Как изменить квартиру до неузнаваемости без ремонта и особых финансовых вложений, или «Венецианский апгрейд»
Хочу рассказать вам предысторию, и на конкретном примере проекта «Венецианский апгрейд» показать, что получилось у нас. Для начала хочу рассказать, как же называется такой вот способ изменения интер.
Хочу рассказать вам предысторию, и на конкретном примере проекта «Венецианский апгрейд» показать, что получилось у нас.
Для начала хочу рассказать, как же называется такой вот способ изменения интерьера, который чаще всего используют при предарендной/предпродажной подготовке помещения, и его историю.
Собственно, вот исходный материал, из которого нам надо было создать квартиру с венецианским характером.
гостиная «после»(тут, сразу хочу заранее извиниться за качество фото, они пока любительские, скорее всего, в январе будет проведена профессиональная съёмка)
Такие литографии, мы разместили над столом. По-моему, любому путешественнику/туристу будет интересно сравнить виды Венеции, которые он только что видел, с тем, что было раньше в том или ином месте. Почему бы, собственно, их не рассматривать во время трапезы?
Эту картину мы попросили нарисовать (срисовать) маслом одну художницу, с которой я уже сотрудничала, при работе над проектом «Парижский ШИК».
Любители «Икеи» уже наверняка подметили такие знакомые глазу элементы. Да, товары из Икеи мы использовали во всей квартире, ведь наша задача состояла в том, чтобы с наименьшими затратами осуществить наш «Венецианский апгрейд».
Например, в зоне столовой и дорожка, и салфетки, и подсвечники, и тарелки из любимой Икеи).
А подушки зато из настоящего бархата с вышивкой ручной работы и маски, конечно, настоящие венецианские!
Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера
Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.
Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.
Нужна ли помощь специалистов
Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.
Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».
«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.
В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.
Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.
Как увеличить стоимость квартиры за счет перепланировки
Цена квартиры зависит от многих факторов — местоположения, вида из окна, типа дома, этажности, количества квадратных метров и наличия развитой инфраструктуры в районе. Все эти характеристики являются неизменными. Одним из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру, помимо качественного ремонта, является перепланировка. Однако даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может привести к тяжким последствиям для владельца жилья.
Эксперты рассказали, что нужно знать, если вы решили увеличить стоимость жилой недвижимости при помощи перепланировки.
Какую перепланировку выбрать
Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.
Балкон + кухня
Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:
Ванная + коридор
Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:
Гардеробная в спальне
Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.
Кухня + гостиная
Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.
Антресольный этаж
Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.
Что нужно знать о перепланировке
Перепланировка и переустройство
Обязательное разрешение
Порядок проведения перепланировки строго контролируется местными властями. Так, перепланировка проводится только после ее обязательного согласования с органом местного самоуправления. «С целью согласования собственник обращается в соответствующий орган с заявлением установленной формы, прикладывая к нему документы, перечисленные в законе (правоустанавливающие документы, проект перепланировки и др.).
«Решение о возможности произвести перепланировку принимается органом в период до 45 дней со дня представления документов. В течение трех дней после того, как орган принял решение, он выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ и будет являться основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки будет подтверждаться актом приемной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ», — уточнил Игнатьев.
Однозначно стоит начать следующие изменения с согласования, поскольку сделать это будет сложнее: усовершенствование балкона, создание веранд, мансард, объединений квартир на разных этажах, перенос инженерных коммуникаций, уточнила юрист Виктория Данильченко (коллегия адвокатов Виктории Данильченко). «Для разрешения подобных перестроек потребуется комплексный проект профессиональных архитекторов. Но даже с ним получить согласование очень непросто, поскольку такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов», — подчеркнула юрист.
Что можно не согласовывать
Обычный ремонт — замена дверей, окон, встроенной кухни, смена обоев, линолеума, батарей, установка перегородок по зонированию площади, кондиционера, антенны — проводится без согласований. Однако установка теплого пола с цементной стяжкой уже требует согласования, уточнила юрист Данильченко. По ее словам, также есть перечень перестроек, согласование которых проводится сравнительно просто.
«К разрешенным изменениям относятся объединение и разделение санузла, объединение комнат, в том числе с помощью проделывания проходов в ненесущих стенах, установка перегородок с целью образования отдельных помещений и др. Несущественные переделки можно начать производить до согласования с компетентными органами. Такие изменения с большой долей вероятности будут согласованы без проблем. Но в любом случае лучше сначала согласовать, а затем приступать к перестройке», — пояснила Данильченко.
Штрафы
В жизни часто встречаются такие случаи, когда граждане сначала производят перепланировку, а потом думают о том, как все это легализовать. Такая спешка может плохо закончиться.
«Если лицо самостоятельно совершило перепланировку, оно будет нести административную ответственность. Гражданин платит штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс, руб., должностные лица — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., юридические лица — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Кроме уплаты штрафа, собственник помещения также будет обязан привести помещение в прежнее состояние. Если такое требование властей игнорируется, есть реальная возможность того, что помещение будет продано с публичных торгов, а собственник — выселен», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Что согласовать не получится
Есть такие виды перепланировок, которые не будут согласованы ни при каких обстоятельствах. «К ним относят перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами, объединение кухни и комнаты в газифицированном доме, снос несущих стен, объединение квартиры с частью подвала или крыши и др. Производя такие изменения, владельцы надеются на то, что об этом никто не узнает. Но сложности могут возникнуть как при продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, так и при проверке», — пояснила Данильченко.
Проверки
Скрывать перепланировку многим гражданам удается годами. Но все же рано или поздно этот факт обнаружится. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры и т. д. Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества. Если собственник не обеспечит доступ в квартиру сотрудников Жилинспекции, то дело передадут в суд.
«Согласно законодательству России, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него. Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение десяти дней», — резюмировала Данильченко.
Быстрая продажа: как обустроить квартиру для срочной сделки
Делать капитальный ремонт квартиры, чтобы ускорить ее продажу, совсем необязательно. Достаточно создать уютный и универсальный интерьер, который будет отвечать вкусам среднестатистического покупателя.
Рассказываем, как апгрейдить жилье для быстрой продажи без серьезных затрат и на что покупатели обращают внимание в первую очередь.
Что выбирают покупатели
Наличие ремонта — не главный фактор при выборе квартиры, но именно он сильно влияет на ликвидность и привлекательность объекта, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она пояснила, что визуальная информация — сильнейший рычаг воздействия на решение клиента.
По опыту Est-a-Tet, наименьшим спросом пользуются дорогие и вычурные ремонты с условными вензелями, лепниной, позолотой. «Это все может отражать вкусы и потребности собственника, однако не только не привлечет, но и оттолкнет покупателя. Такие ремонты в небольших помещениях со стандартной высотой потолка смотрятся не всегда уместно. Кроме того, они часто несут сильный отпечаток личности продавца — а это мешает покупателю представить, что это именно его дом», — пояснила риелтор.
Часто продавец намерен заложить стоимость такого ремонта в цену продаваемой квартиры, но покупателю это неинтересно — с очень большой вероятностью все эти роскошества будут ликвидированы для последующей отделки «под себя», подчеркнула Дымова. Она уточнила, что наибольшим спросом пользуются квартиры с недавним, аккуратно выполненным ремонтом в нейтральных, светлых, природных тонах — в такое жилье можно въезжать в неизменном виде и что-то переделать «под себя».
Покупатели обращают внимание на то, что сложно изменить. «Например, переклеить обои совсем не сложно, а вывести грибок со стен почти невозможно, Соответственно, если покупателю не подходит цвет обоев, это его вряд ли остановит, а вот наличие черной плесени или трещины в стене может остановить», — пояснила риелтор. По ее словам, в первую очередь покупатели смотрят на следующие факторы:
Создайте ощущение стерильности
Предпродажная подготовка квартиры или подготовка к сдаче в аренду — это инвестиционно выгодные вложения, которые должны окупаться. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно создать ощущение чистоты, уюта и стерильности, советует архитектор-дизайнер, основатель студии Rublevo.net Вероника Зазнова.
«Проведем аналогию с отелями. Главная задача любого отеля, независимо от того, как давно он был введен в эксплуатацию, — создать у каждого постояльца ощущение, что он здесь первый посетитель и до него здесь никто не жил. Такого же ощущения вам необходимо добиться у потенциальных покупателей», — подчеркнула дизайнер.
Для этого придется выбросить сломанную и неопрятную мебель, бытовую технику, личные вещи, старые ковры, фотографии, календари, магнитики с холодильника, дипломы, награды и другие личные сувениры, рекомендует Зазнова. По ее словам, все, что имеет личную принадлежность и нельзя отнести к нейтральным вещам, стоит убрать при показе квартиры.
Добавьте аксессуаров
Сделать интерьер более живым, интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют.
«Слишком пустая квартира будет создавать ощущение нежилого пространства. Добавьте в интерьер абстрактные картины, вазы, подсвечники, статуэтки. Не оставляйте пустыми открытые стеллажи и полки. Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум», — комментирует Вероника Зазнова.
С декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его. В противном случае получится обратный эффект и жилье не будет казаться новым — излишние аксессуары создадут ощущение вашего присутствия.
Позаботьтесь о приятной атмосфере
Уделите особое внимание атмосфере квартиры — это также повысит скорость и стоимость продажи. «Лучше всего на создание уюта работает текстиль. Старые шторы с ламбрекенами стоит заменить на лаконичный вариант, который подчеркнет стилевое решение интерьера. В спальне аккуратно заправьте кровать. Постельное белье желательно выбрать белого цвета, это усилит ощущение чистоты», — уточнила Зазнова.
Добавьте покрывало и декоративные подушки, которые подчеркнут цветовое решение интерьера, советует дизайнер. Она отметила, что диванную группу можно разнообразить декоративным пледом и подушками. Также стоит добавить ковер, он романтизирует пространство и сделает его более уютным.
Можно расставить в комнатах или прихожей ароматические диффузоры — например, с запахом яблочного пирога или корицы. Они недороги и играют важную роль в создании уютной атмосферы — войдя в квартиру, покупатели почувствуют приятный аромат.
Уделите внимание санузлу
Необходимо создать ощущение свежести в санузле. «Старую неэстетичную плитку со стен лучше заменить на новую или же покрасить ее краской для керамической плитки. При покупке новой плитки для стен выбирайте нейтральные фактуры и цвета — не всем нравятся яркие стены. Замените старую сантехнику. Ржавая сантехника выдаст всю подноготную», — подчеркнула дизайнер.
Закажите стейджинг
Для быстрой сдачи квартиры в аренду или продажи без капитального ремонта можно порекомендовать такой инструмент, как стейджинг (предпродажная подготовка недвижимости). Он поможет создать современный, универсальный интерьер за короткие сроки и с минимальными затратами.
«Собственнику важно учитывать, что авторский ремонт никогда не окупится при продаже или сдаче в аренду, а вот эффективный стейджинг может окупиться многократно. Эта услуга позволяет создать пространство с отсутствием сугубо индивидуальных черт, повысить стоимость объекта и сократить сроки продажи», — пояснил директор департамента Kalinka Design Алексей Чураков.
Работает это так: компания, выполняющая стейджинг, выезжает на объект, составляет смету и проект планируемых изменений, которые существенно улучшат внешний облик объекта — сделают интерьер универсальным, отметил Чураков. По его словам, изменения могут включать как легкое декорирование, так и косметический ремонт в зависимости от состояния объекта, задач и бюджета клиента.
«Далее собственнику предлагается несколько вариантов, объект доводится до финальной картинки и делаются продающие фотографии. По нашим оценкам, такой апргейд позволяет продать квартиру по максимально высокой цене: 1% стоимости объекта, инвестированный в staging, позволяет продать его на 3–10% дороже», — пояснил Чураков. Он заявил, эта услуга помогает минимизировать торг о цене с потенциальными покупателями, так как для них создается эмоциональный комфорт с первого взгляда.
5 идей, как обновить квартиру без ремонта
Всё вокруг преображается, поэтому сегодня вместе с Fix Price мы расскажем, как обновить квартиру, не прибегая к дорогостоящему ремонту. Легкий апгрейд не займет много времени, а настроение определенно поднимет.
Добавь в интерьер элементы декора
Декор — это то, с помощью чего получится бесконечно менять пространство вокруг себя. Обустраивая квартиру, ты можешь не ограничивать свою фантазию и создавать настоящие концептуальные шедевры. Самое главное, что идеи, связанные с декорированием комнаты, очень легко реализовать.
Какого бы стиля в дизайне ты ни придерживался, картины точно не помешают. У Fix Price есть необычное предложение для тех, кто хочет не просто разнообразить интерьер, но и почувствовать себя Уильямом Тернером, закончив рисунок самостоятельно. Не нужно быть живописцем, чтобы завершить картину по номерам: на упаковке будут подсказки насчет работы с красками, инструкция, различные рекомендации. Это отличная идея для досуга и творчества, в результате которого ты получишь интересное и эстетичное решение для любой комнаты. В Fix Price ты найдешь самые разные варианты по приемлемой цене.
Декоративные «реформы» не требуют больших затрат — можно приобрести статуэтки, свечи, постеры и другие приятные мелочи, чтобы квартира не казалась пустой. Приверженцы минимализма могут выбрать всего пару новых изделий и избавиться от всего старого и ненужного — обновление с пользой. Домашнюю атмосферу дополнит настенное подвесное украшение — такие сейчас пользуются большой популярностью, а выбрать тематику на свой вкус получится всегда.
Сделай перестановку мебели
Это и есть перепланировка на минималках. Не нужно сносить стены, расширять комнаты и долго согласовывать документы — можно просто более выгодно расположить диван, кресло или журнальный столик, передвинуть шкаф или комод. Кажется, что большой роли это не сыграет, но одни и те же предметы мебели совершенно по-разному смотрятся в зависимости от их расположения в комнате.
Ты можешь пытаться следовать правилам фэншуй в попытке создать максимальную гармонию и привлечь благоприятные потоки энергии. Но если считаешь подобные методы не подходящими для себя, то просто экспериментируй, пока не найдешь идеальное место для каждого предмета. Не нужно захламлять помещение — от лишней табуретки или чего-то подобного лучше избавиться. Нельзя жертвовать полезным пространством ради мебели.
Иногда для обновления комнаты даже перестановка не требуется — достаточно купить стеллаж и разделить пространство на зоны. Такое решение, конечно, подойдет не всем, учитывая небольшую площадь многих квартир, но задуматься стоит. И помни про окна: переставить мебель нужно так, чтобы к ним оставался свободный доступ.
Наведи порядок на кухне
Во многих квартирах кухня — цитадель хаоса столовых приборов, посуды и даже продуктов. Если ты хочешь, чтобы твое жилище приобрело более привлекательный внешний вид, стоит уделить серьезное внимание кухонной зоне. В первую очередь необходимо упорядочить всё, что лежит не на своих местах.
Такие детали и создают впечатление новизны, и дополняют общий стиль, если подобраны со вкусом. На подобных мелочах можно экономить, но совсем забывать про них не стоит.
Устрани мелкие недочеты в квартире
Мелкие поломки или наполовину завершенные работы иногда могут сильно раздражать. Устранение подобных проблем не занимает много времени, если у тебя есть инструменты — их до сих пор принято считать неотъемлемыми мужскими атрибутами. В любом случае полезный и при этом бюджетный набор, с помощью которого ты всё починишь, легко найти в Fix Price.
Давно пора прикрутить полку, смазать скрипящие двери, отремонтировать протекающий кран? Для всего этого потребуются отвертки, ключи и расходные материалы вроде хомутов, стяжек, клея и прочего. Забудь о больших тратах денег, ведь тебе нужны самые простые инструменты. Даже если твои навыки далеки от мастерства, всё равно постарайся сделать так, чтобы на стенах все розетки были закреплены, а на кухне не шатался стол. Если хочется обновлений, то и всё, что есть в квартире, должно выглядеть и работать как новое.
Организуй хранение одежды и обуви
Иногда места в шкафу или обувнице не хватает, и мы оставляем одежду и обувь где придется. Обилие вещей уничтожает свободное пространство и смотрится совсем неаккуратно. Приходить домой будет приятнее, если всё будет находиться на своих местах.
Купи побольше вешалок, чтобы хватило на каждую куртку, рубашку и всё остальное. Сэкономить место в шкафах можно с помощью вакуумных пакетов для одежды. Так и разместить всё компактно получится, и от пыли гардероб будет защищен. Проблему с обувью решить бывает сложнее. Если некуда поставить дополнительный комод, то тебя спасут подставки под обувь, которые экономят пространство. Поверхность препятствует скольжению подошвы, обеспечивая устойчивость всех ботинок, кроссовок и туфель.
Также одежду и обувь можно сложить в удобные хозяйственные ящики. Беспорядок не украшает ни один дом, но после того, как ты систематизируешь хранение своих вещей и они перестанут быть разбросаны по квартире, жилье приобретет новый облик. Каждый способен лично убедиться, что для обновления домашней обстановки ремонт нужен далеко не всегда.