Как эффектно оформить квартиру для сдачи в аренду
Вкратце
Заказчик попросил обустроить квартиру со свободной планировкой для последующей сдачи в аренду. Для будущих жильцов дизайнеры спроектировали кухню-гостиную, отдельную спальню с доступом в гардеробную, а также постирочную и совмещенный санузел с большой угловой ванной. А чтобы интерьер получился эффектным, предусмотрели красивую потолочную подсветку, панно из зеркал и венецианской штукатурки и другие хитрые дизайн-приемы.
Подробности
«Дом строили под гостиницу, но что-то пошло не так, и его в итоге вводили в эксплуатацию уже жилым. Квартира изначально напоминала по форме кусок пиццы с очень странными окнами, расположенными высоко от пола», — сетует Надежда Требухина, вспоминая работу над проектом.
Но новая планировка спасла положение и сделала квартиру удобной. Дизайнер предложила не делать вторую ванную комнату и вместо нее организовать постирочную. Помещение разместили подальше от спальни, чтобы стиральная машинка не мешала своим шумом по ночам.
Доступ из спальни в гардеробную избавил квартиру от больших шкафов, а общее пространство стало более просторным и светлым.
В поддержку хранению в спальне продумали филенчатые шкафы в прихожей с удобной нишей для сидения. Закончить проект нужно было в сжатые сроки, поэтому их, как и кухню, гардеробную и постирочную, спроектировали в России. Получилось эффектно и, по словам Надежды, неожиданно дешево, хотя цели сэкономить не было. Еще один недорогой и эффектный прием на заметку — высокие межкомнатные двери сложного серого оттенка. «Смотрятся, как дорогие итальянские», — комментирует дизайнер.
Кухню-гостиную зонировали разноуровневыми потолками и двумя видами напольного покрытия — паркетной доской и принтованной плиткой, переходящей с пола в зоне кухни в коридор. Потолки на кухне — с секретом. «Днем и вечером, когда свет выключен, кажется, что это обычный потолок. Но стоит включить свет, на потолке появляются светящиеся прямоугольники», — говорит дизайнер. По этому же принципу устроены и потолки в спальне.
Интересный прием — зеркальные панели в гостиной. Они задают интерьеру динамику, добавляют сложности. На этот эффект работают и контрастный пыльно-розовой гамме яркий диван карминового оттенка, и черные вставки на кухонном гарнитуре, и неожиданное «мраморное» панно, выполненное из венецианской штукатурки, в изголовье спальни.
С панно, правда, не все шло гладко. «Когда начали рисовать мрамор на стене в спальне, до конца не знали, что выйдет из этой затеи, — делится Надежда. — Коллеги фотографировали меня и выкладывали в сеть мое задумчиво-печальное лицо с хэштегом „безысходность“». Но в итоге панно прекрасно вписалось в концепцию интерьера и стало одной из декораторских фишек спальни.
Пока шла работа над проектом, квартиру несколько раз пытались снять: потенциальным арендаторам все нравилось еще на стадии ремонта. А когда все было готово, в квартиру сразу же заселилась семейная пара, так что вложенные средства заказчиков и старания дизайнеров начали окупать себя моментально.
Планировка
Фото проекта до ремонта
Бренды, представленные в проекте
Гостиная
Напольное покрытие: паркет, Baum Parkett
Мебель: стол, стулья, все — «Мебель-кит»; диван, «8 марта»
Спальня
Отделка: панно из венецианской штукатурки, Parade
Мебель: кровать, Pushe; столик, Hoff; гардеробная, постирочная, все — Elfa
Кухня
Напольное покрытие: плитка, Kerama Marazzi
Гарнитур: «Стильные кухни»
Ванная комната
Отделка и напольное покрытие: плитка — Кerama Marazzi, Atlas Concorde, Gracia Ceramica
Смесители: Hansgrohe
Ремонт квартиры под сдачу: правила и хитрости
Какая отделка проживёт дольше? Почему интерьер должен быть нейтральным, но не безликим? На чём не стоит экономить и чем привлечь потенциальных арендаторов?
Рассказываем о всех нюансах ремонта квартиры под сдачу.
Нейтральность и практичность
Квартиры с ремонтом сдаются в среднем на 15% дороже равноценной жилплощади без ремонта. Ремонт квартиры под сдачу в аренду должен быть долгоиграющим и практичным. И не должен отвечать вкусам владельцев квартиры. Вкусы у всех разные, а ремонт один. Идеальный вариант для жилья под долгую сдачу: нейтральная отделка + практичный универсальный минимализм в мебели и декоре. Светлое и нейтральное пространство жильцы могут использовать как «чистый лист» для собственных интерьерных задумок. Такой подход даёт возможность поэкспериментировать со стилем и поселить в квартире своё «Я» с помощью акцентных элементов.
Если квартира сдаётся в краткосрочную аренду, с отделкой и декором можно быть смелее — потенциальные жильцы не заинтересованы в том, чтобы адаптировать интерьер под себя, зато яркий акцент или небанальная интерьерная задумка смогут привлечь их внимание и врезаться в память.
Какое бы интерьерное решение вы ни выбрали, процесс уборки должен быть максимально не трудозатратным, особенно если квартира сдается посуточно. Выбирайте неприхотливые в быту поверхности, используйте съемные чехлы для мебели и только тот текстиль, который легко стирать в машинке, а лучше минимизируйте его присутствие в интерьере. Чем меньше стеклянных поверхностей — тем лучше.
Если вы готовы впустить жильцов с животными, выбирайте антивандальную ткань для чехлов, отделку, которой не страшны когти домашних любимцев, и рулонные шторы вместо обычных, чтобы не соблазнять семейство кошачьих возможностью по ним вскарабкаться.
От массивных мебельных решений имеет смысл отказаться в пользу более мобильных, которые легко двигать: так и перестановку проще сделать и повреждений на напольном покрытии можно не бояться. Если квартира сдается посуточно, она обязательно должна располагать внушительным количеством компактных раскладных спальных мест.
Не используйте квартиру, которую хотите сдать, как склад семейных реликвий. Пожилые вещи с чужой историей могут отпугнуть потенциальных арендаторов и создать ощущение захламленности. Бабушкин буфет или древняя табуретка, на которой вы в детстве декламировали стихи, могут переехать в квартиру под сдачу, только если получат билет в новую жизнь, для чего их придётся отреставрировать, покрасить или органично вписать в интерьер как подчёркнутый винтаж.
Продающий цвет
Самые беспроигрышные оттенки для ремонта квартиры под сдачу, конечно, светлые: они визуально расширяют пространство, не имеют стилевых противопоказаний и обычно всем нравятся. Белые, кремовые и светло-серые стены абсолютно универсальны.
Кажется, это тот случай, когда не стоит бояться, что квартира станет похожей на гостиничный номер. Но между нейтральным и безликим пространством тонкая грань, а безликий интерьер плох тем, что стирается в памяти потенциального арендатора в череде похожих однотипных ремонтов.
Иногда даже один декоративный ход позволяет пространству «заговорить», им может стать контрастный оттенок, который появится в интерьере с помощью текстиля, мебели или элементов отделки. Смелым, запоминающимся и при этом доступным решением станет акцентная стена в правильном цвете.
В 2017 году британская компания G. F. Smith изучила цветовые предпочтения жителей более 100 разных стран и определила, что самым любимым цветом на планете является сине-зелёный. Действительно, у синих, зелёных, мятных и сине-зелёных оттенков, в глубоком, светлом или приглушенном исполнении, широкий круг поклонников, а если вы в нём и не состоите, то точно относитесь к ним нейтрально.
Такие цвета работают как антистресс в интерьере и ассоциируются с природой, что очень привлекательно для человека цифровой эпохи, вынужденного наблюдать за окном урбанистический пейзаж. Но если солнечного света в квартиру проникает недостаточно, такие оттенки могут «переохладить» интерьер.
Хороший вариант для ремонта квартиры под сдачу в дождливом климате — солнечные, тёплые, пряные оттенки, которые удачно сочетаются с белыми стенами.
«Вечная» отделка
Прежде чем определиться с отделочными материалами, стоит определиться с портретом потенциального жильца. Если вы рассчитываете на состоятельную целевую аудиторию, в ремонт придётся вложиться как для себя. Но если район и местоположение квартиры оставляют желать большего, вкладываться в дорогие материалы не имеет смысла, они не повлияют на размер арендной платы. Определяйте аудиторию реалистично.
Оптимальным выбором для ремонта квартиры под сдачу в аренду станут доступные, но износостойкие материалы, которые не требуют сложного ухода и хорошо поддаются реставрации — то есть не самое дешёвое предложение на рынке.
Они должны пережить всё: переезды, вечеринки и набеги детей с фломастерами.
Для стен выбирайте моющуюся краску, штукатурку или обои под покраску. Позаботьтесь о внешних углах стен, защитив их уголками, утопленными в штукатурке. Главные кандидаты на роль напольного покрытия: неубиваемая кварц-виниловая плитка, мармолеум, коммерческий линолеум и керамогранит, можно вложиться в прочный ламинат, но точно не в паркет. Плинтусы можно смело выбирать пластиковые, а потолки натяжные. Для кухни подберите глянцевые фасады: обычно они живут дольше матовых. От межкомнатных дверей где-то можно отказаться, где-то использовать доступные нейтральные светлые дверные полотна, желательно такие, которые при необходимости легко покрасить.
На чём экономить не стоит, так это на черновой отделке, коммуникациях, электрике и сантехнике, на которую потенциальные жильцы, как правило, смотрят в первую очередь. Некачественные инженерные решения — это не только вынужденная замена труб и проводов в процессе эксплуатации, но ещё и возможные протечки, которые могут обернуться серьезными проблемами с соседями. Дополнительная гидроизоляция мокрых зон тоже не повредит.
Не экономьте на количестве осветительных приборов, светлые квартиры оставляют о себе более благоприятное впечатление. Одной ослепительной люстре на несколько рожков стоит предпочесть многослойную световую схему с разными источниками света, их всегда можно добавить к уже существующему ремонту без штробления стен с помощью шинных систем, LED-ленты и мобильных осветительных приборов.
Как грамотно составить портрет потенциального арендатора и сделать ремонт в квартире под сдачу подскажет опытный дизайнер интерьера. У квартиры, оформленной по дизайн-проекту, всегда больше шансов уйти в аренду быстрее и выгоднее.
Как бюджетно оформить квартиру для сдачи в аренду
Эта трехкомнатная квартира была отремонтирована «под аренду», но заказчики после переделки решили пожить в ней сами. Притом что эта трешка в Чертаново скромных размеров, с привычными всем нам низкими потолками, да и бюджет на переделку был выделен небольшой.
Тем не менее новый интерьер получился по-настоящему стильным, просторным и уютным, с остроумными находками вроде сосновой доски на полу. И очаровательными деталями – например, в виде пестротканых бабушкиных ковриков. Маша Жучкова рассказывает, как ей удалась такая метаморфоза.
Общая информация
Место: Москва, Чертаново
Метраж: 58 квадратных метров
Высота потолков: 2,5 метра
Количество комнат: 3
Количество санузлов: 1
Бюджет: 700 000 рублей
Дизайнер: Маша Жучкова
Маша Жучкова – дизайнер интерьеров. По первому образованию социолог, давно увлекалась перепланировками и оформлением жилых пространств, работала помощником архитектора, училась на всевозможных курсах, а в 2008 году окончила МАРХИ, затем открыла собственную студию. Считает, что идеальный интерьер – это, прежде всего, фон для жизни и развития.
Заказчики и пожелания
С заказчиками мы давно дружим, у нас есть и другие совместные проекты, а эта квартира стала для нас своего рода экспериментом. Она проектировалась для сдачи в аренду.
До начала работ квартиру не ремонтировали с момента получения – а это 70-е годы. Она была очень мрачная и тесная, вся какая-то. коричневая. С антресолями, печальными обоями и узким темным коридором. Поэтому основной запрос у заказчика был на чистое светлое пространство, простое и естественное – при этом с использованием бюджетных материалов и с максимальным сохранением имевшейся мебели.
Отделка
Так как нашей основной задачей было создать чистое пространство и добавить света, мы решили покрасить стены и потолки в белый цвет. Стены мы не выравнивали, а сохраняли фактуру бетона.
В комнатах на полу лежат обыкновенные сосновые доски (320 рублей за квадратный метр) под матовым лаком, которого совсем не видно, отчего доски выглядят очень естественно. Материал для городских квартир нетипичный, их чаще используют в загородном строительстве. Сосна мягкая, и она быстро «обживется», поэтому мы использовали ее на ближайшую пятилетку, пока квартира будет сдаваться в аренду. Получилось необычно, интересно, и мы довольны результатом.
В прихожей и на кухне на полу лежит узорная испанская керамическая плитка. Санузел облицован плиткой из Леруа Мерлен, там же мы нашли и плитку на кухонный фартук.
Хранение
В прихожей была небольшая кладовка, в которой хранился всякий скарб. Ее мы демонтировали, и в освободившемся пространстве разместили штанги для верхней одежды. Это дало нам возможность обойтись без массивных шкафов в основном коридоре: вместо них мы повесили там полки и огромное зеркало, которое добавило и света, и пространства.
В кухне мы решили не делать высоких навесных шкафов – хотелось больше легкости и воздуха. Но, с другой стороны, совсем без них было не обойтись, так как кухня весьма компактная. В спальне поставили вместительный платяной шкаф, а еще в одной комнате к уже имевшемуся комоду добавили открытую стеллажную систему из ИКЕА.
В гостиной в качестве систем хранения использованы подвесные тумбы, небольшой комод под окном и «проволочные» полки для книг и милых мелочей.
С освещением обошлись довольно просто: в каждом помещении есть центральный источник света и локальные подсветки по зонам. Многие светильники были сохранены, а те, которые покупали, должны были быть простыми и лаконичными.
Например, в прихожей мы использовали простые потолочные патроны, а в гостиной подвесы без абажуров, которые можно декорировать по сезонам или к праздникам. В кухне и прихожей под навесными шкафами установлены диодные ленты.
Самым крупным и заметным стал центральный подвес в гостиной (узнаваемая лампа из ИКЕА). Основная его идея в том, чтобы собрать комнату и создать некую камерность, и со своей задачей он прекрасно справился. И, конечно же, в освещении квартиры важную роль играют зеркала: они используются в проекте в большом количестве, они отражают и умножают пространство, создавая игру цвета и света, вполне в духе Луиса Баррагана.
Основой колорита проекта стал белый. В прихожей заказчице захотелось добавить солнца и яркости, таким образом здесь появился сочный апельсиновый цвет в фасадах навесных полок. Кухня должна была принять старый деревянный стол, массивный и основательный. И чтобы визуально разгрузить пространство, мы решили остановиться на гладких белых матовых фасадах с «цементной» столешницей. Получилось легко.
В комнате мы добавили голубой, он освежает и оживляет пространство. В спальне у нас были прикроватные тумбы и изголовье кровати, переделанное из спинки кухонной скамейки, довольно насыщенного красно-коричневого цвета. К ним мы добавили густые ночные шторы и мягкий бежевый текстиль.
В гостиной поселились дружелюбные зеленые кресла и удобный серый диван. Санузел оставили белым.
Колористическая идея интерьера в том, чтобы его можно было быстро и легко изменить за счет аксессуаров. Поэтому белый цвет стал нашим лучшим другом в этом проекте.
Мебель
Мы старались максимально сохранить имевшуюся мебель, а то, что докупалось, должно было быть экономичным и не вычурным. Конечно, кухню и прихожую мы делали на заказ, так как было много нюансов с размерами и фактурами. Но даже несмотря на то что пришлось заказывать материалы и покрытия, с которыми фабрика раньше не работала, мы остались в рамках бюджета.
Декор и текстиль
Мы использовали минимум декора, так как хотели оставить пространство немного незавершенным, недосказанным и приглашающим. Чтобы люди, которые будут жить в квартире, легко заполнили его собой. Но, например, от прошлой жизни в квартире сохранилась лампа, которая теперь стоит на комоде в гостиной.
На ней был пыльный красный бархатный абажур. Сама лампа мне понравилась, но абажур было решено перетянуть. Ткань выбрали в Галерее Арбен, перетянула знакомая мастерица, и теперь лампа как новенькая. В основном же текстиль и немногочисленные украшения, как и большая часть мебели, куплены в ИКЕА.
Стиль
Я бы назвала его скандинавским – за простоту, естественность и мебель из ИКЕА. Но «реализовать скандинавский стиль» не было основной задачей. В работе я опиралась на европейские интерьеры. Хотелось создать пространство приглашающее, открытое, очень естественное и простое. Я думаю, это удалось. Во всяком случае, заказчики остались довольны результатом, и даже захотели сами пожить в этой квартире.
Сложности
В проекте не было сложных технических решений, но все равно по ходу работ возникали неожиданные трудности. Обнаружилось, что течет труба отопления, проложенная в стене, и что вообще трубы отопления проходят в самых неожиданных местах. Или что предыдущие жильцы делали ремонт в санузле, и после демонтажа пластикового сайдинга оказалось, что стены санузла были частично демонтированы, остальные растрескались, а перекрытие над санузлом висит на честном слове.
В целом обнаружилась недобросовестная работа предыдущих строителей (был «косметический» ремонт), в результате чего пришлось менять все коммуникации. А самым волнительным оказался вопрос подъема большого зеркала в прихожую. Грузового лифта в доме нет, и подъем такого полотна на третий этаж по лестнице был сродни цирковому номеру. Конечно, мы вымеряли все пролеты, проходили весь путь с разворотами и заносами, но места для маневров было очень мало. И я благодарна рабочим, которые великолепно справились с задачей.
Сроки
На проектирование ушло два месяца. На ремонтные работы – четыре месяца.