Сталинские, хрущевские и брежневские дома. В чем отличия и какие лучше
Когда мы ищем жилье на вторичном рынке, часто в объявлениях встречаем названия домов — хрущевки, сталинки, брежневки. Понятно, что это не новостройки, но чем они отличаются и какие лучше, а какие хуже? Обо всех различиях и проблемах каждой группы и будем говорить ниже.
Сталинки
Сталинками называют все дома, построенные во времена правления Сталина. Это с 30-х годов до конца 50-х. Умер он в 1953, но строили по тем же проектам до 1958 года. В любом случае дома все старые. Довоенные — двухэтажные — почти все снесены, а те которые остались, лучше не рассматривать для покупки. Слишком уж ветхое жилье. Ремонт потребует в разы больше чем стоимость квартиры. Кроме того, сталинские дома барачного типа. Это значит, что общие кухня и санузлы на этаже. Совсем не тот уровень комфорта, к которому мы уже привыкли.
Плюсы
После войны надо было решать «жилищную проблему». В первую очередь стали строить дома для «номенклатуры» — чиновников, партийцев и управленцев. Эти дома отличаются более продуманной планировкой, толстыми стенами, отличной звукоизоляцией.
Это один из вариантов дома-сталинки для номенклатуры
Те сталинки, которые были построены для людей «попроще», могут иметь хорошую слышимость. Не такую как в панельках, но тоже приличную. И вообще, со сталинками довольно сложно говорить про «характерные» черты. Много проектов, много отличий, разная реализация. Каждый дом надо смотреть лично и внимательно, даже если они стоят рядом и построены примерно в одно время.
Так выглядит сталинка в процессе ремонта. Перекрытия, полы — деревянные, дранка на перегородках
А вообще, все сталинки можно узнать по внешнему виду, который весьма узнаваемый — монументальные стены, может быть лепнина для украшения фасадов, высокие окна. У всех них есть общая черта — высокие потолки. Именно высокие потолки — один из главных плюсов, ради которых многие эти квартиры покупают несмотря на недостатки.
Второй плюс — планировка. Обычно это большие раздельные комнаты, широкие/высокие окна, большой коридор с прихожей, просторные кухня и санузел. Из достоинств — это все.
Минусы сталинских домов
Главный и основной недостаток сталинок — они старые. Это значит, что вам придется вкладывать деньги в ремонт, а не все просто отремонтировать. Даже не все возможно отремонтировать. Основная сложность и огромный минус — деревянные перекрытия. Менять их — дешевле все разрушить и построить новый дом. Поэтому, если перекрытия пришли в негодность, дома идут под снос.
Даже если балки перекрытий в нормальном или хорошем состоянии (есть и такое, и это после 70 лет и больше!), то бетонную стяжку вам все равно не сделать. Несущая способность фундамента и перекрытия не позволит добавлять такой вес. Придется вам или снова стелить деревянные полы, или использовать новые технологии устройства пола.
Проблемы могут быть и со штукатуркой. Чтобы сбить все, потребуется больше недели и пара больших грузовиков для вывозки строительного мусора
Итак, если рассматриваете сталинку, имейте в виду, что у вас будут скрипеть полы. Но, что хуже, будут они скрипеть и у соседей над вами. А если дом из категории «попроще», то и люстра может качаться, когда кто-то будет ходить в квартире наверху.
Заметим, не все сталинки с деревянными перекрытиями, есть и с бетонными. Это некоторые дома, построенные после 1950 года. Тут проблемы со скрипящими полами решаются. Полы все равно деревянные, но можно их убрать, а плиту выровнять наливными полами. Вот только толстый слой залить не получится — несущая способность фундамента все-таки не такая большая. Тем не менее скрип в сталинках с бетонными перекрытиями не является большой проблемой.
Большие комнаты — основной и главный плюс. В некоторых даже по два рядом расположенных окна
Еще один минус домов сталинской постройки — кривые стены. Требования к качеству жилья после войны были невысокие, никто и не старался делать идеально ровные стены. В некоторых домах перегородки не каменные, а из дранки, забитой штукатуркой. Порой на такие стены даже полку не повесишь — не держатся гвозди. И штукатурка часто просто сыпется, стоит только ее немного прижать. Иногда она даже может держаться на обоях. В таком случае вам придется еще и проводить капремонт стен. Но возводить кирпичные перегородки, снова-таки, нельзя — слишком они тяжелые. Можно гипсокартонные или из облегченных стеновых пеноблоков.
Еще из минусов — нет мусоропровода, часто нет лифта, нет централизованной поставки горячей воды, могут быть проблемы с напором холодной воды, старая проводка, которую надо менять от щитка. Тем не менее все эти недостатки компенсируются планировкой и высотой потолков. Если вы готовы вкладываться в ремонт, жилье будет уютным и комфортабельным.
Хрущевки
Когда пришел к власти в 1953 году Хрущев, он решил обеспечить жильем молодые советские семьи. Для этого были разработаны проекты быстровозводимых многоэтажек. Была даже серия домов, которые строились за 45 дней — это худшие из панелек. За полтора месяца ничего качественного не построить, даже если использовать панельные блоки.
Старые панельки — это и есть хрущевки
Плюсы
Достоинств у хрущевок всего два:
Несущими являются стены отделяющие квартиры одну от другой. Чем это хорошо? Отсутствие несущих перегородок внутри хрущевки облегчает перепланировку.
Внутри квартиры нет несущих перегородок. Так что перепланировать можно все
К сожалению, исходный план может быть настолько несуразный, что и перепланировать толком не получается. Некоторые улучшения внести можно, но глобальные не получится. Основное правило, которое придется соблюдать — мокрые зоны (кухня и санузел) должны оставаться на своем месте. Вы можете поменять ванну и кухню местами (например), но передвинуть или сместить стенку ванной или кухни хоть чуть-чуть в коридор уже не получится. Такую перепланировку вам никто не одобрит.
Возможные проблемы и минусы
Есть хрущевки кирпичные и панельные. Кирпичные чуть получше в плане звукоизоляции и теплосбережения. С панельными обычно дела обстоят хуже. В некоторых панельках отвратительная звукоизоляция — можно детально записывать беседы соседей. Звукоизоляция зависит не только от проекта, но и часто от качества/толщины панелей.
Кирпичные — более удачные. Они теплее, ниже слышимость
Вне зависимости от материалов, хрущевки имеют очень маленькую кухню и санузел — это главные проблемы. Хрущев считал, что советская семья может питаться в столовых, чтобы разгрузить советскую женщину от домашней работы. А попить чай можно и на 4-6 квадратных метрах. Кухни настолько малы, что холодильники приходится выносить в комнату или кладовку (если такие есть). Поставить куда-то стиральную машину тоже проблема. Пытаются ее навесить над унитазом, подвинув его к двери, впихнуть в ванную комнату, заменив ванну душем. Каждый решает типовые проблемы хрущевок по-своему.
Особенности планировок
Многие проекты хрущевок имеют отвратительную планировку: двушки-вагончики, малометражный коридорчик, полное отсутствие прихожей. Комнаты в большинстве проектов хрущевок — мизерные. Если поставить кровать в спальне, то проход может остаться всего сантиметров 30. При имеющемся балконе пройти на него можно либо бочком — вдоль стенки, либо «скакать» через кровать.
Высота потолков в хрущевках — 2,2 — 2,4 метра. Хрущевым была поставлена задача построить много дешевого жилья. Стоимость квадратного метра была около 25 советских рублей. Отсюда минимальные размеры, тонкие стены. Для сравнения, в сталинках стоимость квадрата составляла 100-200 рублей в зависимости от проекта.
Исходная планировка хрущевок. Как ни крути, ничего хорошего
Есть варианты, когда двери санузла (обычно он совмещенный, но даже если раздельный) выходят в коридорчик прямо напротив входной двери. Хорошо хоть можно двери перенести в сторону кухни — не идеальное, но тоже решение.
Следующий недостаток — лестничные площадки очень малы. Кто пытался занести мебель, тот точно знает, чем это плохо: просто невозможно развернуться с чем-то чуть больше кресла.
Как правило, в домах этого типа нет централизованного водоснабжения горячей водой, обычно стоят водогрейные колонки. При малых габаритах кухни/санузла (где их чаще устанавливают), это отбирает драгоценные метры. Дома уже давно «не новые», так что водопровод, канализация, отопление, проводка — все это требует замены. Причем замены не только локально в квартире, но и от ввода в дом. Если в подъезде стояки или проводка от щитка не менялись в прошедшие десять лет, лучше жилье не покупать.
Покупать или нет?
В общем, хрущевки — не лучший вариант квартир. Их еще называют «хрущебы» — слишком уж маленькие комнаты с низкими потолками. Когда их строили, люди жили в бараках или вагончиках, они были безумно рады отдельному жилью. Даже такому малогабаритному. Да и квартиры «давали», платить за них было не надо, нужно было дождаться очереди.
После перепланировки хрущевки порой получается неплохая квартира для маленькой семьи
Сегодня квартиры в хрущевских домах чаще приобретают молодые семьи, так как это относительно дешево. Как первое самостоятельное жилье — это терпимо. Но если есть возможность, лучше выберите из другой категории. Хоть те же брежневки.
Брежневки
В народе говорят, что брежневки — это те же хрущевки, но получше. Во времена правления Брежнева (60-70 года) продолжалась реализация жилищной программы. Но кухни и санузлы делали на 1-2 метра больше, более просторными стали и комнаты. Появились квартиры, в которых все комнаты были раздельные, без проходного зала, например. В некоторых проектах были вполне приличные прихожие, и даже коридоры стали более удобными. Всего проектов было около 40. В большинстве это 5 и 9 этажные панельки. Есть и более высокие — 12, 14 и 17 этажей.
Брежневки — чуть улучшенные проекты по сравнению с хрущевками
В период с 1975 по 1985 годов появились даже брежневки с хорошей планировкой. В основном это 3-х и 4-х комнатные квартиры. Все комнаты раздельные и имеют нормальную площадь. В народе квартиры с улучшенной планировкой (УП) стали называть «улучшенками». Но кухни и санузлы по-прежнему маленькие, хотя они и на 2-3 метра больше чем в хрущевках.
Еще одно отличие брежневки от хрущевки — более высокие потолки. Это уже 2,6 метра или даже 2,7 метра, что явно лучше чем 2,4. И площади больше. Санузел стали делать раздельным, только в однокомнатных он остался совмещенным. Однокомнатные, кстати, в брежневках меньше по площади, чем в хрущевках. Вот такой вот нюанс.
План этажа одного из брежневских домов. Отличие от хрущевок — есть отдельные комнаты, большая площадь, раздельные санузлы
Окна остались небольшими, но подоконники более широкие. Увеличились и лестничные клетки. Уже можно заносить без особых проблем стол и небольшой диван.
Минусы, проблемы и способы решения
В большинстве брежневских домов проблемы все те же, что и в хрущевках: малая площадь кухни и санузла, плохая планировка (проходные комнаты). Есть еще длинные узкие коридоры, которые ни к чему не приспособить. Не радует отсутствие прихожей.
В пятиэтажных брежневках нет лифтов. В девятиэтажках они есть, но из-за плохой звукоизоляции, их хорошо слышно при передвижении. Приватные разговоры в подъезде вести не стоит — все слышно на несколько этажей вверх и вниз.
Панельные многоэтажки — брежневки
Централизованное горячее водоснабжение есть не везде — во многих домах стоят колонки. Вроде неплохо, вот только дома старые, их водопровод не рассчитан на высокое водопотребление. Из-за недостаточного давления воды порой возникают проблемы с работой колонок. Вместо теплой воды на выходе смесителя можно получить кипяток, или, наоборот, вода идет холодная.
Еще проблема — проводка. Во времена строительства брежневок электроприборов было в квартире два-три. Потому и электропроводка рассчитана на мизерное потребление. И эту проблему нельзя обойти. Ее надо решать сразу, иначе возможно возгорание. Замена проводов только в квартире является полумерой, проводка от подъездного щитка тоже должна быть заменена. В общем, вложения более чем приличные.
Как выбирать
Приобретая жилье, в нагрузку вы получаете окружение. Насколько бы ни была хороша квартира, комфортное проживание во многом зависит от соседей. Поэтому, прежде чем принимать решение, внимательно рассмотрите подъезд. Пройдитесь вверх и вниз, осмотрите состояние входных дверей соседей, общее состояние пола, стен, перил, лестничных пролетов. Это показатель общего уровня проживающих.
Внимательно осмотрите дом на наличие трещин, потеков и других явных проблем
Найдите время и походите днем, а затем вечером вокруг дома. Посмотрите на контингент, обитающий поблизости. Очень хорошо поговорить с бабушками на лавочках — они бесценный источник информации. С радостью выложат вам «факты», о которых молчат продающие и риелторы. Вам надо спросить о следующих вещах:
Если ответы вас удовлетворят, можете подумать насчет покупки. Но помните, что если покупаете на вторичном рынке квартиру без ремонта, вам придется еще значительную сумму вложить в реконструкцию. Причем стоимость при дальнейшей продаже, вырастет едва ли на треть от вложенной суммы. Так что с ремонтом покупать выгоднее, но следует убедиться, что ремонт проведен качественный, а не дешёвый косметический, который лишь маскирует серьезные изъяны.
Нестандартные советы для хорошего выбора
Совет №1. Когда будете смотреть квартиру, принюхайтесь. Если есть запах сырости, плесени — лучше не берите, какой бы хорошей ни была цена и планировка. Предыдущие хозяева тоже, скорее всего, старались от этой беды избавиться, но не получилось. Не факт, что получится у вас.
Состояние подъезда очень важно
Совет №2. В холодное время года обратите внимание на количество открытых окон/форточек у жильцов дома. Чем их больше, тем больше вероятность, что дом теплый. О том же говорит большое количество деревянных окон. Не о скупости или низком доходе хозяев, а о том, что в замене на «герметичные» окна нет острой необходимости.
Совет №3. Сходите в управляющую компанию (УК). Там хранятся заявления обо всех глобальных проблемах, которые возникали в доме. Это протечки крыши, проблемы водопровода, проводки и т.п. Заодно и про скандальных соседей узнаете, если такие есть.
Хрущевки, сталинки, брежневки — что лучше
Чтобы покупка жилья на вторичном рынке была удачной, вам придется собрать много информации. Итак, вроде понятно, что сталинка-хрущевка-брежневка — это все старые квартиры. Различия в годах строительства. Хоть «сталинки» — самые старые, стоят они обычно дороже. А все из-за больших площадей, высоких потолков и толстых (обычно) стен. А еще из-за расположения. Сталинские дома сейчас находятся в центральной части городов.
Типовые проекты домов брежневок — пятиэтажки с минимальными размерами комнат
Хрущевки-брежневки — жилмассивы, но не слишком удаленные от центральной части. В принципе, они почти одинаковы по уровню комфорта (дискомфорта). Разница в годах — хрущевки более старые. А еще они имеют меньшую площадь и совсем маленькие кухни и санузлы. Так что, из этих двух категорий лучше брежневки. Они на 20-30 лет новее и более просторные.
Ремонт за копейку. Как из «убитой» трешки сделать уютную квартиру без лишних трат
Сегодня у нас история родом из Могилева. В очередном выпуске «Ремонта за копейку» читатель Вадим рассказывает, как ему удалось привести в порядок старую трехкомнатную квартиру, и делится некоторыми строительными секретами. Через несколько недель мы подведем итоги второго тура, а вы сможете выбрать еще одного победителя, который получит 1000 рублей от нашего спонсора — торгового центра «Ленинград». Принять участие в конкурсе можете и вы (ознакомиться с условиями можно здесь).
Желание принять участие в конкурсе появилось еще при ремонте первой однокомнатной квартиры, но, как это обычно бывает, не хватало то времени, то мотивации. Однако сразу после ремонта мы решили, что семье из четырех человек пора бы расширять жилплощадь. Поэтому все силы и время были брошены на поиск покупателя и продавца. Сами того не ожидая, за полтора месяца мы нашли и того, и другого.
История продажи-покупки заслуживает отдельного упоминания. Новостройки не проходили нам по бюджету, оставалась «вторичка». Но и тут разброс цен был приличный. В основном продавцы считали, что если у них стоит хотя бы одно окно ПВХ или натянут потолок (зачастую «вырвиглазного» оттенка) и лежит ламинат десятилетней давности, то ценник можно смело поднять на 2—3 тыс. «вечнозеленых». Понимая, что ремонт, какой бы он ни был, придется переделывать, мы искали варианты «от бабушки».
Ключи мы получили 25 декабря. Ремонт в этой трехкомнатной квартире делали 30 лет назад. Покупатель нашей квартиры отвел нам 40 дней для переезда, за это время мы должны были сделать ремонт в новом жилище. Работа у меня сезонная, зимой как раз было много свободного времени. Как говорят, звезды сошлись. Сразу успокою комментаторов: поскольку все работы я выполнял самостоятельно, за это время успел отремонтировать только детскую и гостиную с прихожей — для отделки всей квартиры это нереальный срок.
Ремонт, как это водится, начался с демонтажа всего, что досталось от прежних хозяев: старые двери, шкафы, линолеум и прочее добро едва поместилось в грузовик друга. Благо в нашей квартире не было деревянных полов. Единственное, что не пришлось менять, — это входная дверь: ее заменили прежние хозяева. На очистку стен и потолков от старых обоев потратил два дня — больше, чем планировал: уж очень хорошо они держались, так хорошо их поклеили в 1988 году.
Опыт ремонта у меня уже был, и это позволило избежать ошибок, допущенных в первый раз. Ровные полы — залог идеальной укладки напольных покрытий. В первый раз я проигнорировал это, и ламинат дышал, скрипел и местами расходился. Полусухая стяжка на всю квартиру обошлась в 870 рублей и осталась сохнуть до 3 января уже нового года.
За время праздников на семейном совете была разработана стратегия ремонта и дизайна. Стены — шпатлевка, обои под покраску, белый цвет. Потолки — натяжные, белые. Пол — ламинат. Забегая вперед, скажу, что идея белого цвета полностью оправдала себя как в плане света и визуального расширения пространства, так и в плане ухода за стенами. Когда в доме двое детей, периодически приходится подкрашивать либо их творчество, либо пятна от сока.
Стены панельного дома порадовали своей плоскостью, лишь примыкание плит к потолку и в углах пришлось очистить от старой известковой штукатурки и перетянуть гипсовой. Попутно опускал, добавлял, переносил розетки, выключатели, кабели интернета и телевидения.
Все материалы старался покупать на «Барахолке»: остатки после ремонтов всегда обходятся дешевле рынка, да и торг никто не отменял. На подготовку стен потратил 250 рублей, на обои под покраску и клей — еще 280. Краска обошлась в 60 рублей, электрика — в 150. Стены с кирпичиками делал самостоятельно — понадобились терпение, километр скотча и гипсовая штукатурка. С самой большой стеной вышел казус: после нанесения раствора пришлось срочно отъехать — ненадолго, как мне казалось, но этого хватило, чтобы все засохло. При попытке достать малярную ленту она предательски рвалась, увлекая за собой куски штукатурки приличных размеров.
Первым решением было содрать все и сделать заново. Но, оценив, сколько времени было потрачено на приклеивание скотча и сколько ушло раствора, начал потихоньку выстукивать швы молотком. То, что должно было стать минутным делом, обернулось потраченным днем, болью в запястьях и косыми взглядами соседей. Но кирпичики получились особенной фактуры.
Заменить трубы канализации и водопровода помог мой отец. Два дня работы, 180 рублей — и у нас готова разводка со всеми необходимыми кранами, отводами на кухню, в туалет и ванную. Радиаторы отопления решил не менять, а просто добавить краны для регулировки температуры и покрасить. Помог знакомый по прежней квартире сантехник за 60 рублей. Заменил окна. Их стоимость с установкой — 950 рублей. Ламинат, подложка и плинтусы в две комнаты обошлись в 730 рублей, натяжные потолки — еще в 580. Двери с фурнитурой и установкой — самая большая единовременная трата — 980 рублей.
И вот 10 февраля, в день рождения жены, мы наконец переезжаем. Она запомнила его на всю жизнь, а ремонт только начинался. На месте будущей спальни организовал склад-мастерскую (эта комната в итоге была готова самой последней), а поскольку спешить было уже не нужно, принялся доделывать готовые комнаты. После переезда мебели был самый минимум. Первым делом собрал детскую двухъярусную кровать (опыт уже имелся по первой квартире). Строганые доски зашкурил, собрал каркас, покрасил.
В целом дизайн-проекта как такового не было, благо в интернете масса фото интерьеров на любой вкус и кошелек. За декор отвечала жена, а мне приходилось лишь воплощать идеи, которые она накидывала. Интерьерные мелочи, картины по большей части купили в IKEA. Стеллажи и шкафчики были собраны из распила ДСП, заказанного недалеко от дома (450 рублей).
Потолок в прихожей и части гостиной подсмотрел в сети. Он отнял много времени, но результатом я доволен, да и стоило это символичные 100 рублей. Светильник изготовил из деталей ДСП и точечных светильников, для эффекта парения добавил светодиодную ленту. Детали для шкафа-купе обошлись в 550 рублей, диван — в 730.
Дошла очередь до кухни. Шпатлевка, обои, ламинат. Натянули потолок. Заказал распил, собрал кухню. Уместилось в три предложения, но по времени растянулось на два месяца и отняло 1800 рублей. Кухню собирал во второй раз, поэтому многих ошибок сумел избежал. Холодильник в целях экономии пространства перенесли в нишу за пределами кухни.
Технику заказали через Каталог Onliner. Вытяжка стоила 120 рублей, газовая панель — 280, раковина и смеситель — 180. Духовка, СВЧ, холодильник, стол и стулья были перевезены со старой квартиры. Позже приобрели посудомоечную машину за 680 рублей. Жена не могла нарадоваться: очень долго ждала эту помощницу.