Их покупка была скорее вкладом в недвижимость, и инвесторы рассчитывали позже перепродать приобретение или сдавать внаем.
«Сейчас мы переходим на рынок покупателя. Инвесторы, уходя с рынка, будут предлагать в большом количестве мелкое жильё, поэтому востребованным будут уже не студии маленькие, а двушки-студии и двушки», — говорит Николаев.
Что касается районов, спросом пользуются все уголки Новосибирска – от центра до окраин. Как отмечает аналитик, многое зависит от предпочтений покупателя: кому-то ближе Затулинка, как спальный и пригодный для жилья район – там все понятно, всё рядом, кому-то роднее окраина Дзержинского района или Калининского. В основном покупки и продажи совершают постоянные жители города, на иногородних приходится в пределах 20 процентов рынка.
Самые высокие цены за квадратные метры по-прежнему в Академгородке – средняя стоимость квадратного метра «в кирпиче» там составляет около 170 тысяч за квадратный метр, и это при средней цене по городу в 90 тысяч рублей.
«Высокие цены у нас — это Центральный район, Железнодорожный — около 120 тысяч, потом Заельцовский район. В Кировском и Ленинском очень большая градация внутри районов: если на окраине Ленинского или Кировского района — 65 тысяч, то в центре, ближе к Площади Маркса, либо ближе к метро, там цены превышают 100 тысяч за квадрат. В Первомайском — относительно низкие, в Кировском (ЖК «Просторный», новые «Матрешки») — умеренные цены, в Октябрьском районе — это Плющихинский — недорогое панельное жилье. Сейчас выбор достаточно большой. Поэтому несмотря ни на что, если есть деньги и желание, есть где выбрать», — говорит Николаев.
Аналитик отмечает, что несмотря на то, что спрос на жильё снизился, застройщики не станут больше строить дома эконом-класса: «Некачественного, недорогого жилья настроили уже достаточно. В Первомайском районе есть целые массивы, где вы можете купить сегодня квартиру на 40 процентов дешевле, чем в среднем по Новосибирску. Тем более нас ожидает переход на «рынок покупателя», а когда складывается такая ситуация – люди покупают жилье именно для проживания, и они очень тщательно выбирают. Что попало покупать уже не будут. Поэтому возможны какие-то небольшие отступления: застройщики могут использовать менее дорогой кирпич, либо отделочные материалы, но строить из чего попало – нет. Сейчас тенденция не просто к строительству жилья, но и к благоустройству, каким-то дополнительным благам за порогом квартиры. Она сохранится. Соотношение цены качества будет в дальнейшем играть более серьезную роль», — отмечает аналитик.
После карантина новосибирцы ринулись за дачами и квартирами — как подскочили цены
Продажи выросли в два-три раза, а за ними и стоимость жилья
Лето оказалось неожиданно активным, особенно по сравнению с весенним затишьем из-за пандемии
Фото: Ольга Бурлакова
В Новосибирске подскочили цены на квартиры у метро и дачи
Это лето в Новосибирске совсем нетипичное: аномально тёплое (и даже жаркое), аномально людное из-за пандемии и закрытых границ и аномально активное, если говорить о рынке недвижимости. По мнению экспертов, всему виной спрос, который горожане не могли реализовать весной, и он отложился на лето. Но они также отмечают, что этому немало поспособствовали власти. Какое жильё массово скупали новосибирцы этим летом, как из-за этого подскочили цены и стоит ли ждать отката к концу года, выяснила Лиза Пичугина.
Скупают даже дорогое
Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» к концу лета отметили рост спроса на недвижимость, в частности, на комнаты.
— В начале карантина россияне вынужденно поставили на паузу все свои планы в сфере недвижимости, но с мая на рынок начал влиять фактор отложенного спроса, — заметили в сервисе.
В целом по России комнаты оказались востребованы потому, что карантин сильно пошатнул благосостояние и покупательскую способность граждан, и отдельная квартира стала менее доступной. При этом потребность в жилье не снизилась, а комнаты оказались наиболее бюджетной альтернативой.
При этом цены на комнаты, подсчитали эксперты, изменились незначительно и в Новосибирске, например, по сравнению с маем даже упали на 2,6%.
Впрочем, новосибирские эксперты ажиотажного спроса на комнаты не заметили. Руководитель Заельцовского офиса АН «Квадротека» Владимир Вольперт считает, что он держится на прежнем уровне даже с учётом отложенного спроса.
— Отложенный спрос сейчас действительно есть. Это наблюдалось уже в конце июня — в июле, — рассказал Владимир Вольперт. — Но сегодня всё-таки в приоритете отдельное жильё, пускай даже совсем маленькое, но своё, где нет соседей, которые с тобой пользуются совместными площадями. Сегодня комнаты — не тот рынок, о котором можно говорить.
По наблюдениям эксперта, наибольший спрос приходится традиционно на квартиры стоимостью до рублей — это преимущественно 1–2-комнатные квартиры. Но новым трендом стал также высокий интерес к дорогому новосибирскому жилью, стоимость которого превышает рублей.
— Сделки проходят, стало больше сделок даже дороже рублей. Причём участие банков там минимально, во всяком случае, в нашей практике, — говорит он, добавляя, что чаще всего дорогое жильё приобретают жители других, обычно северных регионов.
Специалист по недвижимости АН «Этажи» Роман Петренко говорит, что какого-то серьёзного затишья на рынке из-за пандемии этим летом не заметил.
— В марте были очереди в МФЦ, потом мы посидели апрель — и понеслось. И всё лето так, — говорит он.
По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в июле средняя цена на готовые квартиры составила рублей за кв. м — на 1,7% выше, чем в декабре прошлого года. Владимир Вольперт отметил, что с начала лета самые ликвидные варианты — небольшие квартиры по линии метро — подорожали на 5–8%, и цены на них продолжают расти.
Сбежать из города, сбежать в новьё
Небывалая активность, по наблюдениям Романа Петренко, была на загородном рынке: из-за невозможности уехать далеко, новосибирцы стремились хотя бы за город, и продажи дач выросли в два-три раза. Вслед за спросом подскочили и цены: если раньше среднюю дачу можно было купить за 300–500 тысяч, то этим летом она стоила уже до полутора миллионов.
Другой очень активный рынок — новостройки. Их этим летом «греет» ипотека: льготная на комфортное жильё и сельская, по которой оказалось возможным купить даже квартиру в дорогих многоэтажных домах в пригороде.
— В этом году новостройки более активны, это чувствуется. Льготная ипотека очень греет рынок, и у нас есть много примеров, когда клиенты между вторичным рынком и новостройкой выбирают новостройки, потому что, если у них ипотека, на новостройки есть льгота и платёж ниже, — поясняет Владимир Вольперт.
При этом Роман Петренко заметил, что застройщики поставили покупателей в довольно жёсткие рамки, особенно если они не хотят уезжать на окраину Новосибирска. Например, следствием госполитики стало достаточно большое число семей с двумя и больше детьми, которые хотели бы расширить жильё, но в планировках новостроек преобладают трёшки-студии, а полноценную просторную трёхкомнатную и тем более четырёхкомнатную квартиру найти оказалось непросто.
На рынке всё спокойно
О перспективах рынка до конца года эксперты говорят в целом оптимистично. Единственное предостережение — это завершение действия программы льготной ипотеки, которая ограничена до 1 ноября. Если программу не продлят, возможен небольшой откат, но Роман Петренко в это не очень верит: строительное лобби сегодня достаточно сильно, и если программу не продлят, то, вероятно, придумают новую.
— Застройщики в ловушке [эскроу-счетов и прочего], им надо выкручиваться, и они лоббируют все эти госпрограммы. Но цены у них идут выше 100 тысяч за квадратный метр, и это пугает, — признался Петренко. — Мы ожидаем [отката] только на следующий год. Если доллар качнётся — а сейчас сильно качается вокруг нас всё, — недвижимость сильно потеряет.
Владимир Вольперт согласился, что пока причин для спада нет, хотя и заметил, что исключать влияние внешних факторов не стоит: коронавируса весной тоже никто не ждал.
Рост цен на квартиры эксперты предсказывали ещё осенью, когда банки начали один за другим снижать ставки по ипотеке. При этом низких ставок ждут уже давно, а прошлым летом новосибирцы даже перестали брать кредиты в ожидании более доступной ипотеки.
Квартиры в новостройках Новосибирска за год подорожали на 20%
В конце лета 2021 года стоимость одного квадратного метра в новосибирских новостройках достигла 93 тыс. рублей. За год цена выросла на 20%. Для сравнения, в Омске цена квадратного метра в новостройках поднялась на 73%
Аналитики ЦИАН сообщили, что квартиры в новостройках Новосибирска подорожали на 20% за минувший год. Средняя стоимость одного квадратного метра на сегодняшний день составляет 93 тыс. рублей. При этом в августе в Новосибирске цены на новостройки почти не росли. Хотя ещё в мае аналитики ЦИАН сообщали, что темпы роста стоимости недвижимости в Новосибирске выше, чем в Москве.
В данный момент в Новосибирске на рынке недвижимости нет дефицита, объём ввода новых площадей вернулся к показателям, которые были до пандемии. Каким будут рост цен осенью, покажут продажи в первые две недели сентября. Также на цены повлияют решения банков об изменении ипотечных программ, сообщил руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов «РБК Новосибирск».
Пока, по его мнению, рост цен должен замедлиться, а на каких-то объектах может вообще застыть на месте. Если банки сохранят ставки на уровне 8,5-9%, то спрос, вероятно, снизится на 25%.
Сейчас спрос поддерживается благодаря программе льготной ипотеки, которую продлили по решению правительства России ещё на один год, до 1 июля 2022 года. По ней квартиру можно оформить в ипотеку по ставке до 7% годовых.
Эксперт уточняет, что в Новосибирске цены на новостройки растут не столько быстро, как в других городах миллионниках, где в среднем один квадратный метр подорожал на 30%. А в отдельных городах России, в частности, в Омске, рост цен достиг 73% процентов. Следом идут Краснодар, Санкт-Петербург и Самара, сообщает «Единый ресурс застройщиков».
Ранее «Царьград Новосибирск» писал, что жильё на вторичном рынке Новосибирска за год подорожало почти на 15%. Средняя стоимость квадратного метра с прошлого года выросла на 11 тыс. рублей.
Названы районы Новосибирска, где новостройки подорожали сильнее всего
По данным аналитиков портала N1.ru, за год цены на новостройки в Новосибирске выросли на 11%. Активнее всего дорожали квартиры в Советском (+21,9%), Первомайском (+17,8%) и Железнодорожном (+16,1%) районах.
Однокомнатные квартиры в наибольшей степени подорожали в Первомайском районе (+22%), где средняя стоимость такой жилплощади равна 2,17 млн руб. Двухкомнатные сильнее всего выросли в цене в Советском районе (+24%) — до 4,6 млн руб., трехкомнатные — в Железнодорожном районе (+14%) — до 11,6 млн руб.
Лидерство по доступности цен на квартиры в новостройках сохраняет Кировский район, где средняя стоимость составляет 2,3 млн руб. Далее идет Первомайский район (2,8 млн руб.) Замыкает тройку Калининский район (3,5 млн руб.).
Самые дорогие квартиры расположены в новостройках Железнодорожного района, средняя стоимость равна 8,8 млн руб. Следом идут Советский (4,4 млн руб.) и Дзержинский (4 млн руб.) районы.
При этом аналитики отмечают снижение количества размещенных объявлений о продаже новостроек на протяжении первых шести месяцев этого года практически в два раза.
Как рассказал РБК Новосибирск независимый аналитик рынка недвижимости и автор рейтинга устойчивости застройщиков Сергей Николаев, в первом полугодии в Новосибирске упал и спрос, и предложение. Но предложение снижалось быстрее спроса. Так, в конце прошлого года по сравнению с 2016 годом количество предлагаемых квартир без учета проблемных объектов упало на 90%.
«На эту тенденцию наложилась относительна дешевая ипотека. Снижение ипотеки на 2% означает снижение ежемесячного платежа на 12%. Поэтому часть этого снижения застройщики забрали себе», — добавил Николаев.
Также, по мнению эксперта, нельзя сравнивать квартиры, которые сейчас продаются с теми, что продавалось раньше. Сейчас застройщики предлагают более комфортные квартиры и поэтому по более высокой цене. Еще среди факторов, повлиявших на рост стоимости, Николаев назвал введение системы эскроу-счетов.
«Сейчас цена находится на своем пике. Какое-то время она еще будет продолжать расти, а потом все будет зависеть от ситуации. Если доходы населения продолжат падение, то и цены на квартиры пойдут вниз. Но в случае выхода экономики из кризиса и снижения ставок по ипотеки цены остановятся примерно на уже достигнутом уровне или чуть-чуть подрастут», — сказал собеседник.
В Новосибирске квартиры в новостройках подорожали на 20,8 % за полгода
Фото Густаво Зырянова / Сиб.фм
Стоимость квартир в новостройках выросла практически на четверть в Новосибирске.
В Новосибирске средняя цена одного квадратного метра в новостройках за полгода подорожала на 20,8 %. В 2020 году квадратный метр в квартире ориентировочно стоил 71,3 тысячи рублей, в 2021 цена выросла до 86,2 тысячи рублей. Такие данные привёл Аналитический центр ЦИАН изданию РБК Новосибирск.
Один квадратный метр в новых домах Новосибирска с января по июнь 2021 года подорожал на 8 %, то есть ежемесячно стоимость на «квадрат» в квартирах увеличивалась на 1 %. Однако аналитический центр сообщил, что динамика цен постоянно колебалась – к апрелю цены выросли на 1,2 %, а в мае уже на 5,2 %.
Как пояснил руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, эта динамика объясняется тем, что средние цены сильно зависят от изменений в структуре предложений. Так, два или три новых жилых комплекса могут оказать сильное влияние на несколько процентов от общего объёма активного предложения.
«Рост последних двух месяцев связан как с появлением дорогих «новинок» рынка (новые корпуса, впервые вышедшие в реализацию), так и с сохраняющимся высоким спросом на фоне окончания программы льготной ипотеки со старыми условиями», – рассказал Попов.
Ранее Сиб.фм разбирал, почему квартиры в Кольцово стоят дороже элиток в центре Новосибирска.
Напомним, в июле мэрия Новосибирска выставила на продажу две элитные квартиры за 28 млн рублей.
Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости: