Форум 21 микрорайона Зеленограда
Сообщество будущих жителей
Информация о 21 микрорайоне
По планам застройки 21 микрорайона и промзоны ЦИЭ (центр информатики и электроники), помимо жилых домов будут построены здания для офисов и производства на 15 тысяч рабочих мест.
Строительство ЦИЭ напротив нынешнего 20 микрорайона планировалось в конце 80-х, но было заморожено и заброшено. Планы были грандиозные – несколько НИИ и производственные мощности, разрабатывающие и выпускающие новейшие электронные продукты.
Планы разбились о перестроечные скалы, оставив после себя ржавые скелеты зданий несбывшегося электронно-интеллектуального гиганта, торчащие из заросшего пустыря. Но пришло время возрождения, и теперь весь недострой снесут, и построят на месте пустыря помимо жилых домов еще и офисы и производственные здания, которые должны принести городу 15 тысяч новых рабочих мест. Сначала построят жильё и офисы, а потом производственные здания.
Жилой комплекс 21 микрорайона
21 микрорайон будет состоять из 9 жилых домов общей площадью 198 тысяч квадратных метров, в которых смогут поселиться более 5 тыс. человек. В микрорайоне предусмотрены:
Этапы строительства 21 микрорайона
1 этап
2 этап
Видео 21 микрорайона
Видео территории под строительство микрорайона по состоянию на май 2015.
Проект застройки промзоны ЦИЭ существенно изменили и вновь выставили на обсуждение
Институт Генплана Москвы разработал новый проект планировки будущего жилого комплекса на месте развалин ЦИЭ в Зеленограде. Проектировщики уменьшили вместимость школ и детских садов, исключили здание университета и убрали большой парк с подземной стоянкой почти на 2 тысячи мест.
Измененный проект ЖК опубликован на портале «Активный гражданин». Суммарная площадь будущей застройки выросла с 814,5 до 847,87 тыс. кв. м за счет увеличения площади административно-офисных комплексов (со 186,99 до 213,92 тыс. кв. м), многоуровневых паркингов (с 68,51 до 83,2 тыс. кв. м) и встроенно-пристроенных нежилых помещений (с 27,5 до 41,25 тыс. кв. м). Жилая площадь зданий при этом осталась прежней (377 тыс. кв. м), но уменьшилась вместимость детских садов и школ на 100 и 200 мест соответственно. Теперь здесь предлагают построить две школы со стадионами на 550 мест каждая (вместо двух школ на 650 мест каждая) и два детсада с бассейнами на 250 мест каждый (вместо трех садов на 200 мест каждый).
Проект предусматривает строительство 28 жилых домов высотой 9, 15 и 25 этажей, четырех офисных комплексов, состоящих из 30 зданий высотой 9, 12 и 17 этажей, четырех торговых комплексов (одного 2-этажного и трех 4-этажных) с плоскостными стоянками, шести многоуровневых паркингов общей вместимостью 2600 машин (двух 6-уровневых на 300 мест каждый и четырех 9-уровневых на 500 мест каждый). В прежней версии проекта было два многоуровневых паркинга в сумме на 2500 мест. Подземное пространство паркингов приспособят для укрытия 8170 человек на случай чрезвычайных ситуаций. Из проекта планировки исчезла большая парковая зона в центре микрорайона, под которой хотели сделать автостоянку на 1956 машино-мест. Также в описании теперь не упоминаются подземные паркинги в составе офисных комплексов и здание университета. Жилые и офисные здания будут объединены между собой встроенно-пристроенными нежилыми помещениями высотой 2 и 4 этажа.
Прежняя ярко выраженная U-образная планировка микрорайона стала прямоугольной.
Внутри микрорайона предлагается разместить четыре пары автобусных остановок, установить восемь светофорных объектов (включая четыре с кнопками для пешеходов), обустроить 42 «зебры», проложить двусторонние велодорожки общей протяженностью 3,2 км и построить отстойно-разворотную площадку для автобусов с конечной станцией. Вместо существующего регулируемого перехода через Георгиевский проспект (напротив ледового дворца в 20-м микрорайоне) проектируют подземный пешеходный переход.
Строить ЖК на месте промзоны ЦИЭ планируют в два этапа, причем большую часть паркингов собираются возвести в последнюю очередь, тогда как больше половины жилья и почти все офисные здания построят на первом этапе, следует из пояснительной записки к проекту.
Еще более ранний проект планировки ЦИЭ, утвержденный на публичных слушаниях в 2015 году, предусматривал строительство на месте заброшенной промзоны исключительно нежилых объектов административно-делового, производственного и складского назначения на 15 тысяч рабочих мест. Жилье с социальной инфраструктурой предполагалось строить на соседнем участке — между ЦИЭ и Кутузовским шоссе (эта территория значится как 21-й микрорайон).
В префектуре перестали считать «новый город» спальным районом
21 район зеленограда квартиры
Строительство нового жилого комплекса на месте развалин промзоны возле Георгиевского проспекта обсуждалось в прошлом году. Но инвестор застройки — группа компаний ПИК — попросил мэрию не утверждать проект, а заказал новый. Рассказываем, что изменилось, и что исчезло из проекта.
В прошлом проекте планировалось построить 20 жилых домов от 10 до 25 этажей. В том числе четырех 25-этажных и двух 22-этажных башен. Остальные дома — из нескольких секций, объединенных нежилыми помещениями, либо с нежилыми пристройками.
Сейчас в проекте тринадцать 25-этажных домов, двенадцать 9-этажных, два 15-этажных. В целом это шесть жилых комплексов, где дома объединены нежилыми помещениями. Суммарная площадь жилых помещений при этом не изменилась, а общая площадь застройки увеличилась за счет встроенно-пристроенных нежилых помещений — их будет больше.
Изменилось и расположение жилых домов. В прошлом проекте они находились по границе участка, образуя дугу. В новом — переставлены в центр микрорайона, а на периферию вынесены школы, детские сады и парковки. Большая озелененная парковка в центре участка исчезла, вместо неё спроектирован пешеходный бульвар, вдоль которого стоят офисные здания.
Планировалось построить две школы на 1300 мест, три детских сада на 600 мест. Сейчас количество школьных мест — 1100, детсадовских — 500 (вместо трех построят два). Как и планировалось, детсады будут с бассейнами. Уменьшение количества мест согласовано застройщиком с департаментом образования, сообщили «Зеленоград.ру» в окружной администрации.
Планировалось также стоить здание для высшего образования. В прошлом проекте оно называлось университетом, велись переговоры об открытии здесь учебных отделений МИЭТа. Теперь от строительства университета отказались — его не будет.
Планировалось построить два многоуровневых паркинга на 1250 мест каждый и уличную стоянку на 1956 мест — итого 4456 машиномест. Сейчас в проекте многоуровневые паркинги на 2600 мест. Будут и уличные парковки, но сколько машин туда поместится, не сообщается — «в соответствии с действующими нормативами». Будут ли подземные гаражи в жилых домах, пока неизвестно.
Под сооружениями промзоны, которые сейчас сносят, остается подземное пространство площадью почти 6 гектар. В перспективе его можно использовать как парковочное.
В прошлом проекте сообщалось о расчетном количестве жителей нового микрорайона и новых рабочих мест: 9425 и 11 775 соответственно. Рабочие места появятся в жилищно-деловом центре, сообщил ранее курирующий строительство зампрефекта Дмитрий Морозов. Он также отметил, что зеленоградцы напрасно опасаются количества «понаехавших» и привел в пример 17-й микрорайон. «Около 85% квартир в „Жемчужине Зеленограда“ было выкуплено именно зеленоградцами, в основном молодыми семьями, которым нужно было решить свой личный квартирный вопрос. Часть новоселов — из окрестностей Зеленограда и Москвы, и только 2-3% пришлось на долю иногородних», сказал Морозов.
В новом проекте суммарная площадь административно-офисной застройки увеличена — со 187 тысяч до 214 тысяч кв. метров. Также планируется строить четыре торговых центра. Как и в прошлом варианте застройки, они расположены возле Георгиевского проспекта.
Планировалось строить 5 проездов, 6 автобусных остановок, 4 светофора, отстойно-разворотную площадку для автобусов. Эти планы в целом остаются Сейчас в проекте три подземных пешеходных перехода — через Георгиевский проспект (между ЦИЭ и 20-м микрорайоном) и через объездную дорогу вокруг будущего микрорайона, — несколько уличных и восемь светофоров.
Еще год назад было заявлено о выводе с территории ЦИЭ существующего производственно-складского комплекса «Логистик-сити» и «Проминс». Это означает, что прежний инвестор застройки — ПТК «Зеленоградский» — должен был договориться с владельцами комплекса или о денежной компенсации, или предоставлении аналогичного участка за пределами ЦИЭ. Чем закончились эти переговоры, пока неизвестно, но в новом проекте эта территория никак не обозначена. Планы вывода сохраняются, подтвердили в окружной администрации.
А монументальные развалины несостоявшегося центра информатики и электроники должны снести до сентября.
Потому что новым инвестором застройки ЦИЭ стала группа компаний ПИК. В Зеленограде ПИК построил 17-й микрорайон. У этой компании свои стандарты строительства жилья, и прошлый проект её не устроил. Электронное общественные обсуждения проекта застройки ЦИЭ проходили в августе 2020 года. Формально общественность его одобрила.
За одобрением общественности должно было последовать распоряжение правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории ЦИЭ. Но оно не вышло. ПИК обратился в мэрию с просьбой о переделке проекта, сообщили «Зеленоград.ру» в Москомархитектуре. Новый проект разработал по заказу ПИКа институт Генплана Москвы. Теперь он вынесен на общественные обсуждения.
Электронное обсуждение проходит на портале «Активный гражданин». Это два обсуждения: проекта планировки и изменений правил землепользования и застройки. Формально это одно и то же, а разделяют, потому что новый проект — это и изменение строительных параметров, и межевания, и расположения будущих зданий.
Обсуждение продлится до 25 мая включительно. Участвовать в нем могут живущие и работающие в районе Крюково, а также депутаты района, депутаты Мосгордумы, правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, расположенных в Крюково. Электронные слушания доступны только зарегистрированным на mos.ru пользователям, при этом в личном кабинете в разделе «Мои документы» должны быть указаны паспортные данные и номер СНИЛС. Также надо подтвердить своё проживание (регистрацию) или адрес работы.
ЦИЭ — нереализованный и заброшенный проект конца 80-х годов, предполагавший создание научно-производственного комплекса исследовательских институтов и предприятий по разработке и выпуску электроники. Именно для реализации проекта ЦИЭ в 1987 году к Зеленограду был присоединен поселок Крюково.
Вокруг территории и недостроенных объектов ЦИЭ многие годы шли судебные тяжбы. Спор Москвы и области за право распоряжаться этим участком разрешил в 2010 году Высший арбитражный суд РФ. В 1997 году власти Солнечногорского района передали участок акционерному обществу «Центр информатики и электроники», но год спустя правительство Москвы на базе незавершенных объектов ЦИЭ учредило своё акционерное общество — производственный торговый комплекс (ПТК) «Зеленоградский» — и спустя 12 лет успешно оспорило решение областных властей. Проигравшая сторона назвала это «рейдерским захватом». Участок был сдан в аренду группе «Гута». В прошлом году московские власти выкупили долю группы в 34%. 89% ООО «ЦИЭ» принадлежало ЗАО «Энгеотех», остальное — «ПТК «Зеленоградский». «Энгеотех» зарегистрирован по тому же адресу, что и «Гута».
Арендатором участка ЦИЭ с 1999 года считался ПТК «Зеленоградский», 100% акций которого принадлежит департаменту городского имущества Москвы. Участок и был основным активом компании, которая в 2018 году продала все свои акции ООО «Рига Лето» за 84 миллиона рублей. «Рига Лето» зарегистрирована в Красногорске и занимается риелторской деятельностью.
В 2013 году зеленоградская администрация представила проект планировки ЦИЭ. Планировалось построить административно-деловые здания, спорткомплекс, торговый комплекс, 12 промышленно-производственных зданий, наземные гаражи-стоянки. Утверждение мэром этих планов воспринято окружными властями как возрождение былой научной славы. Но уже в 2014-м мэрия одобрила строительство жилья в новом проекте, объединяющем промзону ЦИЭ, 17 и 21 микрорайонов. В 2015-м на публичные слушания вынесли застройку ЦИЭ и 21-го микрорайона (17-й уже строил инвестор). Тогда в несуществующем и ныне 21-м планировалось построить девять домов на 5300 жителей, школу, два детсада, поликлинику, спорткомплекс, семь гаражей и другие социальные объекты. А в промзоне сохранить таможенный комплекс, построить шесть промышленно-производственных и три административно-деловых здания.
В 2018 году территорию ЦИЭ сдали в аренду на 30 лет. В 2019—2020-м был сделан новый проект застройки — преимущественно жилой, производственные и промышленные здания исчезли. В прошлом году стало известно, что строить микрорайон будет ПИК. Теперь ЦИЭ предлагается застроить по образцу уже известных проектов этой компании.
Выбираем район: что нужно знать о Зеленограде перед покупкой квартиры
Зеленоградский административный округ (ЗелАО), известный еще как советская Силиконовая долина, является первым эксклавом Москвы и расположен за МКАД (в 37 км к северо-западу от центра столицы). Это фактически наукоград, где размещено большое количество научных и производственных предприятий, а также Национальный исследовательский институт. Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают Зеленоград престижным и зеленым районом, однако проблемным с точки зрения транспортной доступности.
По ценам столичный эксклав сравнивают с Новой Москвой и популярными среди покупателей жилья городами-спутниками. Перед новостройками области у Зеленограда всегда было преимущество — столичная регистрация, а город отличали продуманные планировки и относительно современный жилой фонд. По оценке риелторов, средняя цена квартир в Зеленограде составляет 110, 8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в новостройках — 94,7 тыс. руб.
Инфраструктура Зеленограда
Зеленоград окружен территорией Московской области и является самым крупным эксклавом Москвы. Район исторически считается достаточно статусным за счет расположения здесь Национального исследовательского университета (прежнее название — МИЭТ). Округ имеет благоприятную экологию, хорошо обеспечен школами, детсадами и поликлиниками, есть больница, а из культурных объектов — драматический театр, Дворец творчества детей и молодежи, краеведческий музей.
В ЗелАО достаточное количество торговых центров и супермаркетов, хорошо развита спортивная инфраструктура. «Это абсолютно обжитый округ со всей необходимой инфраструктурой. В каждом микрорайоне — свои школы и детские сады, супермаркеты, магазины, отделения банков. Единственный минус — Зеленоград разделен пополам железнодорожной веткой, условным центром притяжения является привокзальная площадь», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Одна из главных проблем Зеленограда — транспортная доступность. Автобусное сообщение с Москвой осуществляется по загруженным Ленинградскому и Пятницкому шоссе, на электричке путь до Москвы займет 45–55 минут, а в часы пик поезда часто переполнены.
Однако, по словам руководителя офиса «Зеленоград» компании «Инком-Недвижимость» Дениса Зверева, у Зеленограда есть преимущество перед Новой Москвой — наличие железнодорожного сообщения. «Сейчас от Ленинградского вокзала до станции Крюково можно добраться за 25 минут на поезде «Ласточка». Тогда как до Новой Москвы нужно ехать или от конечной станции метро «Саларьево» или от «Теплого Стана» — в Новой Москве ситуация существенно изменится лишь после строительства метро», — пояснил эксперт.
Типичный покупатель квартиры в Зеленограде
Зеленоград является престижным районом с высоким спросом — это обусловлено самыми доступными ценами в Москве и возможностью получить столичную прописку, считает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чаще всего недвижимость в Зеленограде приобретают те, кто не может позволить себе жилье в пределах МКАД или в пограничных районах. Также одной из групп покупателей недвижимости в этом округе являются работники электронной промышленности. Иногда сюда переезжают люди, которые из-за аллергических заболеваний не могут жить в столице, а в этом округе очень хорошая экологическая обстановка и много зеленых зон», — поясняет Денис Зверев.
Вторичный рынок недвижимости в Зеленограде
В Зеленограде относительно новое жилье — панельные хрущевки снесены еще по первой программе сноса. В округе есть кирпичные пятиэтажки, расположенные в районе железнодорожной станции Крюково, однако и они запланированы к сносу в рамках реализации программы реновации, говорит Ирина Доброхотова.
«Условно Зеленоград делится на старую и новую части, причем новая застраивалась в 1990-е и 2000-е годы, то есть это вполне современное жилье — с удобными планировками, большими кухнями, раздельными санузлами и т. д.», — комментирует Денис Зверев.
На вторичном рынке Зеленограда средний бюджет покупки квартиры, по данным «Бест-Новостроя», составляет 4,6 млн руб. По информации «Инком-Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Зеленоградском и Новомосковском административных округах сильно не различается — 110, 8 тыс. руб. против 117,4 тыс. руб. соответственно.
«Вторичный рынок округа во многом переоценен собственниками жилья, поэтому сейчас нет той ценовой разницы, что была раньше. Пару лет назад квартиры в Зеленограде предлагались примерно на 10% ниже, чем в Старой Москве», — уточняет руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
Новостройки Зеленограда
В Зеленограде объем предложения новостроек небольшой, строительство жилья сконцентрировано в соседних населенных пунктах, отмечают риелторы. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках ЗелАО, по данным «НДВ-Недвижимости», соответствует ценам в Новой Москве: 94,7 тыс. руб. и 100,7 тыс. руб. соответственно.
Всего в ЗелАО реализуется два жилых проектах комфорт-класса, минимальный бюджет покупки — 2,1 млн руб. за студию площадью 21 кв. м. В целом средняя цена квадратного метра здесь в полтора раза ниже, чем в столице, отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
Основная застройка идет в соседних Андреевке, Рузине, Брехове. Данные территории относятся к Московской области, уровень спроса там довольно высокий, так как цены ниже, поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.
Новостройки Зеленограда, в которых идет продажа квартир
| Название ЖК | Девелопер | Цена, мин./макс., тыс. руб./ тыс. кв. м | Стоимость, мин./макс., млн руб. |
|---|---|---|---|
| «Зеленый бор», ул. Радио, вл. 11 | А101 | 69,7/121,5 | 2,1/8,5 |
