Объединение комнат с разными кадастровыми номерами в квартире под одним кадастровым номером
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о кадастре единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Согласно п. 1 ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их перераспределения (слияния) образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы.
Вместе с тем следует иметь в виду, что собственники долей после их объединения станут сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру.
Объединение двух комнат в одну квартиру
В двухкомнатной квартире одной комнатой владеет мать, второй комнатой две сестры по 1/2 комнаты. Необходимо ли составлять нотариальное соглашение при объединении двух комнат в квартиру? Общий кадастровый номер есть в Росреестре.
Перераспределение долей в объекте недвижимости описано в ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Согласно п. 1 ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности – при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц.
Согласно п. 1 ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Если имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под отдельными уникальными кадастровыми номерами, тогда требуется нотариальное соглашение об их объединении в один объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации. В результате их перераспределения (слияния) образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив документы, подтверждающие права собственности на доли в квартире. Собственники долей после их объединения станут сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру.
В данном случае квартира как объект недвижимости уже имеет кадастровый номер и является отдельным объектом недвижимости, поэтому нотариального соглашения об объединении долей в данном случае не требуется.
Оформление дома, разделенного на две квартиры
Согласно ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Основания и порядок осуществления перепланировки определены в ст. 26 ЖК РФ.
Далее проект согласуется с главным архитектором города и затем представляется в орган местного самоуправления (администрацию города) для утверждения. На межведомственной комиссии проект обсуждается и утверждается, о чем выносится постановление. Услуга бесплатная.
На основании данного постановления осуществляется перепланировка в натуре (заделываются ненужные дверные проемы и прорубается дверь во внутренней, разделяющей квартиры стене, изменяется внутренняя конфигурация помещений), в результате которой дом из двухквартирного преобразуется в обычный жилой дом.
Потом по заявлению собственника и за плату (примерно от 5 до 27 тыс.руб.) БТИ проводит техническую инвентаризацию (обмеряет внешние и внутренние границы, площади помещений, составляет новый план и вносит все данные измерений в инвентарную книгу дома с выпуском нового техпаспорта).
Отказ администрации в утверждении проекта можно оспорить в суде путем предъявления административного иска (КАС РФ), отказ БТИ изменить вид объекта – предъявляется иск в порядке гражданского судопроизводства (ГПК РФ) о признании двухквартирного жилого дома индивидуальным жилым домом.
Как законно объединить две квартиры в одну?
Объединение двух квартир в одну относится к сложному типу перепланировки, но некоторые граждане решаются на такой шаг, чтобы увеличить площадь.
Сложность слияния двух квартир в том, что очень тяжело документально решить этот вопрос, поскольку проект перепланировки могут не согласовать из-за несущих конструкций.
Как сделать из двух квартир одну легально, по документам в 2021 году?
Любые действия, связанные с перепланировкой квартир, в том числе и с объединением двух квартир в одну, регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 26.
В этой статье четко прописаны правила переустройства:
Варианты объединения квартир
Есть три способа слияния квартир:
Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.
Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.
В каких домах можно объединять квартиры?
Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:
Объединение квартир в строящемся доме
Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.
А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.
Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.
Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.
Базовые правила при составлении проекта объединения
При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.
Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:
Необходимые документы
Какие документы нужны для того, чтобы можно было объединить две квартиры в одну? Если вы не знаете, как объединить две квартиры в одну по документам, то обязательно запишите, какие документы следует подготовить:
Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами, например:
Процедура объединения квартир
Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.
Для этого нужно пройти ряд этапов:
Могут ли отказать в проведении перепланировки?
Да, и таких случаев много. Но нужно понимать, что отказ должен быть предоставлен правильно – в письменном виде и с описанием конкретной причины отказа.
Например, если заявитель не подал какие-то документы, проект объединения квартир был выполнен неправильно, то такие отказы являются законными. Если же причина отказа неясна, тогда заявитель имеет право обжаловать решение муниципалитета в суде.
Стоимость объединения двух квартир в одну
Чтобы соединить две жилплощади в одну, нужно понимать, какую цену придется заплатить за процесс оформления документации. Цена зависит от вида объединения (слияние квартир по вертикали, по горизонтали), от количества квартир, которые объединяются.
Например, если взять две квартиры, которые планируют объединить по горизонтали в панельном доме, то за получение разрешения на перепланировку и разработку проектно-технической документации, владельцу помещений придется заплатить примерно 150 тыс. руб.
За составление проекта будущей квартиры и технического заключения частные компании берут не меньше 140 тыс. руб. за согласование квартир в панельном доме; 60 тыс. руб. – за согласование слияния квартир в кирпичном и монолитном доме.
Объединение квартир без согласований
Можно ли объединить две квартиры в одну самостоятельно, без разрешительных документов? Да, но только в одном случае: если при соединении квартир не нарушаются, не убираются несущие стены. Например, две квартиры можно объединить в одну, просто убрав кирпичную стену на балконе, разделяющем квартиры.
В других ситуациях для объединения квартир собственнику обязательно нужно получить разрешение. За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа.
Также инспектор обязательно обяжет собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние либо же узаконить перепланировку. Если собственник откажется выполнять предписание, тогда компетентные органы могут подать на него иск в суд.
Результаты судебного заседания могут быть неутешительными – объединенную квартиру арестуют, а ее владельца оштрафуют, плюс к этому квартиру могут продать с публичных торгов.
Узнать где и как оформить перепланировку квартир, а именно, объединить две квартиры в одну, можно в отделе архитектуры при местном органе власти. Процесс совмещения квартир непростой, длительный и требует немалых материальных затрат.
Для начала нужно получить одобрение на проведение перепланировки, затем обратиться к проектировщикам, чтобы те составили план. Следующая инстанция – БТИ, где собственнику выдадут новый техпаспорт.
Также в некоторых ситуациях нужно получить согласие других сособственников многоквартирного дома на проведение перепланировки. И только после того как все документы будут готовы, можно будет подать заявление в Росреестр для регистрации прав на недвижимость.
Как по закону объединить смежные квартиры в одну?
Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?
Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.
Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.
Проще всего объединять квартиры на стадии строительства
В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.
Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».
Как согласовать объединение на вторичном рынке
Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.
В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.
Порядок действий будет такой:
Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению
Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».
Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.
Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.
Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать
В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.
Какие варианты объединения квартир встречаются на практике
Возможны три варианта объединения:
У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство
В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.
Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать
Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.
В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.
В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.
В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.
Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.
Зачем нужен технический паспорт
В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.
Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.
Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.
Где сделать проект перепланировки
Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.
Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.
Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.
Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.
Согласовать проект
Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.
В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.
Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.
Где получить разрешение на перепланировку
Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.
В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:
Заявление рассматривают до 30 дней.
Заранее результат предсказать сложно
В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:
В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.
Если заявление согласуют
Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.