Госзакупка недвижимости — это набор действий, которые нужно совершить заказчику по 44-ФЗ, чтобы получить нежилое помещение или жилье, например, квартиру для детей-сирот или жителей аварийного дома.
Выбираем способ закупки
Госзаказчики покупают служебное, социальное жилье для детей-сирот, погорельцев, чтобы расселить аварийный жилой фонд и т.п. Код по ОКПД2 68 — операции с недвижимостью — входит в аукционный перечень, которые утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016. Его еще называют антиконкурсным так как товары, работы и услуги, которые в него включили можно приобретать всеми конкурентными процедурами, а также у единственного поставщика.
Исключили из аукционного перечня услуги по обмену жилой недвижимости, а также закупки по ОКПД2 68.31.16 — оценка недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группу входят услуги по оценке жилых и нежилых зданий с земельным участком, а также пустующих земель, которые предназначены или не предназначены для жилищного строительства. Главное условие — предоставление вознаграждения или договор.
С 2019 года госзакупка недвижимости для детей сирот и детей, которые остались без попечения родителей, проводится в форме электронного запроса предложений по ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ.
Закупить недвижимость у единственного поставщика независимо от цены контракта можно по п. 31, 38, 39 ч. 1 ст. 93 закона о контрактной системе.
Пункт статьи 93 44-ФЗ
Как заключить контракт
Пункт 31
Покупка недвижимости в государственную или муниципальную собственность. Эта сделка подписывается на основании решения о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений.
Приобретение стандартного жилья у застройщика, который заключил договор об освоении территории в рамках с градостроительного законодательства.
Жилье, которое покупаете, должно соответствовать условиям экономкласса. Условия отмены утверждены приказом Минстроя № 800/пр от 14.11.2016.
Застройщик ранее выиграл аукцион и сделки с ним, как с едпоставщиком, заключается на основании договора по итогам этих торгов. Поэтому:
Приобретение стандартного жилья у лица, которое заключил договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.
Требования к жилью такие как и в предыдущем пункте. Оно должно быть экономкласса.
Формируем начальную цену контракта
В ч. 6 ст. 22 44-ФЗ указано, что для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Для анализа рынка нужно брать исходные данные действующие рыночные цены за квадратный метр, которые получены из общедоступных источников, а не нормативы в регионах.
В ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ указано, что особенности формирования цены контракта с единственным поставщиком при приобретении жилых помещений установлены Федеральным законом 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.
Описываем недвижимость
Специальных норм для составления технического задания для закупок недвижимости нет. Поэтому ориентируйтесь на общие правила описания объекта закупки по ст. 33 44-ФЗ. Рекомендуем описать характеристики:
Вот пример технического задания на закупку недвижимости из ЕИС с изменениями от 01.07.2019.
Предъявляем требования к участникам
Правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей сирот в рамках госзакупок прописываются в документации. К участникам предъявляются обычные требования по ст. 31 44-ФЗ.
Главный вопрос: нужно ли требовать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) от собственника в составе заявки. С одной стороны, ч. 3 ст. 27 44-ФЗ разрешает участвовать в закупке по доверенности. Но практика антимонопольной службы говорит об обратном. ФАС утверждает, что участвовать в закупках недвижимости могут только собственники, и требование заказчика предоставить выписку из ЕГРН считает правомерным. Это подтверждается решениями ФАС.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в решении по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указал, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности может проходить совместно с государственной регистрацией перехода прав или же одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.
Рекомендуем требовать от участников, чтобы они владели недвижимостью на праве собственности или другом законном основании в рамках ст. 288 ГК. Чтобы подтвердить это право, в составе заявки им нужно приложить копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН в рамках ст. 131 ГК и федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о государственной регистрации недвижимости.
Выбираем поставщика
Оценка и рассмотрение заявок проходит в обычном режиме. Проверяются конкретные показатели квартир, которые предлагаются к поставке. Закупочная комиссия обязана проверить, что участник предлагает жилье:
Если участник не предоставил сведения или они являются недостоверными или несоответствующими требованиям документации, его не допустят до торгов.
Заключение контракта
После публикации протокола о подведении итогов закупки заказчик готовит и отправляет проект контракта поставщику в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и если есть доработки направляет протокол разногласий в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, правит, корректирует и публикует подписанный проект в течение 3 дней. Продавец подписывает доработанный документ. После чего покупатель в течение 3 дней визирует его со своей стороны.
В аукционе и конкурсе контракт заключается не ранее чем через 10 дней после публикации протокола о подведении результатов закупки. При проведении запроса котировок или запроса предложений в электронной форме этот срок составляет 7 дней. Это зафиксировано в ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ.
Пример контракта из ЕИС
Принимаем квартиру
После приемки квартиры нужно подписать акт. Утвержденной или унифицированной формы у этого документа нет. Нужно отразить, что:
Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в госконтракте.
Пример акта приема-передачи
Разъяснения по теме
О закупке услуг на приобретение недвижимого имущества или аренду имущества
Письмо Минфин № 24-03-08/13986 от 05.03.2018
Об определении и обосновании НМЦК в закупках объектов недвижимости
Адвокат добился оправдания чиновницы, обвинявшейся в халатности при закупке жилья для детей-сирот
Фрунзенский районный суд г. Владивостока вынес оправдательный приговор (есть у «АГ») чиновнице, ранее обвиняемой в халатности при проведении закупок жилья для детей-сирот. Адвокат АБ «Опора» Дмитрий Прокопенко, защищавший подсудимую, рассказал редакции о нюансах этого уголовного дела и о том, как ему удалось добиться вынесения оправдательного приговора.
Основания для привлечения к уголовной ответственности
По версии следствия, в 2016 г. В., будучи и.о. директора Департамента образования и науки Приморского края, ненадлежащим образом исполняла свои должностные обязанности при подготовке аукционной документации и заключении государственных контрактов для приобретения квартир детям-сиротам.
В обвинительном заключении указывалось, что при формировании аукционной документации в целях искусственного увеличения рыночных предложений и завышения начальной (максимальной) цены контракта ее подчиненные С. и Н. использовали как реальные, так и фиктивные объявления риелторов о продаже жилья на нескольких сайтах, размещенные по их просьбе и содержащие недостоверные сведения с заведомо завышенной и не соответствующей рыночной стоимости ценой. Тем самым эти сотрудницы, по мнению правоохранителей, действовали в отсутствие необходимого контроля со стороны В. и, таким образом, С. и Н. не осуществляли ряд необходимых процедур для определения начальной (максимальной) цены контракта: в частности, они не направляли запросы о предоставлении ценовой информации не менее пяти компетентным поставщикам; не занимались сбором и анализом общедоступной ценовой информации.
В свою очередь, по версии следствия, В. самоустранилась от исполнения своих должностных обязанностей и допустила заключение госконтрактов по закупке жилья с рядом юрлиц и ИП по завышенным ценам, причинив ущерб краевому бюджету на сумму в 1,7 млн руб. В связи с этим В. были предъявлены обвинения по ч. 1 ст. 293 УК РФ, в отношении нее была избрана мера пресечения в виде подписки о невыезде, на ее денежные средства был наложен арест.
Суд оправдал подсудимую за отсутствием события преступления
Уголовное дело рассматривалось во Фрунзенском районном суде г. Владивостока. В ходе судебного разбирательства подсудимая заявила о своей невиновности. По ее словам, все госзакупки жилья выполнялись законно, а Департамент добился существенной экономии бюджета.
В. также сообщила суду, что благодаря заключенным госконтрактам удалось купить хорошие квартиры для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в связи с чем очередь получателей господдержки на жилье сократилась. По мнению обвиняемой, она не могла быть обязана проверять содержание всех документов, составляемых всеми подчиненными. Со слов женщины, она и ее коллеги работали добросовестно и в полной мере выполняли вверенные им обязанности.
После изучения материалов дела суд отметил, что обвиняемая не давала письменного согласия на исполнение должностных обязанностей директора краевого департамента образования и науки. Таким образом, согласие руководителей В. об исполнении ею должностных обязанностей директора не является основанием для возложения на нее обязанностей, не предусмотренных ее служебным контрактом и должностным регламентом. При этом суд усомнился в том, что женщина была ознакомлена с соответствующими приказами о возложении на нее обязанностей директора департамента, поскольку в определенный период она находилась в Санкт-Петербурге, а некоторые из документов были изданы позже даты возложения на нее новых обязанностей.
В свою очередь, допрошенные в судебном заседании бывшие губернатор Приморского края и его и.о. не могли ничего пояснить по этому поводу, сославшись на то, что приказы были подготовлены Департаментом государственной службы и кадров. Эти свидетели также не смогли пояснить, почему ими не проверялось наличие согласия подсудимой на замещение должности директора департамента. «Также суду не представлены доказательства того, что В. в период исполнения ею должности директора департамента была ознакомлена с должностным регламентом государственного гражданского служащего Приморского края, замещающего должность директора Департамента образования и науки Приморского края. Тот факт, что должностной регламент директора был изъят у В. в ходе обыска в ее квартире 2 апреля 2018 г., не свидетельствует о том, что В. была с ним знакома в 2016 г.», – указал суд.
При этом первая инстанция учла показания свидетеля Б. о том, что должностной регламент государственного гражданского служащего Приморского края не находится в свободном доступе. «Ни в служебный контракт, ни в должностной регламент В. как заместителя директора Департамента образования и науки Приморского края не входил перечень обязанностей, ненадлежащее исполнение которых вменяют В.», – заключил суд. Он добавил, что в период с февраля 2009 г. по ноябрь 2016 г. приобретение жилья в собственность региона по договорам купли-продажи для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа не было напрямую отнесено к полномочиям должностных лиц вышеуказанного департамента. Этот факт подтверждался актом проверки Счетной палаты и представлением ее аудитора.
Суд также отметил, что В. не отвечала за деятельность отдела планирования и экономического развития образования, в котором трудились С. и Н. При этом обвиняемая не могла инициировать внесение изменений в положение о таком отделе, поскольку такими полномочиями обладала лишь Администрация Приморского края. Суд также счел, что не нашел своего подтверждения довод гособвинения о том, что С. и Н. использовали фиктивные объявления о продаже жилья, подготовленные и размещенные в Интернете по их просьбе представителями риелторов, содержащие недостоверные сведения с заведомо завышенной и не соответствующей рыночной стоимости ценой.
В суде С. и Н. пояснили, что в первом полугодии 2016 г. при расчете начальной максимальной цены контракта они не использовали фиктивные объявления и отрицали утверждения о том, что просили риелторов разместить объявления о продаже квартир в Уссурийске и Михайловском районе, поскольку рынок квартир в этих районах был насыщенным для формирования аукционной документации. Ряд других свидетелей подтвердили эти показания. «Ни органами предварительного расследования, ни стороной обвинения не конкретизировано, какие конкретно объявления, используемые С. и Н. для расчета НМЦК по г. Уссурийску и Михайловскому муниципальному району Приморского края в первом полугодии 2016 г. и скриншоты которых были представлены в аукционной документации, являлись фиктивными, с завышенной рыночной стоимостью, – подчеркнул суд. – Анализ заключенных контрактов во второй половине 2015 г. и в первом полугодии 2016 г. позволяет прийти к выводу, что цены государственных контрактов на приобретение квартир в Уссурийске и Михайловском районе, заключенных во втором полугодии 2015 г., значительно выше цены контрактов, заключенных в первом полугодии 2016 г.».
При этом суд добавил, что заключения экспертов о чрезмерном расходовании бюджетных средств на сумму в 1,7 млн руб. носят условный характер, поскольку предметом исследования в каждом конкретном случае был конкретный объект недвижимости, уже приобретенный департаментом с учетом ряда характеристик, которые не были известны лицу, осуществляющему расчет и обоснование начальной максимальной цены контракта. «По результатам проведенных торгов цены заключенных контрактов были ниже как выделенных и запланированных на эти цели средств бюджета, так и размера НМЦК, – подчеркнуто в приговоре. – Ни служебным контрактом, ни должностным регламентом на В. не возлагались обязанность проверки подлинности объявлений, используемых для определения НМЦК, а также достоверность расчета НМЦК».
Первая инстанция также сочла, что подсудимая не могла издать приказ по вопросам внутренней организации работы, должностных обязанностей и распределения полномочий в сфере исполнения подпрограммы по обеспечению сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, жильем, так как это выходило за пределы ее компетенции. При этом аукционы были проведены с понижением стоимости объекта закупки, по всем проведенным аукционам были заключены контракты с их победителем. «Эффективность и результативность использования бюджетных средств была достигнута, так как квартиры приобретены с минимальными затратами, результат, заявленный в плане-графике на приобретение жилых помещений, получен», – заключил районный суд.
Таким образом, В. была полностью оправдана за отсутствием события преступления, за ней было признано право на реабилитацию.
Комментарий защитника
В комментарии «АГ» адвокат Дмитрий Прокопенко сообщил, что данное уголовное дело было выделено и возбуждено в отношении конкретного лица из другого уголовного дела по факту мошенничества при проведении электронных аукционов по приобретению жилых помещений в рамках программы обеспечения жильем детей-сирот. «На момент возбуждения уголовное дело представляло собой фактически оконченное досудебное производство, состоящее из копий документов и позволявшее, по мнению следствия, фактически сразу предъявить обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, в стремлении быстро закончить расследование. Расследование осуществлялось заместителем руководителя одного из отделов регионального СКР», – отметил он.
По словам адвоката, защитой в полном объеме был задействован правовой инструментарий прав обвиняемого, при использовании которого показания по предъявленному обвинению давались после тщательного анализа и оценки смыслового и логического содержания обвинения, на что сторона защиты всегда брала разумное время. «Тактика защиты, проверенная временем и опытом, заключалась в том, чтобы показания по предъявленному обвинению тщательно готовились и давались в письменном виде, как приложение к протоколу допроса, в тексте которого указывалось на то, что показания по предъявленному обвинению изложены собственноручно и прилагаются к допросу. При этом позиция защиты излагалась, максимально подробно исходя из текста обвинения, с целью максимального исключения вопросов следователя», – рассказал Дмитрий Прокопенко.
Он добавил, что использование такого не запрещенного законом способа защиты позволяло исключить общение со следователем в режиме «вопрос – ответ», при котором, из практики, обвиняемый проявляет неуверенность в ответах и не всегда может правильно и аргументированно сформировать мысль и позицию по обвинению на допросе. «Аргументы защиты на допросах привели к тому, что обвинение корректировалось и перепредъявлялось пять раз и до тех пор, пока оно не стало более понятным. Понятность содержания обвинения как для защитника, так и для обвиняемого, как уголовно-правовой претензии, позволяет аргументировано защищаться и опровергать его», – подчеркнул Дмитрий Прокопенко.
По его словам, сроки давности уголовного преследования истекли на стадии досудебного производства, но предложения и разъяснения следователя о возможности прекращения уголовного дела по нереабилитирующим основаниям были отвергнуты: «Решение такого вопроса тщательно обсуждалось с обвиняемой с анализом возможных рисков и последствий, но принципиальность подзащитной, уверенность и убежденность в своей невиновности отвергли возможность занять согласительную позицию в интересах обвинения».
Адвокат добавил, что после тщательного анализа должностного регламента и служебного контракта, положений об отделах органа власти и самого органа власти, должностных регламентов других сотрудников органа власти, иных руководящих документов, действующего законодательства в сфере закупок и аукционной документации позиция защиты основывалась на ряде фактов. «Должностные обязанности руководителя не содержат требований о непосредственном контроле за деятельностью всех государственных служащих, обязанности контроля за действиями госслужащих возлагались на руководителя соответствующего отдела. Начальная максимальная цена контрактов рассчитывалась верно и соответствовала выделенным лимитам бюджетных обязательств, не превышая их, НМЦК при осуществлении закупок не может и не должна соответствовать рыночной стоимости объекта закупки, она устанавливает максимальный размер предложений участников торгов и не влияет на размер предложений цены покупки такими участниками», – отметил он.
В рассматриваемом случае, сообщил Дмитрий Прокопенко, не произошло чрезмерного расходования бюджетных средств, так как по результатам торгов объекты закупок были приобретены по ценам ниже начальной максимальной, установленной аукционной документацией, и, соответственно, ниже размеров финансовых средств, выделенных бюджетом на такие закупки. «Государственные контракты, заключенные в ценах, которые обвинение признавало завышенными, не отменялись и заключенными с нарушениями действующего законодательства не признавались. Заказчик торгов не имел возможности влиять на размеры предложений цены его участниками, которые формировались в конкуренции между ними на электронной площадке. Никто из участников торгов не пожелал предложить более низкую цену, что свидетельствовало об отсутствии возможности закупки по иной цене», – подчеркнул защитник.
Он также рассказал, что в суде защитой выполнялась тщательная подготовка к допросам свидетелей, эксперта, специалиста с предварительным тщательным анализом экспертного заключения, данных на стадии расследования показаний путем составления вопросов, подлежащих выяснению. «Это позволило поставить под сомнение заключение оценочной экспертизы в связи с неверным применением методик, получить от свидетелей и специалистов сведения, которые не раскрывались и не выяснялись при допросах следователем. Важное доказательство защиты – показания подсудимого в суде – также готовилось в письменном виде, оглашалось «с листа» и приобщалось к материалам дела. Указанное позволяет исключить неверное изложение такого доказательства в протоколе судебного заседания и закрепить его в уголовном деле в неизменном виде. Допрос подсудимого обычно несет для него существенную психологическую нагрузку, что нередко приводит к неточностям и неверным формулировкам, а письменные показания, которые заранее обдуманны, взвешенны и согласованны, позволяют выступать подсудимому в суде более уверенно и аргументированно», – убежден Дмитрий Прокопенко.
Он также сообщил, что уголовное преследование В. (включая судебное разбирательство) длилось три с половиной года. «Доводы защиты о невиновности и отсутствии события преступления приводились в неоднократных жалобах на имя руководства следственного органа и прокурора – вплоть до центрального аппарата СК и Генеральной прокуратуры, но, к сожалению, не подвергались тщательной оценке и были отвергнуты как несостоятельные. Не всегда следователи обладают достаточной квалификацией для понимания предмета расследования, состава и события конкретного преступления, не всегда анализируют нормы материального права, а прокуроры не всегда внимательно изучают уголовные дела и анализируют доказательства для принятия решения о направлении дела в суд. Насколько мне известно, прокуратура уже обжаловала оправдательный приговор», – отметил Дмитрий Прокопенко.
Закупка недвижимости — это поэтапная процедура приобретения объектов недвижимости по нормам 44-ФЗ.
ФАС разъяснила, как закупать недвижимость
25.10.2019 ФАС опубликовала Письмо № ИА/93181/19 от 24.10.2019, в котором ответила на вопросы о закупках недвижимого имущества.
В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:
В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:
Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика
При приобретении недвижимости организация-заказчик выбирает либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупает жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). Д ействия заказчика при выборе способа определения поставщика не ограничивают конкуренцию (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).
Если объект госзакупки — нежилое помещение, которое приобретается для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт заключают с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Чтобы провести эту закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:
По нормам 44-ФЗ проводят госзакупки квартир для сирот и других жилых помещений. Разделительный баланс — это обязательный документ при реорганизации путем отделения одной из частей предприятия и регистрации ее в качестве самостоятельного юрлица. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (госзакупки недвижимости для детей-сирот). Категория жилья — экономическая, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.
С 01.01.2019 госзакупки у физических лиц социального жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается проводить в форме запроса предложений в электронной форме (ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ). Это стало возможным после вступления в силу Федерального закона № 267 от 29.07.2018.
Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит потребности, ответственный специалист просмотрит и проанализирует сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов. Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44-ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.
При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.
Шаг 2. Обосновываем НМЦК
В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).
Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.
По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).
Шаг 3. Описываем объект закупки
Рассмотрим требования к жилому помещению при приобретении жилья для детей сирот по 44-ФЗ на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В соответствии с 44-ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Но для закупаемого жилья в техническом задании устанавливают конкретные и объективные показатели. Соответственно, жилье и жилые помещения по 44-ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели. А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).
Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Шаг 4. Проводим тендер
Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:
Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.
Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:
В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.
Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.
А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.
После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.
Шаг 5. Заключаем контракт
По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.
Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.
При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).
В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.
После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.
Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).
