апартаменты приравнять к квартирам
Курс доллара и евро
сейчас и на завтра
В России определились с новым статусом для апартаментов. Предполагается, что закон заработает с 1 сентября 2021 года. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.
В Госдуму внесли законопроект, определяющий статус апартаментов и порядок прописки в них. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.
Документ, описывающий новый правовой статус апартаментов и условия их перевода в жилые помещения, появился в электронной базе нижней палаты парламента. Авторами законопроекта значатся сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).
Что предлагают?
Авторы законопроекта указали, что в России сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые вполне пригодны для полноценного проживания в них (апартаменты), но не уравнены по закону с рядовыми квартирами.
Депутаты предложили относить к многофункциональным зданиям (МФЗ) те, в которых сочетаются группы жилых и нежилых помещений, связанных с друг с другом помещениями общего пользования. Документ прописывает, что жилые и нежилые помещения не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников нежилых помещений к жилым нужно ограничить. Кроме того, подобного типа здания должны стоять вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Также в законопроекте предлагается:
Квартиры в многофункциональных зданиях при этом можно будет переводить из статуса нежилых помещений в жилые и обратно. Но для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или с выходом в один холл.
После смены статуса в апартаментах собственники получат право зарегистрироваться в них и платить коммунальные услуги по «жилым» тарифам, которые ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений. Также будет уравнена ставка налога на недвижимость.
Кому это нужно?
Фактически будущие «многофункциональные дома» будут отличаться от многоквартирных тем, что их можно размещать не только в жилых зонах — помещения в них будут давать владельцам все права и льготы. Если закон относительно быстро пройдёт все стадии одобрения, предполагается, что он заработает с 1 сентября 2021 года.
Разговоры по поводу статуса апартамента звучат уже не первый год и, по мнению экспертов, вопрос уже «перезрел». Когда чиновники осенью 2020 года заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на такую недвижимость в Москве и Петербурге вырос в 2-2,5 раза. При этом подскочили и цены — сразу на 15%, а эксперты предрекли рост и до 20%. Сейчас апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле квартир аналогичной площади и характеристик, но приравнивание их к жилым помещениям нивелирует эту разницу, рассуждал ранее гендиректор жилищной экосистемы ВТБ Вячеслав Дусалеев.
В декабре в интервью Forbes глава ДОМ.РФ Виталий Мутко указывал на желание правительства защитить права тех, кто приобретает и пользуется апартаментами. Сейчас, если застройщик банкротится, собственники таких помещений даже не смогут встать в специальный реестр, подчёркивал он. С ним согласны и юристы.
«Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже. Это выглядит странно и нелогично», — заявил РБК партнёр BMS Law Денис Фролов.
Вместе с тем эксперты отметили, что на нынешних владельцев апартаментов закон в его нынешней редакции не распространяется, так как привязан к процессу утверждения градостроительных документов для новых зданий. Это осложняет жизнь потенциальным покупателям апартаментов, которые не понимают, попадаёт ли помещение под действие нового закона или нет, подчеркнул Фролов.
Кроме того, решающее слово останется за региональными властями, утверждающими местные нормы для строящихся домов. И если московские власти не согласятся признать часть многофункционального здания жилой, инвестор и собственники ничего не смогут с этим поделать, указал юрист Павел Иккерт.
По состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м. Большая их часть расположена в городах-миллионниках, 2-3 млн кв. м — в Москве.
Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус
В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.
Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.
Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.
Многофункциональное здание
Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.
Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».
На что распространяется закон
Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.
«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»
Николай Алексеенко, глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.
Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании
Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.
Перевод в нежилые и жилые помещения
Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.
Что не так с апартаментами
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Как предлагали решить вопрос с апартаментами
В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.
Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
В ожидании амнистии: стоит ли сейчас покупать апартаменты
Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?
Судьба апартаментов
Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.
Вопрос статуса
Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.
Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Инвестиционный потенциал
Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются. Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас. «Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.
Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.
Что будет с ценами
Несмотря на ситуацию неопределенности вокруг апартаментов, снижение цен на них маловероятно, поскольку на рынке сформировался устойчивый восходящий тренд, единодушны эксперты. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения апартаментов в старых границах Москвы, по итогам октября текущего года, достигла 474,5 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом элитного сегмента). За месяц рост составил 7%.
Более того, заявление Минстроя о приравнивании части апартаментов к жилью может привести к дополнительной надбавке. «После утверждения министерством документов об амнистии можно ожидать дополнительного роста цен. Сейчас он пропорционален спросу и строительной готовности», — отметил Роман Родионцев из Est-a-Tet.
Однозначно цены на готовые апартаменты вырастут, если их приравняют к жилью, согласна Мария Литинецкая из «Метриума». «Однако существенного увеличения расценок из-за этого фактора пока не будет. Только после определения конкретных контуров реформы станет понятной динамика цен», — добавила эксперт.
Аналогичную позицию выразил Алексей Попов из ЦИАН. По его мнению, в строящихся корпусах застройщики могут повысить цены на апартаменты, убрав скидку за нежилой статус. Сейчас эта поправка составляет 7–9%. «Вместе с тем большинство апартаментов уступают квартирам по своим потребительским свойствам (в эргономичности планировок, уровне инсоляции) и локальным особенностям местоположения (они могут находиться у железнодорожных магистралей, где строительство квартир невозможно). Эти факторы никуда не денутся, несмотря ни на какие законодательные инициативы. Таким образом, апартаменты подорожают, но в большинстве случаев останутся на 2–4% дешевле квартир», — подытожил он.
Мнение бизнеса
Дискуссии по юридическому статусу апартаментов ведутся не первый год. Тем не менее спрос на данный формат недвижимости растет, несмотря на то что они относятся к нежилым помещениям и покупатель об этом знает, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Сейчас на рынке существует много разных форматов апартаментов. Например, есть апартаменты, которые строились как гостиницы или в составе многофункциональных комплексов (МФК), как в Москва-Сити. Некоторые апартаменты появились в результате реконструкции зданий. «Нельзя сказать, что готовящаяся инициатива отразится на всех этих проектах одинаково. В данной ситуации важно, чтобы законодатель описал эту типологию и уточнил детали законопроекта», — сказала она.
Что касается решения, покупать сейчас апартаменты или нет, то здесь нужно в первую очередь ориентироваться на цели покупки (например, кто-то рассматривает сервисные апартаменты для сдачи в аренду) и смотреть историю компании, ее проекты и концепцию апартаментов. В любом случае интересы всех сторон должны быть учтены.
Директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган в свою очередь рекомендует дождаться детальных комментариев и расшифровки со стороны регулятора по поводу законопроекта — какие типы апартаментов он выделяет и какие собирается запретить. По его мнению, самое главное, чтобы все это было четко и понятно прописано. «Очень важно, чтобы законодатель выделил классификацию апартаментов, обратил внимание на уже существующие типы, например сервисные апартаменты, а не запрещал все подряд», — отметил Юрий Коган.
По его словам, например, сервисные апартаменты, которые ориентированы на туризм и служат альтернативой арендному жилью, сейчас интересны поколению Z и миллениалам. В Санкт-Петербурге на такой формат приходится до 70% от общего объема предложения апартаментов. Поэтому важно, чтобы регулятор прописал типологию апартаментов и что конкретно он будет приравнивать к жилью, добавил топ-менеджер.
Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, наоборот, считает, что сейчас подходящее время для покупки апартаментов. По его мнению, с точки зрения инвестиций данный законопроект — максимально выгодная история для владельцев апартаментов. По его словам, здесь особый акцент нужно сделать на комплексы, строящиеся за пределами ТТК. «Сейчас разница в ценах между обычным жильем и апартаментами порядка 20%. После принятия этого законопроекта стоимость двух видов сравняется. То есть возможности приобрести жилье с таким дисконтом может уже и не быть» — отметил он.
Типология апартаментов
Сейчас к проблеме правого статуса апартаментов эксперты также относят вопрос типологии такого типа жилья. Условно апартаменты делят на несколько типов. Первая группа — это проекты апартаментов, расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе новой гостиницы. Данный тип недвижимости называют сервисными (или управляемыми) апартаментами, так как чаще всего в такой недвижимости используется дополнительный набор услуг отеля, которые распространяются и на жителей апартаментов. Вторая группа — апартаменты в составе многофункциональных центров. В таких объектах часто можно встретить помещения, которые могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Третья группа — апартаменты, которые появились в ходе реконструкции старинных особняков, бывших фабрик. Нередко их переделывают в лофты, помещения с высокими потолками. Обычно они относятся к дорогому сегменту. Четвертая группа — здания, построенные на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры — и в итоге строятся комплексы апартаментов.
Едва жилые
Статус апартаментов определят к концу года
В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир. Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС. Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ. Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.
Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов. Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие. Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.
Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.
В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.