Конструктивные особенности жилых крупно-панельных домов серий 1-467 и 1-468
Появление в крупнопанельном домостроении зданий с широким (на две комнаты) шагом поперечных несущих стен вызвано целесообразностью применения в массовом жилищном строительстве вариантной планировки квартир, а также необходимостью унификации заводских строительных изделий для жилых домов и общественных зданий повседневного обслуживания населения микрорайонов.
До разработки типовых проектов крупнопанельных жилых домов серий 1-467 и 1-468 начиная с 1958 г. велось экспериментальное строительство домов с редким шагом поперечных несущих стен в Свердловске и других городах Урала; возводились с такой же конструктивной схемой дома в Домодедове Московской области. Крупнопанельные 4—5-этажные дома для строительства на Урале разработаны на основе конструктивной схемы с двумя поперечными пролетами по 5,3 м каждый и с поперечными несущими стенами через 5,88 мм, а в местах лестничных клеток через 2,62 м.
Дома серий 1-467
Проекты серии 1-467 выполнены конструкторским бюро по железобетону Главмособлстройматериалов на основе типа домов в Домодедове. Дома этой серии имеют поперечные несущие стены через 6,4 и 3,2 м и самонесущие продольные стены; торцовые наружные стены являются несущими.
Рис 3-11. Крупнопанельный дом серии 1-467
а — план типового этажа; б—монтаж дома; в — конструкция трехслойной наружной панели; г — вертикальный к горизонтальный стыки: 1 — железобетонные скорлупы; 2—сборные железобетонные диафрагмы с запусками арматуры; 3— слой утеплителя; 4 — анкер для сварки с перекрытиями при монтаже здании; 5— подъемные петли; 6—тепловая шпонка
Наружные стены, имеющие двухрядную разрезку, выполняются из керамзитобетонных или трехслойных железобетонных панелей с минеральным утеплителем, внутренние несущие стены — из бетонных панелей также двухрядной разрезки, перекрытия—из многопустотных настилов, ненесущие перегородки — из гипсобетонных или бетонных панелей (рис. 3-11).
Дома серии 1-468
Проекты домов серии 1-468 с широким шагом поперечных несущих стен и самонесущими наружными продольными стенами (рис. 3-12) разработаны Горстройпроектом. Сетка разбивочных осей домов этой серии определяется двумя поперечными пролетами по 5,4 м каждый и продольным шагом 6 и 3 м. Пространственная жесткость здания обеспечивается перекрытиями, передающими горизонтальные нагрузки на внутренние капитальные стены и на стены лестничных клеток.
Под поперечные несущие стены устраиваются фундаменты из железобетонных плит, на которые также устанавливаются цокольные панели поперечных внутренних и продольных наружных стен. Перекрытие над техническим подпольем монтируется из многопустотных настилов.
Крепление панелей наружных стен из ячеистого бетона осуществляется без применения стальных закладных деталей при помощи двух специальных монтажных штырей, соединенных металлической накладкой. Штыри устанавливаются на цементном растворе в предусмотренные просверленные отверстия в смежных панелях наружных стен (рис. 3-12, б). Панели внутренних несущих стен монтируются на растворе марки 100, а панели самонесущих наружных стен — на растворе марки 25.
Междуэтажные перекрытия выполняются из многопустотных панелей длиной 6 и 3 м. Опирание большепролетных настилов на поперечные стены толщиной 15 см осуществляется при помощи привариваемых фиксаторов из полосовой стали (рис. 3-12, б); швы между панелями перекрытий заполняются бетоном или цементным раствором марки 100.
Конструкции улучшенных соединений наружных стеновых панелей из ячеистого бетона между собой и с внутренними несущими железобетонными стеновыми панелями (рис. 6-4, д, е) разработаны Горстройпроектом совместно с ЦНИИЭП жилища при участии Свердловскгорстроя.
Рис. 3-12. Крупнопанельный дом серии 1-468
а — план торцовой и рядовой секции;
б — узел сопряжения панелей степ н перекрытий: 1—панель внутренней стены; 2 — панель перекрытия; 3— соединительные планки на сварке; 4 — фиксаторы;
в — узел сопряжения панелей наружной и внутренней стен; 1—Панель наружной стены; 2 — панель внутренней стены; 3 —соединительная планка на сварке; 4 —деталь крепления, устанавливаемая в просверленные отверстия диаметром 30 мм
Межквартирные гипсобетонные перегородки толщиной 8 см изготовляются на прокатных станах: в санитарных узлах — перегородки железобетонные толщиной 6 см. Панели с вентиляционными каналами размещают между кухнями и санитарными узлами либо в стенах лестничных клеток. Лестницы монтируются из железобетонных площадок и складчатой формы маршей. Крыша чердачного типа с кровлей из волнистых асбестоцементных листов по деревянным стропилам из укрупненных элементов.
Эта статья еще не комментировалась. Инф-Ремонт будет признателен первому комментарию о статье
Дома 468 серии (1-468)
Характеристики 468 серии домов:
Несущим остовом домов данной серии являются поперечные несущие стены, расположенные в плане с шагом 3 и 6м, благодаря чему в отличие от домов серии 1-464, дома этой конструктивной системы получили название домов со «смешанным» шагом поперечных несущих стен.
Наиболее распространенным представителем домов этой серии является пятиэтажный четырехсекционный жилой дом. В нем наружные стеновые панели выполнены из ячеистых бетонов автоклавного твердения или из легких бетонов, а многопустотные железобетонные перекрытия опираются на поперечные несущие железобетонные стены. Продольные стены здания — самонесущие. Крыши таких домов возводились в двух вариантах: совмещенная с рулонным покрытием и чердачная стропильная с кровлей из волнистых асбестоцементных листов.
Главное преимущество домов рассматриваемой серии состоит в том, что панели перекрытий не опираются на продольные стены здания. Поэтому эти стены, кроме отдельных участков внутренней стены, примыкающих к лестничным клеткам и обеспечивающих продольную устойчивость здания, могут быть в отдельных местах демонтированы. Именно это обстоятельство открывает при модернизации таких зданий широкие возможности для ликвидации недостатков планировки существующих квартир путем пристройки к зданию дополнительных объемов. Устройство новых и расширение существующих проемов в несущих поперечных стенах возможно лишь при подтверждении расчетом и усилении «контуров» проемов.
Список домов серии в регионе Москва регион :
Примечание: В этом списке до 50 случайных домов указанной серии
Список домов этой серии в других регионах:
Типовые серии жилых домов в г. Новосибирске (варианты перепланировок, планировки)
Пятиэтажные панельные дома серии 1-464
Жилой дом серии 1-464
Крупнопанельные 4-5-этажные жилые дома серии типовых проектов 1-464 являются наиболее распространенными полносборными зданиями первого поколения. В основу решения домов рассматриваемой серии положена перекрестно-стеновая конструкционная система.
Основным несущим остовом зданий служат поперечные железобетонные стены, расположенные с шагом 3,2 и 2,6м, благодаря чему дому этого типа получили название домов с «узким» шагом поперечных несущих стен. На них опираются железобетонные плиты перекрытий размером «на комнату». Они опираются также на наружную и внутреннюю продольные стены, которые воспринимают часть вертикальной нагрузки, одновременно обеспечивая продольную жесткость здания.
План этажа дома 1-464
Плиты перекрытия, уложенные в шаге 3,2м, рассчитаны и работают как опирающиеся по контуру. Поскольку все разделяющие помещения внутренние стены несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей, переместить эти стены и тем самым изменить ширину помещений невозможно. По этой же причине исключается удаление наружных стен в шаге 3,2м, без обеспечения опирания плиты перекрытия по короткой наружной стене.
Наружные стены выполнены из панелей — трехслойных, состоящих из двух железобетонных скорлуп и слоя утеплителя между ними, или однослойных панелей (из легких бетонов). Внутренние несущие стены толщиной 12см и плиты перекрытий толщиной 10см представляют собой железобетонные настилы сплошного сечения. Крыша — совмещенная с рулонной мягкой кровлей или чердачная стропильная с кровлей из волнистого асбестоцемента.
Возможный демонтаж перегородок в серии 1-464
При перепланировке домов серии 1-464 возникает необходимость в устройстве новых или расширении существующих проемов в поперечных стенах. В ограниченных пределах это возможно, но требует подтверждения расчетами.
При модернизации здания плиты междуэтажных перекрытий невозможно демонтировать. Однако при надстройке здания плиты перекрытий над существующим пятым этажом могут быть демонтированы частично. Устройство в них новых проемов возможно, но при больших размерах таких проемов может потребоваться усиления перекрытия.
Фасад дома серии 1-464
В рассматриваемой серии балконы размещаются в шаге 3,2м. Балконные железобетонные плиты толщиной 10см и шириной 90см смонтированы по двум схемам. В начальный период строительства они опирались на наружную стену и удерживались в проектом положении двумя металлическими тягами, которые, проходя через стык между наружными стенами, крепились к торцу внутренеей стеновой панели. В более поздних проектах от такого решения отказались и, расчитывая балконную плиту как консоль, опертую на наружную стену, соединяли ее с плитой перекрытия с помощью свариваемых закладных элементов.
Пятиэтажные панельные дома серии 1-468
Жилой дом серии 1-468
Типовые проекты жилых домов серии 1-468 первоначально разрабатывались в институте «Гостройпроект», с 1961 года — в ЦНИИЭПжилища.
План типового этажа дома серии 1-468
Несущим остовом домов данной серии являются поперечные несущие стены, расположенные в плане с шагом 3 и 6м, благодаря чему в отличие от домов серии 1-464, дома этой конструктивной системы получили название домов со «смешанным» шагом поперечных несущих стен.
Наиболее распространенным представителем домов этой серии является пятиэтажный четырехсекционный жилой дом. В нем наружные стеновые панели выполнены из ячеистых бетонов автоклавного твердения или из легких бетонов, а многопустотные железобетонные перекрытия опираются на поперечные несущие железобетонные стены. Продольные стены здания — самонесущие. Крыши таких домов возводились в двух вариантах: совмещенная с рулонным покрытием и чердачная стропильная с кровлей из волнистых асбестоцементных листов.
План типового этажа дома серии 1-468
Возможный демонтаж перегородок в серии 1-468
Главное преимущество домов рассматриваемой серии состоит в том, что панели перекрытий не опираются на продольные стены здания. Поэтому эти стены, кроме отдельных участков внутренней стены, примыкающих к лестничным клеткам и обеспечивающих продольную устойчивость здания, могут быть в отдельных местах демонтированы. Именно это обстоятельство открывает при модернизации таких зданий широкие возможности для ликвидации недостатков планировки существующих квартир путем пристройки к зданию дополнительных объемов. Устройство новых и расширение существующих проемов в несущих поперечных стенах возможно лишь при подтверждении расчетом и усилении «контуров» проемов.
Пятиэтажные панельные дома серии 1-335
Пятиэтажные жилые дома серии типовых проектов 1-335 являются представителями каркасно-панельной конструктивной системы. Типовые проекты этой серии первоначально разрабатывались авторским коллективом ленинградского конструкторского бюро, а затем были продолжены в институте «ЛенЗНИИЭП».
Фасад и план дома серии 1-335
Конструктивная схема дома представляет собой так называемый «неполный» каркас, который состоит из одного ряда железобетонных колонн, расположенных на средней продольной оси здания с шагом 3,2 и 2,6м и железобетонных ригелей, расположенных поперек здания и опирающихся с одной стороны на железобетонные колонны, а с другой на металлические опорные столики, заделанные в тело несущих наружных стеновых панелей. На ригели уложены железобетонные плиты перекрытия размером «на комнату», рассчитанные на опирание по двум длинным сторонам. Колонны между собой соединяются прогонами, обеспечивающими продольную жесткость здания.
В домах рассматриваемой системы несущие наружные стены применялись в основном слоистые. Они имеют наружный слой в виде железобетонной ребристой «скорлупы» и внутренний (утепляющий) из пенобетона толщиной 26см, поверхность которого со стороны помещений оштукатурена. Внутренних несущих стен в этих домах нет за исключением диафрагм жесткости, которыми служат межсекционные стены лестничных клеток.
План типового этажа дома серии 1-335
При одинаковых размерах и шагах домов разных серий в домах каркасно-панельной системы может быть полностью реализован принцип «свободной планировки». Наличие ригелей под плитами перекрытий можно рассматривать как определенный недостаток, препятствующий традиционному формированию интерьера жилых комнат.
Возможный демонтаж перегородок в серии 1-335
Модификацией этой конструктивной системы стало введение в нее еще двух рядов колонн — у наружных стен здания для опирания на них ригелей. Такие дома получили название «домов с полным каркасом». В них наружные стены являются самонесущими и могут быть демонтированы при реконструкции.
Пятиэтажные кирпичные дома серии 1-447
План этажа и фасад дома серии 1-447
В состав серии 1-447 входят типовые проекты 4-5 этажных кирпичных жилых домов с тремя продольными несущими стенами. Несущим остовом домов рассматриваемой серии являются три продольные несущие стены и поперечные кирпичные стены — наружные торцевые и внутренние, между которыми располагаются лестничные клетки. Поперечные кирпичные стены выполняют роль диафрагм жесткости. Все остальные стены (внутриквартирные и межквартирные) являются ненесущими.
Жилой дом серии 1-447
Перекрытия выполнены в виде железобетонных многопустотных плит, опертых короткими сторонами на продольные кирпичные стены. Наиболее нагруженной является средняя стена, на которую панели перекрытия опираются с двух сторон. В наружных продольных стенах проемы могут быть увеличены только путем ликвидации подоконной части при сохранеии существующих простенков. Перемычки над окнами также должны быть сохранены. В торцевых стенах здания при реконструкции возможно устройство проемов.
Возможный демонтаж перегородок в серии 1-447
Источник: Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных схем. Госстрой России, м.1998г.
Снести, нельзя реконструировать
Москва все хорошеет и преображается. Целые кварталы застраиваются современными комфортабельными жилыми зданиями и комплексами. Пятиэтажки, морально устаревшие, практически уже неремонтопригодные, стали настоящей головной болью для градоначальников.
Проблема сноса наиболее нежизнеспособных серий пятиэтажек волновала городские власти еще в конце 80-х годов. Однако ее реальный финансовый механизм появился только с формированием жилищного рынка, когда началась массовая продажа коммерческого жилья за живые деньги. Спрос на жилье оказался настолько высоким, что на средства покупателей можно было расселить жителей сносимых домов и даже предоставить им больше площади, чем они имели раньше.
В 1995 году, задолго до возникновения нацпроектов и других инициатив федеральных властей, правительство Москвы приняло решение о комплексной «пятиэтажной» программе. Сейчас все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует Постановление правительства Москвы № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года».
В соответствии с программой, в 2006 году предполагалось снести и переселить 104 панельные пятиэтажки, в 2007-м – 236, в 2008-м – 259, в 2009-м – 260, в 2010-м – последние 63. Но эти нормативы никогда не выполнялись в срок, и особенно программа оказалась сорванной в начале осени 2008 года из-за кризиса, серьезно затронувшего строительную отрасль.
Тем не менее, во всех округах столицы развернута масштабная работа по сносу этих ветхих зданий, в Центральном и Южном административных округах столицы уже не осталось ни одной пятиэтажки.
Кроме того, московские чиновники продолжат разрабатывать и программу ликвидации блочных пятиэтажек, которые ранее считались “несносимыми”, в первую очередь в Южном округе.
Проектом Генплана развития Москвы до 2025 года предусмотрен снос в общей сложности 20 млн м² 5- и 9-этажных панельных домов первого периода индустриального домостроения (сносимых серий), а также серий 1-510, 1-511, 1-515. Кроме этого, будут снесены жилые дома серий 1605-АМ, II-49, II-57, не подлежащие реконструкции.
Сносимые серии
Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения. В основном это серии панельных домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ, 1-МГ-300, И-35 (II-35). Некоторые источники утверждают: «Ликвидации подлежат только панельные дома серии К-7 и П-32».
Дома таких серий, как К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др., возведены в самом начале эры массового строительства (1959-1962 годы). Их отличительные особенности:
– тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами;
– окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами;
– маленькие (5-6 кв. м) кухни;
– совмещенные санузлы;
– узкие коридоры без встроенных шкафов;
– проходные и полупроходные комнаты.
В подавляющем большинстве такие здания подлежат сносу, поскольку использованные при строительстве технологии не позволяют их реконструировать.
К–7. Имеет несколько модификаций. Многосекционный пятиэтажный панельный дом, состоящий из рядовых секций с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Здания этой серии в основном строили без балконов, хотя проектом они были предусмотрены. Наружные стены – навесные железобетонные панели толщиной 270 мм, утепленные пеностеклом и минеральной ватой. Железобетонные перегородки толщиной 80 мм. В доме есть мусоропровод с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке. Высота жилых помещений – 2,59 м.
Панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные – серии 1-510 и кирпичные – серий 1-511, 1-447, основанные на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанные на более длительный срок эксплуатации, чем сносимые 1-464А и Д; 1-468А; Б, Д; 1-507; 1-510; 1-605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др.
Постройки были возведены в 1963–1970 годы. Физический износ их капитальных конструкций не более 20 %, но внутридомовые сети требуют полной замены.
Их отличительные особенности:
– теплозащитные и прочностные свойства стен выше, чем у сносимых;
– квартиры имеют более удачные планировки.
1-515 имеет несколько модификаций. Многосекционное пятиэтажное панельное здание, состоящее из рядовых и торцевых секций с балконами. В доме – 1-, 2-, 3-комнатные квартиры. Наружные стены – керамзитобетонные панели толщиной 400 мм, внутренние – бетонные панели толщиной 270 мм, перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80 мм. Мусоропровода нет. Высота жилых помещений – 2, 48 м.
При переселении из сносимого ветхого фонда все москвичи получают право на новую квартиру на территории того района, в котором они ранее проживали.
Первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован еще в 2007 году подчеркнул, что все столичные пятиэтажки 1960-х годов постройки исчерпали свой срок эксплуатации, не соответствуют современным нормам по теплу, не устраивают горожан по планировке. И добавил: «Реконструкция будет связана прежде всего с санацией (утеплением) пятиэтажного жилого фонда. Мы все понимаем, как строили раньше: дешево и быстро. Главной целью было вытащить людей из подвалов и коммуналок. Поэтому там было не до вопросов санации. Сегодня к домам предъявляются совершенно другие нормы по теплу».
Реконструкция «несносимых» пятиэтажных домов идет во многих районах города. В 1-м и 2-м микрорайонах района Левобережный до 2010 года запланирована реконструкция 5-6 таких домов: будет проведена санация, замена инженерных коммуникаций, установка шумозащитных окон, благоустройство придомовой территории. Такая же работа предусмотрена в квартале 32-33 в Западном округе, 5-м микрорайоне в районе Северного Тушина Северо-Западного округа.
Всего в городе 738 кварталов и микрорайонов, в которых будет осуществлено комплексное переустройство.
Но московские власти считают, что такими «полумерами» стоит обходиться лишь в исключительных случаях. Потому что качество строительства старых пятиэтажек таково, что их проще и эффективнее снести, чем переделать, отремонтировать и реконструировать. «В основном дома, относящиеся к несносимым сериям, целесообразнее сносить», – отметил Косован.
Программа реконструкции пятиэтажек в Москве затормозилась. Проводятся публичные слушания, в ходе которых власти Москвы должны теперь согласовывать с жителями условия реконструкции пятиэтажных кварталов. Конкурсы на реконструкцию не проводятся, торги переносятся…
«Раньше мы работали только с собственниками нежилых помещений и публичных слушаний не было, а для жителей существовала процедура информирования», – рассказывает руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» Владимир Хайкин.
Из-за того, что мнения собственников зданий и жителей игнорируются, эти проблемы приходится решать инвестору. Например, застройщики района 49А в Марфине (S.Holding) и микрорайон 115 района Кузьминки (ДСК-1) долго не могли приступить к реконструкции кварталов из-за многочисленных проблем с собственниками зданий (конкурс по ним состоялся еще в конце 2004 года).
Проблема ветхого жилья сегодня остра не только в Москве
Из трех миллиардов квадратных метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте, некоторые дома не ремонтировались лет 50. Объемы ветхого жилья только увеличиваются, эта тенденция тревожит.
Сложность положения признают и на местах. Губернаторы бьют тревогу: нынешние темпы расселения и реконструкции жилья в большинстве регионов недостаточны. При существующем положении вещей решение проблемы ветхого жилья в Красноярске займет около 30 лет (по мнению заместителя губернатора Красноярского края Николая Глушкова), а в зоне БАМа избавление от ветхого жилья растянется и вовсе на 360 лет (по словам губернатора Амурской области Леонида Короткова).
Одно из главных препятствий на пути реконструкции – нехватка денег. Хотя некоторые регионы, в первую очередь, конечно же, Москва – справляются с ветхостью жилищного фонда своими силами.
Москве удается добиться неплохих темпов сноса пятиэтажек благодаря некоторым особым “ноу-хау“. Например, столичные власти решили выбрать единого заказчика для всей городской программы сноса. Эта компания будет выполнять функции генерального заказчика управления программой и финансовыми потоками при наличии компаний-субзаказчиков.
Единый заказчик решит проблему с “волновым“ переселением жителей сносимых домов. Чтобы люди переехали в новое жилье, эти стартовые дома необходимо построить, о чем разным инвесторам бывает трудно договориться между собой. Кроме того, единому заказчику будет проще планировать подготовку коммуникаций, поделить расходы на которые инвесторам тоже бывает непросто.
Юрий Лужков также предлагал, чтобы реконструкция пятиэтажного ветхого жилого фонда велась за счет бюджетных, а не инвестиционных средств. Властям будет гораздо проще работать над одним из самых перспективных направлений градостроительства – комплексной реконструкцией целых кварталов.
Московский опыт работы с пятиэтажками должен быть востребован и в других частях страны, тем более что в самой Москве пятиэтажек сносимых серий скоро не останется.
Строительство жилых пятиэтажек массовых серий продолжалось с 1959 по 1985 год, оно равно 290 млн кв. м общей площади домов и составляет приблизительно 10 % от жилого фонда страны.
В Москве первые такие дома возвели в девятом экспериментальном квартале Новых Черемушек, их общая площадь составляла 36 млн м². Здания строились из различных материалов и отличались по конструкции: кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные.
Всего в Москве их 13 серий: К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-447, 1-467, 1-467А, 1-467Д, 1-510, 1-511, 1-515/5, 1605 и 1605А.
Наиболее массовыми на территории России были жилые дома серий 1-464, 1-464А, 1-464Д.
В центральных и восточных областях страны максимальное распространение получили серии 1-468, 1-468А, 1-468Б, 1-468Д.
В Сибири и на Дальнем Востоке строились дома серий 1-335, 1-335Д.
В 1959-1963 годах – в первый этап индустриального домостроения – были возведены жилые здания серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Строили их по СНиПам, действовавшим в то время.
В результате наблюдений за этими домами в 1961-1980 годы было выявлено множество дефектов и повреждений конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части.
Не выдержали испытания временем и материалы, использованные для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. В домах серий К-7, II-32, II-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. Сейчас, через 35-40 лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства уже очень велик. В подавляющем большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
С 1963 года – на втором этапе индустриального домостроения – жилые дома возводились более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др. Их строили на основе новых СНиПов, утвержденных в 1962 году. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ построек 1963-1970 годов гораздо меньше, чем домов первого этапа и не превышает 20 %.
Такие пятиэтажки, особенно кирпичные, целесообразно не сносить, а подвергнуть реконструкции.
Исключением являются дома «несносимых» серий, находящиеся в зоне массового сноса. Экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание. Но, кроме преимуществ, у реконструкции, ремонта и модернизации жилых пятиэтажек есть и недостатки, осложняющие моменты.
В первую очередь они связаны с жильцами этих домов. До начала модернизации дома без отселения нужно заручиться согласием на нее всех жильцов. Нередко это бывает сложно и вызывает новые проблемы, например, с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы.
Конечно, жильцов понять тоже можно. Уже известны случаи, когда начавшаяся в доме реконструкция вместо 6-8 месяцев длилась несколько лет. Например, при реконструкции без отселения дома № 5 по улице Строителей в Москве его жильцов попросили потерпеть год, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку в виде мансарды. Но вместо облегченной мансарды начали воздвигать еще один этаж, а потом работы и вовсе замерли. Неудобства и возмущение обитателей дома описанию не поддаются. Так что до начала массовой модернизации пятиэтажек без отселения жильцов было бы неплохо решить вопрос об ответственности строителей, нарушающих сроки проведения работ или выполняющих их с низким качеством. И еще подумать о контролирующих эти работы органах.
Механизм финансирования социальной составляющей проектов реконструкции районов пятиэтажек со временем менялся. До 2004 года город получал свою долю квартирами. Администрация предлагала участки, частная компания делала заявку, привлекала инвестиции. Затем составлялся инвестиционный контракт, и начинались работы по строительству социального жилья, переселению жителей, строительству и продаже коммерческого жилья. На начальных стадиях покупателей и переселенцев пытались селить в одних и тех же домах, но от этой практики быстро отошли, поскольку требование социальной однородности стало важным запросом покупателей. К тому же со временем панельные серии все больше стали предназначаться для социальных программ, а монолит завоевывал популярность среди покупателей.
Сейчас система изменилась: площадки выставляются на аукцион, а город получает свою долю в денежной форме, причем еще до начала строительства. На эти деньги он сам привлекает застройщиков для возведения социального жилья. Это уменьшает зависимость администрации от успешности и сроков реализации коммерческой составляющей проектов.
Более-менее удачный опыт модернизации жилого дома с надстройкой мансарды был предпринят в Лыткарине Московской области. Финансировал работы Датский фонд для мансардных жилищ в России. Проект предусматривал реконструкцию 4-этажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Старт был дан в феврале 1997 года. В феврале 1998 работы завершились.
Жильцы не покидали своих квартир на период реконструкции. Для этого были приняты все необходимые меры предосторожности: не использовались строительные краны, подъезды укрывались специальными защитными козырьками, применялись только подвесные леса, расположенные выше уровня четвертого этажа по периметру здания.
Существуют и проекты более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья.
Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов «несносимых» серий (1-511, 1-515, 1-510) институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии «хрущевок» и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой, как с отселением жильцов, так и без него.
Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.
Первый вариант – мини-модернизация – предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт «столярки», внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.
Третий, самый радикальный вариант – реконструкция, включает в себя вышеуказанные фасадные работы, перепланировку квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры), увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.
Пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.
Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой «рамы». К дому пристраиваются балконы. Предложенная «КУРОРТПРОЕКТОМ» модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить 150 долларов за 1 м². Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих «хрущоб», подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидалось, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и «КУРОРТПРОЕКТА» будет осуществлена на юго-западе столицы, на улице Коштоянца.
Другие строительные фирмы также разрабатывают свои модели реконструкции.
Например, проект ЗАО «НПП ТЕМА» получил название «МОСС-Тема» и заключается в следующем: со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до девяти этажей, причем новые четыре этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку. Уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. А если площадь пятиэтажки была около 3,5 тыс. м², то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки.
Кроме собственных разработок, в Москве решено использовать и зарубежный опыт, в частности, немецкий. Ведь только в Берлине произведена реконструкция 70 % ветхого фонда. По распоряжению мэра для рационального использования немецкого опыта в Москве было создано АО «Управление санации жилого фонда», учредителями которого являются столичные строительные организации, консорциум немецких фирм из инициативы «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO) и «Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы» (OMV). Предполагалось, что для начала немецкие специалисты продемонстрируют, как они умеют приводить в порядок ветхие малоэтажные здания. Работы должны были проводиться без отселения жильцов. Немецкие строители обещали управиться максимум за полгода. В число экспериментальных попали дом № 3 на Краснохолмской набережной и дом № 45 на Малой Калитниковской улице. Кроме того, город был готов испытать немецкие технологии на объектах по улице Маршала Федоренко, на Загородном шоссе и в Юрьевском…
Коротко говоря, сама идея реконструкции несносимых пятиэтажек и проста, и странна. К уже существующему дому планируется пристраивать дополнительные этажи. При этом жителей будут выселять в пристроенную к дому 8-9-этажную секцию. Фактически люди должны жить на стройплощадке, наблюдая из окон за реконструкцией собственного дома, в котором строители заменят коммуникации, двери, установят лифт и мусоропровод, да еще и пристроят несколько этажей. При этом в конечном итоге квартиры останутся столь же маленькими. Для городского бюджета такая реконструкция обходится на 10-15 % дешевле строительства нового дома. Удешевление строительства связано с тем, что несущие стены, фундамент и лестничные клетки в реконструируемом жилье остаются теми же самыми. Причем, по прогнозам мэрии, стоимость квадратного метра в таком жилье будет ниже, чем в новостройках, а значит, квартиры в реконструированных пятиэтажках будут быстро раскупаться. Так реконструкция выглядит глазами мэрии. Но коррективы в планы мэрии вносит целый ряд объективных обстоятельств:
1) сами жители пятиэтажек. Зачастую они возражают и против сноса, и против реконструкции. Как только в каком-то районе начинается реконструкция, жители начинают писать жалобы, что они не хотят жить на стройплощадке и не заинтересованы в строительстве нового жилого комплекса у них во дворе. Кроме того, они, как правило, не хотят переселяться из сносимого в центре города дома в новый, который расположен, скажем, в Южном Бутово или в Митине. Процедура согласования всех документов затягивается, и снос, а также реконструкция пятиэтажек естественным образом тормозится;
2) невыгодность реконструкции пятиэтажек «несносимых» серий для инвесторов и строителей. Прирост площади при такой реконструкции минимальный, что делает ее невыгодной для инвестора. Инвестору главное – побольше построить, продать и получить максимальную прибыль. Так что гораздо выгоднее все снести под бульдозер. Под видом сноса пятиэтажек происходит захват целых кварталов. Причем сносят не только ветхое и аварийное жилье, в необходимости ликвидации которого никто не сомневается, но и пятиэтажки, которые вполне могли бы простоять еще лет 15.