Образец договора залога имущества (квартиры), заключаемого между физическим и юридическим лицом
ДОГОВОР ЗАЛОГА КВАРТИРЫ
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
3.1. Предмет залога по настоящему договору (квартира) может быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью настоящего договора.
3.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.
3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие.
3.4. В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства.
3.5. Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.
3.6. Все расходы по регистрации настоящего договора несет Залогодержатель.
4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ
4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего договора разрешаются сторонами путем переговоров.
4.2. В случае не достижения соглашения путем переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствие с законодательством РФ.
5. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Изменение и расторжение настоящего договора производится по взаимному соглашению сторон.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.
6.2. Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.
6.3. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, а также для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Договор залога доли квартиры
04.08.2018 года вступили в силу соответствующие изменения в часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие нотариальное удостоверение договоров ипотеки долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей в одной сделке.
Несоблюдение вышеуказанного правила по обязательному нотариальному удостоверению влечет признание такой сделки недействительной, а также отказ в проведении государственной регистрации прав.
Кроме того, с 1 февраля 2019 года согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон № 338-ФЗ, нотариус обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр. Аналогичная обязанность возникает у нотариусов после выдачи свидетельства о праве на наследство и о праве пережившего супруга. При этом если стороны удостоверяемого договора захотят подать заявление на госрегистрацию самостоятельно, они могут отказаться от подачи документов нотариусом. Оплачивается только заверение у нотариуса, дополнительно платить за услуги по передаче документов в Росреестр не придется.
В том случае, если по независящим от нотариуса причинам он не сможет подать электронные документы в Росреестр, их бумажную версию ему необходимо подать не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока, в регистрирующий орган.
Поданные в электронном виде документы Росреестр должен зарегистрировать уже в течение следующего рабочего дня.
Намчыл А.Н., специалист-эксперт Западного отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва
Информация о результатах квалификационного экзамена
20 октября 2021 г. в Управлении Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Тыва проведено заседание квалификационной комиссии по приему квалификационного экзамена у лиц, прошедших стажировку и желающих заниматься нотариальной деятельностью.
В квалификационном экзамене приняли участие 6 претендентов из 7 допущенных к экзамену, 1 претендент не явился.
По результатам экзамена 4 претендента не набрали необходимого количества баллов (менее 45). Претенденты Саргаева Людмила Иннокентьевна и Афраймович Ирина Эдуардовна признаны сдавшими квалификационный экзамен, набрав 45 и 49 баллов соответственно.
О допуске к квалификационному экзамену лиц, прошедших стажировку и желающих заниматься нотариальной деятельностью
04 октября 2021 года на заседании Квалификационной комиссии по приему квалификационного экзамена у лиц, прошедших стажировку и желающих заниматься нотариальной деятельностью принято решение допустить к квалификационному экзамену, объявленного 20 октября 2021 года, следующих лиц:
Договор займа под залог квартиры (ипотеки)
ДОГОВОР
денежного займа под залог недвижимости (ипотеки)
01 января 2021 года
1 Предмет договора
1.1. По настоящему договору Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства в сумме 6 000 000 (шесть миллионов рублей) на условиях платности, возвратности и срочности.
Настоящим договором стороны подтверждают наличие у Заемщика перед кредитором непогашенной задолженности в сумме 12 000 000 (двенадцать миллионов рублей), возникшей до даты заключения настоящего договора.
Общая сумма задолженности Заемщика перед кредитором по настоящему договору (сумма займа) составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.
1.2. За пользование заемными средствами Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования
1.3. Заемщик обязуется вернуть Кредитору сумму займа и проценты за пользование заемными средствами не позднее 2-х (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора.
1.4. В обеспечение возврата суммы займа и процентов за пользование заемными средствами Заемщик передает Кредитору в залог 3-ю комнатную квартиру общей площадью 131,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1 (далее – квартира). Квартира принадлежит Заемщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 01.01.2000 г.
1.5. На момент передачи квартиры в залог Кредитору квартира обременена залогом по кредитному договору № 53802-ИК/12 от 25.06.2012. Заемщик обязуется снять указанное обременение не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.
2 Условия о залоге
2.1. Залог обеспечивает исполнение требований Кредитора, указанных в разделе 1 настоящего договора, требований о взыскании любых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств, требований о взыскании судебных расходов, а также любых иных убытков Кредитора, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора Заемщиком.
2.2. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного разделом 1 настоящего договора, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.
2.3. Предмет залога (квартира) оценивается сторонами в 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
2.4. Последующий залог квартиры Заемщиком допускается только с письменного согласия Кредитора.
2.5. Предмет залога остается во владении и пользовании Заемщика.
3 Проценты за пользования займом
3.1. Срок начисления процентов за пользование суммой займа начинается с даты предоставления Заемщику денежных средств, определенных абзацем 1 пункта 1.1 настоящего договора, и заканчивается датой возврата Кредитору суммы займа в полном объеме.
3.2. Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты за пользование заемными средствами единовременно с возвратом суммы займа.
4 Права и обязанности заемщика
4.1. Заемщик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не состоит под арестом. Имеющиеся обременения Заемщик обязуется снять на условиях, установленных п.1.5 договора.
4.2. Заемщик гарантирует, что предмет залога не будет им перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.3. Заемщик обязуется незамедлительно сообщать Кредитору сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.4. Заемщик обязуется не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия Кредитора.
4.5. Заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее прямым назначением, получать доходы от использования квартиры, обеспечивая ее сохранность.
5 Права и обязанности кредитора
5.1. Кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения пункта 1.1, пункта 1.3, пункта 1.5 настоящего договора.
5.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
6 Прочие условия
6.1. Настоящий договор составлен в трех одинаковых подлинных экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.
6.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации. После регистрации настоящего договора один оригинал договора передается Заемщику, а другой – Кредитору.
6.3. Изменение и расторжение настоящего договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. При возникновении в процессе исполнения настоящего соглашения споров и разногласий Стороны обязуются принять все меры для их разрешения путем переговоров. При недостижении соглашения спор будет передан для разрешения по месту нахождения предмета залога – в Савеловский районный суд города Москвы.
6.5. Все соглашения, существовавшие между сторонами до заключения настоящего договора, в том числе, соглашения о задолженностях, существовавших у Заемщика перед Кредитором к моменту заключения настоящего договора, утрачивают силу с момента вступления настоящего договора в силу.
Могут ли супруги разделить ипотечную квартиру без согласия банка?
Мы с женой купили в ипотеку квартиру в строящемся доме. Я заемщик, супруга — созаемщик. В ДДУ и кредитном договоре прописана общая совместная собственность.
Позже мы с женой заключили брачный договор, по которому каждому принадлежит по 1 /2 доли в квартире. Застройщик подготовил дополнительное соглашение, но банк отказывается его согласовывать бесплатно: говорит, что дополнительное соглашение влечет за собой изменение кредитного договора. Якобы нам необходимо начать процедуру изменения режима собственности, за которую банк взимает комиссию — 1% от размера кредита.
Законна ли комиссия банка в данном случае? Возможно ли внести изменения в ДДУ с застройщиком без согласования банка? Или можно сделать это в момент регистрации права собственности, когда застройщик построит дом?
Существует два вида общей собственности: общая долевая, с точным определением долей, и совместная — без определения долей.
Но сейчас у вас с супругой вообще нет собственности на квартиру, так как она еще не построена. Долевую собственность можно будет зарегистрировать после того, как застройщик передаст вам квартиру в построенном доме. Для этого еще потребуется получить согласие банка и внести изменения в договор участия в долевом строительстве — ДДУ. Это не значит, что банк может требовать денег за свое согласие. Разберемся во всем подробнее.
Зачем нужно согласие банка
Ваши права по ДДУ ограничены залогом банка. Из-за этого вы не можете заключить с застройщиком дополнительное соглашение к договору без согласия банка.
Пока дом не построен, у вас нет права собственности, ведь квартиры еще нет. Но у вас есть право требовать от застройщика передать вам квартиру в предусмотренный ДДУ срок, а если он этого не сделает — требовать уплатить неустойку. При этом по закону ваше право требования к застройщику находится в залоге у банка.
Когда застройщик введет дом в эксплуатацию и вы оформите право собственности, банк автоматически получит залог на квартиру. То есть не будет промежуточного периода, когда залог прав требования прекратится, а залог на квартиру еще не возникнет. Пока вы не вернете кредит, залог будет.
ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Так как в реестре регистрируется сам договор, то и дополнительные соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы. Из-за залога для регистрации дополнительного соглашения к ДДУ потребуется письменное согласие банка. Без такого согласия Росреестр не зарегистрирует долевую собственность на квартиру. Согласие банка не потребуется, только если вы полностью выплатите кредит.
Как сделать ремонт и не сойти с ума
Можно ли заключить брачный договор
Пока долг не погашен, вы должны согласовывать с банком не только дополнительные соглашения к ДДУ, но и все сделки по отчуждению квартиры.
То есть если собственность на квартиру еще не оформлена, то без согласия банка уступить свои права по ДДУ нельзя. А после регистрации прав на квартиру ее нельзя продавать, дарить или обменивать без согласия банка.
Иногда банки ссылаются на такое ограничение, чтобы запретить супругам-созаемщикам заключать соглашения о разделе квартиры, например брачный договор. Но на самом деле этот вопрос не так однозначен, как считают банки: по сути, брачным договором вы не отчуждаете квартиру, а определяете доли в праве на нее.
В 2016 году Верховный суд указал, что ипотека на купленную за счет средств маткапитала квартиру не препятствует ее разделу между супругами. Для примера Верховный суд разобрал конкретное судебное решение.
У супругов появился второй ребенок, и они воспользовались маткапиталом, чтобы купить квартиру в ипотеку. Впоследствии супруги развелись. В результате бракоразводного процесса суд определил каждому из членов семьи по 1/4 доли в квартире. Банк подал апелляционную жалобу: по его мнению, раз квартира в ипотеке, то ее раздел необходимо согласовать с банком.
Апелляционный суд с банком не согласился: определение долей супругов и детей — это не отчуждение квартиры. К тому же раздел права собственности на доли никак не нарушает права банка, так как квартира продолжает оставаться в ипотеке.
п. 11 обзора ВС РФ от 22.06.2016PDF, 518 КБ
Сейчас такой подход часто применяется судами в бракоразводных процессах, даже если квартира не оплачивалась средствами маткапитала. Суды отмечают, что при разделе жилья между супругами права банка не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но с другим составом должников.
Например, в Томске женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору.
Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и встал на сторону женщины. Определение долей супругов и детей — это не отчуждение квартиры. К тому же раздел права собственности на доли никак не нарушает права банка, так как квартира продолжает оставаться в ипотеке.
Получается, что заключить брачный договор о разделе квартиры вы можете, а вот зарегистрировать долевую собственность нет. Чтобы это сделать, надо внести изменения в ДДУ — для этого требуется согласие банка.
Это не значит, что брачный договор не имеет правовых последствий. После того как вы погасите кредит, любой из супругов сможет требовать выполнить условия брачного договора — внести изменения в ДДУ или зарегистрировать долевую собственность.
Комиссия за изменение режима собственности
Каждый банк вправе по своему усмотрению устанавливать комиссии за предоставляемые услуги. Поэтому нет единого перечня законных и незаконных банковских комиссий. Но есть критерий, который позволяет их разграничить.
Комиссия законна, если взимается за самостоятельную банковскую услугу. Название комиссии не имеет значения — в каждом конкретном случае суд оценивает, предоставлял банк дополнительную услугу или нет.
В вашем случае непонятно, за какую услугу банк хочет получить плату, — он просто даст согласие определить доли в праве на квартиру. Чтобы представить такое согласие, банку не придется совершать какие-то дополнительные действия.
К примеру, в Москве один банк просил плату за согласие на продажу ипотечной квартиры. Размер комиссии — 1,5% от остатка ссудной задолженности на дату подписания договора купли-продажи.
Сначала заемщик заплатил такую комиссию, а потом пошел в суд и потребовал вернуть деньги. Банк попытался оправдаться — заявил, что комиссия взималась за организацию сделки купли-продажи заложенного имущества. Якобы перед тем, как дать согласие, банковские служащие должны были провести экспертизу и подготовить заключение, что заемщик может сам продать заложенную квартиру.
Суд не согласился с банком и взыскал комиссию. По мнению суда, согласие на продажу квартиры — это никакая не услуга. К тому же банк не мог перекладывать на заемщика свои издержки на принятие решения о сделке. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Вы можете рискнуть — заплатить банку за согласие, а потом попытаться вернуть деньги через суд. Но нет никаких гарантий, что суд удовлетворит вашу просьбу: судебная практика по таким комиссиям еще не сформировалась.
Что в итоге
Вам не надо получать согласие банка на заключение брачного договора, но без согласия вы не сможете зарегистрировать дополнительное соглашение к ДДУ и долевую собственность на квартиру.
Брачный договор будет иметь последствия, даже если банк не согласует дополнительное соглашение. После погашения кредита вы или ваша супруга сможете требовать заключить дополнительное соглашение, если дом еще не введен в эксплуатацию, или зарегистрировать долевую собственность, если введен.
Скорее всего, у банка нет правовых оснований требовать платы за то, что он даст согласие на изменение ДДУ. Но окончательное решение по этому вопросу может принять только суд.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Что решил Верховный суд
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Залог, задаток или аванс
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.