Советы квартиросъемщикам
В своей жизни мне довелось много переезжать, снимая квартиры в разных городах и у разных людей. Казалось бы, дело нехитрое – выбираешь понравившуюся квартиру, и если цена устраивает, заключаешь договор. Однако подводных камней в этом деле гораздо больше, чем можно представить.
К примеру, просматривая объявления, невольно выбираешь самые выгодные предложения, не задумываясь об их неправдоподобности. Действительно, как получается, что «квартира в двух минутах от метро, с евроремонтом и видом на озеро» сдается за 20 тысяч? Неужто желающих настолько мало, что хозяину приходится давать объявление? Но даже понимая это и чувствуя подвох, слишком выгодным предложениям невольно веришь. До поры до времени…
Сменив добрый десяток квартир, я составил для себя десять правил, зная которые, можно избежать большинства проблем, характерных для съемного жилья.
1. Проверяйте, действительно ли тот, кто выдает себя за собственника квартиры, является им.
Самые частые «разводы» — когда заселяют в квартиру, пока хозяева в другом городе, либо показывают квартиру, которую мошенники сняли сами незадолго до этого посуточно. Требуйте показать свидетельство о регистрации права. Однако и в случае правильных данных в свидетельстве нельзя быть уверенным на 100% в отсутствии обмана. Надежнее всего — заказать выписку ЕГРП онлайн, воспользовавшись нашим сервисом.
2. Не верьте предложениям с удивительно низкой ценой.
Такие объявления будут всегда, поскольку недобросовестные риэлторы так заманивают потенциальных клиентов. Позвонив по указанному номеру, вы услышите, что квартира уже сдана, но специально для вас есть другое «очень выгодное» предложение.
3. Избегайте посредников.
Нам хочется верить, что за умеренную плату посредник поможет подобрать наиболее подходящий вариант и избавит от хлопот. Но мой опыт показывает, что такой задачи они перед собой не ставят.
Лучше поинтересуйтесь у друзей или родственников, ведь практически у каждого есть знакомые, сдающие квартиру. Не факт, что быстро найдётся идеальный вариант, но и платить за посредничество не придётся.
Стоит лишь уточнить, что непосредственно с друзьями или близкими знакомыми деловых отношений лучше не заводить. А вот с их знакомыми вполне можно.
4. Основательно осмотрите снимаемое жильё.
Хозяева квартиры не любят распространяться о существенных проблемах. Показывая вам незначительную дырочку в обоях, они постараются провести вас мимо скрипучей половицы или отвлечь от других серьезных недостатков. Не поленитесь заглянуть в каждый угол. Особенно внимательно осмотрите пространство под ванной, раковинами и унитазом, чтобы убедиться, что там нет течи.
5. Спросите, насколько шумные ваши будущие соседи.
Не факт, что хозяин поспешит рассказать обо всём, но на прямой вопрос о соседе-пианисте он вынужден будет ответить. Поспрашивайте, не злоупотребляют ли соседи громкой музыкой, шумными вечеринками или звуками ремонта, не затапливали ли снимаемую квартиру в последнее время.
6. Уточните, не осталось ли ключей у прежних арендаторов.
Это мелочь, о которой часто забывают. Хозяин мог и сам не подумать об этом. В таком случае замки лучше сменить.
6. Обязательно составьте договор.
Владельцы часто предпочитают сдавать жильё без официального оформления, чтобы сэкономить на налогах. Но договор всё равно необходим. В нём должны быть прописаны все условия, суммы и сроки взаиморасчетов.
8. Детально оговорите условия аренды.
Кто по каким счетам платит. За чей счет производится мелкий ремонт (замена кранов, розеток, выключателей). Можете ли вы произвести перестановку мебели или даже определенные виды ремонта. Все детали желательно прописать в договоре, там же должны быть указаны показания всех счетчиков.
9. Всегда торгуйтесь.
Как правильно это делать – отдельная тема. Но не торговаться вообще – глупо. Продемонстрируйте хозяину, что названная им цена сильно завышена. И если жильё вам действительно понравилось, не показывайте этого раньше времени.
10. Стройте хорошие отношения с хозяином квартиры и соседями.
Вас всё устраивает, и вы хотите снимать это жилье впредь? Тогда постарайтесь подружиться с соседями. Не шумите, всегда здоровайтесь. Арендную плату оплачивайте вовремя, уважительно относитесь к съемному жилью и поддерживайте в нём порядок.
Слишком заманчивые объявления на сайтах недвижимости
Семь возможных подвохов при съеме квартиры
Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.
Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.
Если торги устраивал агент — не стоит дальше работать с ним. Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Ставят дополнительные условия
Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.
Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.
Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.
На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:
Предлагают комнату по цене квартиры
Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.
Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.
Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.
Чтобы наниматель не понял, что снимает однокомнатную квартиру с соседями, собственники «маскируют» их до подписания договора, говоря, что в другой комнате просто сложены вещи. После того как договор подписан и собственник пропал из зоны видимости, съемщик встречает своих новых соседей, которые, оказывается, живут в этой комнате.
Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.
Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.
Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.
Публикуют фальшивые фотографии
Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.
Как себя обезопасить. Задать вопросы: всю ли мебель и технику оставят? Работает ли сантехника? Стоят ли счетчики? Когда последний раз делали ремонт? Лучше открыть фотографии в объявлении и обратить внимание на мелкие детали или особенности. Например, посмотрите на стены на фотографиях и спросите о рисунке обоев: «Плохо видно, там на обоях квадраты или круги?» Так вы убедитесь, что продавец хорошо знает квартиру: вероятность, что он обманывает, меньше. Если собственник вспоминает не сразу или отвечает, что обои уже переклеили, насторожитесь.
Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.
Выставляют на продажу
Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.
Это нормальная практика, если арендатора предупреждают об этом и просят постоянно содержать квартиру в чистоте, быть готовым к показам и не препятствовать потенциальным покупателям. Минус в том, что нельзя предсказать, когда придется съезжать.
Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.
Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.
Лучше спросить у собственника, сколько уже квартира продается, работает ли агент, часто ли смотрят, с какой цены начинали и какая цена сейчас в рекламе. Затем стоит поискать объявление о продаже квартиры в интернете и посмотреть аналогичные квартиры рядом.
Квартиру продадут быстро, если:
Квартиру продадут не сразу, если:
Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать. Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора. Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.
Скрывают объективные недостатки
Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.
Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.
Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.
Если смотрите квартиру в новостройке, узнайте, когда дом был сдан. Например, посмотрите дома в Москве на сайте Mskguru.ru, в Санкт-Петербурге — Spbguru.ru. Если дом сдан меньше года назад, большая вероятность того, что соседи будут делать ремонт.
Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.
Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.
Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.
Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»
Собственнику срочно нужны деньги
Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.
Но когда срочность исчезнет, цену, скорее всего, поднимут до рыночной. Поэтому лучше заключать официальный договор. И не поддаваться, если торопят со сделкой. Чаще всего торопят мошенники.
Как правильно звонить по объявлению об аренде
Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.
Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.
«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»
Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:
«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»
Рассказ о себе. Если квартира востребована, собственнику звонят по 10—20 человек в час. Поэтому он хочет сразу знать, кто вы, чтобы не тратить время на клиента, который, возможно, ему не подходит. Практически все наниматели после приветствия начинают расспрашивать о квартире, чем злят собственника. Поэтому сначала расскажите:
Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.
«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»
Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:
«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»
Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи. Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был. Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».
Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:
Не спрашивайте сразу про документы на квартиру, некоторых собственников это пугает. Могут принять за мошенника.
Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:
«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»
Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.
«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»
Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.
Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.
«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».
Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»
Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.
Запомнить
В дополнение к скрипту: 1 пункт. Не говорите адрес, просто спрашивайте «Квартира еще сдаётся?» Редко кто собственник и сдаёт сразу много квартир, поэтому адрес ни к чему, а у агенства их много и этот вопрос поставит их в тупик, тут уже по ответу надо смотреть действительно ли у собственника много квартир или это всё-таки агенство.
Ivan, попробуем продолжить диалог агента и арендатора, я — агент.
— Здравствуйте. Да, сдаётся.
Павел, немного смекалочки и всё получится. Можно спросить про квадратуру по документам, посмотреть наличие метро, магазинов, парковки и задать вопрос об их местонахождении, спросить куда окна выходят и всё в таком духе. Ну и если человек действительно сдаёт несколько квартир, то по нему и его транспортному средству будет понятно, что он является собственником всего этого богатства.
Когда мы искали квартиру в Москве этой зимой, то звонили по таким заманчивым объявлениям. Мы не очень на них рассчитывали, но все равно решили прочесать их, чтобы хотя бы понять, в чём подвох.
Вариантов развития событий было три:
В итоге ни одну из 10-12 квартир мы так вживую и не увидели, а фотки были очень красивые.
Мы гуглили телефоны, адреса и названия агентств, читали отзывы и в конце концов пришли вот к какому выводу. Некоторые агентства просто копируют чужие объявления от своего имени, на самом деле договора и вообще контакта с собственниками у них нет. Мы даже два раза проследили, как на Авито кто-то разместил объявление, а через пару часов такое же, но с другим телефоном и ценой пониже появилось в другой базе или на Яндекс-недвижимости. Я думаю, что в случае 2 агенты пытались связаться с собственниками, но те им отказывали. Впрочем, проверить это мы не могли.
Больше всего таких заманчивых объявлений со странными агентами было на Юле, но на Авито этого добра тоже навалом. Я бы добавила к советам в статье: насторожиться, если назначают просмотр вот так, в несколько этапов, или если просят деньги, когда вы еще даже не видели квартиру, а также гуглить названия и телефоны агентств.
Как снять квартиру своей мечты: 8 советов для арендующих
1 Составьте список требований к квартире
Для поиска квартиры стоит точно понять, что вы хотите от жилья. Сначала выделите бюджет. Во многом именно это определят месторасположение дома, близость к метро и состояние квартиры. Также не стоит забывать о дополнительных тратах, скорее всего, придется отложить сумму на депозит.
Затем подойдите к вопросу более детально. Поймите, какой вы хотите этаж, сколько комнат, нужен ли балкон, важно ли наличие бытовой техники и мебели. Все эти детали позволят вам сузить поиск и рассматривать только те предложения, которые вас устраивают. Так вы сэкономите много времени.
2 Начинайте искать заранее
Если вы планируете переезд в ближайшем будущем, не стоит откладывать поиск жилья. Может оказаться, что когда вы приступите к этому делу, достойных предложений на рынке не будет. И тогда придется довольствоваться вариантами похуже.
К тому же обзвон объявлений, просмотр квартир и другие дела, связанные с поиском, обычно занимают много времени. Стоит быть к этому готовыми и набраться терпения.
3 Используйте разные источники для поиска
Самый распространенный вариант поиска квартиры — доска объявлений в интернете. Однако не стоит ориентироваться только на нее, постарайтесь воспользоваться любыми доступными вариантами.
Выложите объявление о том, что ищите квартиру, в социальных сетях. Коротко укажите свои требования: месторасположение, желаемую стоимость, близость к метро или другой транспортной инфраструктуре. Также поспрашивайте о предложениях у друзей и коллег. Снимать жилье у знакомых намного выгоднее и дешевле. Так вам не придется платить комиссионные риелтору, а риск встретиться с мошенниками минимальный.
Другой вариант — поискать в социальных сетях, в районных группах и форумах. Собственники выкладывают там объявления, которые могут не попадать на большие доски объявлений. Также часто другие арендаторы ищут соседей в пустующую комнату.
4 Учитывайте сезонность
На рынке аренды жилья есть своя сезонность: в конце лета и начале осени спрос на съемные квартиры сильно вырастает. Связано это с тем, что в крупные города приезжают студенты. Также в это время многие начинают искать новую работу и переезжают в связи с ней. В это время собственники обычно повышают цены на жилье.
Стоит учесть и особенности места, в котором вы живете. Например, в курортных городах цены на квартиры поднимают в начале весны, а опускают в конце осени.
5 Познакомьтесь с инфраструктурой
В первую очередь стоит поискать информацию о районе и расположении дома в интернете. В этом случае вам могут помочь местные группы в социальных сетях, форумы, отметки на картах и отзывы об организациях. Изучите, что находится рядом с домом. Стоит избегать мест около ночных клубов, баров и дешевых заведений. По вечерам рядом с ними будет опасно. Лучше, если около дома будет небольшой парк или просто благоустроенный двор.
Еще один любопытный момент: дома, которые расположены рядом с поликлиниками, управами и другими охраняемыми объектами, безопаснее. Они обычно оснащены большим количеством камер наблюдений. Зачастую около них лучше дороги: за этим хорошо следят коммунальные службы.
После поиска в интернете стоит обследовать территорию вживую. Так вы точно убедитесь, что рядом есть нужные магазины, аптеки, торговые центры и другие места, в которые вы привыкли ходить.
6 Проверьте подъезд
Чтобы ремонт от соседей не стал неожиданным сюрпризом, при осмотре квартиры стоит посетить этажи сверху и снизу. Проверьте, нет ли следов строительных материалов. Возможно, это незначительная деталь, однако в будущем просыпаться под звуки дрели и молотка не очень приятно.
7 Тщательно осмотрите квартиру
Осмотр квартиры — один из самых важных этапов. Не стоит бегло оглядывать жилье, даже если собственник очень торопится.
Отметьте состояние стен, пола, потолка, мебели, батарей, бытовой техники и сантехники. Особенно обратите внимание на места с высокой проходимостью: они могут многое сказать о предыдущих жильцах квартиры. Повреждения и другие дефекты говорят о том, что здесь жило много людей. Уточните у владельца, как работает отопление. В ванной проверьте напор воды: если он слабый, в будущем могут быть проблемы. Также осмотрите розетки и выключатели. Слишком дешевые, скорее всего, сигнализируют, что собственник сэкономил на электрике.
8 Заключите грамотный договор
Последний этап перед передачей денег владельцу и въездом в квартиру — заключение договора. Если собственник отказывается это делать, жилье снимать ни в коем случае нельзя. Это говорит о недобросовестности арендодателя. Попросите его показать оригиналы документов на квартиру. Так вы удостоверитесь, что перед вами действительно владелец. Не доверяйте ксерокопиям: их можно подделать.
В договоре четко пропишите количество жильцов, сроки и суммы оплаты, не забудьте вписать условия получения депозита. Затем перечислите обязанности сторон по всем вопросам: ремонту квартиры, обеспечению мебелью и техникой. Уточните, когда хозяин квартиры может приходить, как и когда будет получать оплату. Пропишите срок действия договора и размер неустойки, если одна из сторон нарушит договоренности. Хороший договор убережет вас от будущих проблем и обозначит характер отношений с владельцем квартиры.