аванс за квартиру агентству
Как правильно внести аванс за квартиру
Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.
Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме.
Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.
Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.
Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.
Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.
Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).
Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.
Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.
На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.
Как вносить аванс при покупке квартиры
Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон.
Срок аванса за квартиру
Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).
На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.
Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.
Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.
При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.
В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.
Сумма аванса за квартиру
Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.
Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.
Кому вносить предоплату при покупке квартиры
Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.
Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.
Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.
Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.
Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.
Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.
Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств.
Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.
Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:
Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.
Договор аванса за квартиру
Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:
Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.
Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.
Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций.
В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.
Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.
Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.
По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.
Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.
Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.
Аванс при покупке квартиры
Фотография на тему: Аванс при покупке квартиры
Читайте также
Покупка жилья – всегда радостное и хлопотное событие для всех членов семьи. Но в такой суматохе люди зачастую забывают об элементарных мерах предосторожности и «клюют» на уловки «черных маклеров». Как же можно самостоятельно вычислить мошенников?
В программе реновация первые списки появляются по двум направлениям. Причем сложно сказать, какое из них интересует людей больше. Оба направления одинаково важны, потому что одинаково сильно влияют на то, насколько успешной будет программа.
Молодая семья может обратиться к государству, предусматривающему очень интересные программы, такие как покупка квартиры молодая семья программа, которая направлена на улучшение жилищных условий тех, кому это действительно требуется.
Решили прибрести недвижимость, уже нашли подходящий вариант и договорись о конкретной цене с продавцом? В этой статье мы разберёмся, как внести аванс за квартиру продавцу при покупке квартиры, решим самые актуальные вопросы, касательно внесения аванса за квартиру, порядок внесения аванса, что значит аванс и квартира под авансом.
От продавца требуется подготовить недвижимость к продаже, а от покупателя, найти определенную сумму для совершения сделки. За время подготовительных процедур, как продавец, так и покупатель могут поменять свои решения. Например, продавец может найти другого покупателя, который предложит сумму больше, и передумать продавать квартиру после внесения аванса, а покупатель также может найти более дешевый вариант. Для того чтобы обе стороны не пострадали, принято вносить предоплату за квартиру при покупке.
Что такое аванс и его нюансы
Аванс – это определенная сторонами денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты за приобретаемую недвижимость. Передача аванса при покупке квартиры нужно, чтобы доказать серьезность своих намерений, но при этом он не является обеспечением исполнения обязательств в отличие от задатка. Понятие «аванс» не предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Однако это не мешает гражданам использовать его в своих правоотношениях и вносить обговоренную сумму аванса за квартиру. Продажа и покупка квартиры без внесения аванса – исключительный случай.
Встречаться для передачи аванса лучше в той квартире, которую вы собираетесь покупать. Это позволит еще раз осмотреть помещение и, возможно, обнаружить кое-что, что ранее замечено не было.
Часто бывает, что продавец взял и передумал продавать квартиру после внесения аванса. И если квартира покупалась через риэлтора, то он может предложить заключить договор задатка. Основный смысл такого договора заключается в том, что если покупатель отказывается от покупки недвижимости, то задаток не возвращается. Если же отказывается от сделки сам продавец, то покупатель получает двойную сумму оставленного ранее задатка. Согласно закону, сторона, которая отказалась от сделки, должна возместить понесенные убытки другой стороной.
Можно ли давать аванс за квартиру риэлтору? Многие продают квартиры через риэлтора. Разумеется, все зависит от самого покупателя. Всегда есть вероятность, что возникнут непредсказуемые ситуации, которые повлекут за собой отказ от совершения сделки, а поэтому лучше иметь возможность при необходимости забрать свои деньги, именно поэтому чаще оформляется договор купли-продажи квартиры с учетом аванса.
Чтобы узнать правила внесения аванса за квартиру агентству недвижимости и правила возврата аванса сделки по покупке квартиры, помогут советы опытного риэлтора. Он знает все инструкции покупки квартиры. Если риэлтор просит внести аванс за квартиру, не надо пугаться, ведь он подскажет вам, как оформить аванс при покупке квартиры. В отдельных случаях в соглашении о передаче предоплаты может присутствовать полная свобода действий. Например, когда одна сторона отказывается от совершения сделки, то договор разрывается, продавец отдает аванс покупателю и вопрос полностью закрывается.
С одной стороны такой договор не создает никаких обязательств перед сторонами, но с другой, для покупателя он может быть выгодным. Например, если продавец отказывается продавать квартиру после внесения аванса и после внесения аванса вновь хочет вывести квартиру на продажу, тогда могут предусматриваться штрафы за отказ от сделки, если на это нет уважительной причины. Разумеется, что такие санкции должны касаться не только продавца, но и покупателя.
Что касается уважительных причин, по которым можно без финансовых последствий разорвать сделку, то их список может быть открытым, или ограничен определенными пунктами. Все зависит от того, как договорится покупатель с продавцом и как оформят аванс при покупке квартиры через агентство.
Размер аванса за квартиру
Какой аванс вносят при покупке квартиры? Как показывает практика, аванс за покупаемую квартиру составляет порядка 30-100 тысяч рублей. Такой же аванс вносится риэлтору при покупке квартиры в ипотеку. Чем дороже стоит квартира, тем и сумма аванса при продаже квартиры может быть больше. Сколько именно должен быть аванс за куплю-продажу квартиры, и как дать деньги в аванс покупки, сразу 50 процентов или больше, зависит от покупателя. Разумеется, что покупателю хочет изначально заплатить меньше, что позволит себя подсознательно чувствовать более уверено, а продавцу наоборот хочется сразу получить большую сумму, что может гарантировать 100% заключение сделки касательно купли-продажи квартиры. Конечный результат будет зависеть от того, как договориться покупатель с продавцом. В любом случае, аванс включается в счет покупки квартиры, не подразумевает себя в качестве отдельных затрат и внесенный аванс за квартиру можно будет забрать в случае срыва сделки.
Все основные договоренности касательно купли-продажи или при долевой покупке квартиры заключаются в авансовом договоре. Его может предоставить сам продавец, если покупка происходит от частного лица, так и риэлтор, если сделка осуществляется через посредника. Составляется договор аванса на покупку вторичной квартиры в основном в сторону продавца, а поэтому прочитать его необходимо очень внимательно и при необходимости можно смело требоваться изменить определенные пункты в которых сомневаетесь.
Как вносится аванс при покупке квартиры?
Договор внесения аванса перед совершением сделки купли-продажи оформляется только в письменном виде. Если продавец не хочет его заключать, то следует подумать, стоит ли вообще связываться с ним. Ведь нередко бывают случаи, когда продавец отказывается продавать квартиру после получения аванса. Перед тем, как его подписать соглашение, две стороны должны осуществить оформление аванса при покупке квартиры и придти к единому соглашению касательно следующих пунктов:
Отвечая на вопрос, как дать деньги в аванс покупки и как вносится аванс за квартиру перед покупкой, стоит отметить, что дополнительно в таком договоре указывается срок, когда необходимо совершить сделку касательно покупки квартиры, а также прописывается сумма аванса за продаваемую квартиру, фиксируются паспортные данные сторон и другое. Дополнительно в договор можно добавить и другие аспекты, которые проговариваются сторонами перед заключением этого договора, особенно, если это внесение аванса при покупке квартиры агентству недвижимости. Завершающим этапом станут подписи двух сторон. Если стороны пожелают, то договор можно нотариально оформить, что позволит дополнительно запастись надежной законодательной базой и купля-продажа квартиры с авансом будет для вас наиболее защищена.
Если сделка проводиться с участием риэлтора, то агентство в большинстве случаев имеет разработанный договор аванса, в котором прописываются процедура внесения аванса за квартиру, какой аванс нужно вносить, условия правильного оформления аванса, что делать, если выбранная квартира находится в залоге у банка и другие условия и правила, которые чаще всего встречаются на рынке недвижимости. Разумеется, что в каждом правиле есть исключения, но они также должны быть расписаны в этом договоре.
Какой аванс вносится при покупке квартиры?
Каким должен быть размер аванса при покупке квартиры?
Какой должна быть сумма аванса при покупке квартиры?
Стоит ли давать аванс риэлтору при покупке квартиры?
Нужно ли давать аванс агентству при покупке квартиры?
Абсолютно аналогичная ситуация складывается и с разнообразными агентствами недвижимости. Хотя агентства недвижимости решают вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке, все они являются лишь посредниками в вашей сделке с имуществом, поэтому аванс предоставляется владельцу жилья, которое вы хотите приобрести, но никак не агентству, которое вы и так уже наняли. Но может быть вариант, что внесенный вами аванс будет хранится в агентстве до совершения сделки.
Как оформить аванс за покупку квартиры?
В агентство вносить аванс надежно! (Нет)
Всем привет. Прошу прощения у своих 3500 подписчиков, что редко выкладываю посты. При таком количестве чувствуется некая ответственность. Они обязательно будут и дальше! Продолжаем тему.
На Пикабу периодически появляются истории про покупку квартир, и где-то в комментариях люди обсуждали внесение аванса, хочу Вам рассказать свое видение этой темы.
Так к чему это всё? «Специалисты с 30 летним стажем» настаивают на том, чтобы так называемый аванс в виде «ценного пакета», принимало агентство недвижимости, считают это надежнее. Так ли это?
Возьмем агентство, ООО с уставным капиталом 10 тысяч. Вы вносите в него 30, 50, порой 100 и более тысяч рублей. Естественно, для многих клиентов пылью в глаза является офис агентства, куча рекламы банков, жилых комплексов. Крутые связи значит. А на деле? Что может быть за кулисами этого пафоса? У агентства, с которого я начинал, был офис в центре города, на канале Грибоедова, 3 минуты пешком от метро Невский проспект. Аренда стоила 250 тысяч. Руководитель агентства, не справляясь с арендой, отдал большую часть офиса под «коворкинг», чтобы свести концы с концами, зато офис, центр города! А рекламные буклеты разносят менеджеры банков и застройщиков, как Вам рекламу в почтовый ящик. Этот же пафосный офис не говорит о том, что Вам не придётся писать претензии, обращаться в суд за возмещением средств. Естественно, суд будет на вашей стороне. Но сколько времени это займет? Был случай, когда приходилось упорно и долго ругаться, чтобы вернули аванс.
Самый важный момент: агентство недвижимости не имеет права принимать за чужой объект денежные средства. Только по доверенности, которые никто не делает. То, что у них заключен «Агентский договор», не позволяет делать этого. Договор с продавцом Вам никогда не покажут, даже если он есть. Знаю случаи, когда люди вносили в агентство деньги, а квартира уже нашла своего покупателя через другое агентство (так бывает, когда собственник работает с несколькими агентствами). И хапнуть геморроя можно и с «Крупным и надежным агентством».
Ещё один частый момент: агентства «выдергивают» комиссию до сделки, чтобы его не кинул продавец, и требуют с Вас аванс дважды. Как это выглядит: Вы выбрали жильё, внесли в агентство, допустим, 50 тысяч. Либо сразу, либо перед сделкой Вас ставят перед фактом, что нужно довнести ещё, например, 80 тысяч в агентство в день сделки, поскольку у них общая комиссия 130. В таких случаях я настаиваю, чтобы нам давали не «бумажки» от агентства, а собственник писал нам расписку, что часть средств была им получена до подписания договора купли-продажи. Это страхует Вас от того, что он знает о сумме комиссии, и Вы исключаете для себя третье лицо из денежного оборота.
Задаток в агентство недвижимости. Советы юристов. Риски
Квартиру можно купить самостоятельно, а можно через агентство недвижимости. Если в вашем случае поиском квартиры занималось агентство недвижимости, то мы проанализируем развитие событий в этой ситуации.
После того, как вы просмотрели несколько вариантов, выбрали подходящий для покупки, представитель агентства сразу же предложит вам встретиться с продавцом в агентстве и оформить договор передачи задатка.
В нашей статье мы расскажем, какой договор можно подписывать в агентстве недвижимости. Чем отличается аванс от задатка и какие юридические последствия наступают после подписания того или иного договора. Какие могут возникнуть риски и как лучше поступить.
Эта информация будет полезна как для покупателей, так и для продавцов своих квартир или домов, которые решили воспользоваться услугами агентства.
Мы расскажем, почему нельзя отдавать оригиналы документов агентству. Что такое акт приёма-передачи выполненных работ. Какой ещё договор вас могут вынудить подписать в агентстве.
Какие правовые последствия сторон при нарушении условий подписанного договора. Почему агентство всегда старается забрать у вас оригинал подписанного договора после состоявшейся сделки.
Как купить квартиру без задатка в агентстве недвижимости
При покупке недвижимости на вторичном рынке некоторые покупатели прибегают к услугам посредников в поиске подходящего объекта. Это могут быть агентства недвижимости и их риелторы, а также частные маклеры.
Но квартиру можно купить и самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости и не привлекая посредников. У нас есть полезная статья, где подробно описано, как это сделать.
Как покупают квартиры через агентство недвижимости
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет свою информационную базу продающихся квартир. Если покупатель звонит или приходит в агентство, ему могут предложить к просмотру несколько вариантов квартир по заявленным параметрам.
Безопасный период сотрудничества с агентством
Подбор нужных вариантов и просмотр квартир в присутствии представителя агентства, как правило, производится бесплатно. Риелтор водит вас по адресам и показывает квартиры.
Это так называемый безопасный период сотрудничества с агентством. Он так называется потому, что даже если покупатель допускает какие-то ошибки на первоначальном этапе, то их ещё можно исправить без каких-либо потерь.
Обычно агентство на предварительном этапе озвучивает стоимость своих услуг по покупке квартиры с их участием в размере 5% от стоимости квартиры. Цена эта не окончательная, её можно откорректировать и снизить в переговорах с агентством.
Опасный период сотрудничества с агентством
После того, как нужный вам вариант уже подобран и вами просмотрен, начинается самый ответственный период в процессе подготовки к предстоящей сделке. Это опасный период сотрудничества с агентством. Любая ошибка или неточность в поведении на этом этапе может привести к потере денег или квартиры.
Совет покупателю недвижимости
Как правило, цена продаваемой квартиры – это тоже предмет торга. Но нужен аргументированный торг, поэтому на данном этапе мы рекомендуем обратиться к юристу для проверки документов на квартиру, собственников, схемы предстоящей сделки и наличия тех или иных рисков.
Торг по цене предстоящей покупки мы рекомендуем проводить уже после проверки квартиры юристом. Так вы сможете указать на недостатки и значительно снизить стоимость или сами решите отказаться от покупки, если объект проблемный.
Пример покупки квартиры через агентство
Например, после просмотра нескольких квартир вы остановили своё внимание на одной из них, которую хозяин продаёт за 32 тысячи долларов. Вам понравилась эта квартира, юрист проверил документы, вы договорились на повторный просмотр, поторговались с хозяином и сошлись на цене 30 тысяч, которая вас устроила – решили покупать.
После этого вы дали согласие представителю агентства заплатить за их услуги не 1500 долларов (это 5%), а всего 1000. Агентство тоже согласилось. Таким образом, 30 тысяч хозяину, плюс тысяча агентству. Итого 31 тысяча.
Как закрепить предварительные договорённости
Но вы договорились в устной форме. Для подтверждения этих договорённостей вам предложат встретиться в агентстве и подписать договор о намерениях и при этом передать некоторую заранее оговоренную сумму, которая должна гарантировать выполнение всех условий договора. Например, 2 тысячи долларов.
Договор, который вы будете подписывать, каждое агентство называет по-разному. Это может быть:
Нужно понимать, что этот договор подписывается между покупателем и продавцом. Агентство при этом выполняет роль постороннего наблюдателя, хотя имеет здесь свой интерес.
Как агентство вклинивается в сделку и защищает свои интересы
Как правило, для придания значимости процессу подписания и для обоснования необходимости присутствия агентства в этом действии, в договор вносится пункт о том, что он оформлен в присутствии представителя агентства, который является свидетелем всего происходящего. Представитель ставит на документе свою подпись и заверяет её печатью агентства.
Например, при такой форме договора агентство подписывает с покупателем ещё один отдельный договор, который обязывает покупателя оплатить услуги агентства в оговорённой заранее сумме. В нашем примере эта сумма равна 1000 долларов.
Согласно договору покупатель вносит аванс за услуги агентства в сумме, например, 200 долларов. Оставшуюся сумму 800 долларов он обязуется выплатить после оформления основного договора.
В некоторых случаях договор задатка между покупателем и продавцом и договор покупателя с агентством объединяются в один 3-сторонний договор, где прописано, кто кому сколько и за что платит. Но суть от этого не меняется.
Задача агентства
Задача агентства – получить от покупателя задаток и обещание выплатить остаток суммы на завершающем этапе сделки.
Кроме того, агентство стремится как можно сильнее связать обе стороны взаимными обязательствами, чтобы основной договор в итоге был заключён. Ведь только в этом случае агентство получит своё вознаграждение в сумме 800 долларов. В этом заключается интерес агентства в сделке.
Для того, чтобы крепче привязать покупателя к предстоящей сделке, его “связывают” двумя задатками – один задаток передаётся продавцу, а второй агентству. В нашем примере это 2 тысячи и 200 долларов.
Оригиналы документов должны остаться у продавца
Как правило, при передаче задатка продавцу представитель агентства забирает у него оригиналы документов и оставляет их у себя в агентстве “на хранение”. Следует заметить, что такие действия не законны. Никогда не оставляйте оригиналы документов в агентстве.
Для “грамотных” продавцов, которые не хотят оставлять документы в агентстве, предусмотрен компромиссный вариант. Агентство оставляет у себя “на хранение” ту сумму денег, которую передаёт покупатель продавцу.
Например, это 2000 долларов. Пункт о том, что задаток остаётся на хранении в агентстве, вписывается в договор. То есть в этом случае задаток покупателя не попадает к продавцу, а остаётся в агентстве. Но проблему это не решает.
Зачем в агентствах оформляют договор задатка
Весь смысл этой затеи в том, что покупателя заставят передать продавцу некоторую сумму денег, например 2000 долларов в нашем случае, как подтверждение серьёзности своих намерений.
Эту сумму также могут назвать по-разному:
Что такое задаток
Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:
Функции задатка
Обращаем ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним.
Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.
Таким образом, в нашем случае договор купли-продажи вы не подписываете, поэтому переданная сумма задатком не является и она будет признана авансом.
Что такое аванс
Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость.
Но он не несёт обеспечивающую договор функцию.
Как правило, аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты.
Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.
Функции аванса
Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная.
Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.
Отличия задатка от аванса
Если рассматривать предварительный договор купли-продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка.
Можно передавать только аванс или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.
В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.
Аванс возвращается
Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки независимо от причин. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.
Задаток не возвращается
Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки по вине покупателя.
Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины.
В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.
Почему нельзя давать задаток в агентстве недвижимости
Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство.
При покупке квартиры обязательство возникает только после подписания договора купли-продажи. Но такой договор в нашем случае ещё не подписан. Поэтому, вооружившись статьей 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.
Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности.
Поясним, что это значит:
Такой оспариваемый договор на руку покупателю, так как он сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении обязательств. Продавец же обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в полном объёме в любом случае.
Почему заключать договор о задатке в агентстве недвижимости не имеет смысла
Какой бы договор вы не заключили в агентстве недвижимости, переданная в его рамках сумма денег не может считаться задатком.
Эта сумма будет признана авансом и должна быть возвращена покупателю в полном объёме при срыве сделки. Причём, не имеет значения причина, в результате которой не состоялась эта сделка.
Даже если покупатель передумал покупать квартиру, у него изменились планы или настроение – по закону деньги ему должны вернуть. Если продавец не может или не хочет выходить на сделку, то он также обязан вернуть покупателю переданную им сумму.
Таким образом, передача аванса или задатка в агентстве недвижимости по любому из предложенных договоров не может нести обеспечительную функцию.
Задаток будет признан авансом и должен быть возвращён покупателю при условии несостоявшейся сделки независимо от причин.
Какой договор нужно заключать при продаже квартиры
Существует два вида предварительных соглашений:
Как правильно поступить в таком случае? Какой договор лучше заключить?
Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.
Оптимальный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, по такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре (ст. 635 ГКУ). При невыполнении возможны юридические последствия.
Условия предварительного договора купли-продажи
В нем обязательно должна быть следующие пункты:
Деньги, переданные по предварительному договору, можно назвать обеспечительным платежом или гарантийной суммой. Переданная сумма подтверждает серьезность намерений сторон.
Если при этом прописать штрафные санкции за невыполнение договора, то данная сумма будет иметь функции задатка.
Например, часто бывает, что в момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости.
Форма заключения предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор должен заключаться в такой же форме, что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не всегда удобно, но другого варианта нет.
Согласно статье 220 ГКУ сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется.
Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются сэкономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.
Как вернуть задаток или аванс за квартиру
Бывают спорные ситуации с задатками и авансами.
Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.
Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.
Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:
Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.
На основании предоставленных документов будет вынесено решение.
Какое решение может вынести суд
Какой договор нужно заключать при продаже квартиры – выводы
Как правило, для минимизации рисков нужно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи с чётко прописанными штрафными санкциями за его невыполнение. Он максимально защищает интересы покупателя и продавца.
При нарушении договорённостей суд может признать обеспечительную сумму авансом или задатком. При этом:
Рекомендации – как обезопасить себя при оформлении задатка через агентство недвижимости
Рекомендации продавцу
Рекомендации покупателю
Почему агентство не проверяет документы, а только создаёт видимость такой проверки:
Проверка документов в агентстве – обычно просто слова. Агентство получает свой гонорар только в случае состоявшейся сделки. Поэтому, если даже проблемы с документами будут, то покупателю об этом не скажут. Объясним почему.
Для агентства важно связать покупателя и продавца взаимными обязательствами с невыгодными для обеих сторон условиями (например крупный аванс со штрафными санкциями в случае несостоявшейся сделки). Этот фактор будет сдерживать покупателя от отказа совершить сделку.
А проблему с документами (если она присутствует) будет решать продавец за свой счёт. Как он это будет делать и насколько законно и правильно – это агентство не интересует. Агентство при этом как бы в стороне находится и терпеливо ждёт дня заключения сделки, чтобы получить свой гонорар.
Почему нельзя покупать квартиру без проверки
Бывают ситуации, когда формально сделку провести можно, документы позволяют это сделать и нотариус оформит договор купли-продажи. Но проблемы могут начаться уже потом, после покупки.
Однако теперь это будет касаться только нового собственника. Продавец в это время будет уже далеко и деньги за проданную квартиру добровольно он не вернёт никогда. Только по решению суда.
От такой ситуации нужно застраховаться в самом начале. Поэтому проверка документов независимым юристом, а не представителем заинтересованного в сделке агентства недвижимости, поможет объективно оценить ситуацию и принять правильное решение при наличии каких-то проблем с квартирой.
Задача независимого юриста – проверить квартиру и собственников. В случае обнаружения каких-то негативных моментов сообщить покупателю об этом. Решение – покупать или не покупать такую квартиру – будете принимать вы на основании полной информации. Поэтому проверку нужно всегда делать до момента передачи аванса.
Сначала ПРОВЕРКА, а потом АВАНС. Такая позиция должна быть у покупателя на переговорах и она самая правильная.
Ошибки покупателя после просмотра квартиры
Если вы посмотрели квартиру и она вам понравилась, то перед принятием окончательного решения о покупке необходимо попросить документы на квартиру и документы собственников для проверки.
Если вы находитесь в квартире и показывает её собственник, то можно сразу попросить документы для ознакомления. Пока документы не проверены, никаких дальнейших действий предпринимать не нужно.
Типичная ситуация
Бывает так, что после просмотра риелтор предлагает встретиться в агентстве. В этом случае вам нужно обсудить и ЧЁТКО понимать цель такой встречи.
Для чего стороны сделки встречаются в агентстве
Как правило, риелторы запрограммированы таким образом, что встреча в агентстве должна быть приурочена к подписанию авансового договора. Но если вы хотите встретиться, чтобы получить документы для проверки, познакомиться с продавцом и обсудить условия сделки, то такая встреча может закончиться конфликтом.
Риелтор рассчитывает получить от вас аванс, а вы его давать не собираетесь. Риелтор будет настаивать на подписании договора, а вы его откажетесь подписывать, потому что документы не проверены и вы ещё не приняли окончательного решения о покупке.
Что в результате – возможные последствия
На вас будет оказываться морально-психологическое давление, в результате вы подпишете авансовый договор в невыгодной для вас форме, а полный пакет документов для проверки так и не получите. Это наиболее вероятный исход. Дальнейшее развитие событий может происходить по разным сценариям, но изменить вы уже ничего не сможете.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, воспользуйтесь нашими рекомендациями.
Как поступить правильно – рекомендации
В случае предложения встретиться в агентстве нужно прямо сказать риелтору, что вы не готовы давать аванс и не будете ничего подписывать до принятия окончательного решения о покупке. Такое решение может быть принято только после проверки документов. В этом случае вариантов развития событий всего два:
Кому передавать аванс
Аванс должен быть передан исключительно собственнику. В таком случае при любом развитии событий в дальнейшем при срыве сделки аванс вам должны вернуть.
Последовательность действий после просмотра квартиры:
Почему агентство стремится забрать договор задатка после сделки:
Уйти от ответственности
Как правило, задача агентства в сделке – это получить свою комиссию и больше ни за что не отвечать. Например, многие действия агентства нарушают нормы действующего законодательства.
Вместе с тем, договор с агентством – это единственный документ, который подтверждает участие агентства в сделке и может послужить основанием для привлечения должностных лиц к ответственности.
Какие законы нарушают агентства
Скрыть незаконные действия
В договоре прописаны некоторые действия, которые агентство делать не имеет права. А именно:
Не платить налоги
Агентства в данном случае работает по “серой” схеме. Скрывает доходы и не платит налоги. А каждый такой договор – это доказательство получения крупной суммы денег, с которой не уплачен налог.
Выводы по задатку в агентство недвижимости
Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора в агентстве недвижимости, мы не рекомендуем этого делать.
Как поступить правильно
Сделка купли-продажи недвижимости – это ответственный шаг. В такой ситуации только предварительный договор послужит лучшей альтернативой договору о задатке.
Вместе с тем, на данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями – это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Стоит это не особо дорого.
Расписки и договоры аванса или задатка в агентстве – это всё ничто по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.
Обращайтесь к юристам по недвижимости для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит ущемления ваших прав.
Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять задаток, а квартиру не купить.
Лучше оформить предварительный договор с суммой аванса через нотариуса.
Как минимизировать риски при покупке квартиры
Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски и проверить квартиру перед покупкой. Подскажем, как правильно оформить предварительный договор и задаток при покупке.
Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь. Работаем онлайн по всей Украине. Будем рады помочь.
063 705-09-42, 096 698-10-41
Юридический отдел GetHom
Работаем онлайн по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.