Почему люди массово продают дачи
Причина № 1. Содержать дачу слишком накладно
Но какой смысл терпеть эти расходы, если большую часть времени дача все равно пустует? Этот момент часто становится решающим, когда собственники принимают решение о продаже загородной недвижимости.
Причина № 2. Смена приоритетов
Причина № 3. Арендовать загородное жилье на сезон — гораздо проще
Ведение бухгалтерии СНТ
Причина № 4. Запросы стали выше
Как коронавирус повлиял на продажу дач
Жители столицы массово продавали дачи в Подмосковье вплоть до весны 2020-го года. Когда в России был введен режим самоизоляции, жители столицы оказались заперты в своих московских квартирах. Передвигаться по городу разрешили только по специальным пропускам, и такая перспектива совсем не порадовала москвичей.
Тогда они решили покинуть город. Кто-то уехал на свою малую родину — в регионы России, кто-то решил отправиться за город и на время обосноваться в частном доме. Там, где есть свой собственный участок. Где дети смогут спокойно гулять и дышать свежим воздухом.
В условиях кризиса, потери работы и неясного будущего тратить большое количество денег на аренду дома, конечно, не хотелось. Эксперты утверждают, что весна 2020 года стала временем настоящего расцвета даже для загородных участков за сотым километром от МКАД. По словам специалистов в сфере недвижимости, еще в 2019 году москвичи даже не обращали внимания на участки, расположенные дальше 50 километров от столицы.
Среди покупателей загородной недвижимости появились и те, кто решил во времена сложной экономической ситуации вложить финансы в земельные участки. Как правило, им просто не хватало накоплений для покупки квартиры или дома.
Что будет с дачами в будущем
Риелторы утверждают: скоро рынок загородной недвижимости вернется в прежнее русло. Как только ситуация с коронавирусом стабилизируется, спрос на дачи снова упадет до прежних показателей. И вновь число объявлений о продаже будет превышать реальный спрос: россияне продолжат массово продавать дачи и земельные участки.
Более востребованными останутся благоустроенные загородные дома, построенные поближе к городам. Владельцы такой недвижимости смогут на ней заработать и без продажи: спрос на аренду никуда не уйдет. Ведь возможность отдохнуть за городом востребована среди людей всех возрастов. Вот только формат и способы отдыха у всех разные.
Риелторы назвали минимальную стоимость дач под Москвой в 2021 году
Самая низкая стоимость летней дачи в Московской области весной 2021 года составляет 330 тыс. руб., говорится в обзоре риелторской компании «Миэль».
Такие варианты можно найти в дальнем Подмосковье, в 120–140 км от столицы. отмечают аналитики компании. Больше всего их на востоке области. Самый дешевый объект, по данным риелторов, расположен в 100 км к востоку от МКАД, на Новорязанском направлении. Дача за 330 тыс. руб. находится в садовом товариществе (СНТ) «Двигатель» под Егорьевском. Дом в 24 кв. м расположен на участке площадью шесть соток.
Второй среди самых дешевых дачных объектов в базе компании — 35-метровый дом на шести сотках в СНТ «Родничок» на западе Подмосковья, в 90 км от МКАД по Можайскому шоссе. Стоимость дачи — 390 тыс. руб. Третье место — у дачи на юго-востоке Московской области, в селе Горы (Каширское шоссе, 120 км от МКАД). 30-метровый дом на участке в 7,5 соток продается за 450 тыс. руб.
Четвертое место — у 25-метровой дачи на девяти сотках на Дмитровском шоссе, в 104 км от города. Дом находится в СНТ «Северный», на территории, помимо самой дачи, расположены колодец и сарай. Стоимость объекта — 450 тыс. руб. Пятое место в рейтинге самых дешевых дач занимает 54-метровый лот на участке в шесть соток в СНТ «Надежда» (Новорижское шоссе, 140 км от МКАД). На участке есть колодец, стоимость объекта — 490 тыс. руб.
Низкая цена перечисленных домов и других объектов в минимальной ценовой категории обусловлена несколькими факторами, поясняют в компании. Основные из них:
В «Авито Недвижимости» подтверждают, что летние дачи — один из самых доступных по цене вариантов загородной недвижимости в Подмосковье. Самая дешевая дача в базе компании в феврале 2021 года продавалась на Каширском направлении. Дом площадью 20 «квадратов» в 102 км от кольцевой был выставлен на продажу за 70 тыс. руб.
«Уровень цен на загородную недвижимость в Московской области за год вырос на 27%. Самые доступные варианты, с ценами ниже средних по области, располагаются на расстоянии более 51 км от МКАД», — говорит руководитель направления загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По оценке компании, до конца года стоимость загородного жилья в Подмосковье может вырасти еще на 10%.
Цены вырастут: стоит ли покупать подмосковную дачу в 2021 году
Локдаун, введенный из-за COVID-19, и переход на дистанционную работу заставили многих задуматься о переезде за город. Люди стали ценить большое пространство и возможность погулять на собственном участке. Интерес к дачам также вырос из-за закрытия границ и невозможности провести отпуск за рубежом. В результате ажиотажа на загородном рынке выросли и цены.
Эксперты рассказали, что будет со стоимостью и предложением дач в Московской области.
Интерес к дачам сохранится
Популярность загородного жилья в 2021 году продолжит расти, единогласно заявили опрошенные редакцией аналитики. «В текущих условиях спрос будет постепенно увеличиваться, хотя его будет сдерживать предложение с большим количеством неликвидных объектов, которые остаются в продаже из-за необъективной оценки стоимости», — уточнил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Эксперт напомнил, что в Подмосковье к концу декабря 2020 года спрос на загородное жилье увеличился на 59% по сравнению с прошлым годом. «На выбор покупателей были представлены различные типы загородных объектов, но чаще всего потребители рассматривали для покупки именно дома и дачи — к концу декабря их доли в общей структуре спроса составили 66% и 23% соответственно», — уточнил Алексеев.
Спрос на дачи в 2021 году продолжит стимулировать несколько факторов, например, — расширение возможности использования материнского капитала для строительства домов, объяснил Алексеев. По его словам, изменения в структуре потребительской ценности, особенно среди представителей более молодого поколения, тренд на деурбанизацию, переход некоторых организаций и мероприятий в онлайн-формат способствуют поддержанию интереса к загородному жилью, а пандемия усиливает наметившиеся ранее тенденции.
«Многие молодые пары и семьи, купившие квартиры до самоизоляции, в минувшем году столкнулись с необходимостью пересмотреть жилищные условия в пользу загородной недвижимости, поскольку понадобилось пространство для удаленной работы и учебы у многих членов одной семьи — и этот тренд продолжится», — уточнил эксперт.
Идея иметь собственную дачу в этом году останется привлекательной для многих жителей столичного региона, подтвердили в риелторском агентстве «Миэль». «Небольшой домик на участке 7–9 соток, в красивом месте с развитой инфраструктурой, с коммуникациями, пусть даже и не очень близко к Москве, для многих представлялся привлекательным и надежным вариантом, так что мы ожидаем сохранение спроса», — рассказала руководитель отдела загородной недвижимости риелторской компании «Миэль» Татьяна Ананьева.
По ее словам, в 2021 году максимальным спросом продолжат пользоваться дома площадью 150 кв. м на участке 10–12 соток, в поселках с развитой инфраструктурой и хорошим круглогодичным подъездом, эргономичные и экономичные в обслуживании. «Также повысился спрос на участки без подряда, количество таких предложений быстро сокращается. Приобретателям мы советуем не откладывать покупку», — уточнила эксперт.
Читайте также
Цены продолжат расти
Стоимость загородного жилья в 2021 году увеличится, но незначительно. «Уровень цен на дачи в Московской области за прошлый год поднялся на 25% — средняя стоимость объекта в декабре составила 4 млн руб. Наиболее сильная динамика зафиксирована в категории коттеджей, где средняя цена выросла на 73% — до 19,9 млн руб. В 2021 году стоит ожидать некоторого подорожания в сегменте в пределах 10%. Загородные дома, которые совпадут с пожеланиями покупателей, смогут подняться в цене до 15%», — прогнозировал Алексеев.
Земельные участки также подорожают в этом году, считает основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. «Рост будет в пределах 30%. Те, кто не решился приобрести его в прошлом году, в зимний период подумают еще раз над своим решением и приобретут. Причина — все тот же перевод большинства москвичей на удаленный график работы», — пояснил эксперт.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Рекордный 2020-й: как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья
Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».
Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.
Ажиотажный спрос
Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей. Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН. В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом. Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%. Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м. Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками. В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.
Аренда загородных домов
На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс. Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании. В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.
На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.
Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета. Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.
Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.
В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.
Загородная первичка и вторичка
Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты. В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина. По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.
Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.) и 2% — дуплексами (без изменений).
По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
Ипотека на загородку
Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья. В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.
В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.
Прогноз на 2021 год
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни. К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей. Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Рынок загородной недвижимости в 2021 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты. Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли. Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался. Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года. После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.