Мезонинное кредитование
Мезонинное кредитование — вид заемного финансирования, предоставляемый в условиях, когда обычное банковское кредитование не может быть предоставлено в силу повышенного профиля риска сделки.
Этот продукт сочетает в себе как признаки банковского кредита (возвратность, срочность, платность), так и прямых инвестиций (участие в росте стоимости акционерного капитала). Мезонинное кредитование обладает гибкостью структурирования и, соответственно, может использоваться в ситуациях:
финансирования роста и новых приобретений,
реструктуризации и выкупа акций,
акционерного финансирования, и т.д.
Повышенный риск для Альфа-Банка компенсируется дополнительной доходностью, которая может быть реализована через опционы в отношении заранее определенного пакета обыкновенных акций в проекте, фиксированную повышенную процентную ставку, выплачиваемую после реализации инвестиционной программы, приобретение привилегированных акций и проч.
Условия сделки мезонинного кредитования определяются индивидуально для каждого конкретного клиента в зависимости от его потребностей, структуры и особенностей проекта.
Преимущества для клиента
Доступ к финансированию, когда возможности получения обычного банковского кредита уже исчерпаны или ограничены в силу специфики финансируемого проекта.
Гибкий подход, позволяющий учесть интересы заемщика и его акционеров.
Возможность привлекать финансирование под рыночную процентную ставку с дополнительной доходностью, зависящей от успешности проекта.
Эффективная ставка, учитывающая профиль риска сделки и возможности его снижения в различных стадиях реализации проекта.
Целевая аудитория
Компании, планирующие новый бизнес / приобретение других компаний или расширение существующего производства.
Компании, реализующие проекты в условиях высокой долговой нагрузки.
Компании, привлечение кредитов которыми ограничено условиями действующих кредитных продуктов (ограничение на новое привлечение / ковенанты).
Компании или акционеры компаний, планирующие выкуп доли партнеров по бизнесу.
Что такое мезонинное финансирование. Объясняем простыми словами
Мезонинное финансирование — дополнительные деньги, которые можно привлечь от банка сверх обычного кредитования.
Мезонин применяют для финансирования роста бизнеса, сделок M&A, реструктуризации, выкупа акций, проектного финансирования, а также из-за недостатка собственных средств.
Форма мезонина (такое название иногда используют бизнесмены) бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий, объясняет вице-президент Сбербанка Оскар Рацин.
Например, компания хочет реализовать какой-либо проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег. И тогда в ход идёт мезонинное финансирование. Или компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок — и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.
Проще говоря, капитал любой компании по структуре похож на пирог: один слой — собственные средства акционеров, другой слой — кредитные деньги, и прослойка между ними — мезонинное финансирование.
Пример употребления на «Секрете»
«Не успел приехать в Москву, как сообщили, что Рокетбанк, как я и предрекал (не нужно быть гением аналитики тут) выставлен на распродажу. Время собирать камни для фаундеров, ангелов, мезонинных инвесторов. Что думаете, братья и сёстры? Оно нам надо вообще или пусть забирают наши знаменитые консолидаторы последнего времени?»
(Бизнесмен Олег Тиньков — в Facebook-дискуссии с управляющим партнёром венчурного фонда «Лайф. Среда» Владиславом Солодким.)
Нюансы
Заёмщики часто предпочитают мезонинный долг, потому что проценты, как правило, не облагаются налогом.
Мезонинное финансирование даёт кредитору право конвертировать выданную сумму в долю в капитале компании. Как правило, это происходит после выплаты вознаграждения венчурным инвесторам и старшим кредиторам.
Мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок.
Мезонин главнее, чем акционерный капитал (то есть в случае банкротства кредитор получит деньги раньше, чем акционеры компании), а ещё он даёт кредитору корпоративные права.
Чаще всего мезонинные ссуды используют для расширения существующих бизнесов. Для финансирования стартапа или компании на ранней фазе развития подбирают другие способы получить деньги.
У мезонинного финансирования есть и минусы. Собственники компании жертвуют контролем из-за потери собственного капитала, а также платят по процентам тем больше, чем дольше пользуются занятыми деньгами. А мезонинные инвесторы рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства компании.
Мезонинный инвестор полагается при анализе заемщика на расчёт фундаментальной стоимости бизнеса, а не способности заемщика погасить кредит в срок.
В строительной сфере «мезонин» означает надстройку над серединой дома. Ещё бывает «складской мезонин» — многоярусная металлическая стеллажная конструкция.
Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости
Мезонинный кредит — один из способов инвестировать. Это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. Инвестор дает кредит компании и получает доход 8–10% годовых.
В Европе и США мезонинные кредиты популярны среди инвесторов. В Европе с мезонинами в основном работают банки и независимые «инвестиционные бутики». Каждый четвертый девелоперский проект привлекает мезонинные кредиты. В США с мезонинами работают страховые компании, пенсионные фонды и фонды целевого назначения.
В России многие инвесторы не знают про мезонины. В этой статье Александр Волик, аналитик международного брокера недвижимости Tranio, расскажет о мезонинных кредитах в проекты недвижимости: что получают инвесторы, зачем мезонины компаниям и как эффективно инвестировать в мезонины.
Что получает инвестор
Доходность. Инвестор получает арендную доходность объекта на уровне 8–10% годовых.
Организация. Инвестор дает кредит. У него нет никаких операционных проблем, связанных с владением объекта. Инвестору не нужно открывать компании за рубежом, не нужно уведомлять российскую налоговую о КИКах.
Способ инвестировать. Инвестируют в мезонины дистанционно с любого счета — российского или зарубежного.
Защита инвестора. Инвестора защищает залог объекта или залог акций проектной компании. Так при негативном сценарии инвестор получает возможность контролировать объект напрямую или получает акции компании, которая владеет объектом.
Сумма инвестиций. Инвестор дает кредит девелоперу. Сумма кредита — от €20 тыс. до нескольких миллионов.
В какие проекты инвестировать
Мы расскажем о двух типах проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные проекты.
Как инвестор получает выплаты по мезонину
Мезонин сочетает признаки банковского кредита и акционерного капитала. Для инвестора это значит, что у мезонинного кредита есть срок, возвратность и понятные выплаты. В некоторых случаях инвестор может обладать корпоративными правами, в некоторых — участвовать в прибыли компании.
Компания берет мезонинный кредит у инвестора и кредит в банке. Сначала компания погашает банковский кредит, затем — мезонинный кредит. Только после этого компания получает права на остаток прибыли. То есть, чтобы получить свою прибыль от проекта, компания сначала выплачивает инвестору за мезонинный кредит.
Прибыль инвестор получает тремя способами:
Инвесторам, которые только начинают вкладывать в мезонины, мы рекомендуем выбрать более простые и понятные механизмы выплат — фиксированный процент или PIK.
Финансовым языком
Мезонинный кредит сочетает несколько финансовых инструментов с разными уровнями риска и доходности. Например: субординированный долг, сертификаты на участие в прибыли компании, права или варранты на акции компании. Мезонинный кредит погашается по двум принципам:
Каким инвесторам подходит мезонинный кредит
Мезонины подходят инвестору в двух случаях:
Зачем мезонины компаниям
Мезонины помогают развиваться компаниям, которые генерируют положительный денежный поток. Обычно мезонины нужны в сделках слияний и поглощений компаний, при реструктуризации капитала, для выкупа акций, в проектном финансировании. Компании привлекают мезонины в двух случаях: 1) когда им не хватает собственного капитала; 2) когда использовать собственный капитал дорого.
Мезонинное кредитование что это
Е.М. Петрикова
кандидат экономических наук,
доцент кафедры финансов и цен
Российский экономический университет
имени Г.В. Плеханова
Финансы и кредит
28(556)-2013
Основными закономерностями функционирования глобального финансового рынка в фазе экономического роста до мирового финансово-экономического кризиса 2008 г. принято считать:
В качестве результата проявления данных закономерностей выступала низкая стоимость кредитных ресурсов на мировом финансовом рынке.
В период экономического кризиса наблюдались следующие процессы:
Все это привело к резкому росту стоимости заемных денежных средств и обесценению стоимости заложенных активов. Кроме того, указанные процессы стали результатом тенденций, присущих глобальному финансовому рынку в посткризисный период развития. Назовем некоторые из этих тенденций:
Мезонинный кредит следует отличать от мезонинного финансирования. Несмотря на то, что границы между этими двумя терминами практически отсутствуют, понятие «мезонинное финансирование» более широкое, чем понятие «мезонинный кредит». Оно включает в себя также финансовые инструменты (акции, облигации, опционы и пр.), работающие на рынке ценных бумаг. Этот кредит работает только на кредитном сегменте финансового рынка и подразумевает способ финансирования инвестиционных проектов, при котором:
Таблица 1. Сравнительный анализвидов финансирования инвестиционных проектов
| Критерий | Кредиты (на стройку) | Кредиты (на рефинансирование) | Мезонинные кредиты |
| Максимально доступный объем привлекаемых средств | До 70% от общей суммы затрат по проекту | До 70% от рыночной стоимости объекта | Сумма долга не должна превышать 70% от стоимости активов компании |
| Сроки погашения кредита | До 3-5 лет | До 10-15 лет | До 3-5 лет |
| Плата за привлечение денежных средств | 10-15% | 9-12% | 20% |
| Доля собственных средств, инвестированных в проект | 25-35% | 25-30% | 10-15% |
| Залоговое обеспечение по кредиту | Права на земельные участки, имущественные права, акции проектных компаний | Права на земельные участки, права собственности на объект, акции проектных компаний | Акции холдинговых и субхол- динговых компаний, акции 8РУ, акции строящихся компаний |
| Выборка средств кредитной линии | По необходимости (по мере строительства) | Единовременно | По гибкому графику на основе утвержденного бизнес-плана компании |
Обычно мезонинное финансирование используется компаниями с положительным денежным потоком для финансирования:
Обычно мезонинное финансирование используется компаниями с положительным денежным потоком для финансирования:
Целью мезонинного инвестора является не владение компанией, а получение искомого уровня возврата на инвестиции. Поэтому оно, как правило, имеет более гибкие (по сравнению с долговыми кредитами) условия погашения и выплаты процентов, приспособленные под реалии инвестиционного проекта. Предполагаемый уровень риска и доходности при мезонинном финансировании всегда выше, чем у обычного долгового финансирования, но ниже, чем у акционерного капитала (рис. 1).
Мезонинный кредит может быть привлечен как на начальном этапе реализации инвестиционного проекта (наравне с долгом первой очереди), когда еще согласуются условия финансирования в банке, так и на этапе, когда проект уже запущен, но требуется дополнительное финансирование со стороны собственника. В любом случае мезонинное финансирование подменяет или пополняет собственные ресурсы компании, что позволяет проекту получить необходимый собственный капитал (equity).
Мезонин, привлеченный компанией SPV, генерирующей инвестиционный проект на начальной стадии его реализации, привлекается в случае отсутствия достаточного (полного) финансирования со стороны организации-инициатора. Обычно оптимальным соотношением собственного и заемного капитала по инвестиционному проекту является такая структура, при которой залоговое обеспечение, учтенное с дисконтом, позволяет покрыть кредитные риски банка по проекту. Так как мезонинный кредит является необеспеченным, то дополнительное обеспечение по нему не требуется. А в случае дефолта компании SPV ее остальные долговые обязательства будут, как правило, иметь более высокий приоритет, чем обязательства по мезонинному кредиту.
Таким образом, возврат инвестиций по мезонину состоит из трех частей.
Мезонинный кредит может быть привлечен как на начальном этапе реализации инвестиционного проекта (наравне с долгом первой очереди), когда
Однако поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика (чуть более 10%). Мезонинный кредит является своего рода альтернативой для кредита по проекту, структурированного на принципах проектного финансирования.
Коммерческие банки являются самым большим источником старшего долга для ВОТ-проектов (около 60-70%). Но в подобных ГЧП-проектах предполагается, что срок кредита должен быть намного дольше срока займа для корпоративных целей общего характера. Другими инвесторами могут выступать:
Обслуживание мезонинного кредита в ГЧП-проектах может производиться по двум сценариям.
Во-первых, в случае если у проекта достаточно ресурсов обслуживать высокую процентную ставку по мезонину и, как правило, старшему долгу, то кредит обслуживается за счет денежных потоков, генерируемых проектом. В отличие от кредита, структурированного на принципах проектного финансирования, во время строительного этапа банки хотят получать повышенную прибыль от своего мезонинного кредита по сравнению со старшим долгом, который зачастую имеет отсрочку платежа по процентам и долгу (grace period) по кредиту на этапа строительства.
Итак, мезонинное финансирование существенно отличается от проектного финансирования и даже является его альтернативой. Существенными факторами, которые определяют различия между этими двумя способами финансирования инвестиционных проектов, становятся следующие:
Таблица 2. Сравнение проектного и мезонинного финансирования
Субординированный кредит в российском праве существует только для банков. Выплата основной суммы долга происходит одним платежом по окончании срока действия договора. Проценты по такому виду кредита не могут существенно отличаться от рыночных условий предоставления аналогичных кредитов, их нельзя менять в течение срока договора. Без согласования с Банком России невозможны:
В случае банкротства кредитной организации- заемщика требования кредитора, предоставившего субординированный кредит, не могут быть удовлетворены до полного удовлетворения требований иных кредиторов.;
Это происходит только в том случае, если такой кредит признается и подтверждается Банком России как субординированный. Величина субординированного кредита, включаемого в состав источников дополнительного капитала, не может превышать половины величины основного капитала кредитной организации. Если данная величина превышена, то он учитывается как привлеченные средства.
Согласно российскому законодательству субординация кредитов для компаний невозможна. Поэтому на практике банки зачастую прибегают к использованию зарубежной компании, которая получает основное и мезонинное финансирование, а затем предоставляет финансирование российской компании (рис. 5). Компания, получающая кредит, чаще всего регистрируется в иностранном праве. Это делается для того, чтобы в случае дефолта банк не потерял контроль над проектом и не тратил время на реализацию акций компании через публичные торги, как предусматривает законодательство в России.
Близким «родственником» мезонинного финансирования являются мусорные облигации. Инструменты, используемые при этом типе финансирования, занимают позицию где-то между долговыми и долевыми инструментами. Мусорные облигации (как и мезонинное финансирование) позволяет корпорации проводить выкуп долговым финансированием быстрее и эффективнее, чем это было бы возможно сделать при использовании иных инструментов и источников финансирования.
Капитализация рынка мусорных облигаций во много раз превышает капитализацию рынка мезонинного финансирования. И это несмотря на то, что оба этих инструмента имеют схожие характеристики по риску и доходности. Рассмотрим, в чем же отличия между этими формами финансирования.
Во-вторых, мусорные облигации обращаются на относительно ликвидном вторичном рынке ценных бумаг, а инструменты мезонинного финансирования (несмотря на то, что в мезонинном финансировании присутствуют компоненты долевых ценных бумаг, эмиссию которых необходимо регистрировать) являются абсолютно неликвидными. Они приобретаются инвесторами, которые готовы пойти на долгое ожидание погашения приобретенного выпуска.
В-третьих, объемы эмиссий мусорных облигаций чаще всего превышают 100 млн долл., а объемы эмиссий инструментов мезонинного финансирования обычно составляют до половины этой суммы. Однако падение ликвидности рынка мусорных облигаций в начале 1990-х гг. существенно сократило их использование в качестве источников финансирования выкупов долговым финансированием (это относится и к мезонинному финансированию) и привело к росту использования долевых инструментов для финансирования выкупов в 1990-х гг. (обыкновенных акций, варрантов и т. п.).
Использование мезонинного финансирования параллельно с долгами первой очереди (рис. 6) позволяет:
В настоящее время мезонинное финансирование в западной практике доступно для более крупных частных компаний и открытых акционерных компаний, рассчитывающих с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Оно используется для реализации крупномасштабных строительных проектов, создания новых компаний в развивающихся отраслях промышленности. Пока фондовые рынки в значительной степени не используются для финансирования проектов ГЧП по схеме ВОТ (за исключением выпуска американских облигаций для финансирования проектов). Значительная степень риска в таких схемах финансирования связана с возможностью прекращения проекта без значительного увеличения кредита в связи с возникновением дополнительных расходов на этапе строительства. В связи с этим рейтинговые агентства (S&P, Fitch, Moody’s) не всегда готовы дать хорошую инвестиционную классификацию ценных бумаг для подобных единичных инвестиционных проектов.
Мезонинными инвесторами зачастую выступают крупные банки и страховые компании, хедж- фонды, фонды частных инвестиций. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко имен-но по причине его рискованности и невысокой ликвидности. Мезонинные фонды, как правило, выбирают более пассивную роль в управлении и контроле за компанией SPV, в то время как традиционные инвесторы, которые приобретают долю в собственном капитале SPV, обычно ищут способ играть в управлении активную роль. Основная цель мезонинного фонда (как и банка) состоит в том, чтобы предоставить кредиты компаниям, которые останутся прибыльными в течение длительного периода времени. Акции, приобретаемые фондом, выпускаются по установленной цене с ожиданием, что компания с течением времени начнет все более повышать свою прибыльность, увеличивая таким образом и потенциальную прибыль для фонда.
Стоит отметить, что к данному инструменту финансирования также часто прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Несмотря на все перечисленные плюсы использования мезонинного кредитования для девелоперов, этот финансовый инструмент еще не получил широкой популярности в России. Он находится на этапе становления (в отличие от западных стран). В государствах Европы и США около 20 % девелоперов работают с данным финансовым инструментом. Объем этого рынка, по данным консалтинговой компании Mercer, в 2010 г. составил 500 млрд долл.
В настоящее время в РФ существует тенденция сокращения количества сделок по проектному финансированию из-за падения доходности по этим проектам и их возросшей стоимости (в отношении ожидаемой прибыли). По этой причине мезонинное финансирование в ближайшее время будет использоваться более активно. По мнению автора, в ближайшее время в России мезонинное финансирование может быть востребовано:
Мезонинные кредиты имеют более высокий приоритет для банка в конкурсной очереди на финансирование, а опционное соглашение позволяет компании-инициатору рассчитаться с банком в удобной для него форме:
2. Иескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования. М.: Вершина. 2008.
3. Петрикова Е.М. Регулирование платежного баланса и международной инвестиционной позиции России: монография М.: РЭУ им. Плеханова. 2013.
Мезонинное финансирование
Финансовый кризис, начавшийся в США в 2008 г. и охвативший весь мир, привел к резкому падению рынка недвижимости и ценных бумаг, связанных с ней. На этом закончились крупные вложения в девелоперов как на отечественном рынке, так и за рубежом. В первую очередь была пересмотрена политика инвесторов и кредитных организаций, которые сильно ужесточили условия финансирования. Этот шаг привел к другому негативному фактору — снижению объемов строительства и оборота сделок с недвижимостью. Но обязательства перед кредиторами и естественная конкуренция заставили кредиторов искать новые источники поступления средств, которые могли бы позволить застройщикам и дальше вести свою деятельность. Совокупность всех этих факторов привела к новому финансовому инструменту — мезонинному финансированию.
Стоит отметить, что в докризисное время для крупных застройщиков заем средств был естественным. Финансирование инвесторами и кредитными организациями могло составлять до 9/10 бюджета всего проекта. Доля собственного финансирования тоже учитывалась, но это не считалось ключевым фактором для проекта, который мог многократно окупиться. Обе стороны интересовала прибыль, а о риске потери средств никто и не мог предполагать. Но это время прошло, и единственным вариантом сохранения своих средств, который был быстро найден инвесторами, стало ужесточение условий кредитования. Примером такой политики может служить российский Сбербанк, который прекратил финансирование программ с высокой долей заемных средств.
Спустя короткое время и остальные отечественные кредитные организации пошли по этому пути. Финансирование новых проектов было отвергнуто. Также были повышены процентные ставки по уже открытым кредитным линиям. По словам самих застройщиков, даже в настоящее время отечественная недвижимость имеет хорошую окупаемость, однако теперь инвесторы отказывают в финансировании всем, чья собственная доля в бюджете проекта составляет менее 1/3.
Отсутствие собственного капитала или завершенных проектов, которые можно реализовать, еще больше усложняло проблему финансирования, следовательно, и конкуренцию за рынок. Естественно, некоторые виды кредитования для застройщиков оставались доступными, однако условия выдачи кредитов предполагали высокую процентную ставку или залог недвижимости. Застройщиками предпринимались и попытки картельного сговора с целью влияния на кредитную политику, однако это приводило лишь к незначительным результатам. В конечном итоге на зарубежном рынке были найдены другие методы привлечения средств, среди которых мезонинное финансирование.
Вложения в собственный капитал или реализация на торгах
По определению самих кредитных организаций, мезонинное финансирование — это вложения в проект на условиях получения доли или пакета акций за конкретную стоимость при определенных условиях, например после ввода объекта в эксплуатацию. Для застройщиков это зачастую нерентабельно, и они прибегают к этому источнику финансирования, только когда других вариантов привлечения средств не осталось. Инвестор в этом случае сильно рискует, потому что проект может быть вообще не реализован, однако соблазн получить сверхприбыль за счет продажи ценных бумаг перекрывает эти риски. В большинстве случаев мезонинное финансирование предполагает получение от одного кредитора крупных средств, которые полностью удовлетворяют расходы на нужды проекта.
По существу, такой вид предоставления средств предполагает и передачу акций или доли в проекте. По этому признаку мезонинное финансирование причисляется одновременно к долговым обязательствам и к вложениям собственных средств (debt and equity financing). По определению долговые обязательства — менее ценный ресурс, а собственный капитал — самый ценный. По этой причине мезонинные средства занимают промежуточное положение.
Учитывая высокие риски и необходимость крупных вложений, которые гарантированно обеспечат проект нужным бюджетом, к этому варианту финансирования прибегают только крупные кредиторы. Доля такого финансирования крайне низка в общем обороте денежных средств инвестора и рассматривается только как возможность приобрести дополнительные ценные бумаги, которые в дальнейшем можно реализовать по выгодной цене.
Схожим образом уже длительное время работает механизм ипотечного кредитования, ставший популярным благодаря широкому распространению среди людей вне зависимости от доходов. Как правило, в этом случае кредитором определяется конкретная процентная ставка заимствований. При этом платежеспособность и источники дохода редко проверяются, т. к. в случае невыплаты инвестор может воспользоваться продажей этой недвижимости или рефинансированием кредита. Какой именно вариант будет использован, зависит от решения кредитора и определяется фактической платежеспособностью клиента. В случае если клиент становится банкротом или лишается стабильного источника дохода, кредитор продает недвижимость, чтобы избавиться от рисков. Если же клиент имеет постоянный доход и способен вносить оплату, кредитору выгоднее предоставить рефинансирование и в дальнейшем получить еще больше прибыли.
Но именно ипотечное кредитование и дало толчок к мировому финансовому кризису. Принципиальной основой стала невозможность кредиторами за короткий срок реализовать недвижимость, полученную в результате невыполнения долговых обязательств заемщиком, с возможностью покрытия расходов.
Преимущества мезонинного инвестирования
Российское законодательство наделяет приоритетом интересы кредитора, и правовая практика показывает, что им легче добиться возврата заемных средств, чем акционеру. В противовес слабой защищенности акционер может получить многократную сверхприбыль путем проведения операций с ценными бумагами или их продажи на бирже. Также акционер полностью свободен в выборе времени продажи и покупателя акций. Кредитор же полностью «связан» условиями контракта, в котором оговорены сроки и процентная ставка.
Мезонинное финансирование также связывает инвестора контрактом, который предполагает возврат средств по определенному графику. При этом в случае невыполнения обязательств заемщиком по мезонинному финансированию у инвестора остается возможность продать пакет акций объекта. Это дает возможность также получить сверхприбыль на уровне акционера, которая определяется лишь финансовым климатом. Однако пока проект еще не закончен, чаще всего рыночная стоимость акций не покрывает сумму финансирования, и девелоперу выгоднее рассчитаться ими за инвестиции. С учетом этого высокого риска и возможности получить сверхприбыль мезонинное финансирование является симбиозным вариантом инвестирования.
Уровень риска определяется прежде всего состоянием бюджета проекта и источниками финансирования. Мировая практика показывает, что мезонинное финансирование характерно для проектов с любой долей собственных вложений. Однако основная доля финансирования приходится на проекты, 20–25% бюджета которых — это собственный капитал. Иногда встречаются сделки, когда девелопер привлекает к проекту и использует 100%-ю инвестицию, а в качестве долговых обязательств предоставляет контрольный пакет акций проекта.
Основное преимущество заключается в возможности обеспечить проект необходимым потоком средств за короткий срок. Мезонинная кредитная линия оформляется банком без объемных бюрократических процессов, т. к. с предоставлением доли или акций проекта у инвестора пропадает необходимость в получении подтверждения платежеспособности заемщика.
Разница зарубежных и отечественных институтов
У западных стран институт мезонинного финансирования прочно закрепился и успешно развивается. Есть даже специальные организации, предоставляющие мезонинное финансирование. Что касается отечественного рынка, то развитие этого кредитного института находится на крайне низком уровне, и нет предпосылок к его росту. Что интересно, если за границей мезонинная практика актуальна для недвижимости (вероятно, по причине возникшего кризиса именно с ее рынком), то в России она внедряется в других отраслях. Примером может служить крупный проект в энергетической сфере «Северный поток — 2», в котором компании-кредиторы получают контрольный пакет дочерней компании «Газпром». Можно найти много примеров аналогичных сделок во многих отраслях, однако на рынке недвижимости такой вид сделки пока что еще не зафиксирован.
В настоящее время отечественные финансовые институты изучают возможность использования мезонинного инструмента на практике. В качестве одного из перспективных вариантов рассматривается прямая передача в собственность доли в проекте с последующей перепродажей. Как полагают инвесторы, в связи с кризисом банки будут вести жесткую практику введения рамок для заемщиков, среди которых повышение ставок по кредиту, что обязательно приведет к спросу на мезонин. С другой стороны, унаследованная от СССР сложная бюрократическая система может затормозить процесс становления, особенно межнациональных проектов, т. к. западные девелоперы и инвесторы «избалованы» экономией времени. Также негативное влияние может оказать недобросовестность кредиторов, которым невыгодна выплата займа финансовыми средствами, и они будут инвестировать только в проекты, не защищенные собственным капиталом. В этом случае банк с высокой вероятностью получит сверхприбыльный пакет акций, который можно реализовать на торгах в любой удобный момент. Также ряд банкиров ссылаются на высокие риски и слабо изученный институт мезонина.
Мезонинное инвестирование заметно отличается от других финансовых институтов следующими признаками.
Настоящая практика по мезонинному инвестированию рассматривается в форме выпуска конвертируемых облигаций, которые в дальнейшем обмениваются на реальные активы компании по фьючерсу. Конвертируемая бумага заменяет пакет документов, утверждающих право инвестора на приобретение акций или доли проекта заемщика. А фьючерс рассматривает только сроки и сумму денежных средств, что позволяет провести сделку быстро. В итоге такая схема позволяет в сжатые сроки заемщику получить нужное финансирование, а кредитору — реализовать конвертируемые облигации в ценные бумаги. Также дополнительным преимуществом для девелопера является возможность получить от инвестора комплексное финансирование всего проекта, а не только конкретных задач.
Исходя из перечисленных отличий, напрашивается вывод, что мезонинное финансирование — это отличная альтернатива кредитованию. Этот институт позволяет заемщику быстро и без лишних хлопот привлечь инвестиции, а кредитору получить сверхприбыль, пусть и с высоким риском. При этом уровень риска инвестор всегда может оценить по доле источников финансирования в общем бюджете реализуемого проекта.