если сдавать квартиру организации
Можно ли физическим лицам сдать квартиру организации? Нюансы сделки
Владелец недвижимости имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, если это не противоречит законам. Он на законных основаниях может ее продавать или сдавать в аренду. Причем проводить такие операции можно, как с физическими, так и с юридическими лицами. Для того чтобы сдать квартиру организации на законном основании, следует разобраться с действующими правилами и рекомендациями.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли арендовать?
Гражданский (ГК) и Трудовой (ТК) кодекс РФ предоставляет такую возможность.
При этом оплату аренды производит организация (компания), но использоваться квартира может только для проживания граждан.
Плюсы и минусы сделки
Собственник недвижимости почувствует такие преимущества сделки с юридическим лицом:
Существенный минус обнаруживается в случае, когда арендуемая квартира используется для проживания командированных лиц, т.е. фактически становится гостиницей. Частая смена жильцов может не понравиться соседям, а это лишние претензии и жалобы.
Конечно, не совсем добросовестные собственники видят минус в том, что невозможно скрыть реальные доходы от сдачи квартиры, т.к. все оплаты производятся строго по договору, но для законопослушного гражданина это скорее плюс, упрощающий уплату налогов.
Нюансы сделки
При сдаче квартиры организации можно выделить следующие нюансы сделки:
При сдаче квартиры военным надо учитывать, что договор имеет установленную, военную форму, а предоплата не предусматривается.
Нужна ли собственнику проводить сдачу декларации 3-НДФЛ?
При сдаче квартиры в аренду организации физическим лицом все обязанности по учету доходов ложатся на арендатора.
В срок до 1 апреля организация обязана подать в налоговый орган (по месту своего нахождения) данные о фактических доходах, выплаченных гражданину за отчетный год, с указанием начисленного и перечисленного налога. Это освобождает арендодателя от подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Организация направляет в налоговую инспекцию справку по форме 2-НДВЛ.
Если организация не производила налоговых отчислений, то собственник недвижимости сам должен подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля. Обычно такие обстоятельства возникают в случае подачи арендодателем соответствующего заявления арендатору о том, что уплату налога он будет производить самостоятельно. В соответствии со ст.224 НК РФ НДФЛ составляет 13% от полученного от аренды дохода.
Когда собственник жилья оформляется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то он выступает, как юридическое лицо. Он сам подает сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ и уплачивает налог в размере 6% от полученного дохода.
Как правильно составить договор?
В документе приводятся:
Состояние помещения, наличие мебели и оборудования фиксируется в Акте передачи. В договоре можно отразить:
Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).
Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.
При заключении договора потребуются такие документы:
Аренда в командировке
Многих интересует, возможна ли аренда квартиры в командировке у физических лиц. Да, но есть некоторые нюансы.
Можно ли сотруднику взять жилье у физического лица?
Работник организации имеет право на найм жилого помещения по своему усмотрению с компенсацией расходов в соответствии с коллективным договором и нормативными актами (ст.168 ТК РФ и п.11 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.2008 г. N 749). Предельные размеры компенсации проживания без обложения налогом оговорены п.3.ст.217 НК РФ и составляют:
Для законной аренды квартиры в командировке необходимо заключить Договор найма жилого помещения с его собственником. Документ составляется в письменной форме, причем допускается рукописный, печатный или набранный на принтере вариант. Важно, чтобы в нем было отражено:
Регистрация и нотариальное заверение не предусматривается.
Для оформления документа достаточно предъявить паспорта обеими сторонами.
Однако арендатору рекомендуется проверить документ, подтверждающий право распоряжения помещением (собственности), и наличие иных жильцов.
На практике возможен и другой вариант проживания в арендованной квартире. Ее может снимать организация, куда направлен командированный работник другой компании.
В этом случае арендатор выдает квитанцию об оплате проживания в арендованном помещении, получив наличные деньги.
Документы для бухгалтерского учета, подтверждающие расходы за найм
Компенсация проживания в арендованном помещении осуществляется на основании документов, подтверждающих данный факт (п.1 ст.252 НК РФ). При этом признается только период фактического проживания.
Не принимается в расчет предварительное бронирование и период временного отъезда в другой город, т.е. периоды, в течение которого помещение пустовало (Письмо Минфина РФ от 25.03.2010 г. N 03-03-06/1/178).
В ней необходимо указать:
Оплата может производиться с личного расчетного счета командированного лица или банковской картой. В этом случае нужен документ о проведенной операции. Могут приниматься к оплате документы по уплате коммунальных услуг за время аренды помещения, если условия ее проведения оговорены Договором найма.
Для получения компенсации расходов на аренду жилья достаточно представить в бухгалтерию следующие документы:
Это полный перечень необходимых документов, и требование дополнительного подтверждения незаконно. Проблема может возникнуть при их отсутствии. В этом случае компенсация осуществляется по минимальным суммам расчетным путем в пределах установленных норм.
Собственник квартиры имеет законное право сдавать ее в аренду любой организации, при условии использования в качестве жилого помещения. Для этого необходимо заключить договор аренды. Долгосрочность соглашения и надежность платежей обуславливает преимущества такой сделки. Арендовать помещение может и командированный сотрудник организации путем заключения договора найма с последующим предоставлением необходимых документов в бухгалтерию для компенсации расходов.
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Жилье за счет работодателя: налоговые последствия для компании
Грешкина А. Л., эксперт Школы бухгалтера
Если компания приглашает иногороднего сотрудника на работу, то не редко ей приходится предоставлять ему жилье. Эти расходы могут составить приличную сумму и, понятно, что компания заинтересована отнести их на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Может ли она это сделать безболезненно? В статье поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.
Условия для включения в состав расходов оплаты аренды жилья для сотрудника
Для того, чтобы организация могла учесть в составе расходов суммы аренды жилья для сотрудника, необходимо выполнение двух условий:
Если организация компенсирует непосредственно сотруднику арендную плату, которую он самостоятельно уплачивает арендодателю за съемное жилье, то согласно официальному мнению, подобные выплаты не являются оплатой за выполнение трудовых функций и, соответственно, на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли. Эта позиция выражена в Письмах ФНС РФ от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6, Минфина РФ от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 04.04.2013 № 03-04-06/11060.
Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер». Документы, подтверждающие затраты организации на оплату проживания сотрудника:
Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при ОСНО
Доля заработной платы, выплачиваемая в натуральной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы (ст. 131 ТК РФ). Поэтому затраты организации на оплату арендованного жилья для сотрудника могут быть учтены в составе расходов на оплату труда, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором.
Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при УСН
Согласно пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, организации могут уменьшить полученные доходы на расходы на оплату труда. При этом расходы на оплату труда принимаются в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ, то есть, аналогичном, как и для расчета налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Следовательно, расходы организации, применяющей УСН, связанные с оплатой аренды жилья за сотрудника, являются частью заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, которая учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором. Данная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 05.02.2016 № 03-11-06/2/5880, от 14.07.2017 № 03-11-06/2/45197, от 15.12.2015 № 03-11-06/2/73266.
НДФЛ с доходов сотрудника в натуральной форме
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы, полученные сотрудником, как в денежной, так и в натуральной формах. К доходам, полученным в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) организацией за сотрудника товаров (работ, услуг) или имущественных прав (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Следовательно, часть заработной платы, выплаченная сотруднику в натуральной форме, путем оплаты за него стоимости аренды, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.
Организация, независимо от применяемой ею системы налогообложения, является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому она обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ. Налоговой базой для расчета НДФЛ, в данном случае, является сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за сотрудника. Ставка НДФЛ с дохода в натуральной форме, применяется та же, что и к заработной плате в денежной форме.
Датой получения дохода в натуральной форме является дата оплаты арендодателю арендной платы (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). НДФЛ с заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, может быть удержан при фактической выплате сотруднику заработной платы в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ) (Письма Минфина РФ от 23.01.2018 № 03-04-06/3201, от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 03.10.2017 № 03-04-06/64421).
Страховые взносы с доходов сотрудника в натуральной форме
Сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за аренду жилья для сотрудника, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке, как выплата в рамках трудовых отношений (Письма Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129, Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84).
Бухгалтерский учет оплаты аренды жилья для сотрудника
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом МФ РФ от 31.10.2000 № 94н, расходы на оплату труда, в том числе в натуральной форме, отражаются с использованием счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда». Перечисление арендной платы арендодателю отражается по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В бухгалтерском учете расходы организации на оплату аренды жилья для сотрудника отражают следующим образом:
Д 76 К 51 — Перечислены денежные средства арендодателю за аренду жилья
Д 70 К 76 — Оплата стоимости аренды жилья учтена в составе заработной платы
Д 26 (20, 44) К 70 — Заработная плата учтена в составе затрат
Д 26 (20, 44) К 69 — Начислены страховые взносы на заработную плату
Д 70 К 68.2 — Удержан НДФЛ при выплате заработной платы
Заполнение расчета 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ при выплате дохода сотруднику в натуральной форме
Заполнение расчета по форме 6-НДФЛ при выплате сотруднику дохода в натуральной форме рассмотрено в Письмах ФНС РФ от 09.08.2016 № ГД-3-11/3605@, от 28.03.2016 № БС-4-11/5278@. Расчет заполняется следующим образом:
Раздел 1 расчета 6-НДФЛ
Строка 020 — сумма дохода в натуральной форме (сумма арендной платы)
Строка 040 — сумма НДФЛ, исчисленная с дохода в натуральной форме
Строка 070 — сумма НДФЛ, удержанная из дохода сотрудника, полученного в денежной форме
Если остается сумма НДФЛ, не удержанная налоговым агентом, то она указывается по строке 080.
Раздел 2 расчета 6-НДФЛ
Строка 100 — дата получения дохода в натуральной форме (день перечисления арендной платы арендодателю)
Строка 110 — дата выплаты дохода в денежной форме (день фактической выплаты заработной платы)
Строка 120 — первый рабочий день, следующий за днем фактической выплаты заработной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ)
Строка 130 — сумма дохода, полученного в натуральной форме
Строка 140 — сумма НДФЛ, удержанного с дохода в натуральной форме
В справке 2-НДФЛ доход сотрудника в натуральной форме отражается в том месяце, когда указанный доход передан сотруднику, с кодом дохода — 2530 «Оплата труда в натуральной форме».
В соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ, в справке 2-НДФЛ указываются коды доходов и вычетов в соответствии с Приказом ФНС РФ от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387:
Пример: заработная плата сотрудника составляет 50 000 рублей в месяц. Срок выплаты заработной платы 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Организация ежемесячно 5 числа оплачивает за сотрудника аренду жилья в сумме 18 000 рублей.
В бухгалтерском учете, в составе расходов, организация учитывает в полной сумме выплату дохода сотрудника в натуральной форме (18 000 рублей).
В налоговом учете, в составе расходов, организация учитывает выплату дохода сотрудника в натуральной форме, в следующем размере:
50 000 рублей х 20 % = 10 000 рублей
То есть, из 18 000 рублей арендной платы, в налоговые расходы можно включить только 10 000 рублей. Следовательно, общая сумма заработной платы сотрудника, выплачиваемая, как в натуральной, так и денежной формах, в состав налоговых расходов организации, включается в размере 42 000 рублей.
Зачем сдавать квартиру легально
И какие плюсы от этого для собственника и арендатора
Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.
Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.
Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.
Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.
Зачем договор собственнику
Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Договор дисциплинирует жильцов
Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.
Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.
Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.
С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.
С договором можно застраховать квартиру
Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.
Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.
А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.
В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.
С договором удобно платить за квартиру
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.
Как уговорить хозяина квартиры
Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.
У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.
Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.
Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.
Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.
Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.
Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.
Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период
Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.
Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».
Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.
Как оформить регистрацию жильцам
Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.
Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.
Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.
Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.
Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.
Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально
Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.
Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.
Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.
Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:
5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р
Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.
А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.
Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду
Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.
В общем, рекомендую легализоваться.
«Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил.»
Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.
Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.
Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса
Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.
Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.
Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему
Grigory, а можно с этого места поподробнее?
+ в россии нет института прописки, есть регистрация.
какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.
Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.
Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.
вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.
Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??
Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.
Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.
Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.
Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.
Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.
Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.
Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.
Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.